住まいは購入と賃貸どっちらがいいのか

購入と賃貸

はじめに

こんにちは、餅つき名人です!!

少し前に「初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方」を公開しました。「第3回:価格」の回で購入する前に周辺の賃貸物件との比較を行うことを提唱しましたので今日はその延長として多くの人が悩む「購入と賃貸どっちがいいのか」という永遠の問題を検証します。

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第1回:周辺情報)

2015.11.13

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第2回:間取り)

2015.12.02

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第3回:価格)

2015.12.13

序文にして結論

購入と賃貸の比較は検索すると山のように出てきますが結論は3つしかありません。

  1. 購入した方がいい
  2. 賃貸した方がいい
  3. 人それぞれ

「1.購入した方がいい」の意見を主張するのは自分が資産価値が維持される不動産を100%購入できるという自信がある一般消費者と、すでに不動産を購入している一般消費者と、購入してもらった方が手数料収入が増える不動産業者と、その不動産業者からお金をもらっているSUUMOなどのメディアなどです。

つまり「1.購入した方がいい」と主張している人たちは不動産を購入してもらわないと損をしてしまう人たちなのです。必死になって購入の方がいいと主張するのも当然です。自分の行為を正当化する人の性(さが)でもあります。私のように中古マンションを苦労して購入しておきながら、賃貸の方が気楽でよかったとウジウジと後悔しているような人たちではないのです。

対して「2.賃貸した方がいい」を主張する人たちは転勤、家族構成の変化、親の介護、地震、収入減などライフイベント合わせて柔軟に住居を選択したいというライフスタイルを重視している人たちです。

実はこの人たちは資産形成の視点で賃貸の方がいいとは主張していないのです。そのためこの購入か賃貸かの議論をすると購入派と賃貸派で話が噛み合わないことがあります。男女の会話のように。一部の冷静な専門家は購入時の頭金や初期費用によるキャッシュフローの悪化から賃貸を推奨していますがこのような冷静な意見は少数派です。

この記事では購入と賃貸を資産価値の視点で比較します。ライフスタイルは無視します。なぜなら資産価値もライフスタイルも両方考慮すると「3.人それぞれ」という猿でも出せる結論にしかならないからです。

ちなみに私の主張は賃貸派です。要約は以下の通りであり、次項以降は単なる蛇足です。

  • 総支払額に関しては購入と賃貸に優劣はない
  • 資産形成の点では購入時の初期費用や頭金を株式で複利運用できるので、中長期では賃貸の方が資産形成で有利

それでは、ここから長い蛇足の始まりです。暇な人以外は読まなくてもOKです。

人は購入するための理由を探す

購入と賃貸の比較をする多くの人が購入するための理由を探すために賃貸との比較をしています。つまりやっぱり購入の方がお得だと言ってほしいのです。そして、このような買い手側の希望を売り手である業者が見逃すわけがありません。

初期費用どころか管理費・修繕費すら除外し、頭金とボーナス払いも加え、トドメに史上最低金利の変動金利が35年間続くというありえない条件を用いて家賃並みの支払いを演出してきます。

さらにお客の息の根をとめるためにこう囁くのです。「家賃は捨てるお金ですが、住宅ローンは資産になりますよ」と。債務超過のBSでも資産は資産ですから嘘は言っていませんが善意があるとは言えないでしょう。

しかし購入するための理由を探している買い手は業者が提示するこれらの情報に勇気づけられます。不良債権をつかむことになるかもしれない可能性に気づかないまま契約書に判を押すのです。

このような状況を回避するためには賃貸のメリットを再認識するとともに、賃貸にするための理由も真剣に探す必要があります。賃貸でも十分という知識が不動産の買い急ぎを防いでくれるからです。

不動産の購入は株式への投資と同じ

「第3回:価格」の試算結果をご覧いただくと分かるように、不動産を購入するとケースバイケースですが300〜400万円程度の諸経費がかかります。

この諸経費こそが購入した物件の価値を下落させ、購入することが賃貸より不利になる大きな原因になりますさらに諸経費には売却時の手数料(3%)が上乗せされ、最終的に購入金額の10%程度にまで達します。

