第77棟目:Brillia 上野 Garden

出典:公式HP

本日の物件

こんにちは、餅つき名人です。本日のレビュー物件は「Brillia 上野 Garden」です。上野恩賜公園を見渡す池之端エリアと線路で断絶された浅草エリアに建設されるマンションです。

物件公式HPで立地を確認すると住所表記こそ東上野ですが浅草色の強い立地であることが分かります。3ヶ月に1回程度のペースで有志の浅草飲みを行っている身としては悪くない立地ですが、上野エリアのビバリーヒルズである池之端と比べると地味さは否めません。お隣の千代田区で見られる旧麹町区と旧神田区のような関係です。

興味がないどころか存在すら知らなかったマンションでしたが、熱心なリクエストをいただきましたので簡易版レビューを極めるためレビューを書いてみます。よって当レビューは当ブログの「インターネットで調べれば15分程度でその新築物件の適正価値が分かる」という主張を証明するものであり、読者の方が真似できるようお手本を示すものです。

お断り

当物件を検討されている方へ

当レビューは「夜遊びが大好きなサラリーマン(40代・バツイチ・都心在住)の私が買いたいか」という個人的主観が評価基準です。マンションに求める条件は十人十色であり、私の評価基準が皆さんの評価基準と異なって当然です。

当レビューの結果が悪くてもご自身の評価基準で合格であれば迷うことはありません。他人が推奨する株を購入して金持ちになった人間がいないのと同じです。他人が言うことを気にするのは自分の判断に自信がないことの裏返しでしかないのです。

特に子育てを最優先事項にするファミリー層にとっては何の参考にもなりません。「離婚するような人間の言うことは信用できない」「錦糸町に住んでいた人間が偉そうなことを言うな」など聖人君子の皆様から心温まるご意見を頂戴することもあります。

こんな台詞を平気で口にできる人間を親に持った子供がかわいそうだなと思いますが、寄せられるクレームが私に向けてではなく、自分自身の不甲斐なさに向けたものであることを私は知っています。当ブログにクレームを入れることで少しでも心が軽くなののであればどうぞご自由になさってください。

>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

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>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください。

モデルルーム

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

当物件を契約された方へ

家電を買った後に価格コムの最安値や口コミを読む被虐的な趣味のある方がいますが、非生産的な行為であることは誰の目にも明らかです。マンションも同様です。契約書にハンコを押した時点でもう後戻りはできないのですから未来に向けてやるべきことに集中すべきです。

誰もが認めるマンションなんてこの世の中に存在しません。坪単価1,000万円を超えるザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵ですら文句を言う人がいます。分譲時の価格から2倍近くの価格で取引されているワテラスタワーレジデンスの販売時に「資産価値が保たれるか心配」という人もいました。

私が新築で購入した都心マンションも例外ではありません。当時の口コミを見れば「高い、高過ぎる」と価格に対してのネガティブキャンペーンを筆頭に、些末なデメリットをことさらに強調する口コミがずらりと並びます。

しかし、販売を開始してみれば順調に完売し、引き渡し後から1年経たずして分譲時価格からかなり上昇しての成約事例が多発しているのが残酷な現実です。口先番長が書くネット上の情報がいかに無価値なものであるのかがよくわかります。

当物件を契約された方は自分自身で徹底的に調べ上げたうえにプロの評価まで確認して、自信を持って契約したのです。予算も度胸も審美眼もない哀れなネット民からのどんな罵詈雑言でも中条あやみからの愛の告白にしか聞こえないはずです。

もしこのレビューが安田大サーカスのクロちゃんが歌うアイドルソング並みに不愉快に感じるとしたらすぐに病院に行ってください。コンクリートの塊と自分自身のアイデンティティを同一化するのは正常な人間がやることではありません

