5棟目:ブランズ市川レフィール

この記事の画像出典:ブランズ市川レフィールの公式HP
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本日の物件

本日の物件は「ブランズ市川レフィール」です。「千葉県屈指の高級住宅地」「東京駅まで直通17分の利便性」「都内の総武線沿線とは異なり落ち着いた雰囲気」など魅力いっぱいの物件です。

(1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→2点

最寄り駅は市川真間駅と市川駅です。両駅を利用でき東京駅にも近く利便性は千葉県屈指の良さです。治安も市川駅から少し離れていて高級住宅地で良いです。駅周辺には個人経営のお店もあり楽しめます。

個人的にも千葉県のマンションを購入するなら市川駅は最有力候補です。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→0点

物件概要は駅徒歩8分ですが、千葉街道を越え、京成本線の踏切を越える必要があります。信号と踏切に引っかかれば10分以上かかることを覚悟する必要があります。

なお実際に歩いたところスムーズに行ければ7分強で駅まで行けますが常時7分とはいきません。駅徒歩8分の微妙な距離に加えて踏切と幹線道路を横断する時間損失を考えると0点とします。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→2点

戸建て中心のエリアですが南側に6階建てのファミール市川真間があります。

また線路向こうに新築で13階建てのウィルローズ市川一丁目が建設予定です。ウィルローズ市川一丁目は線路向こうのため現状の視界が悪くはならないでしょう。南向きの部屋はすでにファミール市川真間の北側とお見合いになっているからです。

今後周辺に巨大なビルが建つ空き地は見当たりません。現状が将来まで続く可能性が高いので2点です。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→2点

市川真間駅の踏切から距離がありますから踏切の音は聞こえません。京成の列車音も窓を開ければ聞こえる程度です。真間は閑静な住宅街なので問題ありません。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全→2点

物件から駅までの道は平坦で歩きやすく、さらに歩道が完備されています。駅から距離はありますがこの点は評価できます。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→1点

真間はマナーが良くまっとうな住民が多いです。市川駅周辺は多少の喧騒はありますが、都内の総武線沿線の駅に比べれば大人しいものです。

ただ残念ながら歩きタバコ紳士は存在します。総武線に過度な期待をしてはいけません。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→2点

10分ほど歩いて市川駅まで行けばなんでも揃います。物件近くには何もないのので静かに生活できるのが素晴らしいです。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→0点

市川は湿地なので液状化のリスクがあります。水害の影響はなさそうです。

(2)間取りチェック

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→2点

しっかりスペースが確保されています。門柱があるのもいいですね。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない→2点

可能な限り影響が出ないように設計されています。共用廊下側も食い込みが少ないので部屋を広く使うことができます。

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→2点

間取りによって異なりますが、私が候補にしている部屋はリビングの外にあります。

チェック4:天井高は確保されているか→1点

リビングでは最大2450mmの天井高が確保されています。可もなく不可もなくですが今住んでいる部屋に比べると確実に圧迫感はあります。

チェック5:二重天井・二重床か→2点

しっかり二重天井・二重床です。

チェック6:ベランダは広いか→2点

10㎡程度なので可もなく不可もなくです。12㎡以上あれば完璧でした。ただスロップシンクや防水コンセントが用意されているのはプラス評価にしてよいと思いますので2点にします。

チェック7:天井の梁は目立つか→2点

目立たないように工夫がされています。中住戸であれば問題ないでしょう。角住戸は構造上やむを得ないところもあります。許容範囲です。

(3)価格チェック

チェック1:坪単価は妥当か→0点

私が買える予算の部屋の坪単価は235万円です。駅徒歩6分の築2年のウィルローズ市川が坪単価195万円で中古に出ています。真間という街の価値がこの坪単価の差を正当化する理由にはならないでしょう。

チェック2:駅距離単価が妥当か→0点

駅距離単価は39万円です。ウィルローズ市川は20万円ですから割高感は拭えません。

チェック3:価格の下落率は低いか→1点

築年数 0年 駅距離単価39万円 下落率  0% 価格5200万円
築年数 2年 駅距離単価33万円 下落率15% 価格4400万円
築年数10年 駅距離単価33万円 下落率15% 価格4400万円
築年数20年 駅距離単価29万円 下落率26% 価格3900万円
築年数30年 駅距離単価21万円 下落率54% 価格2800万円

上記が計算結果です。予想どおり買った瞬間に10%ほど価値が下落する可能性が濃厚です。これが新築プレミアと呼ばれるもので、デベロッパーの利益になります。新築マンションを転売してお金持ちになる人がいない原因でもあります。

ただその後の資産価値の安定感は千葉県にしてはかなり優秀です。さすが市川駅です。

なお当物件のすぐ近くにある築20年のファミール市川真間の東南角部屋73㎡が3880万円で中古市場に出ています。昨今のマンションバブルの影響か少し高いですが買い手はつくでしょう。真間という街は下落率はかなり緩やかだと判断していいと思います。