もし不動産を購入する代わりに、この諸経費400万円を35年間・年利3%で運用したら1,120万円に増えます。債権と株式を組み合わせたインデックスファンドであれば年利3%程度は期待できます。

もちろん運用成績がマイナスになることも考えられます。しかし債権と株式を組み合わせた保守的なインデックスファンドの運用成績がマイナスになるような世界経済の状況であれば不動産価格も間違いなく下落します。世界経済が縮小していて不動産価格だけ上昇する状況などありえないからです。

結局、不動産を購入した人も、賃貸にして諸経費分を運用した人と同じように損をするのです。この事実は不動産を購入するという行為は資産運用をする行為と同じであることを証明しています。不動産を購入することは株や債券を買うことと同じリスクを抱える行為なのです。

不動産の購入は株やFXより劣った金融商品

不動産を購入することが株や債券を買う行為と同じであり、価格の上下も連動しているのであれば、手数料が優劣を決める要因となります。

何度か述べているように不動産を購入すると物件価格の10%程度の諸経費がかかります。これでは買った瞬間に不動産の価値が10%下落するようなものです。正直に言って手数料10%の金融商品はぼったくりと言われてもしかたがないほど悪質な商品です。損をしないためには10%以上の値上がりが必要になるからです。

対して株式やFXの手数料は0.1%以下です。5,000万円の不動産を購入するのであればレバレッジをかけて株や外貨を5,000万円分購入したほうが勝てる確率が高いのです。

さらに不動産は全体の傾向として年2%程度で価格が下落していく金融商品ですから、どちらが賢い選択かは小学生でも分かるでしょう。不動産は金融商品として見た場合、魅力がないどころか買ってはいけない金融商品なのです。

購入すると残債割れのリスクがある

ここで「不動産には売却価値があるから諸経費の不利を加味しても購入のほうが得ではないか?」という意見がありますが、実際には売却価値は住宅ローンの精算で消えてしまうことがほとんどです。金利が含まれている住宅ローンの残債は想像以上に残っているからです。

それでも住宅ローンの残債がゼロになるのであれば成功の部類になります。場合によっては住宅ローンが精算できない残債割れになることもしばしばあるからです。

往々にして不動産を購入したがっている人は住宅ローンの残債の存在が頭から抜けています。5,000万円の不動産を購入して、0.65%でフルローンを組んだ場合、10年後の残債は3,700万円程度です。

「第3回:価格」の試算結果のとおり購入と賃貸の毎月の支払額はほぼ同額であり、ローンと家賃は相殺されます。賃貸に諸経費はかかりませんが、購入の場合は諸経費がかかります。この場合は購入時400万円・売却時200万円の諸経費600万円を加えた4,300万円以上で売却できてはじめてその不動産を賃貸した場合と同じ結果になります。

5,000万円の不動産が10年後に4,300万円で売却できるのであれば成功の部類に入ります。不動産は全体の傾向として年2%程度で価格が下落していく金融商品ですので優良物件と言っていいでしょう。それでも賃貸と並んだに過ぎません。反対に残債割れになった場合は悲惨というほかありません。

反対に賃貸を選択した場合、引っ越す際に不動産を売却する必要はなく、もちろん残債割れのリスクなんてありません。私は残債割れのリスクがないことが賃貸を選ぶ最大の理由だと思います。



賃貸物件は分譲物件よりもグレードが劣るという嘘

これは不動産を購入することを正当化する人がよく言うセリフです。しかしSUUMOを見てみると分譲マンションの賃貸がかなりの数で賃貸に出ていることが分かります。

たしかにタワーマンションの最上階・南東角部屋が賃貸に出ることはほとんどありません。しかしタワーマンションの普通の部屋であれば普通に賃貸に出ています。タワーマンションでなければその数はさらに増えます。