得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという最寄駅の駅力を判定します。

最寄り駅となる銀座線稲荷町駅からは東京駅まで13分、品川駅まで23分、新宿駅まで28分です。恒例の総武線沿線駅で例えれば新小岩駅レベルの交通利便性となります。

東京屈指のスラム街である新小岩が都心の動脈路線である銀座線の沿線駅と同等の交通利便性を持っていることに当ブログの読者はもう驚きはしないでしょう。当ブログで新小岩がたびたび登場してくるのはもはや偶然ではないのです。決してドラフトで指名はされないけれどその実力は確かな社会人野球のベテラン選手のような新小岩に温かい拍手を送るべきです。

当レビューは台東区のマンションなので話を戻します。当物件から徒歩5分で到着するもう一つの最寄り駅となる上野駅だと東京駅まで9分、品川駅まで16分、新宿駅まで24分です。稲荷町駅と上野駅の結果を見れば当項目が落第になることはありません。東京の下町に住むメリットが存分に証明された結果はもちろん合格です。

  1. 稲荷町駅 東京駅まで13分、品川駅まで23分、新宿駅まで28分
  2. 新小岩駅 東京駅まで14分、品川駅まで24分、新宿駅まで31分
  3. 上野駅 東京駅まで9分、品川駅まで16分、新宿駅まで24分

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格

※ 当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。

稲荷町駅で検索したところ1,307件の結果になりました。上野駅で検索すれば1,671件になります。東日本の玄関口である上野エリアの力強さが伝わってくる結果であり、もちろん合格です。

ビリー・ザ・キッド浅草千束店

ビリー・ザ・キッド浅草千束店まで自転車で13分で通えることが当物件の最大の魅力であることに異論がある人はいないでしょう。颯爽の如く現れて伸び悩んでいたお店の売上を倍増させた伝説の鉄板マスターが在籍するのがビリー・ザ・キッド浅草千束店です。

ビリー・ザ・キッド愛好家として錦糸町店をはじめとした各店舗を訪問していますが、このビリー・ザ・キッド浅草千束店は群を抜いて美味しいと感じます。初めて食べた時は衝撃を受けました。週3回はビリーに訪問するヘビィユーザーの私が感じたのですから間違いありません。

特に焼きの腕の違いが出るのはジャンボハンバーグ(500g)のハーフサイズとなるパンチョハンバーグ(250g)です。焼き手の腕が足りないとパンチョがジャンボと同様なジューシィさで焼き上がらず固くなってしまうのです。

このようにジャンボとパンチョを全く同じように焼くのは大変難しいのですが、ビリー・ザ・キッド浅草千束店は完璧な焼き具合でパンチョハンバーグを提供してくれます。さすがは伝説の鉄板マスターです。

私は小食なのでキッドステーキ(250g)+ライス、ジャンボハンバーグ(500g)+ライスの2つを同時に食べることができません。しかし、浅草千束店であればパンチョハンバーグ(250g)でもジャンボと味が同じなので安心してパンチョを選ぶことができ、結果としてステーキとハンバーグを1回の訪問で味わうことができます

さらに今年に入って国際通り沿いから吉原のソープ街のど真ん中に移転したので浅草千束店の魅力はますます輝くばかりです。ソープランドのくすんだ哀愁のある看板群を横目に店内に入るとキッズスペースが完備された綺麗な店内には誰もが驚くことでしょう。

そして、この明るくおおらかな猥雑さ、つまり寛容さこそが城東エリアの真骨頂であることに気づきます。人を選別するような人たちが住むエリアとは全く違う文化がここにはあります。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

※ 当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。

最寄り駅の銀座線稲荷町駅まで徒歩3分ですから合格です。物件HPでは上野駅まで徒歩5分であることも強調されていますが昭和通りを超えることを考えれば上野駅が常用できると考えるのは無理があります。素直に稲荷町駅を使いましょう。

チェック4:安定した地盤であること→落第

※ 当項目は地盤の強度を測定し、自宅が非常時の避難場所になり得るか判定します。

三角州・海岸低地であり液状化のリスク高い地盤ですので落第です。台東区が公開しているハザードマップを見ても当物件の立地周辺はかなり浸水リスクが高いこともわかります。