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→2点

管理費は185円/㎡です。ブランズ錦糸町は内廊下なこともあり高かったですが当物件は安いです。修繕費も当初から100円/㎡が徴収されており長期修繕計画も大丈夫でしょう。東急不動産は管理費は適切で、修繕計画は石橋をたたく計画を立てるので安心感があります。安くはありません、でも適切ではあります。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→2点

購入した場合

支払額   15.2 万円
管理費修繕費   4 万円(35年の平均)
固定資産税      1 万円(月割)
諸経費        1 万円(35年の月割)
ローン控除 ▲ 0.7 万円
35年後の価値▲5.5万円(月割)
====================
合         計       15 万円

賃貸した場合

家賃    16 万円
諸経費      1 万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
====================
合          計 17 万円

私が現在の住まいから買い替えるならこの部屋と候補にした部屋を金利1.25%で計算するとこのような結果になりました。35年後の残存価値を2300万円と仮定した場合、買ったほうがお得です。

築35年でも真間の中古マンションが2300万円なら買い手は間違いなく現れますから、買ってもいいマンションだと言えます。

チェック6:個人的な価値観を満たすか→1点

個人的には「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」」「リビングの窓が大きい」の3つです。通勤に60分以上かかるため1点です。

(4)結果

(1)周辺情報 11/16点
(2)間取り  13/14点
(3)価格    6/12点
===============
合計 30/42点 → 100点満点換算で69点

上記が得点結果です。価格面での低評価が響いた形になります。間取り面はほぼ満点なだけに惜しい結果になりました。

(5)総評

当物件は一番安い部屋限定ですが「買ってもいい物件」だと感じました。真間という街と市川駅の利便性が資産価値を保ってくれているからです。また管理費・修繕費が適切なことも永住目的の私としてはポイントが高いです。

なお値段が高い部屋は資産価値の急激な下落に直面することになるので注意が必要です。特に角部屋の割高感は異常です。当物件のすぐ近くにある築20年のファミール市川真間の東南角部屋73㎡が3880万円で中古市場に出ていますから、20年後に半値くらいまで値下がりするリスクがあります。私は絶対に角部屋は買いません。

もちろん一番安い部屋でも購入直後に10%程度下落することも念頭に置いておく必要はあります。本当は5年後くらいに当物件を中古で購入するのが望ましいです。

なお前述の通り当物件のすぐ近くにある築20年のファミール市川真間の東南角部屋73㎡が3880万円で中古市場に出ています。管理費・修繕費が高いので悩むところですが永住目的ならこちらを購入して400万円程度でリフォームするのも良いと思います。

しかし私は当物件の購入を見送ることにします。やはり購入直後の残債割れのリスクは避けたいからです。また当物件にはパークシティ柏の葉のようにトキメキがないのです。いま住んでいるマンションを購入して1年未満で買い替えるにはもう少しトキメキが欲しいのです。

本日の終わりに

いかがでしたでしょうか?独断と偏見に満ち溢れたマンションレビューですのであまり真剣にならず間違いは笑って無視して、参考にできる部分だけ参考にしてください。

それでは今日はここまで、本当にお疲れさまでした!!

後日談

竣工し実際の部屋を見ることができました。廊下が狭く、天井が低いことを除けば文句のない品質でした。最近はコストダウンの強烈な物件ばかりが目立っていたので久しぶりに関心しました。

ただ南側にあるファミール市川真間が想像以上に存在感があります。ファミールの廊下から当物件の部屋の中は全て丸見えになります。これは正直キツイです。

南向きのリビングは日当たりの良さが売りですが常時カーテンを引くことになるため日当たりが妨げられてしまうのです。これでは本末転倒もいいところです。丸見えのリスクを回避するのであれば東向きの棟にする必要があります。

また共用廊下側の部屋のエアコンの室外機は共用廊下に設置されるのですが、そのエアコンの排水が共用廊下に垂れ流され、その排水を人が踏むことで拡散されてしまい、共用廊下が見るも無残に汚れていました。

入居前でこの状態ですから入居が始まったらさらにひどい有様になりそうです。排水が共用廊下に垂れ流されるのは仕方のないことですがちょっと気になります。もしかしたら共用廊下が排水を綺麗に排水溝に流す設計がなされていない可能性があります。この懸念が本当であればかなりの減点対象となります。毎日昼間に掃除されるとはいえ夜には汚い状態に戻っているのですから気分はよくありません。清潔感のないマンションなんてまっぴらごめんです。

以上が竣工後の実際の部屋を見ての感想です。ファミールとのお見合いが強烈なため、私が購入するとしたら東向きの一番安い部屋を狙います。しかし東向きはほとんど売れており買ってもいい部屋は1部屋くらいしか残っていません。その部屋もすでに隣の席で商談が進んでいました。どうやらこちらのマンションとのご縁はなさそうです。

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