SUUMOで人気の街(豊洲、武蔵小杉など)を検索してみれば一目瞭然です。購入と賃貸で住居のグレードに優劣は発生しないのです。そして月々の支払いもほぼ同額になります。

だから「分譲マンションに一度住むと賃貸物件のグレードに満足できなくなる」「アパートや賃貸に住むと子供が学校でいじめられる」「賃貸では親族に申し訳が立たない」などというカルト教団の教えに耳を貸す必要はないのです。

35年後の不動産に市場価値は期待できない

「ローンを払い終えた不動産には最低限の売却価値があるはず。だから購入のほうが有利だ。」という主張もあるでしょう。しかしローンを払い終えた築35年の物件を誰がいくらで購入してくれるのでしょうか。

私であれば青山や赤坂など都心以外の地域で築35年の物件を購入する気にはなれません。ましてやマンションならなおさらです。HOME’Sなどで検索してみると分かりますが近郊・郊外の築35年の物件にはほとんど売却価値がないのです。

仮に5,000万円の不動産を購入すると仮定した場合、購入時の諸経費400万円を年利3%のインデックスで運用した賃貸の人と同じ金銭状態にするには、35年後の売却額が2,000万円以上も必要です。しかしリフォームなど追加投資なしに35年後に2,000万円以上で売却できる物件はほとんどないのが実情です。

その物件を気に入っていて一生住むのであれば築35年以上の物件に住み続けることになります。その場合、売るに売れない廃墟のような物件に住むという悲しい未来のために35年も住宅ローンを支払うことになるのです。

もし建て替える場合、一戸建てもマンションも2,000万円程度で建物を建て替えることができますが35年後に気軽に2,000万円を出せる経済状況にあるとは到底思えません。しかも今度は住宅ローンは使えないのです。

つまり建て替えした場合は虎の子の生活資金が減り、建て替えができなければ買い手がつかない廃墟同然の物件に住み続けるというどちらにしても嬉しくない状況になるのです。しかし賃貸であれば引っ越せばそこそこの築年数の物件に住むことができますし、予算に合わせて物件が選べます。家族構成や転職などによる引っ越しも自由自在です。

よく定年後も家賃を払うのは難しいという人がいますが、人口減少が確実な日本で賃料が上がるわけがなく、契約拒否されることを想像するのは難しいでしょう。下手をすると郊外であれば家賃がタダ同然になる可能性もあります。

賃貸を選ぶことは自由を選ぶことだと私は考えます。自由であることは賃貸を選択する最大のメリットなのに、世間ではこのメリットが過小評価され過ぎだと感じます。購入が資産への投資であるならば、家賃は資産ではなく自由を確保するための保険なのです。



不動産を購入して金銭面で得することはない

ここまでの記事をご覧いただくと分かるように購入と賃貸に優劣はほぼありません。あとは諸経費の運用成績以上に不動産価格が値上がりするかどうかだけです。

値上がりしなくても値下がりしなければいいのでは?という指摘があると思います。不動産は実体のある資産である以上、土地以外は経年劣化が避けられません。新車がもれなく買取価格が購入価格を下回るようにです。

各種統計を見ると不動産は経年に応じて価値が下がる運命(年2%程度)にあります。ですから不動産の価値が下がらないということは不動産市場全体が値上がりするしかないのです。新築価格が上がるから中古価格が下がらないのです。

繰り返しになりますが価格が上がらないと損をする構造は株式などの金融商品を購入することと同じです。多くの人が否定をしますが不動産を買うということは手数料を払って株式を買うことと全く同じなのです。

さらに不動産価格が値上がりする世界経済の状況ならば株価も同じように上昇します。不動産価格は株価と連動するからです。今回のアベノミクス相場を逃した人のように持たざるリスクを回避するためには不動産を所有するか他の金融商品を所有するかのどちらかを選ぶしかないのです。

