第68棟目:晴海フラッグ(HARUMI FLAG)

本日の物件

日本で一番有名なマンション登場

こんにちは、餅つき名人です。本日レビューする物件は「晴海フラッグ(HARUMI FLAG)」です。説明することが野暮になるほど日本で一番有名なマンションです。

そして、GW中に開催された事前案内会で庶民など眼中にないと言わんばかりの価格を発表し、安値を期待していた人達をアイドルの恋愛報道を聞いたファンのように落胆させた罪なマンションでもあります。

価格は噂通り

ただ、個人的には今回発表された価格は聞いていた通りの価格でしたので驚くことはありませんでした。

とある不動産コンサルタントの「選手村のマンション(当時は名称未定)は高値で時間をかけて売ることになる。史上初で唯一無二のプロジェクトを安売りする理由がない。価値のあるマンションを安値で売ればマンション市場全体が壊れてしまう。ましてや当物件は大手デベロッパー各社が結集して事業主となっているのだから尚更だ。」という話を聞いていたからです。

言われてみればもっともな話です。安値を裏付けるかのような安っぽい団地みたいな外観も一役買ったかもしれませんが、格安の土地取得価格を根拠に安値を期待していた人たちが都合のいい予想をしていただけです。

また、デベロッパーは当初から坪単価300万円以上で販売したい意向であることを風の便りで聞いていたことも驚かなかった理由のひとつです。こうした内部リークに近い情報はまゆつばな情報も多いのですが、今回はものの見事に本当でした。

価格調整は期待できない

もちろん今回発表された価格はデベロッパーの売りたい価格、つまり上限値であり、パークタワー晴海のようにこれから調整が入る可能性もあります

ただ、眺望や日照が確保された条件の良い部屋は今回の価格帯でも売り切れてしまうでしょう。そして条件の良い部屋の売れ行きに牽引され、条件の劣る部屋も売れていくこととなり、結局は価格調整はほぼないと予想しています。

懸念点の全部盛り

このようにあまりにも語ることの多い晴海フラッグ(HARUMI FLAG)はもちろん読者の方の注目度も抜群です。すでに多くのリクエストや相談をいただいています。その中からいくつか紹介してみましょう。

  1. 勝どき駅まで歩くのは不可能です。都営バスも輸送力が頼りなく、BRTも単なるバスになりそうで、移動手段がなく途方にくれるのではないかと心配です。
  2. 建設地を見学してみたら殺風景な空き地に巨大な団地が建設されているだけにしか見えませんでした。CGギャラリーのような未来都市になるのでしょうか。
  3. 住所表記は中央区ですが晴海は中央区のパンの耳みたいな存在です。ペットの餌にしかならないパンの耳を坪単価300万円も出して買って大丈夫か自信が持てません。
  4. 管理費と修繕費と税金が高過ぎます。こんな維持費の高いマンションを10年後に中古で買いたいという人がいるのか疑問です。
  5. 4,000戸ものマンモス団地となると外国人や俺様ルールを持った人の数が桁違いに増えます。はっきり言って管理組合がきちんと機能するとは思えません
  6. 引き渡しとなる4年後の金利と不動産市況が心配です。もし金利が急騰して不動産価格が下落したら我が家は破産してしまいます。4年後の金利と不動産市況を教えてください
  7. 勝どき周辺は再開発が目白押しです。駅近の新築という選択肢があり続ける状況でもバス便の当物件の資産価値は保たれるか気になります。
  8. ゴミ処理場が建設される土地はそういう土地だという証明です。ゴミ処理場が建設されるような土地のマンションを購入しても大丈夫でしょうか。
  9. 勝どき駅はすでにパンクしているのに、今後も人口が増え続け武蔵小杉駅のように収拾がつかなくなるのではないか不安です。大江戸線という地味な路線だけなのも不満です。
  10. 同じ敷地内にタワーマンションが計画されているのが気になります。タワーマンションの方が資産価値が高い可能性があり、現在売り出されている棟の購入を決め切れません。
  11. 建設地まで歩いたらあまりの空気の悪さに慌ててマスクを着用してしまいました。また車の騒音も相当なもので、これでは窓を開けて生活することができません。窓が開けられないなんてオーシャンビューの価値が半減です。
  12. 海沿いゆえに塩害が心配です。洗濯物を外に干したら魚の干物みたいになってしまうのでしょうか。

読者の声(絶賛募集中)を集めると当物件の懸念点がありありと浮かび上がってきます。交通利便性は悪く、立地はパンの耳扱いの晴海、しかもゴミ処理場付きで空気は悪く騒音もあり、さらに維持管理費は高く、管理組合の運営はプロレベルが必要、周辺は再開発計画が盛りだくさんで希少価値はゼロ、おまけに引き渡しは4年後でダメ押しでタワーマンションができる、とまるで懸念点の全部盛りです。

当物件に一切の興味がない私からしてみれば「結論はもう出ている」と思うのですが、それだと話がここで終わってしまいます。

そこで、読者の懸念点を中心にレビューを書いてみたいと思います。なお、価格は仮のものであり未確定の情報もありますからレビューは随時更新していきます。末長く繰り返しお読みいただければ幸いです。

