13棟目:サングランデ松戸

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。さすがに元妻の実家の近くに住み続けるのは気分がよくありません。そこで早くも引っ越しを考えています。

ちょうど当ブログでマンション購入ノウハウ集のカテゴリで好き勝手に記事を書いていますので、それらの評価軸を使い最新のマンションを評価して、魅力的な分譲マンションが見つかったら買い替えをしたいと思っています。もちろん賃貸でいい部屋が見つかれば賃貸にします。賃貸なら青山か赤坂が筆頭です。

評価は各項目で0~2を付与し総合点で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。なお最新マンションレビューは私が買い替えたいかどうかが評価基準となりますので独断と偏見の塊のようなレビューになることをお断りしておきます。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※私の中古マンション購入の経緯はこちらをご覧ください。

第六章:最後の砦の中古マンションを見てみる

※レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第1回:周辺情報)

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第2回:間取り)

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第3回:価格)

※間取りについてはさらにチェックポイントを増やしました。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)

部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)

※マンションを購入してよかったことも書きました。

マンションを購入してはじめて気づいた7つのメリット

本日の物件

本日の物件は「サングランデ松戸」です。松戸は5年以上住んでいましたし、住んでいたマンションも当物件がある根本町だったこともあり元地元民として気になっている物件です。また松戸は結婚後も新築と中古で物件探しをした街でもあります。

当物件の特徴はなんといっても素晴らしい間取りです。北向きの部屋がなくすべての部屋に日光が入ってきます。特に真ん中の住戸は全ての部屋が南向きという高級マンションでしか採用されない希少な間取りです。

間取り図だけ見れば即買いの当物件ですが、資産価値や周辺環境などはどうでしょう。これから確認していきたいと思います。

(1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→0点

最寄り駅はJR・京成の松戸駅です。利便性は良くも悪くもないです。主要な山手線沿線駅で東側の駅であれば40分以内に到着できますが、恵比寿や渋谷までは60分程度かかります。松戸に住んでいて感じたのですが意外に利便性は良くないというのが正直な感想です。松戸駅のメリットは終電が上野発25時近くまであることぐらいです。

残念ながら治安は悪いです。常磐線沿線で一番治安が悪いかもしれません。以前に住んでいたマンションのテナントでは夜中に窓ガラスが割られ金銭を奪われたりもしています。またバイクなどの盗難も酷いものがあります。チンピラも多く集団暴行事件が発生しています。キャバクラやパチンコ店も多く治安が良くなる要素がありません。

駅周辺には安くて美味い個人経営のお店があります。ただ居酒屋とラーメン店に限定されるのでバリエーションが乏しいのは残念です。利便性・治安・グルメの何を優先するかにもよりますが総じて言えば魅力ある駅とは言えないでしょう。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→1点

徒歩7分表記ですがGoogleMapでは徒歩8分です。後述しますが最短ルートは危険なエリアを通るため迂回が必須となります。迂回路には信号もあるので9分程度かかります。駅から徒歩9分は限りなく0点に近い1点です。

また当物件は駅から少し坂を登った高台にあるためフラットアプローチではないこともマイナス点です。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→2点

周囲はすでに建物に囲まれており現状から悪化することはありません。低層階は前方の建物の影響をよく確認する必要がありますが高層階なら現状が維持されると思われます。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→▲4点(例外)

現地に行くと分かりますが物件の北側に踏切が2つあります。当物件に住むとカンカンと鳴り響く踏切の音に慣れる必要があります。

ちょうど当物件のすぐ隣のプラウド松戸があり、竣工後すぐに最上階の部屋が売りに出され、その後も別の部屋が売りに出されました。たまたま内見する機会があったので仲介業者に確認したところ「売主さんは踏切の音に耐えられず売却することになった。慎重に判断したほうがいいですよ。」と本音を漏らしてくれました。当物件も踏切と電車の音に悩まされることは確実です。

また駅から当物件までの道のりにはラブホテルが多数ありますし、少し外れたところにはソープランドもあります。松戸駅周辺は繁華街であり風俗街でもあるので仕方ないとは思いますが好き好んで住む地域ではありません。

しかし踏切やラブホテルであれば当項目は0点でおさまります。▲4点になっている理由は別の理由です。この理由については意図的にあいまいに記載します。気になる人はきちんと調べた方がよいです。