そうすると購入も賃貸も結局は何かしらの金融商品を買うことになるのです。その金融商品が不動産なのか他の金融商品なのかの違いだけです。

そしてもし世界経済が想定通り成長し続けるのであれば、複利効果があるため諸費用分を1年目から投資できる賃貸のほうが有利になるのです。不動産を購入する方が賃貸よりも有利になるには諸費用の複利分以上に不動産価格が上昇する必要がありますが、複利で増えていく諸経費分に匹敵するのにどれだけ不動産市場が値上がりしなければいけないのでしょう。

この問題を解決するには諸経費の対物件価格に対する比率を下げるしかありません。4,000万円の物件に400万円の諸経費を払うのではなく、1億円の物件に600万円の諸経費を払うのです。そうすれば6%値上がりした時点で後者は諸経費を回収できます。なお前者は諸経費すら回収できません。

もうお分かりだと思います。つまり青山や赤坂など都心の億円単位の不動産を購入することが不動産を購入する場合の最も正しい選択なのです。方々のブログや記事で高くても都心の不動産を購入するしかないと言われているのはこういう根拠があるからです。新築価格の値上がりの可能性がある立地でなおかつ億円単位の物件だけが購入してよい不動産なのです。

ただこのやり方には致命的な欠点があります1億円の住宅ローンを組める人は限られるからです。どんなに正しい選択だったとしても実行できないのであれば選択肢がないことと同じです。

こうして実際には不動産購入を考えている多くの世帯が大きく損をするか、小さく損をするかの2択を迫られているのです。一般家庭が不動産を購入するということは負ける確率が高いゲームに参加することと同じです。

何も好き好んで負ける確率の高いゲームに参加する必要はありません。購入にかかる諸経費をインデックスファンドに投資して、住みたい街の住みたい家を賃貸すればいいのです。不動産市況や金利の変動を気にする必要はありません。損をしない不動産を求めて四苦八苦する必要もありません。節約できる時間の価値は計り知れないはずです。

富裕層ではない大多数の人にとっては不動産を借りることは不動産を購入するより価格下落時のリスクが低く、なおかつ複利効果から金銭的に見返りが大きいのです。リスクが少なくリターンが大きい選択肢があるなら迷わず選ぶべきです。

インデックスファンドの下落を心配される方がいるかもしれませんが、もしインデックスファンドが暴落したなら不動産も暴落しているので安心してください。株が下がるご時世なら不動産を買った人も借りた人も仲良く損をするのです。

むしろ賃貸の方が傷は浅いです。住宅ローンはレバレッジをかけることと同じですから不動産価格が下落している状況で売却の必要に迫られた場合は傷どころではなく人生の致命傷になりかねません。不動産を購入しなくても幸せな人生は歩めるはずです。

本日の終わりに

賃貸よりも購入すべきといえる物件は存在します。しかし現実は一般家庭が該当の物件を購入できる可能性はゼロに等しいのです。都心以外の近郊・郊外の分譲されている物件は残債割れのリスクが多分に含まれており、多くの一般家庭にとって賃貸が最良の選択だと思います。

インデックスファンドが全ての人にとって最良の選択であることと同じように不動産は賃貸することが最良の選択なのです。

勇敢にも近郊・郊外で不動産を購入するというのであれば掘り出し物の物件を見つける必要があります。その難易度は砂金を取るレベルです。はっきり言ってしまうと掘り出し物の物件はSUUMOやHOME’Sには掲載されません。人知れず発生し人知れず消えていきます。

よく自分の購入した物件がいかにお買い得で掘り出し物だったかを自慢する人がいますが詳しく確認すると危ない物件を購入している場合がほとんどです。

図らずも私も2015年に中古マンションをフルローンで購入しましたが「購入代金+リフォーム代+諸経費」以上の値上がりはしていません。せいぜい残債割れが回避できる程度です。リフォーム代の分だけ損しているのです。

