第31棟目:シティタワーズ東京ベイ(見直し版)

画像:公式HP
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ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。なんでこんな変なペンネームなのかは内緒です。

ここまで30棟以上のマンションを真剣に検討してきましたが「まともな新築マンションを庶民が購入するのは不可能」という現実をまざまざと思い知らされました。

幸いなことに今住んでいるマンションに不満はなく、さらに全期間0.95%(団信込)という驚異的な金利を確保したこともあり新築マンションへの興味が全くなくなってしまいました。

ただ嬉しいことに当たり屋のような当ブログにも関わらずご支持の声やレビューのリクエストをいただいたりもします。そこで今後はリクエストをいただいた新築マンションを中心にレビューをしていきたいと思います。

評価は10項目100点満点換算で判断し、最後に蛇足としてブラックジョーク満載の個人的な感想を付け加えていきます。

さて一応お断りです。この最新マンションレビューは球場でプロ野球選手を野次っている間違いなく野球が下手な酔っ払いのおじさんのようなレビューです。あらゆる点で信じるに値しませんので絶対に本気にしないでください。観客席のおじさんとグラウンドにいるプロの一軍の選手のどちらが正しいかなんて議論は成り立たないはずです。

観客席のおじさんの的外れだけど稀にちょっと面白い野次を笑うように、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みいただければ幸いです。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※ レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

マンション選びに費やす時間のほとんどが無駄な時間です。上記の10項目が皆さんの貴重な時間の節約に貢献できたならこれ以上の喜びはありません。

レビューを見直しました

モデルルーム開設時点でレビューしたところ、多くの方にご覧いただきました。長ったらしいレビューでしたので新しい評価軸を使ってシンプルにレビューし直します。

本日の物件

本日の物件は「シティタワーズ東京ベイ」です。前回レビューしたパークタワー晴海(以後:PT晴海)同様に当物件は2017年度に販売される新築マンションとしては5本の指に入るほど話題になっているマンションのひとつでしょう。

PT晴海のモデルルーム見学のついでに当物件のモデルルームを冷やかして来たのですが、PT晴海の熱気には劣るもののこちらのモデルルームもかなりの熱気を帯びていました。

そしてPT晴海と同様に当物件のモデルルームでも聞きなれない言葉や片言の日本語が聞こえてきます。まだまだ外国人による購買意欲は衰えていないようです。

ただ最近はこの光景が当たり前になっており以前のような違和感はなくなってきました。これから新築マンションを購入するということは隣人が外国人であることは想定しておく必要があるのでしょう。

話を戻します。当物件は住友不動産が初めて手がける超大型の商業施設一体型のマンションです。住友不動産としては当物件の成功を足がかりに商業施設の運営を収益の柱として育てていきたいとの思惑があるのでしょう。

また三井不動産のららぽーとのように併設するだけで販売単価を押し上げるブランドにしたいという思惑もあるはずです。

そのため当物件と商業施設は絶対に成功させなくてはなりません。もし失敗すると住友不動産が商業施設を手がけるチャンスがなくなり、縮小していく新築マンション市場とも相まって住友不動産の将来も先細っていくからです。

極論すれば当物件を購入するということは住友不動産の挑戦に賭けるということなのです。街の再開発や新規開発の第1弾のマンションを購入することは大儲けできる最大のチャンスですから黙って見逃すわけにはいかないでしょう。

ただ有明という交通利便性の悪い陸の孤島に商業施設を作って商売が成り立つのか疑問でもあります。現にお台場などはくすぶり続けておりこれからお台場に火がつくことは未来永劫あり得ないでしょう。そして有明もまたお台場の二の舞になるのではという疑念を払拭することができません

また当物件の目の前は幹線道路であり騒音も排気ガスも公害かと思うレベルです。冷静に考えればこんなところに住むこと自体がありえない環境です。この環境の悪さを払拭できるだけの魅力があるのか早速レビューしてみたいと思います。