お断り

当レビューは「夜遊びが大好きなサラリーマン(40代・バツイチ・都心在住)の私が買いたいか」という個人的主観が評価基準です。マンションに求める条件は十人十色であり、私の評価基準が皆さんの評価基準と異なって当然です。

「離婚するような人間の言うことは信用できない」「錦糸町に住んでいる人間が偉そうなことを言うな」など心温まるご意見を頂戴することもありますが全くもってその通りです。もし私がすでに再婚していて子供がいても、実は錦糸町ではなく両国に住んでいたとしてもです。

ですから、たとえ当レビューの結果が気に食わなくても、ご自身の評価基準で合格であれば迷うことはありません。他人が推奨する株を購入して金持ちになった人間がいないのと同じです。

他人が言うことを気にするのは自分の判断に自信がないことの裏返しでしかありません。当ブログの記事に悪態をつくよりもやることがあるはずです。当ブログの素人レビューを全面的に信じてしまう方がいるのであらかじめお断りしておきます。

>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

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2017年9月17日
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初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015年11月1日

得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという最寄駅の駅力を判定します。

実際はBRT次第

最寄駅の勝どき駅から東京駅まで23分、品川駅まで20分、新宿駅まで24分ですから合格です。もちろんこの結果が大きな意味を持たないことは私も承知しています。当物件の交通利便性はBRTが実用に耐え得るかで評価が変わるからです。

もしもBRTが噂通りの実力を発揮するのであれば、すでに合格である当項目の結果はより強固なものになります。山手線沿線に位置する新橋駅まで10分で到着できる価値は誰もが認めるところでしょう。

晴海の立地は微妙

なお、新橋駅まで10分程度の駅だとゆりかもめの「芝浦ふ頭駅」「お台場海浜公園」が該当します。急激に微妙な印象になりましたが、晴海の立地は冷静に見ればこの程度という現実に目を背けてはいけません。中央区のパンの耳と揶揄されるのも仕方ありません。

都営バスは日常使いには厳しい

さて、個人的には希望も期待もしていないBRTの対抗馬となる都営バスにも試乗してきました。マンションギャラリーに行き、現地調査をした帰りに「ほっとプラザはるみ前」から「東京駅丸の内南口」まで行ってみました。

結果は快晴のGW中の空いている道路状況で銀座まで18分、丸の内まで24分かかりました。この結果をどう解釈するかは人それぞれでしょう。

通勤時間帯や雨による渋滞の影響も考慮すると、個人的には都営バスは日常使いには厳しいと感じました。丸の内まで24分は市川駅直結マンションである「ザ タワーズ ウエスト プレミアムレジデンス」とほぼ同じ交通利便性です。都心なのに千葉県と同レベルの交通利便性なのに驚きました。

当物件を検討している同僚がいて、彼から「BRTに加えて都営バスもあるので実質2路線だ。交通利便性に問題はない。」という世迷い言を聞かされますが、降水確率100%の日に「傘はないけど新聞紙があるから大丈夫」と言っているようにしか聞こえません。新聞紙で雨がしのげると思ってるのはあなただけです。

都営バスは必ず試乗する

個人的にはお金をもらってもバスには乗りたくないです。そのくらいバスは快適とは言い難い交通手段です。しかし、Twitterで「都バスは十分に使い物になります。立派な交通手段ですよ。」との情報をいただいています。

よって、当物件を検討している方で都営バスを交通手段として考えている方は平日の朝や雨の日の都営バスの実用性を実際に乗車して確認しておいた方がよいでしょう。特にバスに乗ったことがほとんどない方は要注意です。バスは電車とは全く別の交通手段ですから入念にチェックしてください。

私は錦糸町在住時にバスをあてにして何度も酷い目にあっているのでバスを交通手段として認識できませんし、当物件の5,000戸の住民の足としてバスがふさわしい交通手段なのか確信が持てません。

美味しかった飲食店が人気店になると急に味が落ちるのは客数に対応しきれないからです。BRTと負荷分散はできるでしょうが、都営バスのキャパシティが当物件の戸数を支えきれるのか慎重な判断が必要です。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格(補欠)

※ 当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。

最寄りの勝どき駅で検索したところ629件の結果になりました。当項目は基準にしたがって判定しますので合格としますが、最大徒歩21分の駅が持つ駅力が当物件の売却にどれだけの影響を及ぼすのかは分かりません。

飲食店の数は街の成熟さや歴史を裏付けるバロメーターですが、当物件はゼロから立ち上がる街であり過去から蓄積されたデータが全く当てはまらない前代未聞のマンションです。

現時点では根拠をもって判定するのは不可能というのが本音ですので合格でも補欠扱いとします。当物件の中古市場での人気は東京オリンピックの成功度合いの方が影響が強いかもしれません。

