第8章:自宅売却の完了(第2部完)

はじめに(おさらい)

2021年最初の記事として「マンション購入奮闘記」Season2の最終章を公開します。

第1章ではブログ開設の真相とブログ運営の大変さを中心に、そして買ってもいいかもしれない新築マンションに出会うまで。次の第2章では業界内部の人からの情報を参考に新築マンションを絞り込み、要望書を提出したにも関わらず売主側の都合で他人に販売されて購入できなかったところまでを書きました。

第3章では担当営業の悪意なきやらかしで危うく騙されそうになりながらも待望の都心マンションを契約するまでの経緯を。次の第4章では無能な詐欺師であるゴリラ不動産と専任媒介契約を結ぶという、どう見てもお先真っ暗な選択をした経緯を。そして、第5章ではゴリラ不動産が想像以上の無能であることを書きました。

第6章ではゴリラ不動産の無能さが止まるところを知らずに加速しているにも関わらず、そんなゴリラ不動産に情けをかけたばかりにドツボにハマっていく様子を。前作の第7章ではついにゴリラ不動産を解任しオオカミ不動産に仲介業者を変更するまでを書きました。

そして、今回の第8章はSeason2の最終章となります。長い長い苦労続きの売却活動がついに実を結ぶ瞬間がやってきます。最終章にふさわしく通常の倍の文量となっていますので、甘酒を手元にご用意いただきごゆっくりお楽しみください。

7ヶ月目(新築引き渡しまで残り2ヶ月)

プロカメラマンによる室内写真

SUUMOの汚い写真

SUUMOの物件情報に掲載されている写真が閲覧者の検討意欲を失わせる要因になっていることは多くの人が実感しているはずです。他人の生活臭がプンプン匂う生活感丸出しの室内を写真の素人である不動産業者が室内査定のついでに撮影した写真が掲載されているのですから当然です。

お見合い写真にヨレヨレのニットを着て無愛想なスッピンをインスタントカメラであるチェキで撮影した写真を使うようなものです。にもかかわらず掲載されている販売価格は新築と同等の立派なチャレンジ価格であり、価格と写真のアンバランスさで閲覧者から見学前の段階で検討対象外にされてしまうのです。

売主の怠慢

このseason2を通してお読みいただければ納得いただけると思いますが、不動産の売却はそんなに簡単な行為ではありません。メルカリで品物を高値で売却するのに魅力的な紹介文を書いたり、品物が魅力的に見える撮影テクニックを駆使するのに、どうして不動産は仲介業者に言われるがままに売却してしまうのでしょうか。売主はあまりにも売却活動を軽んじているとしか言いようがありません。

検討者は真剣

中古マンションの検討者は売主のように愚かではありません。新築に見切りをつけられる賢さを持ったハンターなのです。売主側の仲介を任せてもらえさえすれば手数料が確実に手に入る仲介業者とは貪欲さが違います。

仲介業者は売れたらラッキーくらいにしか考えていません。仲介業者の言うがままに任せて半年以上も自宅が売れていない私が言うのですからそれなりの説得力はあるはずです。

売主も真剣になる

築20年のマンションをあと2ヶ月で売却しなくてはならないこの状況は30代のうちに結婚したい39歳の独身OLのようなものです。

なりふり構ってなどいられない状況ですから、フォトショップで原型を留めないほどに加工されたお見合い写真を使うことに何らためらいはありません。知り合いに新築のモデルルームの撮影をするプロカメラマンがいるので彼に連絡して撮影の手配をしました。

プロの写真

当日はまさに新築のモデルルーム撮影で使う機材で経験豊富なプロカメラマンが2時間もかけて丁寧に撮影してくれました。その成果を余すところなく紹介したいところですがすでに別の方がお住まいになっていますので、廊下や洋室の写真のみを公開します

どのマンションにもある平凡な廊下や洋室ですらこの明るさと開放感を演出してくれます。超広角レンズで撮影し、パースの歪みをフォトショップで完璧に補正されたプロの仕事であることは一目瞭然です。

オオカミ不動産は「一眼レフで撮影するので我々が撮影してもプロと遜色ない写真ができます」などと頭のネジが飛んだセリフを口にしていましたが、使っているレンズは同梱された2万円程度の標準レンズです。カメラ本体だけで写真の品質が向上すると思っている時点で素人であることを公言しています。

このプロカメラマンが使っている機材は1本のレンズだけで50万円以上のプロ機材です。カメラ本体とレンズを合わせれば100万円を超えますし、ライティングなども完璧にして撮影します。上記の写真ではその凄さは伝わりにくいのが残念ですが、リビングの写真は圧巻でまるで港区のビンテージマンションかと思うほどの出来栄えでした。

プロカメラマンが使う現代の魔法はディズニー映画の魔法よりはるかに強力なものであることに驚きを隠せません。シンデレラは貧しく虐げられていても、19歳のうら若き乙女です。19歳がおしゃれをしたら綺麗になるのは当然です。

