本日の物件
こんにちは、餅つき名人です。
本日レビューするのは「プラウド神田」です。過去最高得点である90点を叩き出した「パークホームズ千代田淡路町」よりもさらに駅に近い立地に建設されるマンションですから期待が高まるのは当然です。
しかし、パークホームズ千代田淡路町のレビューは2017年であり、このレビューを書いているのは2025年です。なんと8年もの時間が経過しており、この8年で何が起きたのかは皆さんの方が詳しいことでしょう。マンション価格に関する状況が一変しているのです。
そんな2025年において、子育てとトレードが充実しすぎてブログを書く気力を失った私が伝えることができるのは、過去のレビューとの対比という遺産を食い潰すことだけです。
金融資産が6月の時点で年初来＋50％超を達成した充実感と子育ての楽しさですっかり毒気が抜けてしまったゆえ、今回のレビューはファミリー向けの甘い内容に仕上がりました。殺伐とした雰囲気が売りだった当ブログの鮮やかな路線変更をお楽しみください。
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パークホームズ千代田淡路町の振り返り
過去最高得点を獲得
まだやる気に満ちていた時代のレビューです。日本橋の価格に震え上がり、怖いもの見たさで千代田区のマンションに手を出したこの頃の初々しさは、もはや二度と出せない味わいです。8年間という月日は人間をここまで大人にしてしまうのかと驚くばかりです。
何人もの読者がこのマンションを購入しており、読者との二人三脚が楽しい時代でもありました。私自身も次のマンションを探していたため読者の真剣さに共感できたことが要因です。
妻が現居を気に入っていることから買い替えが99%不可能となってしまった今現在では、この頃のような親身な相談対応はもはや不可能です。読者からの相談は全くの他人事だからです。
一方で相談者の顔面に食べかけの冷汁をぶっかけるような忌憚のないアドバイスが現在の相談対応の特徴であり、良さでもあります。勃起しなくなった老人の恋愛論みたいなもので、客観的にも関わらず、滑稽さと哀愁が隠しきれないアンバランスさが好評のようです。
得点が高いマンションの資産価値
当ブログは物件のマイナス面に注目するためか、被害者意識がくすぐられるらしく、レビューで得点が低かったマンションを購入した方々から、怨念たっぷりのお便りをいただくことが多々あります。
彼らは買値よりも上昇したという事実を心の拠り所にしていますが、得点が高いマンションも価格が上昇しているという不都合な事実に無視を決め込んでいることに冷静な人たちは苦笑しています。
あえて得点が低いマンションを購入するという選択をした理由を、お金がない以外であれば教えて欲しいものです。得点の高いマンションを購入した読者から怨念たっぷりのお便りをいただいたことはゼロという厳然たる事実があるのです。
過去最高得点である90点を獲得したパークホームズ千代田淡路町も例外ではありません。坪単価400万円台だった部屋が坪単価994万円（ほぼ1000万円！！）で成約しています。あなたのマンションは買値から2倍になりましたか？
新築の価格は中古より高い
一方で、これからレビューするプラウド神田よりも駅距離が劣る中古マンション（パークホームズ千代田淡路町）が坪単価1000万円に迫ろうとしている現実は、プラウド神田の価格が常軌を逸していることの予兆でもあります。マンションは新築の価格が中古よりも安いことはあり得ないからです。
それでは、お待たせしました。これよりレビューに入ります。
評価
チェック1：東京・品川・新宿まで30分程度→合格（日本一）
※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという最寄駅の駅力を判定します。
最寄り駅となるJR神田駅から東京駅まで3分、品川駅まで16分、新宿駅まで11分、合計30分です。各駅まで30分以内が基準にもかかわらず、3駅の合計が30分という、目を疑う結果です。一般人が手にできる最上級の交通利便性と言っても過言ではありません。もちろん合格です。
（都心）神田駅 東京駅まで3分、品川駅まで16分、新宿駅まで11分、合計30分
（近郊）錦糸町駅 東京駅まで9分、品川駅まで19分、新宿駅まで20分、合計48分
（郊外）小岩駅 東京駅まで21分、品川駅まで32分、新宿駅まで33分、合計86分
（疎開先）海浜幕張駅 東京駅まで38分、品川駅まで63分、新宿駅まで65分、合計166分
欠点は六本木・西麻布への交通利便性
素晴らしい交通利便性ではありますが、全方位をカバーしているわけではありません。昭和生まれサラリーマンのオアシスである六本木や西麻布への交通利便性が悪いのです。六本木まで26分、西麻布まで36分もかかります。
以前住んでいた恵比寿からだと六本木まで6分、西麻布まで14分です。さらに恵比寿は神田のキャバクラとは比較にならないハイレベルな女性が集うラウンジのメッカでもあります。オフィス街への交通利便性こそ神田に負けますが、昼も夜もバランスよく楽しむ大人にとっては住むならやっぱり恵比寿なのです。
六本木や西麻布により近くなる広尾も悪くはないのですが、品川駅への交通利便性が下がる、つまり最寄りにJRの駅がないのは大きな欠点です。我が家においては広尾よりも上大崎（目黒駅周辺）や白金台の方が価値があるのです。
チェック2：食べログの店舗数400件以上→合格
※ 当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。
最寄りのJR神田駅で検索したところ2,602件の結果になりました。神田駅周辺800mの範囲内に日本橋や神保町が含まれるゆえの結果ではありますが、東京を代表するこれらのエリアとの境目のない繋がりこそが神田の特徴であり、これも実力のうちです。
神田に住まいを構えると東西南北のどこに足を伸ばしても退屈することがありません。実質的な東京の中心地と言ってもいいでしょう。かつての万世橋駅が一世を風靡したのもこの最強の立地がゆえです。