また購入と売却を繰り返し差益を享受している不動産すごろくの成功者の存在にも心を惑わされてはいけません。差益が生じるということは相手方は損をしているのです。自分が損する側に回る可能性もあるという事実に目を向けることです。

どの世界にも成功者は一定の割合で存在します。イチローが成功したから自分もMLBで成功できると夢見ることが許されるのは子供だけです。これから不動産探しをはじめる方は「一般人が不動産取引で得することはほとんどない」という現実に目を向けるべきです。自分だけは特別だと思わないことです。

もし不動産を所有することが幸せな人生を送る条件であるならば、モデルルームや街の不動産屋に行く前に病院に行ってください。必要なのは不動産購入のノウハウではなく医師の診察と治療です。

再三再四の繰り返しになりますが、もう一度だけ不動産を購入しないで賃貸で過ごすという選択肢を真剣に検討してみて欲しいと思います。不動産を購入するということはリスクの高い行為であり合理的な行為とは程遠い行為なのです。

序文のとおり世間では不動産は購入すべきとの主張が多数派を占めており肩身が狭いのですが、私のこの震える小さな声が誰かの耳に届けば幸いです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!









8 件のコメント

  • なんだやっぱり賃貸の方がいいのか…とグラグラしております。
    実は30代後半になる今まで愚直に定期預金しかしたことのない金融知識ゼロ人間なのです。

    この頭金800万円、もしかしてそのインデックスファンドというものにした方がいいのかなと思いました。
    そして今までかなり損をしていたのでは?と動悸がしております。

    ところが本当に知識がなく、検索したサイトが正しいのかすら分かりません。

    もし、お時間よろしければオススメのサイトや書籍、その他これは知っておくべきという情報などを教えていただけませんか?

    どうぞ宜しくお願いいたします。

    • こんにちは。購入と賃貸なら賃貸の方がいいと思います。マンションが余り始めているので分譲マンションの賃貸物件も数多くありますから、購入することのメリットはほとんどありません。記事でも指摘しているように購入して得する(不動産価格が上がる)のなら頭金・諸経費をインデックスファンドに投資している賃貸でも得をする(株価が上がる)のです。サスケさんがマンションを購入することで利益を得ている人たちの意見を真に受けてはいけません。金銭的には購入と賃貸に優劣はなく、選択の自由度がある分だけ賃貸の方が有利なのです。

      さて参考となる書籍ですが 臆病者のための株入門 著:橘玲 がオススメです。本文はもちろんのこと巻末の参考書籍を読めば十二分な知識が手に入ります。個人的には 敗者のゲーム 著:チャールズ・エリス だけで十分だと思いますがいきなり結論を読んでも納得できないでしょうからいろいろな本を読む必要があります。

      あとは日経新聞の以下の記事を読めばもう迷うことはないでしょう。世界最高の投資家が推奨している投資方法があるのですからそのアドバイスに素直に従うべきです。もしかしたら上記の書籍すら読む必要はなく以下の記事だけを読めば十分なのかもしれません。

      バフェット氏の最新助言 冷静でいれば暴落は好機
      https://www.nikkei.com/article/DGXMZO27905220Z00C18A3000000/

      30代後半から投資を開始することは、30台後半からプロボクサーを目指すほど無謀だと思います。投資については儲かる確率が最も高い正解が存在しますのでその事実を理解して冷静に行動されることをオススメします。私の拙い投資知識でよければアドバイスしますのでまたご連絡くださいね!!