夜に駅から当物件までの道のりには片言の日本語で男性に声をかける外国人の女性が出没します。また何をするわけでもなくずっとつっ立っている男性もいます。この女性や男性はとあるビルに頻繁に出入りしています。彼らが何をしているかは想像にお任せします。

またこのような光景が市役所という松戸市の象徴的な施設のすぐそばで見られることに違和感を覚えます。これは自治体や警察が見て見ぬフリをしているということです。見て見ぬフリをせざるを得ない理由とは何なのでしょうか。気になる人は調べてみて下さい。

長々と書きましたが簡単に言えば「駅⇔当物件の通り道は雰囲気が悪い。足を踏み入れる場所ではない。」ということです。これが▲4点の理由です。

また松戸駅周辺はキャバクラのスカウトが多く女性の一人歩きは大変に危険です。元嫁もスカウトに付きまとわられて松戸が大嫌いになりましたし、私の女友達も同じく嫌な経験をしています。当物件の購入を検討している方は必ず夜の雰囲気を確認すべきです。個人的には女の子の子供がいるならこの地域を生活の基盤にしてはいけないと思います。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全→0点

最短ルートはチェック4で記述したように回避するしかありません。しかし回避ルートは歩道が狭く車の交通量も多くとても快適とは言えません。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→1点

治安が悪いわりにタバコのポイ捨てが少ないのは意外です。住民も総武線沿線に比べればおとなしいです。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→2点

東口には駅前にイトーヨーカドーがあるので日常の買い物に困ることはありません。駅ビルにはアトレがあるのでちょっとしたお洒落な買い物も楽しめます。アトレは閉店間際の惣菜の見切りセールが大変にお得なのでよく利用していました。

また西口には伊勢丹があります。小規模ですがそれでもデパ地下の食品の充実度は訪れるたびにワクワクします。とくに酒売り場の試飲コーナーでは数々の日本酒やワインを堪能し、そして散財してきました。また贈答品などある程度の格が必要な場合も百貨店ですべてまかなえます。百貨店が近くにあると生活に潤いが出てきます

当物件から伊勢丹までは徒歩20分はかかるので日常使いはしづらいですが何かと使うことになると思います。松戸駅は治安は最低ですが商業施設の充実は文句なしです。また松戸駅は再開発が予定されているようで将来的にさらに買い物が便利になりそうです。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→1点

可もなく不可もなくの土地です。松戸駅周辺で万全な地盤を求めるなら国道6号を越える必要があります。

(2)間取りチェック

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→2点

ポーチはありませんがスペースは確保されています。Bタイプのスペースが少ない気もしますがおまけで2点とします。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない→2点

角住戸は食い込みがありますが中住戸は食い込みが皆無です。私は中住戸を希望しているので2点とします。

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→2点

問題ありません。

チェック4:天井高は確保されているか→1点

7階までは2500mm、8階以降は2450mmとのことです。上階のほうが天井が低いのに驚きました。これでは上階を選ぶ理由がありません。私の候補の部屋はもちろん7階以下なので1点とします。

チェック5:二重天井・二重床か→0点

残念ながら直床ですので0点です。

チェック6:ベランダは広いか→2点

中住戸で17㎡弱もあります。最高です。広いベランダは部屋がもう一つ追加されるくらいの価値があります。文句なく2点です。例外として3点にしてもよいほどです。

チェック7:天井の梁は目立つか→0点

角住戸・中住戸ともに梁が目立ちます。特に上階の角部屋は身長が高い人には厳しいものになりそうです。

(3)価格チェック

チェック1:坪単価は妥当か→2点

私の候補の部屋の坪単価は170万円です。以前に検討した駅徒歩7分のヴェレーナ松戸の坪単価が200万円程度ですから妥当です。

なおヴェレーナ松戸は複数のコンサルタントから「高すぎるから買ってはいけない」と言われた物件なので比較対象として適切ではないかもしれません。

チェック2:駅距離単価が妥当か→1点

当物件の駅距離単価は坪単価170万円×(7/60分)=20万円です。駅から徒歩5分・築5年の中古が15万円で出ています。少し割高です。18万円程度が妥当だと感じます。