一方で我が家はプロカメラマンの魔法によって39歳の独身OLである我が家が二階堂ふみに変身したのです。錦糸町の築20年のマンションを港区のビンテージマンションにすることはディズニーの魔法でも不可能です。

紹介可能

もし自宅の売却を検討していてSUUMOに上質な写真を掲載したいとお考えの方がいましたらご一報ください。このプロカメラマンを紹介いたします。すきやばし次郎と同等程度の料金はかかりますがSUUMOで目立つ、検討者を見学する気にさせる、という様々な魔法の効果を考えれば安いものです。

指名買いの待機列ができているような人気マンションでなく、何ら特徴がない平凡なマンションを売却する場合には特に効果的です。SUUMOに掲載されているライバルたちから頭ひとつ抜き出ることができるのならば多少の費用を惜しんではいけません

生活感丸出しの室内を素人の不動産屋に撮影させた写真を無神経に掲載して高値で自宅が売却できると考えてる怠慢な売主を尻目に早期売却を達成してください。

待望のSUUMO掲載

ついに待望のSUUMOに物件情報が掲載されました。旧態依然の不動産業者であったゴリラ不動産が古い慣習に固執し頑なに拒んでいたSUUMOに物件情報が掲載されたのです。掲載された時はオオカミ不動産が撮影した汚い写真が使われていたので即座にプロカメラマンの写真に差し替えてもらいます。

売却を開始してから7ヶ月目にしてやっと他の売主と同じ土俵に立てました。ここまでの心労を考えれば遠回りもいいところです。ブログのネタになると言い聞かせることで何とか耐えることができましたが、もしブログを書いていなければ挫けていたかもしれません。

さっそくの反響

SUUMOに掲載された週の金曜日の夜にオオカミ不動産から連絡がありました。週末に見学希望があると金曜日の夕方に連絡があるのはゴリラ不動産とのやり取りで理解していたので期待が高まります。

なんとSUUMO掲載から1週間経たずして早くも3組の見学希望があるとのこと。3ヶ月近く見学がなかったのにSUUMOに掲載した瞬間にこの反響です。これがSUUMOの影響力なのだと思い知らされました。

そして忘れてはいけません。前回の記事で書いたオオカミ不動産のこのセリフです。つまり週末の見学者で成約させるということです。

この部屋を売れない仲介業者は全て無能です。私なら3組の見学があれば成約させてみせますよ

オオカミ強気発言集 その2

3組の見学者

ご近所の家族連れ

3組の見学者が訪れてくれるのですから掃除に気合が入るのも当然です。室内はもちろん、ベランダも窓ガラスもピカピカにしてお迎えします。お見合い当日に向けてダイエットに励み、痩身エステに通いまくった39歳独身OLのような状態です。今日、気に入ってもらえなければ明日はない、まさに背水の陣です。

土曜日の午前中に1組目の見学者が来てくれました。すぐ近くにお住まいの家族連れです。ゴリラ不動産がばら撒いたチラシには反応せず、SUUMOに掲載したら見学してくれるのです。プロカメラマンによる素晴らしい写真がたっぷり掲載されたSUUMOの方がチラシよりも訴求力があるのはよく考えてみれば当然です。

「写真よりさらに素敵!!」「今まで見てきた中古の中でダントツに綺麗!!」この奥様の歓声で勝利を確信しました。39歳の独身OLがお見合い相手にこう言わせたらあとはちょろいものです。間髪入れずにオオカミ不動産が控えめにかつ的確に煽りを入れてきます。

分譲時は私どもの親会社が売主でした。新築時にどれだけ贅沢に建設されたかも分かっていますので建物の品質については保証します。室内もご覧のとおりほぼフルリフォームされているので追加費用なしですぐにお住まいになれます。

築年数こそ経過していますがこの広さ・日照・眺望を新築で買ったら確実に1億円を超えますね。私自身も年に1回出会えるかどうか、滅多にお目にかかれない掘り出し物のお部屋です。一番手で見学されたのは本当にラッキーですね。

オオカミ強気発言集 その9

見学者に対して部屋をディスることしかしない無能なゴリラ不動産とは真逆の対応に感動すらしてしまいました。このオオカミ不動産の対応はありふれた営業トークなのですがゴリラ不動産が間抜け過ぎて私の感覚が麻痺してしまったのでしょう。

冷静に分析すれば奥様にこう言わせたのは必然です。SUUMOでは伝わらない眺望の抜けによる開放感、眩しいまでの日照、巨大なクローゼットをはじめとした収納の数々は見学することで初めて実感できるのです。

見学者が見学時に確認するのは「眺望・日照・収納」と当ブログが主張しているのは単なる思いつきではなく私の実体験によるものなのです。

就学前の子供たちは部屋中を走り回っています。90m2の広さは家族が暮らすには十分な広さでもあります。子供たちがはしゃいでいる姿を見て旦那さんも納得顔です。しばらくして、ダイニングテーブルでオオカミ不動産とご夫婦が購入手続きについて真剣に話し合いを始めました。夫婦はもはや買う気を隠そうとはしません。

