第四章:都内の新築マンションを見てみる(2/2)

新築マンション

これまでのお話

こんにちは、餅つき名人です!!

妻の夢をかなえるために家を買うことになりました。家を買うならモデルルームだと地元である千葉県のモデルルーム行脚を開始。ところが千葉県の新築マンションが想像以上に価格が高く、これなら都内のほうがいいと都内のモデルルーム行脚を開始。

しかし都心のマンション価格のあまりの高さに打ちのめされ、東京23区の東側に活路を求めていくのです。

また並行して不動産コンサルタントへの相談やインターネットでの情報収集、関連書籍の購読も開始し徐々に知見を深めていきました。

シティテラス平井

自分たちに合った新築マンションはないかと住友不動産のマンションギャラリーを訪れて紹介された物件でした。相談に乗ってくれたお姉さんが「お宅様のご予算では23区の東側以外ありえませんことよ。」という丁寧なアドバイスをくれたからです。

住友不動産は秋葉原や新宿の巨大なビルの中にモデルルームがあってそこで商談をする形式が多いみたいです。とにかく申し込みだけでいいからしてくれとしつこいので買う気はないのに申し込みをしました。見たこともないマンションを強引に申込させる営業スタンスにいい印象を持つのは難しいことでした。

翌日人生初の平井駅に降りて現地調査をしてびっくり。営業マンが意図的に隠していたのでしょう、目の前に巨大で立派な変電所と高圧線があるのです。残りの人生を変電所と高圧線を庭に生活するのは正直言って不可能です。即座に断りのメールをいれました。ちなみに営業マンからは返信すらありませんでした。客でなければ人にあらずとの住友不動産の営業スタンスが垣間見えた出来事でした。

ただこの物件の管理費と修繕費の安さは特筆ものでした。だいぶ記憶が薄れていますが20年後でも管理費・修繕費の合計が2万円程度だったと思います。新築マンションでは管理費・修繕費は段階的に上昇する想定がされており20年後だと4万円以上になることもあるからです。タワーマンションだと6万円を超えてきます。

見せかけの安さを演出するために初期段階だけ管理費・修繕費を安くするのではなく、企画段階からランニング費用を低減する試みがなされているため長期的に見てもランニング費用が圧倒的に安いのです。

ランニング費用はマンションを購入するうえで大切な要素です。1万円安いだけで35年間で425万円もの差になるからです。こういうマンションがもっと増えればいいのにと思ったものです。

クリスタルマークス

住友不動産のマンションギャラリーで紹介されて行ってみました。小岩にある新築マンションです。こちらは竣工済みで棟内にモデルルームがあります。事前にインターネットで情報収集をしたら風俗や飲み屋街の中にあるらしく覚悟していたのですが、どこにでもある小汚い小さな飲み屋街で拍子抜けしました。

なぜこのくらいの環境で評価が下がるのでしょうか。恐らく私を含めほとんどの人が物件を減点方式で判別しているのだからだと思います。何千万円もの買い物ですから完璧を求め欠点を探してしまうのです。実際には完璧な物件には完璧な値段がセットでついてくるので庶民が買うことは不可能なのです。

実はこのマンションは妻がとても気に入っていて「物価が安いところがいい」としきりに言っていたのを覚えています。妻は自分の本心を絶対に言わないので恐らくそれは建前で、お世話になっている親族が総武線沿いに住んでいるので住みたかったのだと思います。物価が安いどうこう言う前に美容代や酒代などの無駄遣いを減らしてくれないかなぁと心の中で突っ込んだ記憶があります。

私自身はどうにも決め手が欠けていて3000万円台の部屋があればよかったのですが2階でも4500万円程度の価格で決心ができませんでした。なお営業マンが花火が見えることをセールスポイントにしてきますが1年に1回のイベントなんてどうでもいいです。

余談ですが妻が高層階を希望しており高層階の実際の部屋を見学した際にめまいに襲われたのです。看護師の友人に聞いたらタワーマンションでタワー酔いというのがあるらしく、この症状を訴える人が少なからずいるようです。

どうやら私は高層マンションの高層階に弱いようで酔ってしまう体質のようなのです。この物件で実際の部屋を体験しなければ分からなかったことであり改めて竣工済のモデルルームは見学するべきだと思ったものです。

シティタワー金町

こちらも住友不動産のマンションギャラリーで紹介されて行ってみました。慣れ親しんだ常磐線とはいえ金町は降りたことがほとんどありません。実際に降りてみたら小さい駅なのに乗降者数が多いことに驚きました。物件は駅から13分程度と駅距離があり明らかなマイナスポイントです。エレベーター待ちと敷地の広さを考慮すると下手すると駅に着くまでに20分程度かかりそうです。

さらに線路に近く電車の音がマンションに反響して相当うるさいです。マンションは高層階ほど音が響きますからかなりのマイナスポイントです。現地を見た時点でこれはないなと思っていたのですが、値段が都内にしてはリーズナブルなため検討に入りました。さらにスーパーゼネコン竹中工務店の施工とTOFT工法というスペックに心惹かれていきます。

この物件はタワー(37階)とレジデンス(13階)という2棟構成で当初はタワーを検討しました。しかしタワーは管理費と修繕費がかなり高くランニング費用を考慮すると生涯キャッシュフローが赤字になってしまいます。