※ モデルルームに行く前にぜひお読みください。

一言で言えばこれに尽きます。モデルルームはお客ではなく業者のために作られています。表現を変えればお客を狩るための狩場です。自分は狩られないと思っているお利口さんほど餌食になります。

(1)得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→落第

最寄り駅の国際展示場駅から東京駅まで19分、品川駅まで22分、新宿駅まで28分ですから合格です。

京葉線を使用した場合、東京駅での乗り換えの苦痛さはお金をもらわなければ我慢できるレベルではありません。ただ+10分をしても東京駅までの到着時間は29分であり合格であることには変わりありません。

個人的にはこの乗り換えの苦痛があるので京葉線沿線のマンションには住みたくないです。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→落第

食べログで飲食店を検索すると110件がヒットしました。住民がいないことを暗示している件数であり、中古の買い手に困ることは間違いありません。

当物件に併設される商業施設に飲食店は入るでしょうが400件に並ぶことはないはずです。国際展示場駅は当物件によって発展していくのだと夢想できる人以外は落第と判断していいと思います。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

物件概要では国際展示場駅まで徒歩4分と記載されています。そして実際にペデストリアンデッキ結合部から歩いてほぼ4分で駅まで到着しましたので合格でいいでしょう。

なお当物件はABCと3つのタワーマンションが建設されるため当によって駅までの徒歩時間が変わってきます。A棟:4分、B棟:8分、C棟:12分といったところですので選べるならA棟にすべきだと思います。

チェック4:安定した地盤であること→落第

埋立地ですから諦めが肝心です。ただし街全体が災害に対する対策が図られていて災害に対して無力かと言えばそうでもなかったりもします。

しかし天災による被害は予想不可能ですから過剰な期待は禁物です。落第のままの判定でいいでしょう。

チェック5:家賃よりも安いこと→落第

部屋はA棟(ウェスト棟)の北向き・高層階・55m2・5,500万円(坪単価330万円)と仮定して計算します。

比較対象はオリゾンマーレ(駅徒歩9分・24階・54m2・北向)です。

結果は下記の通りです。駅距離さえ我慢できるのであれば賃貸の方が安全です。さらに購入すると残債割れの可能性があります。ただこの程度のリスクであれば新築に住みたいという判断があってもいいとは思います。

購入した場合

支払額    14.9 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   3.0 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円
諸経費        4.5 万円
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除   ▲3.3 万円
10年後の価値  1.3 万円(残債割れです)
========================
合           計   22.4万円

賃貸した場合

家賃    18.3 万円
諸経費       1.9 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
駅距離補正   1.0 万円
=====================
合        計  22.2 万円

※ マンションを購入しないという選択もあります。

賃貸よりも購入すべきといえる物件は存在します。しかし現実は一般家庭が該当の物件を購入できる可能性はゼロに等しいのです。多くの一般家庭にとって賃貸が最良の選択だと思います。

※ 金利は固定金利の方が安心です。

結論は「住宅ローンは固定金利が原則。固定金利で支払えないような金額の物件を購入してはいけない。」です。買い替え前提の方以外は変動金利の誘惑に負けず冷静に固定金利を選ぶべきだと思います。

チェック6:残債割れにならないこと→落第

購入:5,500万円
5年後:残債4,800万円、売却4,039万円、収支▲761万円
10年後:残債4,073万円、売却3,920万円、収支▲153万円

10年間の年間下落率が標準の年2%を大幅に上回る2.6%となりました。

現状では残債割れのリスクがありいい買い物とは言えません。あとは商業施設や当物件ができることで資産価値が上昇することを祈るのみでしょう。

※ 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

最低ラインの世帯年収をクリアしているのであれば年収5倍を予算にして不動産購入に進んでも問題ないと思いますが、もし最低ラインをクリアできていないのであれば慎重な判断が必要です。

チェック7:目立つこと→合格

何もないところにトリプルタワーマンションと巨大な商業施設が建設されるのですから目立たないわけがありません。規模感といい存在感は抜群です。

しかし湾岸最果ての地で幹線道路のスモッグの向こうにそびえる建物が他の地域の方から羨ましがられるかと言えばどうでしょうか。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→合格

