ご挨拶
こんにちは、餅つき名人です！！
妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の近くに住み続けるのは嫌でした。しかし住めば都という言葉は真実だったらしく、しばらく暮らすうちに馴染みの店や知り合いができ、いまではすっかりこの街に馴染んでこの街に愛着がわいています。
そんな状況なので住み替えのハードルは以前よりも高くなっています。しかし今住んでいるマンションと街を越える物件を探す旅を止めるつもりはありません。当ブログのマンション購入ノウハウ集のノウハウを活用して新築マンションを評価し、魅力的な分譲マンションが見つかったら住み替えをしたいと思っています。
評価は各項目で0～2を付与し100点満点換算で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。この83点を超えるのであれば分譲でも賃貸でもOKです。
前述の通りこの最新マンションレビューは私が現在のマンションから住み替えたいかという個人の趣味嗜好を基準としています。勘違いや誤解や決めつけのままに書き散らしていきますので、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みください。
それではしばらくの間よろしくお付き合いください。
>> 私の中古マンション購入の経緯はこちらをご覧ください。
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物件概要
本日の物件は「パークホームズ日本橋人形町 ザ レジデンス」です。当ブログを立ち上げてはじめて登場する都心物件です。
人形町は元職場があった街なので愛着は人一倍あります。ランチを食べたあとのおやつに重盛の人形焼きを買いましたし、とんかつ屋「ボントン」はいまでも通い続ける美味しくて安くて量が多い隠れた名店です。小さな居酒屋・洋食屋も多く大好きで素敵な街です。
立地、資産価値、愛着とすべての条件がパーフェクトだと思われる当物件はいま欲しいマンションのNo.1です。さっそくチェックしてみます。
（１）周辺情報チェック
チェック１：最寄り駅に魅力はあるか→４点（例外）
利便性について語る必要はないでしょう。近郊・郊外の駅直結マンションが束になっても勝つことはできない最強の利便性です。治安は文京区には負けますが十分によいです。
駅周辺には安くて美味い個人経営のお店が大量に、しかも名店と呼ばれるお店がたくさんあります。人形町から外に足を延ばせばさらに豊かな外食ライフが楽しめます。世界中のグルメが待っています。お金がいくらあっても足りません。
交通利便性、治安、飲食店の多様性、全てが満点です。ただただ最高ですので例外ではありますが4点とします。
チェック２：駅徒歩時間は本当で妥当→２点
人形町駅から徒歩3分は本当です。早歩きすれば2分前半も可能です。文句のつけようがありません。
チェック３：周辺に空き地やコインパーキングがない→０点
周囲はすでにビルに囲まれており現状から悪化することはありません。しかし南側はすでに同規模のマンションがそびえ立っており日照と眺望は期待できないことが確定しています。将来が心配なのではなく現状がダメなので0点です。この点は残念です。
チェック４：周辺に嫌悪施設がない→２点
物件周辺に嫌悪施設はなにもありません。唯一の懸念点は北側の大通りですがベランダが大通りに向いていないので許容範囲でしょう。
チェック５：周辺道路は広く、駅までの道が安全→２点
歩道がしっかり整備された広い道路で駅まで真っ直ぐ3分ですから安心です。自転車との接触事故の確率はほぼないです。快適な道のりです。
チェック６：歩いている人の服装と歩きタバコ率→２点
本来、下町とは日本橋のこの周辺を指します。寅さんで下町イメージがついた葛飾区とは格が違います。葛飾区は歩きタバコが粋の証ですが、人形町では歩きタバコは無粋にあたります。住民のマナーの質が街の価値の差に表れているのかもしれません。
なお人形町にも国際化の波が押し寄せており外国人が増えてきて雰囲気に変化が生じています。今後に少し不安はありますが現状では問題ないと判断します。
チェック７：周辺に大型商業施設があること→４点（例外）
コレド宝町、コレド日本橋、日本橋タカシマヤ、日本橋三越、新丸ビルをはじめ日本最高の商業施設がタクシーでワンメーターの距離にあります。徒歩圏内ですらあるのですから何も言うことはありません。近隣にあると資産価値が上昇するららぽーとが霞んで見える豪華な商業施設です。これ以上の商業施設が堪能できる街は日本全国を探しても滅多にありませんので例外で4点とします。
チェック８：地盤など災害に対する危険度→０点
干拓地ですから言うまでもありません。地盤を考えると住んではいけない土地です。
（２）間取りチェック
チェック１：アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→２点
内廊下設計なのでポーチはありませんがスペースは確保されています。部屋の配置図を見ても居住者の導線を妨げられないように設計されていることが見て取れます。
チェック２：居住空間に柱が食い込んでいない→２点
間取りにもよりますが極力抑えられています。点数にすると1.5点ですが私が買える部屋は食い込みがほぼないので2点とします。
チェック３：パウダールームの入り口はリビングにない→２点
問題ありません。
チェック４：天井高は確保されているか→１点
一般住戸は2500mmです。可もなく不可もなくといったところです。
チェック５：二重天井・二重床か→２点
しっかり二重天井・二重床です。
チェック６：ベランダは広いか→１点
私が買えるのは56㎡の部屋なのでベランダの広さはどうしても犠牲になってしまいます。
チェック７：天井の梁は目立つか→１点
モデルルームがプレミア住戸のLDKのみという特殊なタイプのため図面からの推測でしかないのですが少し梁が目立ちそうです。
（３）価格チェック
チェック１：坪単価は妥当か→２点
私の候補の部屋の坪単価は410万円です。ローマの休日のオードリーヘップバーンのように神々しい坪単価です。ひれ伏すしかありません。