チェック3:駅から徒歩5分以内→落第

※ 当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。

現時点では落第

すでに触れているように未知の交通機関であるBRT次第です。噂通り電車並みの信頼性と輸送能力があればその停留所が敷地内にある当物件は合格です。都営バスに毛が生えた程度であれば落第です。現時点では判断材料が乏しいので勝どき駅までの距離で判断して落第とします。

意外にも勝どき駅から歩ける

読者の方からの相談で「勝どき駅までは歩ける距離ではありません」とありましたが、実際に勝どき駅A3出口から当物件の入り口まで歩いてみたところ14分強で到着しました。

物件概要の表記上では16分ですが黎明橋公園の中とベイサイドタワー晴海の公開空地を通るショートカットを使うことで2分の時間短縮が可能です。また、道中は平坦で快適であり、ドゥ・トゥール (DEUX TOURS)のあたりから当物件が視界に入るため心理的な距離感をそれほど感じないのも意外な発見でした。

個人的には天海祐希と手をつないだ状態なら歩いてもいい距離です。パークタワー晴海が月島駅まで実測で徒歩16分と似たようなものですから、中央区の最果てに位置する駅遠マンションというくくりで言えば当物件はオンリーワーストのマンションではありません。パークタワー晴海という悪友がいるので安心できます。

勝どき駅は乗車する分には問題ない

冒頭で列挙した読者からの相談に「勝どき駅がパンクしている」というものがありました。この点については杞憂であることをTwitterで教えていただきましたのでご紹介いたします。

15分以上も歩いてたどり着いたら、駅のホームは人が溢れ、乗る電車は東西線のようなぎゅうぎゅう詰めだとしたら、どんな仕事人間でも出社拒否をしてしまうでしょう。怒り心頭の取引先への謝罪に遅刻するくらいきつい状況です。

しかし、当物件の朝の通勤は米俵を背負って米倉涼子とのデートに向かうくらい我慢のしがいがあるのです。これは福音でしょう。読者の方も安心したと思います。

もちろん全ての情報は鵜呑みにせず検証することは当然の義務です。当物件の検討者は手を抜かず朝の勝どき駅で現地調査をしなければなりません。

SEA VILLAGEのD棟・E棟は狙い目

そして、第1期で売りに出されるSEA VILLAGEのD棟・E棟であれば敷地内の移動を加味しても徒歩16〜17分程度で勝どき駅まで到着できると推測できます。

個人的にBRTには全く期待していないので、買うのなら駅に近いSEA VILLAGEのD棟・E棟だと感じました。10年後の売却時に「SUN VILLAGEやPARK VILLAGEよりも駅に近いですよ」とセールストークができるのは大きな強みだと思います。

特にBRTが使い物にならなかった場合はなおさらです。もちろんBRTが使い物になる場合はBRTの停留所から遠いSEA VILLAGEのD棟・E棟は不利になりますので、その点は賭けでもあります。

タクシーは交通手段になり得ない

なお、当物件は湾岸マンションにお約束の銀座からの直線距離を売りにしていますが、個人的には陸の孤島である晴海でタクシーが常用できる交通手段になり得るのか疑問です。

晴海のような陸の孤島で銀座など決まった場所を往復するだけで売上にならない運行形態をタクシー会社が良しとするはずがないからです。要は都心からの直線距離が近すぎるがゆえにタクシー会社から敬遠されるということです。ましてや相乗りが解禁されるのであればなおさらです。

タクシーを常用することを念頭に置いている人は実際にタクシーに乗って運転手の見解を聞いてみることをお勧めします。必要な時にすぐにタクシーに乗れるような状況にならないとしたら一大事だからです。

また都営バス同様に悪天候時の使い勝手も確認しなくてはなりません。あなたがタクシーに乗りたいときは他の人もタクシーに乗りたい時であることを忘れてはいけません。

湾岸は空気が悪い?悪くない?

読者からの相談でも指摘されていますが私も現地調査をして空気の悪さを感じました。プラウドシティ東雲キャナルマークスのレビューでも指摘しているように、実は湾岸地域は空気が悪いのです。シティタワーズ東京ベイはビスケット・オリバ級で別格ですが、当物件も相当なレベルです。

ただ、当レビューを公開したところTwitterで建設地周辺にお住いの方から「空気は悪くないし、騒音もない。窓を全開にしても全く問題ない。」とのご報告を多数いただきました。当物件の建設工事の影響で空気の悪さや騒音を感じたのではないか、との指摘もありました。

一方で、現地調査をした方から「私も空気の悪さを感じました」「空気が悪いというか、なんか匂いが変というか、独特の雰囲気を感じました。」と違和感を感じたとのご報告もいただいています。

また、勝どき周辺にお住いの方からも「空気が良いとまでは言えない」とのご報告もいただいています。もはや何を信じていいのか分からなくなってきますが、やることは簡単です。現地調査をして自分の感覚を信じればいいのです。

>> 意外にも空気が悪い湾岸の他の事例

第66棟目:プラウドシティ東雲キャナルマークス

2018年11月30日

第31棟目:シティタワーズ東京ベイ(見直し版)