当物件は間取りが大好評だったシティタワー武蔵小杉を多分に意識して設計されています。よって当物件の間取りも総じて大変よく設計されていて室内空間に関しては不満が一切ありません。

もちろん柱が部屋に食い込むような長谷工仕様ではなく、ワイドスパンの正方形に近い居住スペースを完璧に活用できます。

ただ図面を見るとほぼ完璧なのですがモデルルームを見ると全くトキメキが湧かないのです。安っぽい内装デザインが原因なのか、部材が安物なのかわかりませんが肌に伝わってくる安物感が違和感として残るのは何故なのでしょうか。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

パウダールームの入り口がリビングにないどころかリビングから最も離れた場所にあります。理想的な位置にパウダールームがあります。郊外の長谷工施工の安物マンションとは違います。本来はこうあるべきなのです。

チェック10:家族の思い→落第

モデルルームに行く前に現地に行きましたが空気の悪さは想像以上のものでした。正直言って人が住む環境ではないと感じました。

当物件を検討されている方は高速道路などの大通りに面したマンションに住む方の感想をネットなり書籍なり友人などから収集する必要がありそうです。

私が調べた範囲では家族構成によって感じ方はそれぞれのようですが「子供がいるなら避けるべき。DINKSや独身ならご自由に。」が大方の結論のようです。

個人的にも私のようなバツイチ独身男性であれば自己責任で済みますが、小さな子供がいる家庭であれば当物件は避けた方が賢明だと思います。子供がアレルギーや喘息を発症させる可能性はほんのわずかでも排除すべきです。子供を守るのは親として当然の義務ではないでしょうか。

住友不動産もその辺を認識しているからこそ当物件は子育て世代以外に向けた1LDKや2LDKが多めに用意されているのだと思います。

結果

結果は50点となりました。立地と間取りはいいのですが、資産価値と住環境が足を引っ張った形です。

(2)現地調査

現地調査も行いましたので気づいた点を残しておきます。

チェック1:敷地の周りに空き地はあるか→合格

棟にもよりますが南側の首都高側はほぼ永久に日照と眺望が確保されます。当物件は全熱交換型の換気システムを採用していますので窓を開けない生活をしても大きな支障は出ないでしょう。

ただ邪推すればこの空気の悪さで自然換気を採用したら部屋の中が排気ガスで充満してしまうので全熱交換型を採用するしかなかったというのが本当のところでしょう。いいものを作りたいから採用したわけではなさそうです。

北側は商業施設が目の前に建設されますが中層階以上であれば眺望に問題はなさそうです。そして北側の高層階だと都心の夜景を一望でき、道路からの騒音・排気も軽減されるので当物件に限っては北側の高層階が狙い目だと感じます。

西側も東側も道路の影響はありますが目の前にタワーマンションが建設されるようなリスクはありません。

チェック2:敷地周辺に嫌悪施設はあるか→落第

パチンコ、ラブホテル、風俗店、賭博関連施設など大人のディズニーランドで大人気のアトラクションは一切見当たりません。また踏切や線路、救急病院などの生活関連の嫌悪施設も見当たりません。

しかし目と耳と鼻を塞いでも首都高と湾岸道路の存在を消し去ることはできません。現地に初めて訪れた瞬間に「空気が汚い・・・」と感じたのが正直なところです。ほとんど公害レベルと言っていいでしょう。

ただ気にならない人もいるので当物件を検討されている方は必ず現地で空気と騒音を確認すべきです。また昼間だけでなく家にいる時間が長い夜に関しても騒音については要チェックです。

なお私が昼と夜で確認したところ夜は多少騒音が小さくなりますが周囲が静寂になる分だけ騒音がより響くという笑えない状況になります。さらにそこにアバンギャルドなバイクが出没するのですから閉口するしかありませんでした。

