目次
本日のご挨拶
こんにちは、餅つき名人です！！
モデルルームに行くとファイナンシャルプランナー（以後：FP）による無料相談が受けられます。今回はこのFPの有用性について記事にしてみたいと思います。
それではしばらくの間よろしくお付き合いください。
（１）何者なのか
正式なFPです。ただご存知の方はご存知だと思いますがFPは比較的誰でもなれる職業ですので、特殊な訓練を必要とする弁護士や公認会計士などの特別な職業ではないのです。
（２）何故モデルルームにいるのか
初心者がモデルルームに行く必要がない６つの理由でも記述していますがモデルルームは販売業者の狩場です。そしてFPは販売業者の味方です。
つまりお客が安心（錯覚？誤認？）して販売物件を購入できるように営業のアシストをすることが目的です。また手数料目的の保険の販売も目的です。
（３）相談が無料なのは本当か
本当です。無料で相談にのってくれます。ただ前述のようにFPは特殊な職業ではありません。お金に関する相談は素人でもできます。弁護士や税理士のように法律でFPでしかできない仕事は規定されていないのです。
（４）報酬は誰が払っているのか
彼ら（FP）に相談したことがある人は相談後に必ず保険の営業をされたはずです。FPは保険の販売手数料で生計をたてています。つまりFPはお金のプロではなく保険の営業マンだということです。モデルルームにいるFPも全く同じです。無料相談の場を借りて保険を売ることが彼らの本当の目的です。
またケースバイケースですが相談者が物件を購入した場合は担当したFPに多少のキックバックがあるようです。そのFPが相談したお客の契約率が高い場合は、販売業者から優秀な営業マンと認知されまた次の声がかかります。そしてそのFPは保険を売るチャンスがもらえるわけです。
構造としては販売業者⇔FPの持ちつ持たれつの関係がはっきりと見えてきます。この関係にお客は含まれていないことに注意が必要です。
（５）相談する価値はあるのか
残念ながらモデルルームでFPに相談する価値はないと思います。前述のように彼らの目的は「物件の販売を支援する」「保険を売りつける」の２つです。FPの本来の目的である「相談者の財務状態を健全にする」ではありません。
無料だろうが保険の営業をされようが、価値ある情報を提供してくれるのであれば相談する価値はあります。しかしモデルルームで行われる無料相談はお客に物件を購入させるための営業行為なのです。
そもそもなぜ彼ら（FP）はわざわざモデルルームに出向いてくるのでしょうか？顧問料や相談料を払ってくれる顧客を抱えているのであればモデルルームなんかに出向いてくる必要はないはずです。世の中の常識として価値あるものは無料では手に入らないのです。料金がないということは価値もないということです。
（６）無料相談の内容
FPはキャッシュフロー表を軸に相談を進めます。というかキャッシュフロー表の数字を読むだけです。小学生でもできます。そして恣意的に数字を改ざんします。もちろんお客が安心（錯覚）して物件を購入できるように仕向けるためです。
ここで私が経験したFPの恣意的な改ざんの一例をご紹介します。
・収入が毎年上昇する前提で計算する
（誰でも所得が上昇するなら、あなたはそのボロボロの靴を買い替えたほうがいいのでは？）
・住宅ローンの支払い額を現在の変動金利が35年間継続する前提で計算する
（将来の金利が正確に予測できるなら大儲けできるよね？なんでFPなんてやってるの？）
・可処分所得を源泉徴収票と異なる金額（割増し）で計算する
（数値を正しく把握できないのに他人様の財務のアドバイスをするの？）
・期間が60歳までしかない
（老後のキャッシュフローこそが一番重要なのでは？）
・キャッシュフローがいつでも黒字になる
（他の物件で作成してもらったキャッシュフロー表を使うと赤字になるけど？）
などなど枚挙にいとまがありません。要するに物件を買わせたいだけなのです。
さらにキャッシュフロー表は出産などなどのライフイベントが時系列で表示されるため、保険の営業に最適なツールでもあります。FPはキャッシュフロー表を使って物件と保険を売りたいのです。
（７）キャッシュフロー表は自分で作る
キャッシュフロー表は日本FP協会のHPで公開されているので自作できます。個人的には必ず作成すべきだと考えます。
上記のように販売業者と結託したFPに相談する必要はありませんが、キャッシュフロー計画なしに不動産を購入することはGPSを持たないで砂漠を横断するようなものです。
ここでキャッシュフロー表を自作する際の注意点を列挙します。前述のFPが恣意的に変更した箇所を是正するのです。無理のない現実的なキャッシュフローにするためです。かなり厳しい条件ですが、これでもやっていける物件価格に抑えるべきなのです。
・可処分所得は現状から毎年1%ずつ減少させる
（減収リスクをキャッシュフローに反映させるため）
・毎月の生活費は嘘偽りなく正確に見積もる
（カード・口座の履歴から徹底的に洗い出す。過小評価してはならない。）
・住宅ローンはフラット35の金利で計算する
（住宅ローンはフラット35で返せる範囲にする。永住前提なら変動金利は論外。）
・期間は夫婦それぞれ90歳まで
（老後のキャッシュフローが見えないと意味がない）
・老後の年金はゼロにする
（もらえるか分からない年金をあてにして将来を計画してはならない）
この条件でキャッシュフロー表を作成すると私の場合ですと年収の3倍が住宅ローンを組める限界だと分かります。おそらく世帯年収が1000万円に満たない家庭は年収3倍が妥当な住宅ローンの金額だと感じます。
よく住宅ローンは年収の5倍までと言われていますが、世帯年収が1000万円以上ある家庭限定の話だと思います。世帯年収が1000万円に満たない家庭が年収5倍の物件を購入した場合は生活が苦しくなるはずです。
キャッシュフロー表はFPの営業ツールではありますが、我々にも必要なツールです。リスクを加味した冷静なキャッシュフローが手元にあればいつでも冷静でいられます。ぜひ作成してみて下さい。
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（８）結論
ここまでの論調ですでにお分かりのとおり、モデルルームでのファイナンシャルプランナーの無料相談は受ける必要はありません。保険の営業マンであり、販売業者と結託している彼ら（FP）と話すことは時間の無駄です。
ただしキャッシュフロー表は必要になりますので、ぜひ自作してみてください。
（９）本日の終わりに
どうしてもFPに相談したいのであれば有料の相談を受けるべきです。有料相談のFPは保険の営業はしませんし、何より販売業者と利害関係がありませんので本当のアドバイスをしてくれます。
モデルルームで作成してもらったキャッシュフロー表を有料相談で見せてみてください。いかに無料相談のキャッシュフロー表がいい加減であるかという現実を目の当たりにできると思います。
決してモデルルームにいるFPのアドバイスを真に受けてはいけません。それは泥棒に財布を預けることと同じ行為だからです。
それでは今日はここまで、本当にお疲れさまでした！！
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