2017年5月7日

ビル風にも注意

また勝どき駅から歩くのであれば途中のビル風もチェックしてください。悪天候時のビル風は身の危険すら感じるレベルの強さになるからです。場合によっては傘は使い物にならないかもしれません。

塩害は問題ない

塩害を懸念している読者の声がありましたが、当物件の建設地にある晴海埠頭の建物が判断材料になるでしょう。経年による劣化なのか、海風による劣化なのかの区別が難しいところですが塩害だったとしてもこの程度であれば気にする必要はなさそうです。

Twitterでも近隣にお住いの方から塩害を心配する必要はないコメントを頂いていますのでご紹介します。私は洗濯物は部屋干し派(部屋干し専用の部屋あり)ですが、洗濯物は外干し派の方にとっては嬉しい情報でしょう。

チェック4:安定した地盤であること→落第

※ 当項目は地盤の強度を測定し、自宅が非常時の避難場所になり得るか判定します。

当項目に関しては異論はないでしょう。当物件の地盤は埋立地ですから落第です。湾岸エリアは水害に強く、地震についてもそれなりの耐性はあるとは思いますが枕を高くして眠れるほどの安心感はありません。

都心からの直線距離

東日本大地震のような有事に職場がある丸の内や大手町から歩いて帰れることが安心感につながるという声も聞きますが、それならば番町や麹町にすべきでしょう。

地盤が固くて職場に近いのですから言うことは無いはずです。わざわざ地盤の弱い湾岸を選ぶ理由がありません。結局のところ都心からの直線距離は湾岸地域の数少ないメリットを誇張しているだけです。

チェック5:残債割れにならないこと→合格

※ 当項目は残債割れのリスクを判定します。

どの部屋にすべきか

当物件はひとつの街であり、部屋によって条件が違いすぎるため部屋毎に評価が変わってきます。個人的には選択肢は価値観重視か実用性重視の2択です。価格も重視する場合は3択になるでしょう。

① 価値観重視 PARK VILLAGE A棟の最上階

② 実用性重視 SEA VILLAGE の最上階

③ 価格重視 PARK VILLAGE の坪単価250万円以下

最上階を指定していることはポイントです。4年後の引き渡し直後から4,000戸の住戸が中古市場でのライバル物件になるのです。下手をすると常時50戸近い中古物件がSUUMO上に並ぶ可能性があります。

その中で中古検討者に選んでもらうには相対的に優位になるアピールポイントが重要です。最上階の部屋数は全体の7%程度ですから強力なアピールポイントになるのです。

「晴海フラッグの最上階のお部屋は滅多に市場に出てきませんよ。私でも欲しいくらいです。お客さん、ラッキーですね(•̀ᴗ•́)و ̑̑ぐっ」ゴリラのような中古営業マンの軽快な営業トークが聞こえてきます。

試算対象の部屋

個人的には3択であれば以下の部屋が選択肢になります。そして、SEA VILLAGEのD棟・E棟が狙い目と書いたように当項目では②を対象に試算していきます。

① 6A78タイプ 78m2・9,300万円

② 4D90Aタイプ 90m2・8,000万円

③ 6F84タイプ 85m2・7,500万円

価格は江東区有明をサンプルにする

当物件は陸の孤島であり周辺の取引事例が皆無で通常のやり方では試算ができません。よって、有明の取引事例をサンプルにして判定していきます。晴海の地図上の位置を見れば江東区の有明に隣接していますので安全余裕度(有明以下にはならないはず)を考えれば妥当なサンプルでしょう。

中央区として試算するのは無理がある

前述の当物件を検討している同僚は「中央区でこの価格の新築マンションを買うチャンスは二度とない。絶対買うぞ!!」と鼻息が荒いですが、個人的には当物件を中央区でくくるのは無理があると感じています。つまり中央区のマンションとして試算しては駄目だということです。

資本主義の世界では価格は価値を表します。価格が安いということは価値が低いということです。血も涙もないデベロッパー連合でもこの程度の価格にしかできないと判断したと理解すべきです。

晴海は都心ではない

同じ千代田区でも番町と神田では格が違うように、中央区で晴海がどの程度の格であるかを理解しなければなりません。晴海は京橋や銀座、日本橋と同格なのかという話です。

神田は番町よりも交通利便性が優れている(というか日本屈指)ため実需としての価値があります(やたらと東京支店が多い)が、晴海は格も交通利便性も中央区の中では末端に位置する街です。

デベロッパーを筆頭に当物件に好意的な人たちは当物件を都心扱いしていますが「銀座までの直線距離だけで都心扱いするのは乱暴」と感じます。「日本人はみんな忍者」と思い込んでいる外国人くらい乱暴です。

有明の中古価格

脱線した話を戻します。有明のマンションの人気はみなさんの方がご存知の通りです。圧倒的な開放感とお金がかけられた建物が見直されたこと、都心のマンション価格が常軌を逸したことから、築10年でも坪単価240万円以上で取引されている状況です。

となれば、駅距離こそありますが有明よりも内陸寄りの晴海であれば有明と同等の価格は維持されると推測します。よって、当物件も10年後でも坪単価240万円程度で取引されると判断します。