地球温暖化の影響で毎年のように水害に見舞われるこの時代にこのような立地にあえて引っ越す人がどれだけいるのか興味があります。

チェック5:残債割れにならないこと→落第

※ 当項目は残債割れのリスクを判定します。

候補の部屋

候補の部屋はリクエストをいただいたGタイプ(西向き・3LDK・中層階・76m2・9,900万円)です。柱の食い込みこそ目立ちますが、全部屋に窓がある綺麗な間取りです。価格高騰の昨今においては貴重な1億円未満の3LDKでもあります。

試算結果

入居時 :価格9,900万円、売却9,900万円(坪単価430万円)、収支±0万円
5年後  :残債8,649万円、売却7,786万円(坪単価338万円)、収支▲863万円
10年後:残債7,348万円、売却7,367万円(坪単価320万円)、収支+19万円

周辺相場はブリリア上野松が谷(駅徒歩9分/東6階/築5年/66m2)が6,380万円(坪単価320万円)、クレヴィア上野松が谷(駅徒歩8分/南12階/築9年/73m2/定期借地権)が6,280万円(坪単価284万円)でSUUMOに出ています。

駅距離や借地権、売り出し価格が適正価格から5〜10%ほど上乗せされている傾向など諸条件を補正すると10年後に坪単価320万円程度になるとみておけば大外れはしないでしょう。

下落率はマンション全体の平均下落率である年間2%を上回る年間2.56%になりました。これまで残債割れリスクの低い物件ばかりをレビューしてきたので違和感がありますが、これが普通の新築マンションの試算結果です。

10年後でやっと残債と同額となり、10年以降から売却すると利益が出るチャンスが生まれるのは清く正しい新築マンションの試算結果ですが、こんな凡庸な資産性のマンションをわざわざ購入する意味はありません。よって落第とします。

また、ペアローン前提で検討されている方は要注意です。喜びは2倍・悲しみは半分になるのが結婚ですが、喜びは1倍・悲しみは2倍になるのがペアローンです。ペアローンはお互いが一人になっても払い切れる金額を二人で折半することで住宅ローン控除のメリットを享受するものであり、決して一人で払い切れない金額を二人で背負うものではありません。

>> ペアローンも含めて無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ

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中古マンションのススメ

チェック6:家賃よりも安いこと→落第

※ 当項目は賃貸との優劣を判定します。

ザ・パークハウス上野プレイス(駅徒歩7分/東13階/築4年/74m2)が家賃28.0万円でSUUMOに掲載されています。試算すると久しぶりに文句なしで落第の結果となりました。築4年の大手分譲マンションに購入より安く住めるのなら迷うことはないはずです。

城東エリアは物件価格が安いことが魅力ですが、それは家賃も安いことを意味します。さらにこの結果は物件価格が家賃を追い越してしまったことを暗示しています。つまり城東エリアでは家賃より安く住むという不動産を購入する唯一の目的が達成できないということです。

購入の場合

支払額    27.0 万円(10年固定0.8%)
管理費修繕費   3.0 万円
固定資産税    2.0 万円(仮)
諸経費        5.0 万円(往復)
専有部修繕費  1.0 万円
ローン控除     ▲3.3 万円(ペアローンなら2倍だけれど)
10年後の価値 ▲0.2 万円(お金が戻ってきます)
=====================================
合           計     34.5 万円(10年平均)

賃貸の場合

家賃    28.0 万円
諸経費       2.8 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================================
合        計   30.8 万円(10年平均)

>> マンションを購入しないという選択もあります。

購入と賃貸

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チェック7:目立つこと→落第

※ 当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。

雑居ビルに囲まれた城東エリアで目立つには規模が必要です。当物件は100戸未満の中途半端な規模しかないため当項目は落第とします。当物件の建設地周辺は定期的に新築マンションが建設されるため築浅であることが強みにならないことも落第になる要素の一つです。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

