第37棟目:プライムパークス品川シーサイド ザ・レジデンス

公式ホームページより
スポンサーリンク

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。なんでこんな変なペンネームなのかは内緒です。

ここまで30棟以上のマンションを真剣に検討してきましたが「まともな新築マンションを庶民が購入するのは不可能」という現実をまざまざと思い知らされました。

幸いなことに今住んでいるマンションに不満はなく、さらに全期間0.95%(団信込)という驚異的な金利を確保したこともあり新築マンションへの興味が全くなくなってしまいました。

ただ嬉しいことに当たり屋のような当ブログにも関わらずご支持の声やレビューのリクエストをいただいたりもします。そこで今後はリクエストをいただいた新築マンションを中心にレビューをしていきたいと思います。

評価は10項目100点満点換算で判断し、最後に蛇足としてブラックジョーク満載の個人的な感想を付け加えていきます。

さて一応お断りです。この最新マンションレビューは球場でプロ野球選手を野次っている間違いなく野球が下手な酔っ払いのおじさんのようなレビューです。あらゆる点で信じるに値しませんので絶対に本気にしないでください。観客席のおじさんとグラウンドにいるプロの一軍の選手のどちらが正しいかなんて議論は成り立たないはずです。

観客席のおじさんの的外れだけど稀にちょっと面白い野次を笑うように、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みいただければ幸いです。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※ レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

マンション選びに費やす時間のほとんどが無駄な時間です。上記の10項目が皆さんの貴重な時間の節約に貢献できたならこれ以上の喜びはありません。

本日の物件

本日の物件は「プライムパークス品川シーサイドザ・レジデンス」です。品川シーサイド駅周辺のマンションに関しては前々からレビューのご依頼をいただいていたので今回一気に3物件をレビューしていきたいと思います。

プライムパークス品川シーサイドザ・レジデンスはスペックを見る限りですが、ライバルの2物件と比較して多くの点が劣っているように見えます。そんな杞憂を吹き飛ばす結果になることを祈りつつ早速レビューしてみたいと思います。

※ モデルルームに行く前にぜひお読みください。

一言で言えばこれに尽きます。モデルルームはお客ではなく業者のために作られています。表現を変えればお客を狩るための狩場です。自分は狩られないと思っているお利口さんほど餌食になります。

(1)得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

最寄り駅の品川シーサイド駅から東京駅まで27分、品川駅まで17分、新宿駅まで19分ですから合格です。品川シーサイド駅は十分に満足のいくの交通利便性と言えるでしょう。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格(補欠)

品川シーサイド駅で検索したところ191件の結果になりました。品川シーサイド駅の駅力は残念なレベルと言えそうです。この飲食店の数は住人が少ないことを暗示しており、売却時の買い手が少ないことも暗示しています。

ただ交通利便性は良いですから将来的に人口が増えれば当項目は合格となる可能性があります。再開発や新規開発の街は将来性に期待できるところが大きな魅力です。

また当物件の第二最寄り駅である徒歩9分の青物横丁駅になると507件の結果になりました。青物横丁駅も最寄り駅と考えるのであれば売却時にそれほど心配する必要はないと判断することもできます。

腐っても品川区であり陸の孤島ではありませんから青物横丁駅も対象範囲に加えて良いでしょう。よって当項目は補欠合格とします。

チェック3:駅から徒歩5分以内→落第

GoogleMapでB5出口から検索すると徒歩6分との結果が表示されました。表記では徒歩5分ですが実際に歩くともう少しかかるということでしょうか。実際と表記が異なるという不動産あるあるの典型的な展開となりました。

さてこの1分の差をどう評価するかです。ちょうど合格と落第のボーダーラインであり悩ましく真剣に判断しなければなりませんが、信号を渡らなければならないことを考えると常時5分以内とはいかないでしょう。

チェック4:安定した地盤であること→落第

埋立地ゆえに諦めが肝心です。目の前にパンチョのナポリタン特盛を置かれても地盤が良いとは言えません。

チェック5:家賃よりも安いこと→落第

70m2・高層階・6400万円と仮定して計算します。比較対象は駅徒歩3分、築13年、15階、68m2の品川シーサイドビュータワー2(UR賃貸)です。

結果は下記の通りです。今回は相手が悪すぎました。住宅ローンの支払額だけを見れば家賃並ですが、諸費用を加味すると話が違ってきます。また当物件は資産価値の下落が大きく売却時の戻り入れが全くないのが致命的です。

URの諸費用が安すぎるためURにした方がリスクがなく、キャッシュフローも安定します。おまけにUR賃貸の方が駅に近いのです。安くて駅に近くて階数も当物件の最上階と同等の賃貸物件があるならわざわざマンションを購入する必要はないでしょう。

