第56棟目:アクアブリーズ川崎

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。

本日のレビューは簡易版です。通常のレビューは簡単そうに見えて結構時間がかかっています。最近は毎日午前様で土日も仕事をしているのでレビューは月1本すら書けない状況です。

ただせっかくリクエストをいただいているのにレビューしないのは申し訳なくも感じていました。そこで簡易版という形式を設けることで可能な範囲でリクエストに応えていきたいと思います。

簡易版は名前の通りかなりシンプルな構成となります。現地調査もしませんし、素直すぎる個人的感想も控えめです。点数と一言だけコメントのシンプルな構成ですが言いたいことは伝わるはずです。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

2017.09.17

本日の物件

本日の物件はリクエストをいただいた「アクアブリーズ川崎」です。川崎駅徒歩19分という表記でうんざりし、安っぽさ全開の建物のデザインを見てげんなりするマンションですが、その代わりに価格は随分と控えめのようです。

パークコート赤坂檜町ザ タワー‎が坪単価200万円で購入できることなどないのですから、譲れないポイントと妥協できるポイントを明確にして当物件を判断するしかありません。

前回レビューしたザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂はそのあたりのバランスが絶妙でしたが当物件はどうでしょうか。早速チェックしてみたいと思います。

>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01

得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→落第

最寄り駅(?)の川崎駅から東京駅まで20分、品川駅まで11分、新宿駅まで40分です。合格水準には達していないため落第の判定になりますが、新宿方面に用がない人にとっては合格にしても良い交通利便性です。

東京の東側で川崎駅と同等の交通利便性を持つ駅だと新小岩駅になります。新小岩駅から徒歩17分で相当な売れ残りを抱えているレーベン新小岩innoviaの坪単価が200万円程度です。そうすると徒歩19分の当物件の坪単価は100万円台でないと高値づかみになってしまうことが予想できます。

>> 徒歩17分の新築マンションの末路をご覧ください。

11棟目:レーベン新小岩innovia

2016.04.16

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格

川崎駅で検索したところ1403件の結果になりました。公式HPでも必死に川崎駅が最寄りであることをアピールしていますが納得の駅力です。あとは川崎駅から徒歩19分のマンションを周囲が川崎駅隣接のマンションと認めてくれるかどうかにかかっています。

チェック3:駅から徒歩5分以内→落第

徒歩19分の表記の時点で落第決定です。なおバスは様々な欠点を抱えた交通手段なので評価するに値しません。バスは蛭子さんと太川さんが乗るものなのです。

チェック4:安定した地盤であること→落第

公式HPの現地案内図を見ただけで落第確定です。調べる必要すらありません。

チェック5:残債割れにならないこと→合格

購入時 :価格4,570万円(坪単価204万円)
5年後  :残債3,988万円、売却3,980万円(坪単価181万円)、収支▲8万円
10年後:残債3,384万円、売却3,680万円(坪単価167万円)、収支+296万円

資産価値を気にするのであれば安い部屋を選ぶべきですが、上層階でも5000万円以下の当物件であればできるだけ上層階を選びたいところです。

そして上層階の部屋で計算したところ年間の下落率が標準の2%とほぼ同じ1.9%となりました。駅距離の割に悪くない結果です。

実は中古マンションは3000万円台になると購入できる層が一気に増える傾向にあり、3000万円台を境に値下がり幅が小さくなるのです。当物件もまさにその典型例と言えそうです。

駅徒歩19分とは言え、最寄り駅は川崎駅であり、さらに日照が確保された南向きで70m2台のファミリー向け築浅マンションが3680万円で売りに出たら買う人はいるはずです

>> 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法

2016.06.18

チェック6:家賃よりも安いこと→合格

比較対象は川崎駅から徒歩17分のアクアリーナ川崎ロッソタワー(14階/70m2/築10年)です。グレードこそアクアリーナの方が上のようですが、これだけ購入の方が有利であれば購入することを選択してもいいでしょう。