子供たちが飽きてご夫婦の買う気に水をさしてしまうといけないので録画していたとなりのトトロをTVに映してソファーに座らせ大人しくさせてあげるのは売主として当然の義務です。39歳独身OLがお見合いで相手をその気にさせる努力をするのは当たり前です。努力をしない売主の不動産が選ばれることなどないのです。

オオカミ不動産が「この続きは事務所でやりましょう」と言ってご家族と一緒に我が家を退出したのは1時間30分後のことでした。そして、帰り際にオオカミ不動産がそっと私に耳打ちをしてきました。

いいご報告ができると思います(•̀ᴗ•́)و ̑̑ぐっ

オオカミ強気発言集 その10

無能なゴリラ不動産が使いづけたこの顔文字 (•̀ᴗ•́)و ̑̑ぐっ がやっと本来の意味で使われたことに安堵したことを今でもはっきりと覚えています。ついにこの時が来たのです。

若いご夫婦

土曜日の午後に来た2組目は若いご夫婦でした。オオカミ不動産の担当は先ほどとは別の人です。おそらく家族連れの対応に追われているのでしょう。

この若いご夫婦はまだマンションを探し始めた段階で、錦糸町のことは何も知りませんでした。ただ、SUUMOの写真があまりにも綺麗だったので中古マンションでもこんな綺麗なのか確かめに来たとのこと。

以前の私であれば「お前たちの勉強に付き合う義理はない。早く帰れ」と冷たい対応をしたところですが、午前中の見学者が買ってくれるという確信がある今であれば笑顔で対応できます。むしろSUUMOに掲載したプロカメラマンの写真の効果を実感できたことが収穫です。

中古マンションの見学者はできるだけ綺麗な部屋を求めています。それはお見合いをする男性と同じです。そうであればフォトショップで加工してでも整形してでも綺麗であることをアピールするのは義務です。努力ですらありません。20代の独身OLならまだしも、39歳の独身OLなら義務なのです。

若いご夫婦から「この部屋が中古マンションの最上位なのは間違いなく分かった。ただ、決断するだけの経験が足りない。もう少し他のマンションも見てみたい。」という素直なご意見を聞いて見学は終了しました。

この若いご夫婦のセリフはある程度の比較対象がないと中古マンションを決断することができないことを示唆しています。中古マンションを探されている方はダメなマンションでもいいのである程度の数を見学して比較対象のイメージを頭の中に持っておく必要があります。

ただし、勉強のための冷やかしの見学は売主や不動産屋から唾や呪いをかけられるくらい嫌がられる行為であることは覚悟してください。一番嫌われないのはオープンルームに行くことです。マンション購入の初心者は不特定多数を受け入れるオープンルームで経験を積むとよいでしょう。

中年の夫婦

3組目は両国に住む中年のご夫婦でした。この夫婦もまたSUUMOの写真の素晴らしさをきっかけに見学を申し込んだとのこと。そして、また奥様からあのセリフを聞くことになります。「写真より綺麗!!

その他に感心したことがあります。オオカミ不動産の営業トークです。今回の担当は午前中に担当してくれたリーダー格ではありませんでしたが、リーダー格と同じように的確に我が家の魅力を伝えていきます。手元には我が家専用の営業用資料があり、チームでこの資料を共有することで営業力の統一を図っていることが推察できます。

前回の記事で頼りにしているコンサルタントから授かった助言「伝統的にチームで営業活動をする文化があり、営業マン個人の実力によるムラがないのでオススメ」は本当でした。オオカミ不動産は最大手の仲介業者ではないので限りあるチャンス、つまり見込み客を逃さないために長い時間をかけてこの営業体制を築いてきたのです。

夜22時の買付申込

こんなに希望に満ちた土曜日の夜を迎えたのは久しぶりです。この7ヶ月間の週末はゴリラ不動産への恨みつらみを酒の肴に飲んでいました。「ついに我が家が売れるんだな」そんな感慨にふける土曜日の夜22時にオオカミ不動産から電話がありました。買付申込書をもらったので詳細を相談したいとのこと。

予想通りの流れとはいえ、そのスピードには驚きました。午前中に見学した後、1組目のご家族と事務所で何時間も調整をしていたのです。オオカミは獲物を翌日まで生かしておくようなことはしません。何時になっても当日に仕留めるという姿勢は熊も恐れる獣界の頂点であるオオカミに相応しい姿勢です。

買主の条件

オオカミ不動産が提示した買主の条件は「端数切り・エアコン付き・カーテン付き」というものでした。足元を見られてるなとは感じました。

エアコンとカーテンを残す代わりに値引きはしないと伝えていたのに端数切りまで提示してきたからです。オオカミ不動産は私が新築マンションの引き渡しを2ヶ月後に控えていることを知っていて買主側に都合のいい条件を提示してきたのです。

足元を見られているなら拒否すればいいだけです。買主もこの条件が通るとは思っておらず、端数切りは無理だろうと分かっていてあえて強気の条件を提示しただけです。実際、私がこの錦糸町の部屋を購入した際も定価でも買うが端数切りに挑戦だけはして欲しいと仲介してくれたAさんに伝えています。