たとえ低層階の部屋を購入したとしても結果は変わりません。賃貸も低層階にすれば賃料が下がるためです。

購入した場合

支払額    17.3 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   2.3 万円
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        4.5 万円
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値▲0.2 万円(残債と相殺)
========================
合           計   22.6 万円

賃貸した場合

家賃    17.8 万円(品川シーサイドビュータワー2)
諸経費       0.2 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  18.0 万円

※ マンションを購入しないという選択もあります。

賃貸よりも購入すべきといえる物件は存在します。しかし現実は一般家庭が該当の物件を購入できる可能性はゼロに等しいのです。多くの一般家庭にとって賃貸が最良の選択だと思います。

※ 金利は固定金利の方が安心です。

結論は「住宅ローンは固定金利が原則。固定金利で支払えないような金額の物件を購入してはいけない。」です。買い替え前提の方以外は変動金利の誘惑に負けず冷静に固定金利を選ぶべきだと思います。

チェック6:残債割れにならないこと→落第

5年後:残債5585万円、売却5600万円、収支+15万円
10年後:残債4739万円、売却4700万円、収支+19万円

年間の下落率が標準の年2%を超えて2.6%になっています。とても危険です。もし市況が悪化したり、当物件固有のトラブルが発生した場合、確実に残債割れになってしまいます。

ましてや今は不動産価格がピークをつけた直後であり価格がこれ以上上昇する可能性はほぼない状況なのです。

※ 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

最低ラインの世帯年収をクリアしているのであれば年収5倍を予算にして不動産購入に進んでも問題ないと思いますが、もし最低ラインをクリアできていないのであれば慎重な判断が必要です。

チェック7:目立つこと→落第

当物件と同時期により同じ長谷工施工で駅に近いタワーマンションが建設されてしまうのは致命的です。当物件が霞んでしまうのは当然です。新築というお化粧が剥がれたら駅前のタワーに勝てる要素は何一つありません。

品川シーサイド駅で中古マンションを探す人はまず駅前のタワーマンションを見学してしまうのです。当物件に流れてくるのは駅前のタワーマンションを買う予算がない人たちです。そのような人たちを相手に資産価値が維持できると考えられるのであればある意味幸せなことです。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第

長谷工施工の板状マンションですからしっかり食い込んでいます。もう何もいうことはありません。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→落第

長谷工施工の板状マンションですから諦めるしかありません。

チェック10:家族の思い→落第

私は独身なので私の思いだけが評価軸になります。後述する通り私は当物件に好意的になれませんでした。

結果

結果は20点となりました。

唯一合格となった交通利便性と生活利便性は品川シーサイド駅の力であり、純粋な当物件の点数は0点です。

(2)現地調査

現地調査の際の気づきを残しておきます。

チェック1:敷地の周りに空き地があるか

確率は低いとは思いますが目の前の学校が廃校となり土地が売却された場合は悲惨なことになりそうです。少子化が進む未来にその確率はゼロではないでしょう。

チェック2:敷地周辺に嫌悪施設はあるか

風俗店、パチンコ店、踏切など典型的な嫌悪施設は見当たりませんが、当物件の前にある学校から発せられるチャイムや生徒たちの声は少々気になるかもしれません。

チェック3:歩いている人のマナーは良いか

プライムパークス品川シーサイドザ・タワーと同じ内容なのでこちらをご覧ください。

貧相な間取りに我慢できるのであれば購入しても大きな損はしないと思います。家族の意向もありどうしても新築がいいというのであれば当物件を購入するのは悪い選択ではありません。

(3)個人的な感想

私なら賃貸にする

タワーのレビューでも書きましたが、レビューの依頼をいただかなければ私が品川シーサイド駅に降り立つことはありませんでした。そのくらい興味がない駅であり街でした。ただ意外にも交通利便性が高いことに感心しました。一時的に住むなら悪くないとも感じました。

しかし住むにしてもわざわざ新築マンションを購入する必要はありません。品川シーサイド駅には格安のUR賃貸マンションがあり、上述のようにUR賃貸の方がキャッシュフローで有利なのです。

交通利便性が同じで賃貸の方がお金が貯まるのですから、私が品川シーサイド駅周辺に住むのであれば迷わず UR賃貸を選択します

買うなら駅前のタワー

先にレビューしたプライムパーク品川シーサイドザ・タワー(レビュー済)の点数が50点で、当物件が20点ですから迷うことはありません。ましてやタワーの方が資産価値が保たれるの可能性が高いのですから尚更です。

せめて価格がもっと安ければもう少しマシなレビューになったのかもしれません。もしくはザ・ガーデンズ東京王子(レビュー済)のように徹底的に間取りにこだわっていれば話は違ってきたと思います。

当物件ならではの長所

同じ品川区のパークシティ武蔵小山ザタワーは70m2の部屋が9000万円以上もします。それと比較すると品川区で70m2のお部屋が6000万円台で購入できるのは広さと交通利便性が最優先で予算が限られている人にとっては確かに魅力的です。