ただし賃貸と購入の差がありすぎる街は基本的に人気がない街なので注意が必要です。空室期間が長いので家賃を高めに設定しないと割りが合わないからです。空室期間がほとんどない人気のある街は賃貸と購入の差額はほぼなくなるくらいバランスします。そもそも本来であれば賃貸と購入に優劣はつかないはずなのです。

購入した場合

支払額    12.4 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   2.0 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        4.0 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.0 万円
10年後の価値▲2.5 万円(お金が戻ってきます)
========================
合           計    14.9 万円(10年平均)

賃貸した場合

家賃    18.0 万円
諸経費       1.7 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  19.7 万円(10年平均)

>> マンションを購入しないという選択もあります。

住まいは購入と賃貸どっちらがいいのか

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>> 手付金は満額払ってはいけません。

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2017.10.14

チェック7:目立つこと→落第

川沿いでバス便の大規模マンションに憧れを抱く人はいないでしょう。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第

長谷工が関わっていますので諦めるしかありません。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→落第

長谷工が関わっていますので諦めるしかありません。たまに洗面所の入口がリビングにある方がベランダに出やすい、お風呂上がりに湯冷めしないで済む、などの庶民目線でのフォローがされることがあります。

洗濯物を外で乾かすという発想や、たかだか数万円の光熱費を気にしなければならない家計にこそ目を向けるべきだと個人的には思いますがそこは個人の価値観です。気にしない人は当項目を合格にしても良いでしょう。

>> 間取りについての記事はこちら。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

2016.10.05

チェック10:家族の思い→落第

バツイチ独身貴族の私が川崎のファミリーマンションを選ぶ理由は何一つありません。もし私がファミリーマンションを購入するにしても当物件ではなく前回レビューしたザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂を選びます。ブランドと駅距離が当物件よりも優れているからです。

結果

結果は30点となりました。ただ交通利便性を甘めに採点し、川崎駅周辺にこだわるのであれば50点と平均点になるポテンシャルのあるマンションです。



一言だけコメント

当物件は自分がどれだけ妥協できるかという踏み絵のようなマンションです。川崎、長谷工、バス便、脆弱な地盤などのデメリットに我慢ができるのであれば資産価値の維持と割安な支払額を慰めとして購入するのもアリかもしれません。

卵の上にウニとイクラを乗せて日本酒で胃の中に流し込むような芸当は痛風の私には無理な話ですが若くて健康な方であれば問題ないでしょう。ただ川崎にこだわる必要がなければザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂を選んだ方が報われる度合いが大きいですよと小声でささやかせてください。

もちろん相対評価での話であり、決してザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂が優れたマンションだと言っているわけではないことも呟いておきます。斎藤佑樹と藤浪晋太郎のどちらが戦力になるかというレベルの話です。

また当物件は冒頭で紹介したレーベン新小岩innoviaと同じ道(値引き道)をたどる可能性があります。川崎駅徒歩19分のマンションが容易に売り切れるとは想像しづらいのです。確かに買いやすい価格ですが物件内に値引きされた部屋があると結局は高値づかみとなりますので購入を検討されている方は注意が必要です。



終わりに

お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお付き合いいただき本当にありがとうございました!!

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3 件のコメント

  • 餅つき名人さん

    はじめまして。
    いつも楽しく読ませていただいています。
    ブログが非常に読みやすいんですが、wordpressのテーマとプラグインは何を使用してますか?
    マンション全然関係ない質問ですみません

    • コメントありがとうございます。当ブログの記事 第二部 第1章:新築マンション選び開始 で記載している通りテーマはSimplicityを使用しています。プラグインはセキュリティ関連とお問い合わせ(Contact Form 7)と人気記事(WordPress Popular Posts)を使ってます。テーマはデフォルトのデザインだけを使っていてCSSを使ったカスタマイズはゼロです。なのでテーマにSimplicityを使えば当ブログと全く同じレイアウトが実現できます。

      また、必要最小限の情報だけを表示させるようにしているのも読みやすさの秘訣かもしれません。ドンキホーテの店内みたいなブログにはしたくなかったので見やすさにはこだわっています。なのでこうしてお褒めのコメントをいただけてとても嬉しいです!!

      以上、少しでもお役に立てれば幸いです。また遊びにいらしてくださいね^^

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