現地調査リポート（飲食店編）
2歳の子供がいる以上、自由に使える時間がほとんどなくなるのは当然です。そのため神田に住んでいた頃、つまり昔の思い出のお店を、さらに当物件周辺に絞っていくつか紹介します。（書いてみたらやっぱり広範囲になってしまったのはご容赦を）主にコロナ前の話になるので閉店したお店が出てくるなど参考にならないことはお断りしておきます。
- とんかつ 三(さん)（とんかつ屋）：全盛期の菊川（鰻の有名店）で修行したご主人が鰻を封印してとんかつ一本で勝負をかけた渾身のとんかつは神田界隈で一番好み。豊洲市場から仕入れる鮮度抜群の魚をつまみに酒を飲んで、最後にとんかつ（ご飯抜き）で締めるのが定番。息子さんの軽やかな対応も嬉しい。一部で否定的な感想もあるが私は感じない。神田偏差値は伝統の70
- ユメキチ（ワインバー）：ワイン不毛の地である神田に輝くワインバー。尖った料理と一緒に楽しむワインと日本酒は神田の味。値段が高いことと、初代メンバーがいた頃が全盛期だったことは記しておく。神田偏差値は従業員が神田で飲み歩いている神田好きなので60
- 淡路町 三むら（割烹）：海外経験も豊富な実力派の大将が提供する料理はこれぞ料理と呼べるレベルで美味しい。わざわざ地方から通う食通もいるほど。味を考えれば値段はむしろ安い。選び抜かれた日本酒と一緒に食せば幸せの正体が見えてくる。味のわかる美女を連れても喜ばれるが、3階に登る螺旋階段のエスコートは忘れずに。神田偏差値はここで決まりの70
- 焼肉金山商店 神田本店（焼肉）：脂が強い肉が得意なお店のため個人的に行くことはないが、会社の飲み会など若い連中と焼肉を食する時は十分にその目的を果たしてくれる。神田偏差値は威勢のいい60
- 和牛焼肉 神田時流（焼肉）：錦糸町No.1である焼肉店の3店舗目。錦糸町の本店と肉のレベルは一緒だが、時流の良さはオーナーの肉に対する情熱が爆発した濃厚な接客なので、神田の接客は退屈。錦糸町の本店との出会いは運命的であり、2階のピンサロでキングギドラのようなピンサロ嬢に精気を吸い取られて息も絶え絶えに階段を降りた際に1階の店先で呼び込みをしていたオーナーに声をかけられたのがその始まり。キングギドラとの戦いで疲れ果てていたこともあり、とにかく一息つきたいがために何の期待もせずに入店したところ、あまりの肉の美味さに度肝を抜かれたその時以来、人生で最も通った焼肉屋となる。時流を基地として錦糸町探索がさらに捗った話はまた別の機会で披露予定。錦糸町偏差値は80だが、神田偏差値は未知数の50
- クラフトビアバー Bar Malt Road（ビアバー）：ハンバーガーを売りにしているが、意外にもリゾットが美味しい。神田エールなるクラフトビールと一緒に食すと更に幸せ。神田は日本酒のお店が多いことで有名だが実はクラフトビールのお店も充実。神田偏差値はスタンダードな50
- Caliquors Tokyo | キャリカーズトーキョー（角打ち）：店主が選び抜いたクラフトビール、自然派ワイン、日本酒が飲めて買える酒屋。この店と後述の保夜萬歩2で熱燗の美味しさに目覚め、今では自宅で熱燗を楽しむまでに。オープン当初は知る人ぞ知るお店で、神田住民だけでゆったりと過ごせたのは懐かしい思い出。今では2号店もオープンするほど絶好調な人気店。合う・合わないは好みだが、客に飲食店の従業員が多い店に大外れはない。ここで知り合った人のお店に遊びに行くのが楽しい。神田偏差値は神田の休憩所となる70
- ビストロ プルミエプチ（ビストロ）：コロナ禍でも取引先を心配して仕入れを止めなかった男気溢れる迫力満点の店主が提供する丁寧な料理が堪能できる。客層は神田っぽさ薄め。神田界隈の飲み屋でたまにお会いする神田好きの店主なので神田偏差値は70
- GROOVY（ウイスキーバー）：有名な海外のウイスキー本でも日本代表として紹介されている神田の名店。この店を知っているかどうかで神田通の度合いが分かる。顎が外れそうになるほどのジャパニーズウイスキーの在庫は圧巻。特にイチローズモルトは圧巻。イチローズモルト羽生【一番 NUMBER ONE HANYU 】を飲ませてもらった思い出。コロナ前は常連や周辺のバーの従業員を取りまとめて蒸溜所ツアーを開催するなど神田密着のお店であり、私自身も本当にいい時間を過ごさせてもらった思い出深いお店。店主は神田祭に合わせて秩父蒸溜所の原酒を使った神田の飲食店限定のスペシャルなウイスキーを企画し、神田祭で神輿を担ぐ神田っ子。ぜひ訪れて欲しいが、誰に対しても愛想を振り撒くようなお店ではないのは注意すること。神田偏差値は個人店の頂点80
- BAR・B（バー）：毎日市場で買い付けてくる多様なフレッシュフルーツを使ったカクテルが銀座の半額程度で飲める。その美味しさは銀座のクラブのお姉さんが仕事帰りにわざわざ立ち寄るほど。ラルクのHyde似で物腰柔らかい店主（実は総武線のあの街で幼少期を生き抜いた猛者なので気をつけること）だが、GROOVYと同じく誰に対しても愛想を振り撒くような尻の軽いお店ではないことは覚悟しておくこと。金さえあれば誰とでも寝るようなパパ活女のような個人店は神田には存在しないのである。神田偏差値は銀座を超えた70
- 米むら（蕎麦屋）：神田といえば蕎麦。「やぶそば」「まつや」を筆頭に有名店が並ぶが個人的に味でいえばこの店が一番。特に氷水でギシギシに〆られた「ざるそば」は絶品。すぐ近くにあった「志な乃」も好きだったが閉店してしまい残念至極。ただ、志な乃は飯田橋で食べられるのでこちらもぜひ。神田偏差値はきんきんに冷たい70
- 浅野屋（蕎麦屋）：温かいそばが絶品。脳天が痺れるほどに旨みの強い色の濃いつゆ、これが東京の蕎麦。生卵が乗った豪華な親子丼も美味。神田で食べる蕎麦はなぜこれほどまでに美味いのか。神田偏差値は江戸風情漂う70