交通利便性も武蔵小山駅と品川シーサイド駅は大差ありませんので費用対効果の面で評価すれば悪くない選択と言えるでしょう。

ただ冷静に考えればパークシティ武蔵小山は三井不動産×鹿島、駅徒歩1分、商業施設併設の贅沢なタワーマンションなのです。お墓のそばであることや過大評価されている商店街は玉に瑕ですがその輝きが曇ることはありません。

どうみても長谷工施工、直床でコストダウン全開、残債割れリスク有りの当物件とパークシティ武蔵小山を比較するのは少々無理があります。吉野家の牛丼と今半のすき焼きの味を同じ牛肉だからと比較するようなものです。

それでも吉野家の牛丼が安くて、早くて、美味い庶民の味方であることには変わりありません。残債割れのリスクと賃貸よりも損する現実を許容できるのであれば当物件を購入してもいいのではないでしょうか。

※ プライムパーク品川シーサイドザ・タワーのレビュー

貧相な間取りに我慢できるのであれば購入しても大きな損はしないと思います。家族の意向もありどうしても新築がいいというのであれば当物件を購入するのは悪い選択ではありません。

※ ザ・ガーデンズ東京王子のレビュー

当物件が最初の不動産だというのであれば多少の無理をしても購入してもいいのかもしれません。これから市場に出てくるマンションの多くは当物件と同じように長谷工施工の低仕様な割に価格は高いことが予想されるからです。

終わりに

お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

※ 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

不動産コンサルタントは主治医のようなものです。舞い上がった自分の頭を冷ましてくれますし、聞き分けのない家族(主に嫁)を諭してくれたりもします。

※ 反対に相談してはいけないプロもいます。

どうしてもFPに相談したいのであれば有料の相談を受けるべきです。有料相談のFPは保険の営業はしませんし、何より販売業者と利害関係がありません。決してモデルルームにいるFPのアドバイスを真に受けてはいけません。それは泥棒に財布を預けることと同じ行為だからです。
スポンサーリンク

シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする



コメント

  1. リョウ より:

    いつも楽しく拝読させて頂いております。
    是非晴海のドゥトゥールを取り上げて頂ければ幸いです。

    • 餅つき名人 より:

      いつもコメントありがとうございます。オリンピックまで売り続けるであろうドゥトゥールは他の方からもリクエストをいただいていますので近いうちにレビューしてみたいと思います。発売当初は散々な言われようでしたが新築マンション不作の昨今においては意外とアリなのではと思ってしまいますよね。私もたまにかかってくる営業からの電話で話を聞くにつれ興味が湧きつつあります(笑)

  2. Ryu より:

    毎回更新を心待ちに拝読させていただいております。
    90年以降関東最大級と宣伝している幕張ベイパークを是非お願いします。
    先日モデルルーム見に行きましたが、えらく割高なのでまいってます。。。
    注目度は高いはずですので分析していただけますと大変幸いです。

    • 餅つき名人 より:

      リクエストありがとうございます。私が幕張ベイパークをレビューするとなると、クレーマーに不良品を送りつけるに等しい行為なので自重していましたがリクエストをいただいた以上はレビューさせていただきます^^

      なおRyuさんの希望の間取りと価格を教えていただければ、それをサンプルにレビューいたしますので、よろしければ情報をご提供ください。よろしくお願いいたします!!

  3. Ryu より:

    餅つき名人さま

    ご返信いただき大変ありがたいです。

    〉私が幕張ベイパークをレビューするとなると、
    〉クレーマーに不良品を送りつけるに等しい行為なので自重していましたが

    笑。このコメントだけで展開が予想できそうですが是非続きを聞かせてください。更新を心待ちに、楽しみにしています。
    検討したいと考えている部屋は優先度高い順から、86H(南東角の低層階)になります。もしくは、91E(南西角の低層階)、96A(北西角、ただしここは予定価格未定)
    モデルルームは、75平米、106平米だったのですが、間取り変更&オプションだらけで全く参考になりませんでした。
    永住希望ではあるものの、三井は管理費が高すぎ(柏の葉を見ても高い)、タワーの修繕を考えると、ローン後も、月々管理費2万&修繕4万=6万。固定資産税も考えると、ローン後も月々7-8万の維持費って、そもそも買ってる意味あるの?といったことが容易に想像できる上に、
    人口大幅減で資産価値は想像もつかないくらい下落していという怖さや、そもそも街が本当に最後まで出来上がるのかといったリスクがあるにもかかわらず、坪220平均という、ミニバブルをひきづった値付けに、正直萎えつつあります。

    ぜひ、いつもの切れ味路鋭い分析で、論評いただければ、幸いです。宜しくお願い致します。

    Ryu