試算結果

購入時 :価格8,000万円(90m2・坪単価293万円)
5年後  :残債6,974万円、売却7,090万円(坪単価260万円)、収支+116万円
10年後:残債5,910万円、売却6,545万円(坪単価240万円)、収支+635万円

対象の部屋は前述した3択の中で実用性重視となるSEA VILLAGEの4D90Aタイプ 90m2・8,000万円とします。②とした部屋です。

試算結果を確認すると下落率は市場平均の2%を下回る1.8%になりました。そして、5年目で早くも残債割れリスクが解消されることが分かります。10年経てば残債割れはほぼないと判断して良さそうです。

往復の諸経費600万円程度がカバーされる程度のプラスですから、住宅ローン+管理維持費の金額が家賃だと理解すれば良いでしょう。

中央区最果てのバス便マンションとはいえ、中古で見学者が必ずチェックする三項目「日照・眺望・収納」を満たした当物件のニーズは一定程度あるはずです。よって当項目は合格とします。

価格は適正

安く土地を取得したから安くお客に提供する義理などありません。悪徳商法、濡れ手に粟などと散々な言われようの当物件の価格ですが、意外にも自己居住用の不動産としては適正価格でした。

一部の人が勝手に期待していた坪単価270万円程度では安すぎるのです。もちろん未販売の価格が安く条件の悪い部屋もあるので物件全体の坪単価は300万円を下回るかもしれませんが270万円にはならないでしょう。

そして、もし第1期の販売が好調だった場合、第2期では価格帯を見直してくるはずであり、最終的な坪単価が300万円を上回る可能性すらあります。

条件のいい部屋も問題ない

レインボーブリッジの砂かぶり席となるPARK VILLAGE A棟の最上階は築年数が経つほどに資産価値が確かなものになるでしょう。築20年ともなるとどんな新築マンションも少々くたびれた印象がしますが、抜群の眺望は新築時と変わらず中古検討者の目を釘付けにし、資産価値を保ってくれます。

相談してくれた読者の方には先立ってお伝えしていますが、買えるだけの資産(金融でも人的でも)があるのなら条件のいい部屋を買うべきです。長く住めば住むほどに報われる度合いが大きくなります。

価格重視の部屋も問題ない

価格重視であるPARK VILLAGE の坪単価250万円以下の部屋も問題ありません。10年後に売却すれば残債割れはしないでしょう。ただし、購入時の諸経費と売却時の手数料分(合計600万円程度)まではカバーできないかもしれません。

結果的に手数料負けすることになるリスクがあります。不動産取引は手数料率が高すぎるので、価格重視で部屋を選ぶ方は価格を最優先にしつつも、中古で見学者が必ずチェックする三項目「眺望・日照・収納」を出来るだけ満たす部屋を選ぶことをお勧めします。

勝どき駅周辺の再開発も無関係

勝どき駅周辺はこれからも駅近のタワーマンションが何棟も建設予定です。読者の方から、駅近の新築タワーマンションが選べる状況は当物件の資産価値に影響があるのではないか、との不安が寄せられていますがほとんど影響はないはずです。

中央区の駅近のタワーマンションであれば坪単価450万円以上はするはずであり、当物件の中古を検討する客層とは属性が異なるからです。むしろ地域が活性化して資産価値が高まるかもしれません。

敷地内のタワー棟は待つ必要はない

当物件の大トリにタワー棟が計画されており、タワー棟を待つべきかという相談もありますが、坪単価が高くなり、広さを削ることで売り出し中の板状の棟と同じ金額にすると予想されます。

したがって広さを重視するのであれば現在売り出し中の部屋で決めた方が良いでしょう。待てるなら待ってもいいですが、タワー棟の竣工は5年後です。5年後の人生が見通せる人はほとんどいないはずです。

ただ、資産価値は板状の棟よりもタワー棟の方が高いでしょう。「眺望、日照、収納」を重視する中古検討者にとってタワー棟の圧倒的な眺望は絶対的な優位性をもつからです。

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2016年6月18日

チェック6:家賃よりも安いこと→合格

※ 当項目は賃貸との優劣を判定します。

比較対象はBrillia 有明 CityTower(駅徒歩13分/築5年/21階/70m2)です。広さと階数を相殺させれば比較対象として不足はないでしょう。

そして、当物件の方が広く、新築であることを考えれば購入の方が有利と判断して合格とします。

購入の場合

支払額    21.5 万円(10年固定0.7%)
管理費修繕費   5.0 万円(仮)
固定資産税    2.5 万円(仮)
諸経費        4.0 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値 ▲5.3 万円(お金が戻ってきます)
=====================================
合           計     25.4 万円(10年平均)

賃貸の場合

家賃    26.0 万円
諸経費       2.4 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================================
合        計  28.4 万円(10年平均)

月々のキャッシュフローに注意

確かに購入の方が有利ですが売却益を加味した場合の話です。月々のキャッシュアウトは26万円以上と家賃とほぼ同額です。家計がこの月々の負担に耐えられるか冷静に判断しなければなりません。