チェック3:歩いている人のマナーは良いか→落第

駅周辺に人がほとんどいないため当項目を評価するにはサンプルが足りません。数少ない人影もビックサイトへの来訪客がほとんどです。

ただ国際展示場駅の前では日雇い労働者が地べたに座って酒盛りをしています。もちろんタバコはポイ捨て上等です。開発が落ち着けばこのような人たちはいなくなると思いますが、有明の開発はしばらく続くので当面は我慢が必要かもしれません。

(3)個人的な感想

商業施設の成功が当物件の命運を決める

価格の妥当性を評価した項目ですでに述べたとおり当物件は商業施設の成功可否が資産価値を決める要因です。

住友不動産が社運をかける商業施設が失敗するとは思えませんが、交通利便性が悪い有明という僻地でどれだけ集客できるのかは神様ですらわからないでしょう。

当物件を購入するということは完全なギャンブルなのです。ただしギャンブルに勝利した場合の見返りは計り知れないものがあります。

値上がりは期待しない方がいい

そのため商業施設ができるから新築時より値上がりすると期待すると肩透かしを食らう可能性があります。

資産価値に過度な期待はせず家賃並みの支払いで新築のタワーマンションに住める安心感を土台に、街の未来と自分の未来の両方を楽しめるという生活重視の姿勢が当物件を購入する上で最も大切なことだと思います。

資産価値に一喜一憂するのは時間の無駄だということです。

割高な管理費は売却時のネックとなる

385円/m2という驚愕の管理費は中古市場では大きな欠点となります。中古という合理的な判断ができる買い手がこのべらぼうな管理費を見逃すわけがありません。当物件の価値は新築であることだけです。

管理費が高い理由

なんでこんなに管理費が高いのか邪推してみます。500戸の小規模タワーマンションが3棟あるトリプルタワーであることが主な要因でしょう。

平米あたりの単価が293円のシティータワー武蔵小杉が800戸です。1棟あたり500戸の当物件は1部屋あたりの負担率が1.6倍であっても不思議ではありません。293円/m2 × 1.6倍 = 468円/m2でも問題ない385円/は安いくらいだと主張するのは一理あります。

しかし347戸と小規模なタワーマンションであるパークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワーの管理費は273円/m2でしたので上記の戸数あたりの単価のロジックでは説明がつきません

もちろん柏の葉は外廊下で全熱交換式換気でもありませんしシャトルバスもないので安いのは当然ですが、1.4倍の格差がついていいとも思えません。

また同じ住友不動産が販売している当物件と同じく1,500戸程度のツインタワーマンションであるDEUX TOURS (ドゥ・トゥール)の管理費は293円/m2と激安なのです。最も管理費がかかる共用施設である巨大SPA(共同浴場)があるにもかかわらずです。当物件の方が管理費が高い理由が分かりません

もしかしたら併設される商業施設で住人専用の特典があるなどの恩恵があり、その分が管理費に上乗せされているのかもしれません。住人専用の特典があるのは悪くないですが、そうであればきちんと説明があってしかるべきです。

もうモデルルームに行く気はないので真相は藪の中ですが、当物件を検討されている方は営業からきちんと説明を受けた方がいいでしょう。

もちろん住友不動産は予算が足りないお客を人間扱いしなかったり、お客のことを「刈り取る」と獲物扱いしたり、時価を理由に価格を吊り上げたり、と様々な風評がある誠実な企業です。当物件の管理費も誠実に計算した結果ですから余計な邪推は不要なのです。

首都高と湾岸道路が最大の懸念点

私は当物件を購入しません。公害レベルの騒音と排気ガスが充満している周辺環境がどうしても気になってしまうからです。

勤務先で異なる交通利便性

また道路の騒音・排気ガスの問題の他に東京駅周辺への交通利便性の悪さも懸念点です。

渋谷、新宿、品川方面が勤務先の場合は何ら問題はありませんが、丸の内や大手町、御茶ノ水など東京駅周辺が勤務先となると交通利便性は良くありません。勤務先によって交通利便性が異なるということは注意した方がよいでしょう。