- 神田笹鮨（寿司屋）：コース一辺倒の退屈な寿司屋が増殖している中で気骨溢れる本物の江戸前寿司をお好みで自由に注文できる店。江戸時代から続く神田最古の寿司屋でもある。塩を使って甘さを出すのが江戸前の真骨頂。笹巻けぬきすし総本店に近いと言えば食通の諸兄なら伝わるか。酢で完璧に〆られた旬の魚が常時10種類程用意されており、全種類を1枚ずつつまみながら飲む日本酒こそが神田で飲む酒の真骨頂。握りについて店主におすすめを聞くと「最初は並を食べてくれ。素材が違うだけで、手間は上や特上と変わらない。気に入ったなら追加すればいいから」とこれぞ江戸っ子の心意気。手間をかけずに客単価を上げようとコースに逃げた寿司屋では絶対に聞くことができないセリフである。もちろん謎のお作法である海苔の上に酢飯とウニを乗せた残飯を客に提供するような無粋な真似はしない。最後は店主渾身の逸品であるかんぴょう巻と玉子焼きを食べること。神田偏差値はオール手仕事の80
- 大勇鮨（寿司屋）：昼と夜で値段が変わらない職人気質満点のお店。神田のランチ戦争の喧騒から離れて優雅にランチができる。神田で飲み食いしている人でもほとんど知らない穴場中の穴場。THE神田の雰囲気をまとった店内で食す寿司は他所では味わえない味。神田偏差値は雰囲気満点の70。なお、神田にはそれなりに寿司屋があり、老舗「後富久ずし」、安くて美味しい（ネタの仕入れ先が私の行きつけの寿司屋と一緒なので外れようがない）が大将の性格が個性的（知り合いの紹介でないと接客がひどい）な「鮨 はし本」、街寿司から流行りの寿司屋に大変身の「金多樓寿司」などの個性あふれる寿司屋を堪能されたし。
- 鮨たか晴（寿司屋）：銀座久兵衛の味が神田で食せると話題の新店。私は貧乏なので久兵衛の味はわからないが、流行りのお寿司はみんな久兵衛を真似したのかなと感じたほど今風のメニュー。控えめな価格で、メジャーな味が思い立ったときに気軽に楽しめるというありがたさは、実は意外と見逃されがちなメリット。神田偏差値は伝説が始まる50
- 神田江戸ッ子寿司 江戸之家（寿司屋）：神田ローカルの寿司グループの高級ライン。他に通常ラインと回転寿司もあり、神田駅周辺に住んでいたら避けて通ることはできない。特に貝がやたらと美味しい回転寿司は日常食として大活躍する。この江戸之家は優雅にランチをするときに重宝する。コロナ禍の時に採算度外視で提供していたマグロ丼は必食であった。ちなみに味は期待し過ぎないこと。神田偏差値はこれが神田の70
- 【第1期】ワイン食堂 GODDEN（ワイン食堂）：深夜3時まで営業していることもあり神田の飲食店の従業員が仕事終わりに足繁く通う神田の夜のオアシス。裕福でグルメな神田住民（弁護士、医者、エリートサラリーマン、神田の旦那衆、地主など）やアフターのキャバ嬢たちも合流し、神田の最新情報が共有される。同業者と金持ちを魅了する美味い料理とワインが深夜3時まで懐に優しい価格で提供されるのだから流行るのは当然。ただし、現在のお店は従業員が入れ替わった第2期なので注意。インフルエンサーが絶賛したのは第1期の終わりの方なので現在の第2期とは別物。第1期の従業員はそれぞれ自分の店、オーナーは「ワイン食堂 8-FLAG@本八幡」、シェフは「炭火 藤よし@津田沼」で活躍中。口コミを読めば両店とも早くも人気店になっている。この事実こそが第1期がいかに特別な店であったかの証明。なお、店名であるGODDENの由来が神（GOD）田（DEN）であることは言わなくても分かる常識。せっかくなのでパークホームズ千代田淡路町の1階にある地権者の床屋さん「KAMIDEN.hair」にも行っておくこと。なぜならこちらの店名も神（KAMI）田（DEN）だからである。神田偏差値は思い出補正ありの80
- 【閉店】神田 保夜萬歩2（割烹）：千代田小学校のプールで泳いでワテラスに帰宅する途中に見つけたのが出会いの始まり。料亭を彷彿させる居酒屋レベルではない料理と美味しい日本酒の数々に度肝を抜かれ、足繁く通うように。誰を連れて行っても「美味い」以外の感想を聞いたことがないほど。途中から入社したYさんが手掛けるお燗も美味かった。蔵元を招いた日本酒の会など過ごした楽しい時間は人生の1ページ。神田系インフルエンサーさんをお見かけしたのも懐かしい思い出。恐れ多くてご挨拶できなかったのが残念。前述の「三むら」とこの店が私にとって神田の居酒屋の双璧だったが、すったもんだの末に閉店。料理長は別の店で復活の狼煙をあげたが、これまたあえなく閉店。あれだけの料理の腕があればもっともっと活躍できるはずなのになぜ？神田偏差値は思い出補正ありの80
- なかざわ（天麩羅）：ワテラスの足元になる淡路町の路地裏にひっそりと佇む神田には珍しい本格的な天麩羅屋。個性的なおじさん店主2名が営む「パパ料理じんた」があるエリアといえば神田通ならすぐにお分かりいただけるはず。もうお分かりであろう、じんたの店名の由来が神（じん）田（た）であることを。いなせな神田には珍しい端正な天ぷらを出してくれるが、もともと日本橋エリアで長くお店をやられていたとのことで納得。ご主人がグルメなので神田界隈の美味しいお店情報を交換する楽しみも。作るのも食べるのも大好きな料理人の作る料理が美味しくないわけがない。ただし、ボリュームはいなせな神田級。女性は最後に出てくるかき揚げ丼（またはかき揚げ茶漬け）を完食することは難しいはず。遠慮なく持ち帰って翌日の朝ごはんにすればよい。神田偏差値は粋でいなせな70
- 三日酔（昼はカレー、夜はBAR）：これまたワテラスの足元にあるお店。昼に提供されるおばあちゃんが作るような素朴なカレーが大変美味。夜は真空管アンプを通して、巨大なJBLのスピーカーから流れるブルースを聴きながら、そのカレーをつまみにバーボンを嗜むのが神田の旦那衆の嗜み。ご主人は神田生まれの神田育ちなので神田通を自称するなら外せないお店。神田偏差値は先祖代々の80
- WINE＆BAR CROSSROAD（ワインバー）：第1期GODDENを愛していた神田住民の現在の憩いの場。神田の飲食店で店長を務めていた方が独立。リーズナブルで美味しいワインと怒り出すほどに辛い正真正銘のアラビアータ（通常メニューはここまで辛くない。裏メニュー）のマリアージュが素晴らしい。神田のはずれ、といっても東神田のような場末ではなく、すぐ目の前が大手町という超好立地ゆえに使い勝手も抜群。神田偏差値は応援の70