例えば「夫婦30歳・家族四人・車なし」のご家庭なら、世帯年収は最低でも1,300万円はないと生活は破綻するでしょう。決して無理をしてはいけません。

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2016年6月18日

高額な管理修繕費は必要経費

なお、超高額な管理修繕費が話題の当物件ですが、最先端の住環境が整備された街に住むための必要経費と割り切るべきでしょう。設計意図通りに維持管理された街が中古検討者に与える印象は資産価値にプラスに働きますので文句を言ってはいけません。

維持管理できるかは別問題

ただ、10年後も設計意図通りに維持管理されるかは別の問題です。管理組合を筆頭に街の維持管理体制の実力は実際に運営されてみないと分かりません。個人的にはBRTの利便性よりも当物件の建物と街が適切に維持管理されるのかが気になる点です。

大型トラックを運転するには大型免許が必要なように大き過ぎるものをコントロールするには熟練した技能が必要です。本当に当物件が素人集団である管理組合でコントロールできるのでしょうか。大いに疑問を感じます。

投資物件としては不適格

さらに注意すべきは、賃貸用の投資物件として成り立つほどの資産性ではないことです。住宅ローン控除がなくなり、管理業者への手数料が加えられると賃貸で利益を出すことはほぼ不可能です。

当物件はあくまで自己居住用のマンションです。貸すことが万が一の際の選択肢にならないことは大きなデメリットです。残債割れこそしないものの投資用としては割高な価格であることは理解しておいた方がいいでしょう。

4年後の金利は要注意

当物件の引き渡しは4年後であり、4年後の金利次第では結果が変わる可能性もあります。個人的には今回の都心マンションの住宅ローンを変動金利で借りたように4年後の金利も今と大差ないと予想していますが、自分なりに納得のいく金利で当項目は計算し直してください。

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2017年10月14日

チェック7:目立つこと→合格

※ 当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。

この点に関してはケチのつけようがありません。東京オリンピックの選手村跡地である当物件よりも有名なマンションがあるでしょうか。文句なく合格です。

ただ、広尾ガーデンヒルズのように中古で指名買いされるようなプラスの目立ち方をするかは分かりません。マイナスの目立ち方をするリスクがあることも考慮した方がいいでしょう。良くも悪くも当物件は東京オリンピックの成否に引っ張られることになります。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→合格

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

間取り図を見れば合格であることは一目瞭然です。当ブログで主張している好ましい間取りの条件のほとんどを兼ね備えている当物件の間取りは多くの人が満足するはずです。

そして、この好ましい間取りは選手村の再利用という特殊な条件が実現させた偶然の産物でもあります。決してデベロッパーの自発的な良心の発露というわけではありませんが、当物件がしっかりと設計されている証明の一つであることに変わりありません。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

当項目ももちろん合格です。廊下だけでなく台所からも出入りできる2WAYの洗面所の使い勝手の良さは多くの人に体験してほしい素晴らしい間取りです。

一部の間取りにはケチも付けられますが、総じて当物件の間取りは文句のつけようがありません。モデルルームに行った読者の方が当物件はマンション(建物)としては最高に魅力的であることを熱弁するのも頷けます。そして同時に、不動産としては不安が払拭できない、と吐露するのにもまた頷けます。

SHINTO CITYも本当はこうなるはずだった

雑談です。実はSHINTO CITYも当初は当物件に負けない間取りや設備で坪単価300万円を目指したのですが、検討者の購買力のなさから早々にコストダウンの道を歩むことになったようです。

もしSHINTO CITYが当物件と同等の間取りや設備で販売されていたら埼玉県で屈指のマンションになれたのにと残念に思います。

>> 間取りについてはこちらをご覧ください。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

2016年10月5日

部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)

2016年11月3日

部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)

2016年11月30日

チェック10:家族の思い→落第

※ 当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。

独身が住むマンションではない

銀座だけならまだしも、六本木や荒木町、神保町など都内各地で毎晩のように夜中まで飲んでタクシーで帰宅するバツイチの40代独身男性が住むマンションではありません。晴海は東京各地の繁華街からは遠すぎるのです。

また、都心に住んでいる私にとっては銀座までバスで18分という交通利便性は現状から劣化してしまうので許容できません。毎晩「エビスビール」を飲んでいて、明日からいきなり「麦とホップ」にするのは難しいものです。

当項目は個人的価値観100%で判断する項目です。建物や街のコンセプトは嫌いじゃないのですが、ライフスタイルに合わないこと、現状から交通利便性が劣化することが致命的な欠点となるので落第とします。

子育て世帯も要注意

バツイチ独身男には向かない当物件ですが子育て世帯も注意が必要です。子供が小学生以上であれば問題なさそうですが、未就学児がいるのであれば保育園の入りやすさやクリニックの数などを考えると港区や千代田区にしておいた方が無難です。