レビュー対象のGタイプの間取りに限れば、柱が2本も食い込んでいるので落第です。アウトフレームにする余裕などない敷地ですから仕方ありません。妥協の産物に他なりませんが、76m2の広さが確保できているため生活する分にはそれほど気にならないはずです。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

候補の部屋は合格です。ただ、トイレが居室に面しているのは残念です。トイレが居室面しているとどうしても音が聞こえてきてしまうからです。お風呂場も同様の理屈で居室に面しているのは残念な点になります。

一方でケチはつけていますが内廊下の板状マンションとして評価すればGタイプの間取りは許容範囲でもあります。中古検討者が内見時に確認するのは「眺望・日照・収納」の3項目がほとんどであり全居室にベランダに出入りできる大きな窓があることは間違いなくアピールポイントになります。

>> 間取りについてはこちらをご覧ください。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)

部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)

チェック10:家族の思い→落第

※ 当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。

ビリー・ザ・キッド浅草千束店に近いことが当物件の最大の魅力であることは周知のとおりです。

最近はSAPIXなる塾に近いことが居住用不動産のアピールポイントになるようですが、親が金持ちなら進学・就職など何とでもできるものです。SAPIXよりもビリー・ザ・キッドに近いことの方が人生にとって有意義であることは三島由紀夫の最後の言葉「檄文」でも言及されているとかいないとか。

しかし、一方で賃貸で十分という結果は当物件に対する興味を失うのに十分な要素です。ザ・パークハウス上野プレイスであればビリー・ザ・キッド浅草千束店との距離がさらに縮まるのですから尚更です。

また、当物件は繁華街である仲町通りから距離が離れているのも興味を失う要素です。やはり上野エリアに住むのなら池之端に限ります。個人的には当物件を買う理由を見出せませんので落第とします。

なお、三島由紀夫「葉隠入門」を読むと三島の最後に納得がいくような気がするのは私だけではないでしょう。ちなみに私にとっての葉隠とは高田馬場にあったデカ盛りで有名な飲食店「葉隠一番」であることはナイショの話です。

結果

結果は40点となりました。交通利便性こそ高いものの、城東エリア特有の資産性の低さや賃貸相場の弱さという弱点を全く克服できていませんので当然の結果です。

一方で城東エリアには他のエリアにはない魅力があることもレビューで触れた通りです。幸いなことに10年目以降になれば残債割れリスクは徐々に軽減していきます。

10年以上住み続けることができるのであれば購入するという選択肢も見えてきます。スミマセン、嘘をつきました。築浅の大手分譲マンションの賃貸物件の家賃の方が当物件の月々の支払額より安いという厳然たる現実を見て見ぬふりをすることはできません。

つまり当物件を購入する理由が見当たらないというのが最終結論です。東京建物がジャニーズのアイドルよりも大好きという人以外は稲荷町駅周辺の賃貸物件を選ぶ方が賢明です。

総評

価格帯の壁

売却時に価格帯の壁があることはよく知られた話です。1億円よりも7,000万円のマンションの方が検討できる層が暑くなるという話です。マンション購入奮闘記で書きますが1億円以上の売却は皆さんが考えているほど簡単ではありません。

そして、この価格帯の壁はエリアごとに異なります。城東エリアの壁が他のエリアよりも高いことはご存知の通りです。要するに高値を希望しても買い手がいないということです。結局、周辺相場まで下がることになります。取引が成立する度に高値を更新する都心とは違うのです。

売却しづらいエリア

一方で売却時に売却しづらいエリアがあることはあまり知られていません。このようなエリアの特徴として売買の過去事例、つまり中古相場よりも賃貸相場の方が安いという特徴があります。城東エリアはまさにその典型的なエリアです。

当ブログでたびたび登場する新小岩も例外ではありません。交通利便性こそ勝どきに勝りますが売却のしやすさでは歯が立ちません。私が新小岩の守護天使でもこの点を擁護することはできません

基準は賃貸相場

安く買って高く売れば良いのだから、都心に比べて物件価格が安い城東エリアのマンションを買うのだという軍国主義に染まった少年のような勇ましい読者からの決意表明をいただきます。