しかし、私はもう自宅売却という活動に疲れ果てていました。成約しなかったこの7ヶ月間分だけ住宅ローンの残債は減っており、端数切りをしてもそれほどダメージにはなりません。それにオオカミ不動産に委託する際に端数切りの効果が最大になるよう売出し価格の端数を99万円にしておいたのです。

>> 当時の記録はこちらをご覧ください。

第七章:値引き交渉・売買契約

買付申込の受託

3秒後には「それで結構です」と電話口で即答しました。端数切りは後々発生するかもしれないトラブルの緩衝材になるかもしれません。私はあと1ヶ月以内に錦糸町の我が家を引き渡して住宅ローンを完済しておく必要があります。ここで受託しないことで全てを失うことは絶対に回避しなくてはならないのです。

ただ、今なら端数切りは回避できたとの後悔はあります。なぜならオオカミ不動産は私が承知しなければ手数料を手にすることはできないからです。全ての運命を自分の手でコントロールできる状況にあることを理解できなくなっていたのは、ゴリラ不動産の無能さに脳髄まで毒されていたからだと思います。

自戒をこめてここに記します。売主が譲歩する必要など1ミリすらないのです。売主は貪欲に自分の利益を追求しなくてはいけません。そして、利益を追求するためにやれることを徹底するのです。

そのためには余裕を持った売却計画や営業力のある仲介業者は欠かせない要素になります。売却時の注意点は別の記事(作成中)としてまとめておきますのでぜひご参照ください。

契約

SUUMOに掲載した週末の土曜日に見学があり、翌週の土曜日には契約をする運びとなりました。たった2週間で契約に至る現実は自宅が7ヶ月間も売れずに苦悩し続けた私にとって少しばかり素直に受け入れ難いものでした。あの苦労は一体なんだったのだと思わざるにはいられません。

しかし、これが中古マンションの現実なのです。正しい仲介業者を使って、正しい媒体に掲載したらという条件がつきますが優良物件が1週間も市場に残っていることなどないということです。我が家は正しい売り方をしなかったがために日ハムの大田泰示(※)のような遠回りをしただけです。

※ 巨人にドラフト1位で入団。松井秀喜の背番号55を引き継ぎながら芽が出ず日本ハムにトレード。その後、覚醒し11年目にしてキャリアハイの成績を達成するとともに年俸1億円に到達。つまり我が家はドラフト1位になる最高の逸材だったという例え話です。

オオカミ不動産の営業力

更なる買付申込

契約が無事に終了しホッとしたところにオオカミ不動産のリーダーが声をかけてきました。なんと日曜日に見学してくれた中年夫婦からも買付申込書をもらえたというのです。

無事に契約ができた今となっては無用の長物ですがオオカミ不動産の営業力の凄まじさをさらに思い知らされると同時に、もし1組目が破談になった場合でもすぐに切り替えられるバックアップを確保しておく用心深さに感心しました。

オオカミの面目躍如

オオカミ不動産は7ヶ月前の買付申込1件を含めると、我が家に対して4組の見学者のうち3組から買付申込を獲得しました。これをオオカミと呼ばずしてなんと呼べばいいのでしょう。

無能なゴリラ不動産は論外として、10組近い見学者を連れてきながら1組の買付申込も獲得できないのに売主側の媒介契約を横取りしようとしたハイエナ不動産や有象無象の街の不動産屋とは比較にならない営業力です。しかもこの営業力が法人紹介割引20%の手数料で甘受できたのですから感謝しかありません。

もちろん、オオカミ不動産のこの強気発言が伊達や酔狂ではなかったことも証明されました。むしろ控えめな発言だったことに驚くしかありません。

この部屋を売れない仲介業者は全て無能です。私なら3組の見学があれば成約させてみせますよ

オオカミ強気発言集 その2

買付申込は当日に出す

話を少し戻すと、3組目に見学してくれた中年夫婦は見学後に1週間熟考して買付申込を出してきたとのこと。1組目の家族連れは一番最初に見学してその日のうちに買付申込を提出しています。中古マンンションを購入する際にこのスピード感の違いは致命的です。

見学したマンションが納得のいくマンションだったら迷わずその場で買う意思を示すべきです。見学は一番手になること、買付申込は見学当日に出すこと、この2点の重要性を売主になってあらためて実感しました。

問題は自分たちが納得のいくマンションがどういうマンションなのかという確固たるイメージを持つことが難しいという点ですが、それはまたマンション購入ノウハウで書くこととします。特に今からマンションを探しを開始される方はまず最初にこのイメージを固めないと大変苦労することになります。

外食であれば失敗しても失う金額はたかが知れていますから歩きながら考えればいいですが、マンションはそうはいきません。何千万円もの買い物を歩きながら考えるのは危険です。万事に共通することですが準備が全てです。しかし、経験しないと準備を万全にすることができないのも残酷な真実です。

8ヶ月目(新築引き渡しまで残り1ヶ月!!)