当物件のライバルとなる駅徒歩1分のプラウド日本橋人形町ディアージュの坪単価はまだ決まっていないようなのでプラウド人形町の443万円と比較すると妥当と判断できます。ただ僅か5年前には人形町の平均坪単価は300万円台だったことを考えると割高感はぬぐえませんが現在の市況で評価するなら妥当な坪単価です。
チェック２：駅距離単価が妥当か→０点
当物件の駅距離単価は坪単価410万円×（3/60分）＝21万円です。駅から徒歩2分の築17年の中古が13万円で出ています。当物件の仕様は最高級なので単純に比較できないとしてもあきらかに割高です。17万円程度が妥当だと感じます。
チェック３：価格の下落率は低いか→０点
築年数 0年 駅距離単価21万円 下落率 0% 価格7000万円
築年数 8年 駅距離単価20万円 下落率 5% 価格6660万円
築年数17年 駅距離単価13万円 下落率38% 価格4340万円
築年数32年 駅距離単価12万円 下落率57% 価格3000万円
上記が計算結果です。年間125万円ずつ下落していく結果は近郊・郊外の物件のそれと同じ動きです。都心は高くても資産価値が保たれると思っていましたが予想外の結果に動揺しています。この結果を見る限り当物件は買ってはいけない物件と言わざるをえません。
さらに当物件は15年以内に売却する場合は残債割れの可能性が濃厚ですので購入するには清水の舞台から飛び降りるレベルの覚悟が必要となります。
チェック4：管理費・修繕費は妥当か→０点
管理費は340円/㎡です。三井＆内廊下の組み合わせですから当然ですが基準値の200円/㎡と比較すると圧倒的に割高です。修繕費も高くなることは明白です。
チェック5：周辺賃料より月々の支払いが安いか→１点
購入した場合
支払額 20.5 万円
管理費修繕費 3.5 万円（３５年の平均）
固定資産税 2.5 万円（月割）
諸経費 1 万円（35年の月割）
ローン控除 ▲1 万円
35年後の価値 ▲6.7 万円（月割）
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合 計 19.8 万円
賃貸した場合
家賃 19 万円
諸経費 1 万円（敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割）
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合 計 20 万円
候補の部屋をMUFGの35年固定金利1.22%で計算するとこのような結果になりました。MUFGの35年固定は団信込なので現状では新規で住宅ローンを借りるのであれば最有力候補です。
購入したほうがわずかにお得ですが五十歩百歩の世界です。当物件は残債割れのリスクを抱えますので賃貸のほうが安全だと思います。
チェック６：個人的な価値観を満たすか→２点
個人的な評価ポイントは「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」」「リビングの窓が大きい」「田の字の間取りではない」の4つです。美食と交通利便性が最高過ぎるため２点とします。
（４）結果
（１）周辺環境 16/16点
（２）間取り 9/14点
（３）価格 5/12点
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合 計 30/42点 → 100点満点換算で71点
上記が得点結果です。例外としての加点があり周辺環境が満点となりましたが、平凡な間取りとリスク満載の価格が足を引っ張ってしまいました。とても残念な結果ですがそれでも70点を越えています。全ては立地の価値によるものです。
（５）総評
何度も言及していますが当物件の利便性の前には近郊・郊外の不動産が束になっても敵いません。当物件を選ぶ基準はこの利便性にどれだけ価値を見出すかになります。
私は価格を最優先事項と位置付けているので当物件の購入は見送ります。7000万円の住宅ローンを抱えて残債割れになった場合を想像するとどうしても足がすくんでしまいます。一般の会社員が1000万円以上の含み損を抱えるなんてありえないことです。
また当物件は7000万円で購入して35年後に2700万円程度になると推測できる物件です。35年間で4300万円の下落なら近郊・郊外でそこそこの利便性がある4300万円の新築マンションを購入して35年後に資産価値がゼロになることと同じ結果です。もし35年以上住むのであれば近郊・郊外のマンションは損が4300万円で限定されますが、当物件はさらに損が増加していきます。
もちろん利便性、設備仕様は月とスッポンの差がありますので総合的に判断すれば当物件のほうが上ではあります。それでもこれは衝撃の事実です。35年以上住むことを前提とした場合ですが、資産価値がゼロになる近郊・郊外で新築マンションを購入したほうが都心の一等地の新築マンションを購入するよりも金銭面では得をするのです。間違いなく都心の新築マンションはバブルです。バブルの最中に高値掴みをするとどうなるかは株のチャートを見れば一目瞭然です。
当物件はもはや都心でも新築マンションを購入してはいけないことに気づかされた記念すべき物件になりました。もう分譲価格以上に値上がりする新築物件は日本では存在しないと思います。それほどまでに新築マンションの価格は臨界点にまで達してしまったと感じます。
もちろん当物件を購入するのは私のような年収1000万円に満たない庶民ではありません。富裕層にとっては7000万円なんて私にとっての700万円程度の価値でしかないのです。700万円で購入したマンションが300万円に下落しても私は別に痛くも痒くもありませんから、きっとこれと同じ感覚なのでしょう。
私は当物件を新築で購入することはありませんが15年後に4000万円台で購入できることを楽しみに長期観測をしていきます。人形町の魅力や当物件の設備仕様のよさは早々に諦めるには惜しいからです。
なお恐らく当物件は即日完売するでしょう。もし当物件が即日完売しない場合は都心の新築マンションの価格下落の号砲と判断していいと思います。
本日の終わりに
いかがでしたでしょうか？独断と偏見に満ち溢れたマンションレビューではありますが、私と同じようにマンション探しをされている方の参考になれば幸いです。
それでは今日はここまで、本当にお疲れさまでした！！
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