チェック3:価格の下落率は低いか→1点

築年数 0年 駅距離単価20万円 下落率 0% 価格3650万円
築年数 5年 駅距離単価15万円 下落率25% 価格2750万円
築年数16年 駅距離単価14万円 下落率30% 価格2550万円
築年数23年 駅距離単価14万円 下落率30% 価格2550万円
築年数33年 駅距離単価  7万円 下落率65% 価格1280万円

上記が計算結果です。年間72万円ずつ下落していくイメージです。10年以内に売却する場合は残債割れの可能性が濃厚ですがそれ以降は資産価値はしっかり保たれます。

お買い得とは言えませんが郊外の新築マンションとしては優秀です。

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→1点

管理費は224円/㎡です。基準値の200円/㎡と比較すると少し割高ですが36戸しかない小規模マンションなので規模を考慮すれば妥当です。修繕費は35年間の月平均で2.5万円程度でしょうか。総じて大規模マンションに比べると管理費・修繕費の負担は大きくなりそうです。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→2点

購入した場合

支払額      10.5 万円
管理費修繕費    3.8 万円(35年の平均)
固定資産税     1.5 万円(月割)
諸経費            1 万円(35年の月割)
ローン控除     ▲0.7 万円
35年後の価値 ▲2.6 万円(月割)
====================
合         計      13.5 万円

賃貸した場合

家賃      14 万円
諸経費           1 万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
====================
合          計    15 万円

候補の部屋をMUFGの35年固定金利1.11%で計算するとこのような結果になりました。購入したほうがお得です。郊外物件では滅多にない良い結果に驚きを隠せません。

なおMUFGの35年固定は団信込なので現状では新規で住宅ローンを借りるのであればMUFG一択です。5月に入り1.22%からさらに金利が下がりました。いまから住宅ローンを組まれる方が羨ましくて仕方がありません。

チェック6:個人的な価値観を満たすか→1点

個人的な評価ポイントは「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」」「リビングの窓が大きい」「田の字の間取りではない」の4つです。

(4)結果

(1)周辺環境    3/16点
(2)間取り     8/14点
(3)価格      8/12点
===============
合              計  29/42点 → 100点満点換算で45点

上記が得点結果です。特殊な周辺環境が大きく足を引っ張る形になりました。反対に間取りと価格はかなりよい点数です。

(5)総評

当物件は間取りと価格は郊外の新築マンションとしてはトップクラスです。あとは物件近くにある踏切の音と当物件が位置する地区の雰囲気とリスクを許容できるかどうかだけです。

松戸に5年以上住んだ元地元民としての私の判断は「当物件を購入することはない」です。やはり当物件のある東口北側の街は安心して住める地区ではないと感じているからです。もし再婚して女の子の子供を授かったことを考えるとあり得ないと感じます。また地味に踏切の音もキツイです。

私が松戸駅周辺に住むとしたら伊勢丹のある西口南側一択です。そしてもし松戸駅でマンションを購入するのであればルフォン松戸を指名買いします。これは元嫁も全く同意見でした。

なお西口北側にあるパークスカイタワーが松戸駅周辺のフラグシップマンションですがここは線路沿いのため電車の音がうるさすぎるのでパスです。住民のマナーも悪くベランダで犬を放し飼いにして近隣とトラブルを起こしていました。

もし当物件の位置する東口北側で暮らす覚悟と踏切の音に耐える覚悟があるのであれば、当物件の隣に建設される住友不動産のマンションと比較してからなどと考えていると後悔することになるでしょう。

住友不動産のやり口は分かっています。部屋の広さを60㎡台と当物件より少し狭くして当物件と同程度の価格を提示してくるのです。一見すると同額ですが坪単価で比較すると住友不動産のほうが割高になります。

そもそも当物件の間取りと価格は優秀です。田の字間取りしか用意しない住友不動産のマンションのほうが当物件よりも優れている可能性はほぼゼロですから迷っているなら当物件で決まりです。

ただ私のように周辺環境に納得がいかないのであれば無理はしないほうがいいでしょう。ミニストップができたりと昔よりは改善しましたが依然として当物件の周辺環境は悪すぎるので慎重になる必要があります。環境重視であれば東松戸に建設中のファインシティ東松戸がおススメです。こちらも後ほどレビューします。

本日の終わりに

いかがでしたでしょうか?独断と偏見に満ち溢れたマンションレビューではありますが、私と同じようにマンション探しをされている方の参考になれば幸いです。

それでは今日はここまで、本当にお疲れさまでした!!









コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です