危ない橋を渡っていた

都心の新築マンションの引渡しまで残り1ヶ月になっていました。もしゴリラ不動産に任せ続けていたら間違いなく新築マンションの引き渡しに間に合わなかったでしょう。

そして、最悪の状況に陥ったとしてもゴリラ不動産はなんら責任を負うことはないのです。致命傷を回避できたとしても周辺相場を下回る価格で投げ売りするハメになったはずです。本当に危ない橋を渡っており、何度思い出しても身震いがします。

全ては最初の3ヶ月の間に成約しなかった次の選択を間違ったことに起因します。そうです無能なゴリラ不動産との契約を延長したことです。預けた自宅を3ヶ月間も売れない仲介業者と契約を更新することにメリットなど微塵もありません。躊躇なく別の仲介業者に切り替えるべきです。

仲介業者は物件が売れなくても責任を取ることはしません。最初の契約時に3ヶ月で売れなかった場合は契約を延長しないことを宣言しておいてもいいでしょう。仲介業者には徹底的にドライに対応しておくのが得策です。

マンスリーマンションに駆け込む

仮住まい探し

1ヶ月後には新築マンションに引っ越すことが決まっています。もはや敷金・礼金・仲介手数料を支払う通常の賃貸物件に住む状況ではありません。選択肢は「マンスリーマンション」「ホテル」のどちらかです。

箱根の温泉宿から出勤する贅沢を検討しましたが、夜遅くまで仕事をするビジネスマンにとって箱根との往復は負担になるだけです。都心のホテルのマンスリープランなども検討しましたが想像以上に費用がかかることが分かり断念しました。

マンスリーマンションに決定

マンスリーマンションを調べてみると確かに料金は割高(8,000円/m2)ですが、敷金・礼金・仲介手数料を支払うことを考えると1ヶ月程度の短期滞在であればむしろ安く済みます。

熟慮している時間はありません。1ヶ月程度であればどんな状況でも我慢はできるので錦糸町にも通いやすい秋葉原の狭い部屋(23m2)を申し込みました。

賃貸の仲介業者は不要

マンスリーマンションの申し込みをしてみて驚いたのですが、マンスリーマンションは契約などの事務処理から鍵の引き渡しまで全て非対面で完結したことです。そして、なんら不便がないことも二重の驚きでした。

重要事項説明など法律面でクリアすべき課題もあるでしょうが、賃貸に関してはあの水商売の店員のような街の仲介業者は消えていく流れになるでしょう。

賃貸物件の管理会社がインターネット経由で直接、賃借人とやり取りを開始するのは時間の問題だからです。ゴリラ不動産レベルの何もしない・何もできない不動産屋が仲介手数料という泡銭を手にする権利などなくなるのです。

一方で売買に関しては仲介業者の力がまだまだ必要なのは、今回のseason2を通して見れば明らかです。オオカミ不動産の営業力がなければ我が家は売却までにさらに時間を要したはずです。

不動産テックという流行り言葉も耳にしますが、1億円近い取引をインターネット上だけで取引できるわけがありません。不動産は株や為替などの無形の商品ではなく、車や洋服などの実用品の側面が強いからです。実用品は実物を見て納得しなければ買えないという人は多いはずです。

23m2でも十分

今回住むことになった秋葉原の部屋は築15年程度のワンルーム部屋ばかりのマンションの一室でした。23m2・ユニットバスという利回りを優先させたいかにも都心のワンルームという部屋です。

この狭い部屋に1ヶ月住んだ感想は「これで十分」でした。インターネット上では分譲マンションの設備仕様を経験したらワンルームなどの賃貸には戻れないなどという肥満・高血圧・ハゲの三重苦を患った成人病患者の発言が溢れていますがそんなものはたわ言であることがよくわかります。

人が生活するのに大した広さは必要ありません。寝るスペースと多少の収納スペースがあればそれで十分なのです。ユニットバスなどもその典型です。錦糸町の自宅の湯船は1620の大きさで185cmの私でも足を伸ばすことができましたが、秋葉原の湯船は体育座りをしないと湯船に浸かることができません。

それでもなんら不都合は生じません。体を温めるという効果に湯船の大きさなど無関係です。むしろ蛇口を捻って服を脱いですぐに湯船に浸かれるスピード感、掃除の楽さは1620の湯船よりも優れています。

新築・中古を問わずマンションの占有部の設備仕様にこだわる人たちがいますが、木を見て森を見ていないことに気づく必要があります。不動産の価値はただひたすらに立地にあるのです。

都心に住む価値

秋葉原は都心

不動産の価値は立地にしかないと書きました。その理由は秋葉原にたった1ヶ月住んだだけで生活の充実度が向上したからです。錦糸町もそれなりに交通利便性も生活利便性も高いのですが、やはり秋葉原に住むと都心に住む価値を否応なしに実感することになります。

秋葉原が都心であるかという点については異論もあるでしょう。旧神田区エリアに対する適切な評価は「皇居に一番近い村」、言い換えればレクサスブランドの一番チープなグレードという存在であることは私も認識しています。