子育て世帯が勢いだけで選ぶと想像以上の苦労を味わう可能性があるので注意が必要です。子育て世帯の検討者は自分たちが必要な公的サービスが本当に確実に受けられるのか確認のしようがない以上、慎重を喫するべきです。子供を考えている若い夫婦も同様です。

結果

結果は60点となりました。

点数こそ平凡ですが使い勝手のいい間取りと残債割れのリスクが低い資産性は当物件を買うか買わないか迷っている人にとって大きな支えになる長所です。特に残債割れはしないであろう資産性は懸念点のオンパレードに関わらず当物件を諦めきれない人にとってさらに悩ましい要素になるでしょう。

マンション(建物)としては魅力いっぱい、資産性についても残債割れリスクは低いとなれば、最後は交通利便性についてどれだけ許容できるかが当物件を買う買わないの最終判断を左右することになります。

当物件の交通利便性は竣工後まで分かりませんから、最悪の状況を想定して判断しておけば間違いないはずです。つまりBRTは都営バス程度の交通利便性と認識するということです。

総評

通常のマンションレビューの倍となる1万字を超えるレビューをここまでお読みいただきありがとうございました。それぞれの項目で私の見解は述べましたので最後に結論を書いて終わりにしたいと思います。

晴海フラッグ(HARUMI FLAG)は買いか

「晴海フラッグ(HARUMI FLAG)は買っても大丈夫ですか」という読者からの質問に対する私からの回答は子育て世帯とそれ以外で変わります。

子育て世帯は慎重に

子育て世帯には「港区か千代田区の中古マンション(駅徒歩3分以内)の方が無難です」と回答しています。

新興の住宅地は子育て環境の整備に時間がかかります。当初は様々な場面で子育てに支障が出る可能性があります。独身の私が言っても説得力はありませんが、ゼロから立ち上がる街で子育てをするリスクも考慮していただきたいのです。

成熟した街は子育てに必要なインフラが全て整っています。実際に都心で子育てをしている方は同意してもらえると思いますが、港区や千代田区には子育ての需要と供給のバランスが取れた成熟した街が多いです。安定している子育て環境があることのメリットは軽視できないと私は思います。

なので、子育て世帯で当物件を検討されている方は人口が急増している街(勝どきを始め、武蔵小杉、流山おおたかの森など)での子育てがどのようなものなのかリサーチしてください。少なくとも近所の勝どきの子育てがどのような状況なのかは調べておくべきでしょう。

もちろん、都心で子育てをしている人の体験談も聞いてみてください。都心推しの私が言っていることが本当なのか確認してください。

それ以外の世帯はGO

子育て世帯以外の単身、DINKS、シニア世帯には「気に入ったのなら迷うことはありません」と回答しています。残債割れのリスクが低いのであとは、眺望、部屋の広さ、周辺環境、値上がり期待、など各々の価値観で決めればいいのです。

個人的にはペットとの生活を重要視している人は当物件の部屋の広さや周辺環境を大いに気にいるだろうなと感じました。ペット同伴がどれだけ街に受け入れられるか分かりませんが、街全体がペットに優しい運営を実現できれば資産価値(人気)にも大きなプラスになると思います。

当物件は中長期的な人気の面で不安がありますから、どうせならペットと飼い主に優しい街として動物好きに刺さるプロモーションをしても良いと思います。ペットに関してはお金を惜しまない人が想像以上に世の中に存在するからです。

新しいものが必ずしも良いものではない

個人的には「新しいものは良いものだ」という価値観は不動産選びでは間違っていると思います。

富裕層は老若男女問わずなぜか不動産情報にやたらと詳しいのですが、実際に都心の飲み屋で会う富裕層との会話で、港区の新築マンションの話が話題になることはあれど、当物件が話題になることはありません

最近発売された「1億円貯める方法をお金持ち1371人に聞きました」を読んでみてください。古今東西の審美眼を備えた富裕層は新興住宅街などに目もくれない事実を忘れてはいけません。新興住宅街の新築マンションは色々とリスクがあるのです。

臆病者に女神は微笑まない

ワテラスの話

つい先日、神田祭を見物した際に昼間から飲んでる地元の不動産業者から、ワテラス(神田地区No.1のタワーマンション)は震災直後のあおりを受けて坪単価300万円台後半で販売された、と聞いて仰天しました。部屋毎のバラツキはあれど現在の市況で売りに出されていたら坪単価600万円台でもおかしくはありません。

地域全体であれば、豊洲や武蔵小杉のマンションが同様の事例にあたります。10年前にマンションを購入していたらと悔しがらない人はいないでしょう。10年前に豊洲のマンションを買った友人を「塩辛君」と揶揄していた私もその一人です。

Facebookの株価

また、Facebookが上場した時、ミーハーな女友達は「オシャレで楽しいサービスだから」という理由だけで株を購入しました。一方の私はミクシィやニフティサーブの焼き直しのサービスが流行るわけがないと株を購入しませんでした。

その後の8年間、私はFacebookの株価が5倍になるのを「下がれ、下がれ、自分の考えは正しかったんだ!!」と強がりを言いながら眺め続けました。もちろん今もです。