- 雅宝ARBOL（モダン中華）：神田の中華といえば「雲林」だが、行きつけだったのはワテラスにより近いこちら。オープン当初からあらゆるシーンでお世話になってきた。巨大な一軒家をフルリノベーションした快適な店内でおしゃれ中華を食べれば誰とでも仲良くなれる。キャバクラの同伴に最適なお店。神田偏差値は神楽坂風の70
- 魚海船団（居酒屋）：神田住民で知らない人はいないほどの有名居酒屋。神田の横のつながりを大切にしながら5店舗も経営する神田ローカルチェーン店。単品で腹一杯になってしまう爆盛りの刺身盛り合わせは千代田区神田の心意気。千代田区でこれをやられたら誰も勝つことは不可能。コロナ禍は3号店のテラス席で毎日飲んでいたのは懐かしい思い出。値段と味のバランスが大変によい。もし上等なものを求めるなら三むらに行けばよい。神田偏差値は神田っ子の70
- 【移転】薬膳出汁カレー時計仕掛けのスパイス（カレー）：バーの間借り営業の時から通っていた幻の名店。強烈な個性を持つご主人が手掛けるスープカレーはカレーという広いジャンルでも人生最高の美味しさ。日々進化を重ね同じ味は２度と食べられないという成長曲線は止まることを知らず。現在はスープカレーの本場である札幌で『アンドロイドはスパイスの夢を見るか』として活躍中。口コミを読むと店主の強烈な個性は健在だが、このくらいこだわりがある料理人の料理を食べたいものである。神田の人気カレー店（神田の飲食店の店員からの評判はすこぶる悪い）がどれだけ素人騙しであるかという事実をスパイス配合の理論で暴いたのは目から鱗の経験。神田偏差値は幻の80
- 満寿家（河豚）：河豚料理の名店だがランチの鰻が神田で一番美味しい鰻と評判。実際に鰻重は美味しいが、やっぱり本質は心ある料理人が給料を握りしめて訪れる夜の河豚料理。神田に住むなら必ず１度は訪れること。神田偏差値は神田の真髄70
- 鳥のかけ橋（焼き鳥屋）：オープン当初、あまりの美味しさに度肝を抜かれて通い始めたお店。熱心な育成方針でオーナーではなくバイトが焼き鳥を焼くので味が大きくブレるのが嫌で足が遠のくことに。行く時は小窓からオーナーが焼いているのを確認してから入店すること。トンカツも焼き鳥も調理担当の顔を見てから席に着くのが本当の神田っ子。神田偏差値は乱高下の60
- 鳥益（焼き鳥屋）：ハゲしく礼儀正しいご兄弟が運営しているお店。鳥のかけ橋とは違って焼き鳥の焼き具合（味）が一定なのが嬉しい。クラシックな焼き鳥だがビールがブラウマイスターなのも嬉しいポイント。ブラウマイスターを取り扱っているお店の評価が甘くなるのは仕方ない。締めの美味しすぎる鶏そぼろ丼は2杯食べてお土産にして翌朝も食べるのが定番。神田偏差値は光輝く70
- 酒処 米俵吟蔵（居酒屋）：個性と元気に溢れる青梅方面にお住まいの女将のお店。女将が育てた新鮮な野菜をつまみに選び抜かれた日本酒が楽しめる。女将と波長が合うかで評価が分かれるのは個人店だもの当然。神田偏差値は一か八かの70
- バルル 淡路町（バル）：女将との触れ合いを求めて神田の旦那衆のみならず、遠路はるばる谷根千のおじさんたちも通う人気店。ガラス張りゆえ外から店内が丸見えだが、女将が作り出す雰囲気を店外にアピールする装置なので問題なし。角ハイボールのCMのお店に行きたければこの店に行けばよい。大人の空間ゆえに子供の私には隣の店の「居酒屋しんえつ」に足が向く。神田偏差値はまぶしすぎる70
現地調査リポート（キャバクラ編）
- 神田茶屋（キャバクラ）：サラリーマンの街である神田に高級店はやりすぎ。ただ、神田っぽさがあるキャストを厳選しているので肩肘はらず楽しめるが、中途半端な印象と物足りなさは拭えない。
- camelia BIANCO・カメリア ビアンコ（キャバクラ）：「神田価格で銀座レベル」というオーナーの大号令でオープンした開店当初は毎日通ってしまうほど素晴らしかった。同伴するとほとんどの飲食店の従業員から「どこのお店の女の子ですか？今度行くから店名教えてください」と言われるほどのキャストのレベルはコロナ前の懐かしい思ひ出。しかし、コロナで全てが変わってしまった。キャストの大学生率が上昇して大人っぽさ（銀座感）が無くなってしまった。在籍している女子大生たちは神田・女子大生キャバクラ non-nonのような軽薄さはなく、在籍大学が早稲田や明治だったりと一定のインテリジェンスがあるのでそれを目当てにするのならオススメ。むしろ一般的にはこっちの方がよいのでは、というツッコミは当然。個人的には日本女子大のキャバ嬢が好き。
- ルーズリュクスラウンジ（キャバクラ）：錦糸町の蓮を手掛けるグループの系列店。総武線魂が疼くが意外にあっさりなお店。銀座や六本木で疲弊したベテランキャバ嬢（普通に美人）が人生を考え直す時間として在籍。そんなベテランキャバ嬢の人生相談を聞きながら飲む酒は神田でしか味わえない。
- 女子大生キャバクラnon-non (ノンノン)（キャバクラ）：神田がサラリーマンの街であることをまざまざと見せつけてくれるお店。ペラペラなプラスチックのようなトー横キッズなキャストと楽しく飲むのはお小遣い制のサラリーマン以外には不可能な芸当。こういう安い客を相手にする店が多いのも神田の特徴。神田に住む人と神田で働く人は全くの別物なのである。
- 中国人マッサージ（違法）：神田駅前で壊れたロボットのように「おにーさんマッサージあるよ」と声をかけてくる中国人。こんなものが野放しにされているのは千代田区の怠慢そのもの。千代田区は神田を台東区からの緩衝地帯として扱っているのは明白。この後に触れる秋葉原はまさにゴミ捨て場。この中国人について興味深い話をひとつ。彼女たちは中国共産党からの密命を受けているというもの。多岐にわたる役割の一つが日本人の個人情報を抜き取ること。貧乏な神田のサリーマンたちは精子と一緒にクレジットカードや免許証などの個人情報を提供しており、その個人情報が犯罪に二次利用されるのである。大沢在昌の世界をリアルに体験したいのであればおすすめ。なお、上記はタクシーの運転手による情報提供によるもの。