しかし、ほぼ台東区とはいえその利便性は疑いの余地はありませんので都心扱いにします。

交通利便性も生活利便性も最高

まずは交通利便性です。山手線沿線であればどこに行くにも30分程度で済みます。都心には魅力いっぱいの施設が集結しており、コロナの気配すらない時期だったこともあり錦糸町時代よりも行動範囲が広がりました

ランニングの楽しさも外せません。上野を通って谷根千、浅草橋を通って浅草、日本橋を通って銀座、丸の内を通って赤坂、神保町を通って神楽坂、お茶の水を通って本郷、などなど寄り道せずにはいられないランニングコースが目白押しです。

ランニングステーションや銭湯に荷物を預けずに、都心を駆け抜ける自分に酔えるのは都心に住む人だけの特権です。

また、価格帯もジャンルも歴史も多様な飲食店は圧巻の一言です。外食好きにとっては都心に住むことは天国に住むことと同義です。美食の満腹感と満足感の鮮度を落とさずにタクシーで帰宅できる快適さを一度でも味わったらもう錦糸町には戻れません

都心には庶民的なスーパーがないなどと野暮なことを口にする輩もいますが、都心に住んでいながら自炊にこだわる考えが理解できません。外食するチャンスを自ら放棄するのは、爆騰したバルミューダのIPOを見逃すくらい勿体無い行為です。

そもそもの話をすれば、私には添加物満載の食料品が揃っていることになんら価値を見出すことができません。自炊の原則は質素倹約であり「玄米・豆腐・納豆・海苔・ニンニク・梅干し・青汁・プロテイン」があれば十分です。

これらの食材であれば三越のデパ地下とオーケーストアに差などないはずです。どうしても添加物を口に入れたければ「まいばすけっと」「マルエツプチ」がそこらじゅうにあるので困ることもありません。

都心に住んで気づいたこと

秋葉原に仮住まいをして初めて気づいたことがあります。交通利便性と生活利便性を分けるのは近郊・郊外の価値観だということです。

都心に近いことが交通利便性であり、生活の質が向上するのが生活利便性という定義であるのなら、近郊・郊外の街がどれだけ都心に似ているかという尺度で都心を語るのは無意味だということに気づきます。正解である都心に住めば全てが満たされてしまうからです。

都心の不動産が自分のものになる感慨

上記は都心に住む価値の一端でしかありませんが、都心に住む価値を大いに実感でき、都心の東側の魅力を堪能できたことは秋葉原に住んで得た大きな財産となりました。

この経験から新築マンション引渡し以後も日本橋・神田エリアは私の主戦場となっていきます。私がやたらと日本橋・神田エリアを引き合いに出したり妙に辛口なのにはこんな背景があったのです。

そして、1ヶ月後にはさらに都心の中の都心であるエリアの新築マンションが自分のものになるのです。もちろん銀行の抵当権が設定されるので実際には銀行様の所有物ですがそんな野暮は言いっこなしです。秋葉原に仮住まいしたことで新築マンションの引渡しがより感慨深いものになったこともいい思い出です。

自宅の引渡し

中古マンション売買の最終イベントが引渡しです。この引き渡しはオオカミ不動産の事務所で行われましたが、オオカミ不動産の不手際で売主である私と買主が別々の部屋に通されてお互いに引渡しが完了しないのではないかという疑心暗鬼のまま30分間も相手を待ち続けるという苦行を強制させられたことを備忘として記しておきます。

無事に仲介手数料の両手取りを成し遂げてオオカミ不動産の気が緩んだのでしょう。不動産業者を全面的に信頼してはいけないということを肝に銘じる一件となりました。オオカミも満腹になればただの犬に成り下がるのです。

最終的な損得

儲かってはいない

時系列に従ってだらだらと書かれた個人の感想なんかよりも、結局のところ儲かったの?損したの?が読者が一番気になるところでしょう。

当初の売出し価格から150万円の値下げ、買主からの要望で端数切りを実施したこともあり損得は確定申告上は赤字となる損になりました。確定申告で適用される減価償却という仕組みが赤字にできた要因なのはいうまでもありません。

キャッシュフロー上では確定申告上で費用と認められるリフォーム代、売買の手数料、減らした住宅ローン、印紙等の諸経費、合計1,500万円程度が戻ってきた結果になりました。

税務上では赤字になりましたが、キャッシュフローで十分な見返りがありましたので初めての不動産売買としては上出来の結果です。この経験が次の都心の新築マンションの売却で大きく生きるはずです。

当初の価格でも売れた

それでも、当初の価格で売れた可能性を自ら潰してしまったことは隠しようがない事実でもあります。今回の正解はオオカミ不動産に切り替える際に当初の価格に戻して端数切りにも応じないことが正解でした。

愚かなゴリラ不動産の口車に乗せられて安易に値下げし、オオカミ不動産に切り替えた時に弱気な価格を端数調整程度しか戻さず、価格決定権は売主にあるにも関わらず買主からの端数切り要望に安易に応じた判断の全ては自分自身が選択したものなのです。