そこでレジデンスに切り替え、ちょうど竣工直後の部屋も見せてもらったところ妻も満足の様子。初訪問の後に話し合った結果「いままで見たマンションの中で一番良い」という結論になり購入を決意しました。

その後は朝・昼・晩、雨の日・風の日と様々な条件で駅や現地を見学しました。ところが気づかないふりをしていた欠点がやはり目についてしまうのです。「駅距離、電車の音、通勤ラッシュ、急激な人口増加による歪、周辺相場」です。

特に電車の音が強烈で中川の鉄橋を通る音が敷地中に響き渡ります。駅距離も部屋から計測するとやはり20分近くかかります。また常磐線の各駅停車のラッシュは相当な酷さであり遅延もしょっちゅうあります。毎朝このラッシュで通勤することを考えると気が滅入ってきます。

またこの周辺はプラウドシティ金町、シティタワー金町と大規模マンションが建設されたことで急速に人口が増加し、シティタワー金町の子供は学区が遠い学校を指定されるなどの変更がされていました。行政としては正しい対応ですがこのような急激な人口増加による歪はこれ以外にもあるのだろうと心配になりました。

そして何よりもこの物件よりも駅に近い築浅のプラウドシティ金町の中古価格が3000万円前半なのことが致命的でした。シティタワー金町は4500万円で購入した部屋が5年後には3500万円以下になる可能性が高いのです。

さらにレジデンス棟でも管理費・修繕費の値上がり具合が大きく生涯キャッシュフローが赤字になってしまうことが判明し重要事項説明も終えて後は手付金を振り込むだけとなった段階で断念しました。もしこの物件の管理費・修繕費がシティテラス平井と同程度だったら購入していたと思います。早く妻を安心させたかったからです。

なおこの物件で値上げの瞬間を目撃しました。先週の価格表と今週の価格表が違うのです。まったく同じ部屋なのに100万円も値上げされていたのです。住友不動産というデベロッパーは「値引きしないが値上げする」という個性的な会社で有名でしたが本当に値上げをするのを見たのははじめてでした。

企業としては正しい姿勢ではありますが買う方としては資産価値の下落幅が大きくなるので歓迎できません。住友不動産のマンションを買う場合は販売初期の価格が適正であり以降は損する確率が高いと感じました。

新小岩パークフロント

並行して依頼していた仲介業者の方から新小岩の中古物件を紹介された際に見学してみました。トレーニングですか?と突っ込みたくなるほどの駅距離に即検討外となりました。また長谷工施工であるが故の最低限の品質は隠しようがなく、直前に見ていたシティタワー金町(施工:竹中工務店)やクリスタルマークス(施工:前田建設)と比較すると貧相としか言いようがないレベルでした。

ただ値段は唯一我が家の生涯キャッシュフローが黒字になる適正な価格でした。つまり本当は世帯年収1000万円以下の我々が都内で新築マンションを買うのであればこの物件の価格帯しか買えなかったのです。それでも貧相なグレードに妥協できず上を見てしまったのです。

この身の程をわきまえない現実的な視点を欠いた姿勢が不動産探しを長引かせるのです。

ライオンズ新小岩グランフォート

新小岩周辺でチラシを配っていたので見学してみました。駅徒歩8分で施工もよく間取りもよく子育て環境を重視している妻が希望していた江戸川区でもあり、都心まで15分程度の利便性もあり、買ってもいいかなと思える物件でした。

しかしここでも値段の壁が目の前に立ちふさがったのです。私たちが欲しかった部屋は5500万円程度でありとても手が出るものではありませんでした。

こうして欲しい部屋が予算の関係で買えない現実が私の中の妻に対する不満(働かないのに浪費はする)とリンクして徐々に妻のことが嫌いになっていくのです。もちろんこれは私の身勝手な見方であり、夫婦仲が悪化する理由のひとつでもありました。一方的に妻に非があったわけではないのです。

ザ・パークハウス船堀

一之江で中古物件を見た際に見学しました。綺麗な四角の敷地と駅徒歩3分という立地にトキメキましたがここでも値段の壁が立ちはだかりました。すぐ近くにあるプラウドシティ船堀の新築時程度の値段だったら買っていたでしょう。

ザ・パークハウス根岸

上野周辺を諦めきれず見学しました。建設地周辺にずらりと並んだ建設反対の旗に驚きました。完成してしまえば反対運動はなかったことになるようですが心情的に購買欲はわきません。ル・サンク小石川後楽園のように竣工直前に工事が中断11月14日付の朝日新聞)なんてリスクもあり、もちろん予算オーバーのため見送りました。

一戸建てと中古マンションを視野に入れる

「私たちの収入(世帯年収1000万円以下)では都内で新築マンションを購入するのは不可能」というのが都内の新築マンションをひたすら探して行きついた結論でした。私たちが想定している生活費(年収は毎年1%減、子供2人、毎年貯金100万円、夫婦それぞれ小遣い4万円)だと4000万円以上の不動産を購入すると生涯キャッシュフローが赤字になってしまうのです。

また物件価格だけでなくランニング費用がキャッシュフローに大きく影響することが分かりました。無理して都内の新築マンションを購入しても管理費・修繕費・各種税金が高いと総支払額が大きくなってしまい生活を圧迫してしまうのです。

こうして物件の絶対額を抑えるために中古マンションを、ランニング費用を抑えるために一戸建てを視野に入れて物件選びを仕切り直していきます。

それでは今日はここまで、本当にお疲れさまでした!!











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