チェック3：駅から徒歩5分以内→合格
※ 当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。
最寄駅である日本一の交通利便性を誇る「JR神田駅」から徒歩3分の立地は合格にしかなりません。電車に乗ることの多い一般庶民にとって垂涎の立地といってよいでしょう。
世間では駅直結マンションをもてはやしていますが、本当に価値があるのは交通利便性が高い駅の駅近物件です。そして、どんな駅直結マンションよりも交通利便性が高いのが当物件です。
言い換えれば車が主な移動手段の人にとっては何ら価値のないものです。実は神田住民は車の所有率が低いという特性があります。マンションの駐車場が埋まらないという話はちょくちょく耳にします。
交通利便性ゆえなのか所得ゆえなのかは分かりませんが、おそらく会社員や弁護士なら丸の内、医者なら御茶ノ水と職場が近すぎることが理由でしょう。タクシーに乗ったほうが早くて楽で、かつ経済的だからです。
チェック4：安定した地盤であること→合格（補欠）
※ 当項目は地盤の強度を測定し、自宅が非常時の避難場所になり得るか判定します。
可もなく不可もなく評価が難しい地盤です。わざわざ好き好んで選ぶ地盤ではありませんが、住んで不安になるような地盤でもありません。よって落第にするほどではないという消極的な判定で当項目は合格（補欠）とします。
チェック5：残債割れにならないこと→合格
※ 当項目は残債割れのリスクを判定します。
候補の部屋
レビュー対象の間取りはF1タイプ「東向き・2LDK・3階・59.57m2（18.02坪）・16,980万円（坪単価942万円）」となります。
試算結果
入居時 ：購入16,980万円、売却16,980万円（坪単価942万円）、収支±0万円
10年後：残債13,087万円、売却14,880万円（坪単価825万円）、収支＋1,793万円
周辺相場は前出のパークホームズ千代田淡路町（駅徒歩3分/築7年/12階/西向き/58.17m2）が17,500万円（坪単価994万円）でSUUMOに掲載されていました。
広さ・階数・駅距離・築年数の違いや売り出し価格は5〜10％ほど割高であることを補正し、10年後を逆算すると上記の結果になりました。もちろん合格ですが、このレベルの間取りの部屋が坪単価900万円とは世も末です。私なら絶対に購入することはありません。
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チェック6：家賃よりも安いこと→落第
※ 当項目は賃貸との優劣を判定します。
前チェック項目で参照したパークホームズ千代田淡路町（淡路町駅徒歩3分/築7年/12階/西向き/58.17m2）が過去に月額34.5万円で賃貸に出ていた記録があります。
また、当物件よりも大手町に近いジオ千代田大手町（大手町駅徒歩6分！！/築7年/11階/西向き/55.07m2）が月額39.0万円でSUUMOに掲載されていました。
実は神田は交通利便性に対して賃料が低いエリアです。昨今はかなり上昇しましたが、それでもこの賃料の低さです。少し前であれば70m2の3LDKが月額30万円程度で借りることができました。
そうです、神田の60m2・2LDKに50万円近く払うのは経済合理性においては無駄でしかないのです。神田に住む価値はその交通利便性を安い賃料で享受することにあります。私が仮住まいは常に神田エリアを選ぶのはそのためです。
もちろん当項目は落第ですが、新築という希少性に月額5万円を上乗せしてもよいという価値観もあるでしょう。そこは人それぞれの判断になります。
購入の場合
支払額 53.3 万円（金利1.0%）
管理費修繕費 3.8 万円（仮）
固定資産税 1.5 万円（仮）
諸経費 5.0 万円（往復）
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除 ▲1.7 万円
10年後の価値▲14.9 万円（お金が戻ってきます）
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合 計 48.0 万円（10年平均）
賃貸の場合
家賃 39.0 万円（管理共益費込み）
諸経費 3.9 万円（敷礼金・更新料・保険料等）
=====================================
合 計 42.9 万円（10年平均）
>> マンションを購入しないという選択もあります。
>> 金利は固定金利の方が安心でしたが今は変動金利一択です
>> 手付金は満額払ってはいけません。
チェック7：目立つこと→合格（補欠）
※ 当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。
マンションを購入する場合、公開した売却ノウハウで指摘しているように「実需・投資・相続」という3つの用途を満たすエリアを選ぶことが肝心です。その上でさらに指名買いがされるような突き抜けた魅力が必要です。
当物件は平凡な板状マンションであり、築年数と立地以外に特筆すべき点はありません。しかし、この築年数と立地を満たす物件の代わりが他にないのも現実です。したがって、残債割れをする可能性が低いと言えます。
神田の王様であるワテラスに勝てる見込みはゼロですが、競合に明確に勝る要素があることから当項目は合格（補欠）とします。
チェック8：カップボードが標準装備または柱が食い込んでいないこと→合格
※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。
最高級マンションである三田ガーデンヒルズは29m2の1ルームにもカップボードが標準で装備されています。カップボードはデベロッパーから購入者への手土産のようなものであり、最低限の礼儀です。
当物件はカップボードについては落第です。野村不動産が手掛けるマンションなので仕方ありません。坪単価1,000万円に迫る物件でもカップボードを標準装備しないケチっぷりを中野サンプラザの再開発でこそ発揮すればよかったのにと嫌味の一つでも言いたくなるものです。