買主が買った瞬間から含み益を抱えるということは、売主である私が損をしたことを意味します。売却期限が迫っていることが目に見える原因ですが、差し迫った売却を迫られた根本原因は無能なゴリラ不動産との媒介契約を延長したことです。

間違った判断が間違った判断につながる負の連鎖を自ら発生させてしまったことは私が自宅売却の経験がなかったことと無関係ではありません。何かのご縁で当ブログを見つけてくれた方は私の苦い経験を追体験し、自らの経験に置き換え負の連鎖を発生しないようにしてください。

住宅ローンの選択ミス

また、住宅ローンの選択を誤ったことも反省点の一つです。購入時にフラット35を選択し、途中で全期間固定の金利0.95%で住宅ローンを借り換えておきながら、その数年後に売却したことで手数料と金利分だけ損をしているからです。

この経験から都心の新築マンションでは変動金利を選択することになります。

自宅売買で得た本当の財産

間接的なものにはなりますが、当ブログを開設できたことが自宅マンションの売買における一番大きな財産であることは間違いありません。

もっと素直に言うのなら、ブログやTwitterで多くの方から頂戴した温かいコメントこそが自宅売買で得た本当の財産です。

たとえ何千万円も売却益が出たとしてもいただいたコメントの数々には勝てません。売却益は使えば無くなりますが、いただいたコメントは永遠に無くなることはありません。それは私にとって永遠の価値を持つということです。

コメントをくれた方にも、コメントは書かないけれど毎回記事を読んでくれている方にも感謝の気持ちでいっぱいです。この場を借りてお礼申し上げます。本当にありがとうございます

あとがき

Season2完結

年末年始の3日間で一気に書き上げた当記事ですが、タイトルに冠しているように当記事でマンション購入奮闘記 Season2は完結となります。

本来であれば新築マンションの引渡しまでを書く予定でしたが話の流れとして自宅売却の完了の方が区切りがよいと判断しました。なぜならSeason3が都心の新築マンションの引渡しと売却で構成できるからです。

そうです、私はすでにこのコロナ禍の真っ只中で都心の自宅マンションを売却済なのです。

Season3は都心売却編

今回のseason2は錦糸町という近郊の街での自宅売却事情を余すところなくお伝えしました。マンションの購入記は巷に溢れていますが、売却記となるとその数は激減します。ましてやこれだけ山あり谷ありで反面教師にできる記録はどこにも存在せず、このSeason2だけでも貴重なものである自負はあります。

しかし、Season3はただでさえ希少な売却記の更に都心という希少部位のお話です。そして、近郊・郊外の不動産売却とは全く違う世界がそこには広がっていました。

滅多に知ることができない都心の自宅売却事情をお伝えするだけでなく、コロナの影響を受けての売却記録ですからその貴重さはシーラカンス並みになるはずです。

各メディアでは「郊外戸建て回帰が始まった」「都心不動産が暴落開始」など様々な報道がなされていますが果たしてこれらの報道が真実なのでしょうか。Season3の連載を読むことでその答えは明らかになることでしょう。

また、今回の錦糸町の自宅売却で得たノウハウがどれだけ通用するかにも触れていきます。このノウハウは整理して別記事で近日公開しますのでぜひお読みいただければと思います。

2021年の決意表明

ただ、大きな問題があります。当ブログのマンション購入奮闘記の更新頻度があまりにも遅いことです。コロナ禍が収束した頃にコロナ禍の売却記を披露されても、到着した頃には巷にマスクが溢れてしまったアベノマスクのような間抜けなことになりかねません

幸いなことにレビューする価値のある新築マンションが減少しており、マンション購入奮闘記や家電レビューの更新に労力を割ける環境です。2021年中にはSeason3を完結させますので2021年もどうか当ブログにお越しいただけたら幸いです。

それでは今日はここまで。みなさんにとって2021年がいい一年になることを願っています。最後まで読んでいただき本当にありがとうございました。Season3もご期待ください!!

28件のコメント

こんにちは、いつも拝見しております。
今回は売却活動の話ということで、自分も売却中のため大変参考になりました。
とくに写真のところなど・・・。
部屋の状態確認ついでに、不動産屋が適当に撮影していったものでしたが真っ暗なものばかり・・・、そりゃ内見もきませんよね。
自分も自費でプロにお願いしようかと考え始めました。
よかったら利用されたカメラマンさん紹介いただくこと可能ですか、

コメントありがとうございます。不動産屋がテキトーに撮影した写真は百害あって一利なしですからいますぐにプロカメラマンに依頼しましょう。先ほどメールをしましたのでご確認ください。もしメールが届いていなければ迷惑メールフォルダもご確認ください。かずき様のご自宅売却の一助になれることを祈っています!!