報われるのは勇気を出した人だけ

何が言いたいのかお分かりになったと思います。臆病者に女神が微笑むことはないということです。中央区の最果ての汚れた海沿いに建設される、ゴミ処理場が隣接しているバス便マンションを、都心だと言い張って購入した人、だけが10年後に笑う権利が与えられるのです。

ワテラスを見逃し、Facebookの株をスルーした私のレビューなど何の役にも立ちません。反対に私とは真逆の行動を取ることが正解なのです。おそらく10年後にこのレビューのコメント欄が私の先見性のなさを笑うコメントで埋め尽くされることになるのでしょう。

当物件を購入する勇者たちへの贈り物

手付金の減額は必須

すでに述べたように私は当物件を購入しません。同じ4年間待つならSHIROKANE The SKY(白金ザ・スカイ)を選択します。しかし当物件を選ぶ方もいるはずです。

もし当物件を購入するのであれば、手付金の減額交渉は必ずすることです。交渉の仕方は当ブログにも記載していますし、どうしても不安であればご相談ください。実際に手付金の減額が成功した何パターンかの方法をお伝えできます。

4年間も800〜1,000万円も他人に無利息で預けるのは世間知らずのお人好しがやることです。投資が得意な人であれば4年間もあれば倍近くに増やせるのですから尚更です。

私なら手付金を満額支払うことが条件なのであればどんな新築マンションも購入することはありません。SHIROKANE The SKY(白金ザ・スカイ)でもです。手付金を満額支払ってまで買う価値のある新築マンションはこの世の中に存在しません

手付金の減額は属性の良い人ほど認められるという理不尽な傾向はありますが、当物件を購入する方は必ず手付金の減額をデベロッパーに認めてもらい4年間の投資利益をしっかりとものにしてください。

>> 手付金減額のノウハウはこちら

新築マンションの手付金を安くする方法

2017年10月14日

法人割引も必須

もう一つ忘れていけないのは法人割引です。勤め先の紹介や福利厚生経由で0.5〜3%の割引が受けられます。たった0.5%でも8,000万円の部屋なら40万円の割引が受けられるのです。

40万円といえば私の1ヶ月の飲み代ですからとても大きな金額です。特別な3%の割引が適用されたら240万円です。当物件を購入される方は法人割引が利用できるかどうか今すぐ勤め先の福利厚生を確認してみてください。

>> 手付金減額と法人割引の実例はこちら

第3章:都心マンション攻防戦

2018年11月11日

現地調査は徹底的にやる

私は下町の銭湯の熱すぎるお湯に入れませんが、地元のおじさんたちは平気で長湯をします。私は辛いものが苦手でカレーはバーモンドカレーの甘口が一番好きですが、LEE30倍でも物足りない人もいます。

このように感覚は個人ごとに異なります。ですから当物件を検討されている方は必ず自分の許容範囲を確認するためにも現地調査は徹底的にやってください。私が辛いと感じたカレーを別の人は甘いと感じることは往々にしてよくあることです。

終わりに

本来であればGW中に公開する予定だった当レビューですが、相変わらずの遅筆により完全に旬を逃してしまいました。それでも、この素人レビューがマンションを探している方にとって少しでも参考になったのならこれ以上の喜びはありません。

不動産は膨大な過去データや経験則があるためおおよその予測は立てられますが、当物件は積み上げられてきた不動産の常識が全く当てはまらない前代未聞のマンションです。

検討している方は、当レビューを始め、雑誌やネットの評論を読み、自分自身で納得するまで調べ上げるしかありません。そして、最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ、当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

特に当物件は部屋毎に資産価値が大きく変動する可能性があります。多くの読者の方が不動産コンサルタントに相談して納得のいくマンションを購入されている事実を目の当たりにして、改めて強くそう思います。

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました。皆さんのマンション探しの旅が納得のいく結末を迎えることを祈っています!!

>> 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。
不動産コンサルタント

不動産コンサルタントは頼りになるか?

2015年10月31日
>> 反対に相談してはいけないプロもいます。

無料相談のファイナンシャルプランナーは頼りになるか?

2016年2月20日

2 件のコメント

  • シントシティの裏話、検討者としてとても興味が湧きました。
    賃貸からの住み替えとして購入を検討したのですが、仕様のあまりの低さに、購入を決断できなかったものです。もっと仕様が高ければ、資産価値と住みやすさを両立したマンションとして、購入していたと思うのですが
    ・・・

    コメント欄やメール等で詳細を教えていただくことは可能でしょうか?
    よろしくお願い致します。

    • コメントありがとうございます。SHINTO CITYは本当に惜しいマンションですよね。それでも立地は郊外にしては悪くないですから、購入された方は私のような重度のマンション成人病患者の言うことなど気にせず、家族との思い出をSHINTO CITYと一緒に残していってほしいと思います。さて裏話ですが銀座のスナックでお会いした時にでもお話しさせてください。10年間暴飲暴食を続けた玉木宏似の男性がいたらぜひ声をかけてくださいね!!

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