ただ、当ブログでは終始一貫して野村不動産は三流デベロッパーであると言い続けていますので、当ブログとしては全くもって予想の範囲内ではあります。野村不動産は何も悪くありません。野村不動産に期待している方が悪いのです。
一方で柱の食い込みについては各間取り図を見ても問題はなく合格です。落第と合格が併存するという結果を生む当項目の基準の曖昧さは是正しなければなりませんが、今回はカップボード以外の標準設備のクオリティから当項目は合格とします。
チェック9：洗面所の入り口が廊下にあること→合格
※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。
当項目は合格です。狭い部屋と広い部屋で間取りに格差はなく、当物件がまともなマンションとして設計されていることの証左でもあります。
>> 間取りについてはこちらをご覧ください。
チェック10：家族の思い→落第
※ 当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。
神田は独身や子供のいない共働き夫婦にとっては職住近接の最適解となります。しかし、子育て世帯にとっては選択肢になりえません。我が家は妻のNGにより当物件を選ぶことはありませんので当項目は落第です。
秋葉原（外神田）の虫人間
現地調査のついでに思い出が詰まったワテラス併設のカフェ「カフェ ダイニングバー 104.5」でカヌレを食しながら休憩をし、上野まで散歩がてら昌平橋通りを歩いてたところ、狭い歩道をベルを乱打しながら自転車が後方から迫ってきます。
ベビーカーを壁際まで移動させてなんとかやり過ごしましたが大変な迷惑行為です。しかし、ここは千代田区のゴミ捨て場である秋葉原（外神田）ですから仕方ありません。ゴミ捨て場に集う人間がまともな人間である可能性はゼロだからです。
一方で、自転車に乗っている人間から漂ってきた虫人間臭を私は見逃しはしません。研究者の端くれとして、この自転車の行方を注視していると、少し先で年配の男性と口論をしています。
どうやら年配の男性から自転車のマナーについて指摘されて逆ギレしている模様です。先ほどはチラ見しかできなかった虫人間ですが、手持ちの虫眼鏡でよく観察してみるとその身なりは虫人間の王様というべきものでした。
ガリガリに痩せた体に薄汚れた肌は不潔感たっぷり。擦り切れたサンダルに半ズボン、ホームレスでも嫌がるであろうほどにヨレヨレでボロボロのミッキーマウスのTシャツ、口からは汚い関西弁、年齢は初老を感じさせる50代。
何より特徴的なのがその顔立ちです。芸人の田村裕（麒麟）と石田靖と中田カウスをぐちゃぐちゃに混ぜて、横山やすしをトッピングした顔立ちといえば伝わるでしょうか。生理的に苦手な人が一定数いる、関東では見ることができない、カマキリやコオロギのような、あの昆虫顔です。
そんな虫人間は興奮した口調でこんなことを宣っています。「歩道だって道路じゃねぇか、自転車で走って何が悪いんだよ！！」「俺の地元では邪魔な歩行者には自転車のベルを鳴らすのが常識なんだよ！！」「ベルを鳴らすのが違法なら俺の地元の人間を全員逮捕しろや！！」
“思考は現実化する”とはナポレオンヒルの名著のタイトルですが、虫人間の身なりはまさに思考の産物です。しかし、小学校中退と思わしき虫人間を甘く見てはいけません。さらに衝撃のフレーズが飛び出します。「よーし、白黒はっきりつけようじゃねぇか。警察行くぞ、オラァ！！」
虫人間は自分の正しさを証明したいがために警察に駆け込もうとしているのです。捕獲された万引き犯が店員に「警察を呼べ！！」と叫んだら、誰もが笑いを堪えるのは不可能です。私ももれなく爆笑してしまったのですが、そんな私の笑顔が次に続いた虫人間の行動で凍りつくことになります。
虫人間は「俺の後について来ーい！！」と叫びながら自転車を全力の立ち漕ぎで遥か彼方に走り去っていったのです。取り残された年配の男性の呆然とした顔は今でも目に焼き付いています。
コントの王様であるバイきんぐのコントの再現かと勘違いするほどに完璧なコントを日常で真剣に再現するのが虫人間です。走り去った虫人間をバイきんぐの西村に置き換えてみてください。もちろん呆然と見送った年配の男性は小峠です。
虫人間が集う外神田（秋葉原）
「さすがは関西人。どんな時にでも笑いを欠かさないね」と隣の妻（先祖代々生粋の京都人）にささやくと「あれは関西（人）やない、単なるアホや」とのこと。
中価格帯のキャバクラに行くと元メイドなるのキャバ嬢に遭遇します。そんな彼女たちにメイドを辞めてキャバ嬢になった理由を聞くと異口同音に「オタクは要求は高いくせに金払いが悪くて稼げないから」と言います。キャバクラは980円のボトルワインを9,800円で提供する店ですから客層が違うのは当然です。
今回遭遇したホームレスでも嫌がるであろうほどにヨレヨレでボロボロのミッキーマウスのTシャツを着た虫人間はまさにメイド喫茶に足を運ぶ人間の典型です。昔のオタクは賢い社会不適合者でしたが、現代のオタクは愚かで貧しい社会不適合者に変わり果てていたのです。
「気持ち悪いから早く帰ろう。こんな場所に住むなんて嫌」という妻の一言により、虫人間の研究は強制終了してしまいましたが、私一人であれば間違いなく虫人間の自転車を追いかけて追跡調査をしていたでしょう。大変に残念です。
自転車は移動手段ではない
都心でもっとも非常識な移動手段が自転車です。駐輪する場所がほぼないからです。平気で路上駐車をしている自転車のブレーキにこっそりとアロンアルファを注入したくなるのは私だけではないでしょう。自転車を移動手段に使用している時点で虫人間認定されるのは都心の常識です。
自転車はスケートボードと同じで、スポーツとして楽しむものです。移動手段でスケートボードを使っていたら虫人間扱いされるのですから、自転車を移動手段に使用したら虫人間認定されるのは当然です。