先日、不動産コンサルタントは頼りになるか?のところでコメントさせていただいたものです。あの時の返信、とても参考になりました。
あちらで返信をいただいた後、売主がどうも微妙な感じだったので一回案件を流したものの、予算少し増やして無事に山手線内の都心に中古マンションを買うことができました。ただ今回購入しても思ったのは、早めに自分も一度売るほうもやりたい、気持ちでした。そのため、今回の売却編は面白いだけでなく今後の参考になるもので、楽しく読むことができました。
次のシリーズは都心での購入・コロナ禍での売却ということで、私が数年後に取り組むことになりそうなネタと思われますので、期待して待っています!

私の返信がマンション選びの一助になったとのことで大変嬉しく思います。しっかりと自分で考えているのが伝わるコメントでしたので納得のいくマンションを購入できたのは必然だと思います。売却についてはノウハウを整理した記事も作成中ですので引き続き当ブログをご愛読いただけたら幸いです^^

過去2-3投稿しました、弱小不動産投資家のあまぐりです。

ネット上では不動産投資家は全員ストレスリーで毎月100万↑の収入があり、ワイングラス片手に社畜共の苦悩を見下ろす存在ですが、当方はコロナ退去もあり、お岩さんのごとく「何度計算しても儲からない~」と世を嘆く毎日を送っております。

そんな私の尊敬する人は、小保方さんと某NY在住やんごとなき方の結婚相手さんですが、そこまでの日本最強クラスのメンタル強者でなくても、不動産投資歴数年で「○○大家」と称してセミナー講師を務めたり有料情報会員を募ったりできる、面の皮の厚さとメンタル強度にどうして産んでくれなかったのかと、両親を絶賛逆恨み中です。

さて遅ればせながら、本編完結おめでとうございました。当方の田舎にゴリラがロゴの不動産屋がありますが、由来は「ゴリラは家族を大事するから」だそうです。ぐぐったら別途沖縄に「ゴリラワールド」との不動産業者あり、ネーミング根拠は同様でしょう。
すなわち本編不動産業者へのゴリラ呼ばわりは、本物のゴリラに対しての名誉毀損行為でありますので、上記2社と動物愛護団体からの集団訴訟も覚悟してください(笑)

さてさて次編で賃貸にお引っ越しとは、さすがに都心といえどもピークアウトとの判断かと思います。当方少し前に、空いたらフルリフォーム転売前提で、山手線内築古区分を購入しましたが、売り時を逸したかもしれません。昭和4年生まれの男性がお住まいなので、失礼ながら「すぐ空くだろう」と買ったのですが(笑)

物件の中に入った業者の話では「かなり達者だった」との事で、次編をじっくり参考にしながら売却計画が練れそうです(笑)安く仕込んだつもりですので、「今でも都心は別次元」との前振りに安堵しております。実際少し前までは、物件の近所でも、築古フルリフォーム「投資2割引~、実需でも最低1割引~じゃないと誰も買わねーよこんなの」の物件が、短期で消えていました。

追記
昭和4年生まれの話を母親にしたら、「それってアンネの日記の人と同じじゃね?」との突っ込み、ぐぐったらその通りでした。会ったことのない店子さんとはいえ、生ける近代史ともいえる方とのご縁に感動しております。

いつも愉快で参考になるコメントをありがとうございます。不動産投資をされている方のリアルな声は本当に貴重です。ぜひまた近況をお聞かせください。コメントをいただけるよう記事の作成を頑張っていきますので本年も当ブログをよろしくお願いいたします!!

餅つき名人様
 あけましておめでとうございます。本年もブログを楽しませて頂きます。
 杏です。
 
(途中非公開)

今年も陰ながら、餅つき名人さんの辛口と絶妙は表現、、楽しませて頂きますね。 

明けましておめでとうございます。本年もよろしくお願いいたします!!

いつものごとく楽しく拝見させていただきました。執筆お疲れ様です。
本ブログにアクセスしたことをきっかけにマンション購入を検討し始めた者です。
昨年中古新築を周り、ついに大阪市内の新築マンションを購入いたしまして、4月に入居を控えております。
首都である東京都内と大阪市内では事情が異なると思いますが、引き続き餅つき名人さまの売買の記録を参考に勉強させていただき、今後納得感のある物件選択、住み替えができればと期待しております。
ご多忙とは存じますが、お身体に気をつけて執筆活動を頑張ってください。

ねぎらいのコメントありがとうございます。東京と大阪というエリアの違いはあれど売却に関してはほぼ地域差はないと思いますので当ブログの記事が参考になるかと思います。近日中に売却ノウハウの記事も公開予定ですのでまた遊びに来てくださいね^^

いつも楽しみに拝見させていただいております。今回も見応えのある超大作、読み入ってしまいました。都心の物件も売却されたとは個人的にかなりサプライズでした!
自身、世田谷区の駅前中古マンションに住んでおり今後の動向が気になりますが、また新しい物件が出た際はリクエストさせていただくかもしれません。
続きのお話、楽しみに観させていただきます!

コメントありがとうございます。15,000文字の超大作でしたが実はこれでも文章を削ったという驚愕の裏話があります世田谷区は私の不得意分野ですがリクエストをいただければ頑張ってレビューしますのでリクエストをお待ちしています!!

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