硬直性の高い周辺の賃貸相場と比較して割安かを判断すべきなのに、なぜ都心の物件と比較して割安と判断できるのか私には理解できません。こういう勇ましい人たちはただ単に買う理由を探しているだけです。買う理由が欲しくて勝手に俺様理論を作り上げてしまうのです。もはや病気です。

訳あって都心の賃貸物件を探していたのは上記のTwitterで呟いた通りです。色々調べると月額40万円以上の家賃になると、もはや買うよりも借りた方が安くなることに気づきます。都心ではすでに物件価格が賃貸を上回っているのです。私はこの一件で都心の不動産価格はピークに達したと判断しました。

なお、この家賃帯の物件であれば「賃貸物件は安普請」という購入するための俺様理論を木っ端微塵にするグレードの高さもあります。むしろ賃貸でないと住めない物件も出てきます。

論点がぼやけたので軌道修正すると、物件価格が割安かどうかは賃貸相場が基準になるということです。不動産のプロが賃料を基準にして考えるのはそれが合理的な方法だからです。すでにピークをつけた都心物件と比較して周辺の賃貸相場と乖離した物件価格を割安と判断する愚かさに気づいていないのは素人だけです。

購入する理由が見当たらない

売却を決して楽観的に考えてはいけません。成約しなければ意味がないのです。

そして、城東エリアに位置する当物件は「価格帯の壁」「売却しづらいエリア」という二重苦に苛まれる可能性があります。もし当物件に9,900万円を出すならパークタワー勝どきにします。「価格帯の壁」「売却しづらいエリア」という二重苦が回避できるからです。

パークタワー勝どきのレビューを読めば周辺の賃貸相場とぴったり一致するように価格が設定されていることが分かります。購入と賃貸に差がないこと、これが売却しやすいエリアの特徴です。アンバランスさが是正される市場機能の健全さが確保されている証拠です。

私には当物件を購入する理由を見つけることができません。駅距離こそありますが、素直にザ・パークハウス上野プレイスの賃貸にすべきです。

>> パークタワー勝どきのレビューはこちら

第75棟目:パークタワー勝どきミッド/サウス

終わりに

お疲れ様でした。簡易版を徹底するため文字数をさらに絞り込むことができたので著者としては大変満足しています。レビューの出来としてもコンパクトにまとまっており、程よい偏見も入っていて、バランスが取れたものになったと自負しています。

というわけで簡易版のレビューをご希望の方は「価格」「間取り」「管理修繕費」の情報をご用意の上でご連絡いただければ幸いです。現地調査もやるので全てのリクエストに応えることはできませんが今までよりは応えることができると思います。

最後にあらためてお断りしておきます。当レビューはあくまで私の個人的な見解です。ですから当物件を検討している方は、ネット上の評論を読み、自分自身で納得するまで調べ上げてください。

そして、最終的にはご自身の判断を大切にしてください。他人の意見は参考にしてもいいですが、従ってはいけません。冒頭で述べたように他人の勧める株を買って金持ちになった人はいないのです。

なお、当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。多くの読者の方が不動産コンサルタントに相談して納得のいくマンションを購入されている事実を目の当たりにして、改めて強くそう思います。

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました。

>> 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

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2件のコメント

いつも楽しく拝見しています。
今回も面白く読ませていただきました!
1億の売却は難しい!その通りですね。

そろそろ年末なので、今年良かったマンションベスト10などの総括など良かったら是非読んでみたいです!

Twitterでも告知をせずひっそりと公開した記事にコメントを書いていただきありがとうございます。簡潔だけれど重要な示唆を盛り込めたのではないかと我ながら納得のいくレビューになったと思います。今年良かったマンションは今までにない新しい題材なので面白く書けそうでしたら書いてみたいと思います。読者からのリクエストに応えていくのが当ブログのスタイルなのでこれからもどんどんリクエストやコメントをいただけたら嬉しいです^^

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