特にチャイルドシートをつけた電動自転車を移動手段にしていると虫人間認定シールを二重三重に貼られることになります。チャイルドシートをつけた電動自転車のマナーは昭和の工業高校の野球部と同じだからです。
しかし、露骨に向けられている軽蔑の眼差しに、非常識が電動アシストされた彼らが気づくことはありません。子供にヘルメットを着用させておきながら、大人は着用していない頭の至らなさは、まさに虫人間そのものです。
車保有者の間抜けな主張
都心の移動手段は乗り捨てのできるタクシー一択です。自家用車ではありません。よくTwitterで、車を買ってみたらQOLが爆上がり、という高値掴みしたことに気づかずに豊田自動織機の株を握りしめているイナゴ投資家のような間抜けな主張を見ることができます。
彼らは、自家用車での移動こそが人生を豊かにすると鼻高々に語っていますが、車以外の移動手段では一切の経験や価値が生まれないと思い込んでいるところに根本的な間違いがあります。その偏った視野の狭さには、もはや感動すら覚えます。
家族と自家用車という狭い箱に閉じこもっているから想像力が退化してしまっていることに彼らが気づくことはありません。長嶋茂雄と出会わなかったら松井秀喜は不幸になっていた、と決めつけることが愚かであることくらい言われなくても分かるはずです。電車や徒歩の移動もまた立派な経験であり価値です。
これは自宅においても同じです。マンションを購入しようが賃貸で暮らそうが、人生そのものに大きな違いが生まれるわけではありません。
もし「マンションを買ったことで人生が変わった」と本気で語る人がいるとすれば、「住まいひとつで人生が変わる」と感じてしまうこと自体が、数十年の人生を無自覚に浪費してきたという、ある種の“怠惰な生き方の告白”でしかありません。
「キャバクラに行けばQOLが爆上がりするにょ🎵」と言う50代のおっさんがいたら気持ち悪いと感じるはずです。自家用車を保有すること、マンションを購入すること、であれば気持ち悪くならない、という道理はどこにも存在しません。
車やマンションの購入がQOLの向上に寄与すると主張する人間は、キャバクラに通う人間と同レベルで気持ち悪い存在なのです。そんな人間の主張に耳を貸す価値はありません。車を購入しようがしまいが、マンションを購入しようがしまいが、人生が素晴らしいものであることに変わりはないのです。
結果
結果は80点となりました。パークホームズ千代田淡路町の90点には及びませんでしたが、総合で合格となる十分な点数です。
一方で残債割れは回避できるものの、マンションを購入する大前提である「賃貸よりも安く住める」が達成されていないのは大きな懸念点になります。この大前提を満たしていないマンションを買うという判断は勇気がいる判断になります。
一方でこの勇気が必要となるのは当物件固有の問題ではありません。2025年にマンションを購入する人は誰でも直面する問題なのです。新築も中古も同じです。
総評
内神田でも油断は禁物
虫人間が闊歩する外神田は台東区から皇居と旧麹町区を守るための緩衝地帯であり、神田界隈でも見下されるエリアですが、当物件が位置するのが内神田なのは幸いです。
しかし、虫人間はいませんが、みすぼらしいサラリーマンや中国共産党の公安が徘徊しているのが内神田であることを忘れてはいけません。当ブログで何度も紹介している麹町出身の読者が神田に幻滅して、早々に番町に引っ越したエピソードは多くの人に共通の物語なのです。
神田は汚い街
基本的に神田は汚い街なのでもっともな話です。飼い犬よりもドブネズミを多く見かけるのですから仕方がありません。恵比寿や白金台であればドブネズミよりも飼い犬を多く見かけますが、神田で飼い犬を見かけることはめったにありません。
また、神田で働くサラリーマンにも言及しないわけにはいきません。昼夜問わずビルの陰でこそこそとタバコを吸うサラリーマンの見苦しい姿は神田の不潔さの象徴です。彼らの着ているシザーマン（名作ホラーゲームであるクロックタワーの”愛され”キャラ）を連想させる、藁半紙のようなスーツがみすぼらしさを助長します。彼らの足元を駆け抜けていくドブネズミがミッキーマウスに見えてくるほどです。
すぐ隣に大手町や丸の内があるのですからわざわざ神田で働く理由などありません。喫煙の衝動すら我慢できない人間が、神田のサラリーマンなのです。
神田の住人は多士済々
一方で、神田の住民は丸の内や大手町、お茶の水の勤め人や地権者、地主たちです。この格差こそが私が神田に住んで感じた現実です。
そんな神田の住人は多士済々がそろっており、神田の住民に相談すれば人生の困りごとのほとんどが解決するほどです。「神田の職人だけで家が建つ」とは江戸時代から伝わる言い回しですが、現代でも通用する言い回しなのです。
また、神田の住人は余裕がある（地権者や地主なので当然）ので人生をエンジョイしている人々でもあります。神田の飲み屋を転々としていれば彼らと出会うことがあり、その面白さゆえに飲み屋巡りもまた楽しいものになります。そして、神田祭で神輿を担いでいる自分に気づくのです。
ここで本物の神田の住人を見分けるコツをお伝えします。祭りの際に着る羽織を「はんてん（半纏）」と呼ぶのなら神田っ子、「はっぴ（法被）」と呼ぶなら神田っこではありません。神田っ子はどんなに酔っ払っていても半纏を法被と呼ぶことはありません。
東西南北すべてが名所
神保町を含む神田エリア自体がすでに名所ですが、東西南北のどこに足を伸ばしても、退屈することがないのも神田の特徴です。そして、これらのエリアは全て徒歩圏内であることに驚いてください。これらのエリアの飲食店はすべて日常使いできる喜びを想像してください。
- 中心：内神田・神保町
- 北：上野・谷根千
- 北東：浅草
- 北西：駿河台（御茶の水）・三崎町（水道橋）
- 東：両国・錦糸町
- 南：日本橋・銀座
- 南東：人形町・深川
- 南西：皇居・赤坂
- 西：四ッ谷・神楽坂
魅力のあるエリアは魅力のあるエリア同士がお互いの魅力を増幅し合っているのです。東西南北のすべてが畑でエリアの連続性がない、イオンモールしか存在しない孤独な田舎では絶対に真似ができない芸当です。
