ご挨拶
こんにちは、餅つき名人です。
本日のレビューは簡易版です。通常のレビューは簡単そうに見えて結構時間がかかっています。最近の私の忙しさだと普段のレビューは月1本すら書けない状況です。
ただせっかくリクエストをいただいているのにレビューしないのは申し訳なくも感じていました。そこで簡易版という形式を設けることで可能な範囲でリクエストに応えていきたいと思います。
簡易版は名前の通りかなりシンプルな構成となります。現地調査もしませんし、素直すぎる個人的感想も控えめです。点数と一言だけコメントのシンプルな構成ですが言いたいことは伝わるはずです。
それではしばらくの間よろしくお付き合いください。
>> レビューで使う評価軸はこちら（↓）をご覧ください。
本日の物件
本日の物件はリクエストをいただいた「ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂」です。昨今の建築費高騰の中で利益を捻り出すために、三菱地所レジデンスが長谷工を長期特命発注することで生み出されたマンションです。
似たコンセプトで野村不動産がオハナというセカンドブランドのマンションを売りに出していますが、いい評判が聞こえてくることはありませんし、中古で売りに出して高値で売れたという話も聞きません。このインターネット時代に安かろう悪かろうのマンションを購入したらまともな末路になるわけがないのです。
当物件もオハナと同じくパッとしないセカンドブランドのマンションなのかさっそくチェックしてみたいと思います。
>> モデルルームに行く前にこちら（↓）をお読みください。
得点
チェック1：東京・品川・新宿まで30分程度→落第
最寄り駅の志茂駅から東京駅まで34分、品川駅まで46分、新宿駅まで34分です。合格水準には達していないため落第の判定になりますが、腐っても23区とフォローできる交通利便性です。
なお、志茂駅よりも交通利便性が良い赤羽駅までシャトルバスが運行されるようですが、バスは計算できる交通機関ではないので評価対象にしてはいけません。サンドイッチに入っているパセリに食べ物としての価値がないのと同じです。当物件はあくまで志茂駅徒歩6分のマンションです。
チェック2：食べログの店舗数400件以上→落第
志茂駅で検索したところ148件の結果になりました。売却時に客付きで苦労するであろう水準です。志茂駅に人気がない事実が如実に分かります。当物件を検討されている方は当物件が築10年の中古でも買いたいと思えるのか冷静に判断すべきです。
チェック3：駅から徒歩5分以内→落第
徒歩6分なので落第ですが、平坦な道のりですし我慢もできるでしょう。
チェック4：安定した地盤であること→落第
地盤の種類は、自然堤防とのことです。地震がきたら覚悟しなければならない土地です。個人的には住む気にはなれない地盤です。
チェック5：残債割れにならないこと→合格
購入時 ：価格4,798万円（坪単価234万円）
5年後 ：残債4,187万円、売却4,190万円（坪単価204万円）、収支＋3万円
10年後：残債3,553万円、売却3,980万円（坪単価194万円）、収支＋427万円
ほぼ郊外の長谷工マンションは安い部屋の価格が基準となりますから、資産価値を気にするのであれば安い部屋を選ぶべきですが、上層階でも5000万円以下の当物件であればできるだけ上層階を選びたいところです。
そして上層階の部屋で計算したところ年間の下落率が標準の2%を下回る1.7%となりました。志茂駅から徒歩7分のアクエアリバージュ東京の中古が築13年・12階・73m2・4,280万円で売りに出されているので10年後の資産価値の予測に大きなズレはないでしょう。悪くない結果です。
>> 無理のない予算を知りたい方はこちら（↓）をどうぞ。
チェック6：家賃よりも安いこと→合格
比較対象は志茂駅から徒歩1分のネオ・プロミネンス(4階/61m2/築25年)です。駅距離こそ違うもののこれだけ購入の方が有利であれば購入することを選択してもいいでしょう。
ただし賃貸と購入の差がありすぎる街は基本的に人気がない街なので注意が必要です。空室期間が長いので家賃を高めに設定しないと割りが合わないからです。空室期間がほとんどない人気のある街は賃貸と購入の差額はほぼなくなるくらいバランスします。そもそも本来であれば賃貸と購入に優劣はつかないはずなのです。
購入した場合
支払額 12.9 万円（10年固定0.75%）
管理費修繕費 2.6 万円（仮）
固定資産税 1.0 万円（仮）
諸経費 4.0 万円（往復）
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除 ▲3.3 万円
10年後の価値▲3.5 万円（お金が戻ってきます）
========================
合 計 14.7 万円（10年平均）
賃貸した場合
家賃 15.7 万円
諸経費 1.4 万円（敷礼金・更新料・保険料等）
=====================
合 計 17.1 万円（10年平均）
>> マンションを購入しないという選択もあります。
>> 金利は固定金利の方が安心です。
>> 手付金は満額払ってはいけません。
チェック7：目立つこと→合格
志茂という限られた地域ではありますが目立つ存在になるのは間違いありません。500戸という規模は伊達ではありません。
チェック8：柱が室内に食い込んでいないこと→落第
長谷工が関わっていますので諦めるしかありません。
チェック9：洗面所の入り口が廊下にあること→合格
間取りによりけりですが、多くの間取りで問題は見受けられません。
チェック10：家族の思い→落第
バツイチ独身貴族の私が志茂のファミリーマンションを選ぶ理由は何一つありません。もちろんこれは個人の価値観であり、家族がいれば評価が逆転することもあるでしょう。
結果
結果は40点となりました。あと一歩の交通利便性と駅距離を甘めに採点し、志茂駅周辺に抵抗がなければ70点になるポテンシャルのあるマンションです。
特に長谷工の採用というあからさまなコストダウンを図っているにも関わらず資産価値が保たれているのは驚きです。コストダウンで捻り出した利益をデベロッパーの三菱地所レジデンスが独占することなく顧客にも還元しているからこその結果です。
また冒頭で触れた野村不動産のオハナとは格の違いを見せつけた結果でもあります。オイコスブランドの次の展開が楽しみです。
一言だけコメント
当物件はコストダウンをきちんとユーザーに還元している誠実なマンションです。中古車や古着を選べる現実的で堅実な人にとっては満足度の高いマンションとなるでしょう。反対にスクーターを買いに行って新車のベスパを購入する私のような人には向かないマンションでもあります。
終わりに
お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください。
ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。
それでは今日はここまで。最後までお付き合いいただき本当にありがとうございました！！
コメントを残す