パークタワー晴海との比較

ライバルとなるパークタワー晴海と比較してみます。

当物件はPT晴海と同じ設備やグレードにするとPT晴海とほとんど変わらないという価格になることに注意しなければなりません。PT晴海はカップボードや天井カセットエアコンなど標準装備が充実しているからです。

PT晴海と同等の部屋にするにはおおよそ100万円ほど追加費用がかかり、坪単価で6万円程度のUPになるでしょう。

またPT晴海は長期優良住宅ですが当物件は違います。そうすると住宅ローン減税や固定資産税など各種減税額がPT晴海のほうが多くなります。その差も100万円、坪単価で6万円程度のUPになります。

そのためPT晴海の坪単価が340万円ではありますが設備分6万円と減税分6万円を反映させると328万円に下落するのです。対して当物件の坪単価は330万円のままで価格面でほぼ互角になります。

価格がほぼ互角ならあとは好みの問題でしょう。好きな方を購入すればいいと思います。ちなみに私はどちらも買いません。もう今年の新築マンションはザ・タワー横浜北仲の一択だからです。

※ 稀に見る買いのマンションはこちら。

当物件は買う側と売る側の駆け引きの他に、買う側と買う側の駆け引きも必要となる鉄火場の様相を呈してきてとても楽しい状況になってきました。このレビューも含めてインターネット上では多くのポジショントークが展開されるはずです。

値上げ必至、買うなら即決断

冷静になってほしいところですが、もし当物件を買うことを決断したのなら今すぐ購入意思を営業に伝えたほうがいいでしょう。住友不動産は抽選を好まず、空いている部屋に1組ずつ配置して抽選を回避すると同時に効率良くお客を刈り取ろうとしています。

要するに早い者勝ちなのです。すでにいい部屋には続々と購入意思が表明されています。また弱気だった住友不動産も当物件が高値で売れることに気づいています。次期以降はじわりじわりと値段を釣り上げてくる可能性が十分にあります。

幸いにも当物件の間取りは全てパーフェクトに近いレベルの金太郎飴です。長谷工の田の字間取りとは雲泥の差です。長谷工マンションの泥の間取りと砂の間取りのどちらを選ぶかという低レベルなものではなく、金の間取りと銀の間取りのどちらを選ぶかというハイレベルなものです。

上下左右、多少のズレがあっても満足度も資産価値も対して変わりません。買うなら即決断すべきです。

少しだけ冷静になるべき

買うなら即決断と書きましたが、今一度「10年後に中古でこのマンションを買いたいか」と自分に問うてみてください。10年後でも買いたいと思えるのであれば今買ってもいいでしょう。

また家族や同僚や友人に聞いてみてください。周囲の声は中古市場での評価なのです。新築というお化粧が剥がれたマンションに対する冷静な世間の目を知らずにマンションを購入することはどんな場合でも避けなければならないのです。

終わりに

お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

※ 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

不動産コンサルタントは主治医のようなものです。舞い上がった自分の頭を冷ましてくれますし、聞き分けのない家族(主に嫁)を諭してくれたりもします。

※ 反対に相談してはいけないプロもいます。

どうしてもFPに相談したいのであれば有料の相談を受けるべきです。有料相談のFPは保険の営業はしませんし、何より販売業者と利害関係がありません。決してモデルルームにいるFPのアドバイスを真に受けてはいけません。それは泥棒に財布を預けることと同じ行為だからです。
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コメント

  1. ゆかぽん より:

    はじめまして。
    いつも大変参考にさせていただいています!
    リクエストって受け付けていらっしゃいますか?
    可能であればプライムパークス品川シーサイドタワー&レジデンスのレビューが見たいです!

    • 餅つき名人 より:

      ゆかぽんさんへ

      プライムパークス品川シーサイドタワー&レジデンスはまったくノーマークなのでレビューするには時間がかかりそうです。お急ぎのようですので後ほどメールでお伝えするコンサルタントに相談してみてください。私なんかよりも100倍頼りになると思います^^