都心の定義を行政区で区切る田舎者がいますが、都心の本当の定義は東西南北すべての方角で魅力のある街やエリアに隣接していることです。
また、地方（田舎）で名前が通じることも都心の定義の一つです。私は日本全国（特にキャバクラ）を行脚しましたが神田が通じない店はありませんでした。番町よりも神田の方がメジャーな街なのです。
「神田？江戸っ子なの？一杯飲んでいい？」のセリフはキャバ嬢から100回以上聞いたセリフです。神田は間違いなく日本の真ん中です。
神田に戻ることはない
一方で私が神田に戻ることはありません。家族で暮らすのであれば繁華街は選択肢になり得ないからです。
今回のレビューで何度も指摘していますが神田の街はお世辞でも衛生的とは言えません。皇居に一番近い村とは当ブログの神田に対する愛情いっぱいの評価ですが、街ではなく村と評したのはまさにこの不潔さにあります。
万人がそうであるように、千代田区に住むのであれば皇居に一番近い郊外である麹町・番町あたりが候補になります。強いて神田エリアであれば、東神田あたりの地味な戸建てにしますが、東神田はほぼ日本橋であり、素直に日本橋に住めばよく、東神田をわざわざ選ぶ理由がありません。
神田は東京駅の隣とは思えないほどに激安の家賃で、日本最高の交通利便性を享受できることが唯一にして最大の強みです。しかし、未就学児（小学校に入学する前の子ども）の子育てに交通利便性はそれほど必要ないのが実際であり、多くの子育て世帯のニーズから外れている街なのです。
終わりに
久しぶりにブログを書いたら筆力が驚くほどに衰えていて愕然としました。程よく運動をして185cm、95kgのスリム体型だった私が、結婚して妻の奴隷になった今では185cm、100kgのぽっちゃり体型になってしまったのと同じことです。体も筆も動かさなければ鈍るのです。
また、私自身のマンションに対する情熱の火が消えてしまったことも筆力が落ちた要因の一つです。離婚を決めた夫婦間の愛情のように、もはやマンションに対して一切の興味が持てなくなってしまいました。何を書いても空虚な表現にしかならないのも仕方がないことなのです。
付け加えれば日を変えて断続的に記事を書く弊害も顕著です。書き上げていくなかで生まれていく一連のグルーヴが途切れてしまうからです。記事は生モノであり一気呵成に書かなければならないのです。
情熱と時間の消失による当ブログの終わりが明らかに見えたのが今回のレビューの最大の意義となりました。他の意義を強いて言えば昨今のマンション購入を過剰に正当化する論調に対するささやかな反論です。マンションを購入したら人生が変わるなどということはありません。どんな選択をしたとしても人生の素晴らしさが変わることはないのです。
当ブログがいつまで続くのかは分かりませんが、もうしばらくの間だけお付き合いください。最後までお読みいただきありがとうございました。他の記事もぜひ読んでみてください。
>> 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります
>> 反対に相談してはいけないプロもいます
いつも本当に面白い記事を執筆いただきありがとうございます。自身のマンション購入検討にあたり大変参考にさせていただいております。
時代を築いた名選手も、やがては最前線を離れ新たな活躍の場を見出すものです。どうか餅つき名人様も、晩年の高橋由伸の如く変貌し、虫人間研究者あるいは食レポライターとしての活躍もご検討ください。
小岩で億と仰っていた名人さんが船橋でニオクにどんなコメントを出されるのか期待しています
以前と比べて飲食店（料理店含む）と虫人間レビューの割合が少しばかり増えていることは確かですが、新築マンション評論記事としての価値も今なお健在であると感じております（私は今の方が好きだったり）
無理せずゆっくりと続けていただければと思います。
楽しみにしております。
励みになるコメントをありがとうございます！！飲食店も虫人間もその土地を知らないと書けない情報なので、それがレビューの厚みと独自性を生むのですが、同時に知らない土地のマンションのレビューが書けなくなるという二律相反を生み出す諸刃の剣でもあります。それでも、土地勘のない評論ほど虚しいものはないので、これからも地に足のついた偏見をゆっくりと小出しにしていこうと思います。
第９３棟も大変面白い記事でした。
まだ引退されるには早すぎます。
どうか今後も継続をお願いします。
ファンとして楽しみにしております。
虫人間！虫人間！この文章を紡ぎ出す筆者のご経験を想像するとため息がでます。
大量の藪蚊に刺されながら対象物を観察する経験は不愉快で愉快な楽しみです。50歳を前にして研究の真髄を味わうことができてとても幸せです！！
もうしばらくの間だけお付き合いください〜の文言に、大好きな連載中のマンガの終わりを感じた時のような寂しさを感じました。
マンションや土地の風俗についての深い造詣を、こんなにユーモアに溢れた文章でお届けくださり、いつも感動しながら拝読しております。
ぜひいつまでも続けていただけると嬉しいです。
いつも楽しいブログをありがとうございます。
応援のコメントをありがとうございます。暖かいコメントの数々がクセになりそうで定期的に辞める辞める詐欺をすることにしました（笑）よそ様に感動を与えることができるほどの記事が欠けているのであれば次の記事も書くことができそうです。千葉県三部作まで時間が空くので、リハビリがてらブランズタワー大崎のレビューを公開予定です。こうしていただいたコメントにお返事することでアイディアややる気が湧いてきます。辛辣なコメントでも構いませんのでぜひまたコメントをお寄せいただけたら幸いです。
コメントありがとうございます。不調でも四球で塁に出塁する程度の価値を読者に提供できているとしたらとても励みになります。別のコメントで柏の葉、船橋、本八幡のレビュー予定に言及しましたので、ブログはもう少し続くと思います。この3つのマンションレビューで調子を取り戻せるかが分水嶺になると勝手に予想しています。千葉3部作の出来栄えにご期待ください！