  • 餅つき名人様
    こんばんは。杏です。
    いつもアドバイスを頂きありがとうございます。

    餅つき名人さんは、賃貸派である事はこれまでのブログからとても伝わってきます。
    にも関わらず、最初の中古マンションは、
    奥様ありきの購入でしたが、今回の新築マンションは何故?購入したのでしょうか?
    素朴な意見として、お伺いしました。

    よろしくお願い申し上げます。

    • いつもコメントありがとうございます。多くの読者の方からこのご質問をいただいていますので、ズバリお答えします。「都心に住みたくて部屋を探していたけど、住宅ローン控除がある分だけ賃貸より購入の方がお得だったから」です。おまけに購入したら新築に住めるのですから迷うことはありませんでした。

      他の理由だと「ブログで公開しているノウハウが有効か実験してみたかった」「服やバイク、家電、酒、グルメなど少額の消費に飽きた」「年収10倍のフルローンを抱えて悶え苦しんでみたかった」あたりでしょうか。もしかしたら「暇だったから、なんとなく」が本当の理由なのかもしれません(笑)

      真剣にマンションを探されている杏様にとっては参考にならない回答で申し訳ありません。こんな人間が書いているブログですが引き続きよろしくお願いします!!

      • 餅つき名人様
        こんばんは。杏です。
        早速のご連絡ありがとうございます。

        餅つき名人さんが購入に至る理由がそれならば、理解できますね。また、新築ならでは、の特典なら尚更です。
        これまで多面的な観点からマンション購入ノウハウを培ってきましたから、
        「究極の、ババを引かない物件」いや、ババではない、物件に出会えたからかなぁ、と思ってました。
        あと、ブログの条件を満たしたマンションがあるのかっ!と事なのでしょう。
        「年収10倍のフルローンに悶駅苦しむ」のはMっ気的な理由ですが。笑
        それはそれで、無理に苦しまないでくださいね。
        投資の話にも繋がりますが、このマンションに相当なギャンブラー感覚で購入するって事ですね。

        いやはや、拍手を送りたいです。

        • いつもコメントありがとうございます。マンション価格が高いと二の足を踏んでいる会社の同僚からも「勇気あるねー」と言われてますので普通の感覚からしたら立派なギャンブラーなのかもしれません。個人的にはリスクとリターンを全て把握した上でヘッジも効かせての購入なのでギャンブルしてる感覚はないのすが、その結果は5年後・10年後のブログの記事を楽しみにお待ちください。もしかしたら泣き顔だらけの記事になるかもしれません(笑)

  • 購入or賃貸は定番?のネタですよね。私自身も購入しておきながら買い値から下がっていないか常時チェックしている小心者です。
    ですので今回のような記事には飛びついて見てしまいます。
    購入を推奨する記事にはよく住宅ローンは「いい借金」だとありますが、違和感を感じています。
    比較するのが妥当かはわかりませんが、株の取引では現物が堅実で信用は身の破滅的なことが言われてますので…住宅ローンだって耐震偽装や
    大震災の時は二重ローンになったりリスクも膨大ですよね。借金にいいも悪いもあるものなのでしょうか。
    名人さんのご見解をお聞きしたいです。
    私も橘玲さんの愛読者です!
    小気味いい文章は名人さんと似てますね!

    • お返事遅くなりました。いつもコメントありがとうございます!!賃貸と購入の比較は定番のネタですよね。しかもこの比較をしたがるのはSUUMOなど不動産を購入することを推奨することで利益を得ている人たちばかりなのが胡散臭さを増長させます。はっきり言ってしまえば購入の方が客単価や手数料が高いので業界としては購入を推進したいだけなのです。飲んでも効果はないヒアルロン酸を必死でサプリメントとして売り込む企業となんら変わりありません。

      そしておっしゃるように住宅ローンは不動産価格が下がればレバレッジをかけている分だけ大損します。私が主張している点もまさにここにあります。不動産を購入する人は自分が株の信用取引と同じ行為をしている自覚がないのが問題です。またご質問のいい借金と悪い借金の違いは、将来になってみないと分からないので困ったものです。結果的にいい借金だったと分かることはあると思いますが、決していま時点でいい借金だとは言い切れないのです。

      橘玲さんのドライな文章はとても真似できませんが似ていると言っていただけでニンマリしてしまいます。玉木宏に似ていると言われたくらい嬉しいです(笑)これからも読んでいただけるような記事を書いていきますので引き続きご愛顧いただけたら嬉しいです。いつもありがとうございます!!

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