第57棟目:ディアナコート用賀

公式HPより
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ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。

本日のレビューは簡易版です。通常のレビューは簡単そうに見えて結構時間がかかっています。最近は毎日午前様で土日も仕事をしている上に、どういうわけか読者の方からの個別相談も増えてブログの記事が月1本すら書けない状況です。

ただせっかくリクエストをいただいているのにレビューしないのは申し訳なく、そこで簡易版という形式を設けることで可能な範囲でリクエストに応えていきたいと思います。簡易版は名前の通りかなりシンプルな構成となります。点数と一言だけコメントのシンプルな構成ですが言いたいことは伝わるはずです。

なお当レビューは「私が買いたいか」という個人的主観が評価基準です。マンションに求める条件は十人十色ですから、私の評価基準当が皆さんの評価基準と異なって当然です。たとえ当レビューの結果が悪くても、ご自身の評価基準で合格であれば迷わずご購入ください。他人が推奨する株を購入して金持ちになった人間がいないのと同じです。

それでは、しばらくの間よろしくお付き合いください。

※ レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

マンション選びに費やす時間のほとんどが無駄な時間です。上記の10項目が皆さんの貴重な時間の節約に貢献できたならこれ以上の喜びはありません。

本日の物件

本日の物件はリクエストをいただいた「ディアナコート用賀」です。デベロッパーであるモリモトは一般売り出し前に上客に先行販売する小賢しい販売方法で知られており、価格が公になった時には既に手遅れという状況もあります。

またモリモトは2008年に上場しておきながらその年に倒産するということを平気で行なった企業です。そんな企業から1億円近いマンションを購入する行為は、アジアの露店でロレックスを買う行為と似たものを感じます。

当物件にまだどれだけまともな間取りの部屋が残っているのかは分かりませんが、手遅れになる前に早速チェックしてみたいと思います。

※ モデルルームに行く前にお読みください。

一言で言えばこれに尽きます。モデルルームはお客ではなく業者のために作られています。表現を変えればお客を狩るための狩場です。自分は狩られないと思っているお利口さんほど餌食になります。

得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

最寄り駅の用賀駅から東京駅まで32分、品川駅まで34分、新宿駅まで28分です。どの駅にもバランスよく到着できる交通利便性は合格水準に達していると判断していいでしょう。

あとは朝の電車内がすし詰め過ぎて体が宙に浮く、遅延が日常茶飯事すぎて20分は早く家を出ないとダメ、など悪名高い東急田園都市線を使用することに我慢できるかどうかです。

遅延を見越して早く家を出るのであればそれだけ痛勤時間が伸びることを意味するわけで、果たして本当に合格でいいのか悩ましいところです。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→落第

用賀駅で検索したところ234件の結果になりました。用賀は小さな駅ですし住宅街でもありますから致し方のないところでしょう。

合格基準の400件を下回っているので落第と判定しますが、東急線沿線はどんな小さな駅でも人気があるブランド路線ですから売却時に検討者がいないということにはならないはずです。

東急線を高く評価するのであれば合格とするのも一つのやり方です。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

周辺環境は地味ですが駅徒歩1分に文句を言う人は誰もいないでしょう。まして東急線沿線での徒歩1分ですから、東武野田線や流山線の駅徒歩1分とは価値が違います。

チェック4:安定した地盤であること→合格

用賀はローム台地の上に位置しますから問題ないでしょう。世田谷区に住む価値は地盤も大きな要因のひとつです。

チェック5:残債割れにならないこと→落第(退学)

購入時 :価格9,450万円(坪単価480万円)
5年後  :残債8,247万円、売却6,800万円(坪単価345万円)、収支▲1,447万円
10年後:残債6,998万円、売却6,420万円(坪単価326万円)、収支▲578万円

駅徒歩3分のアルス玉川台エレグラント(築16年)の73m2の部屋が6,640万円で売りに出されていますので、広さや値引きなどを補正すると上記の計算はそれほど外れていないでしょう。少し高いくらいかもしれません。

そして、駅徒歩1分とはいえ当物件を新築で購入するのはTV通販で宝石を購入することくらい危険な行為であることが分かります。5年後に売却した場合の追加金は売却手数料や引っ越し代も含めれば1,700万円にもなります。1,700万円ものお金を払って家を売るなんて漫才のネタにしかなりません。生活笑百科にでも出しますか?

9,000万円のマンションが5年目にして7,000万円弱になる訳が無いと考えたとしても、確度の高い10年目でもまだまだ残債割れですから当項目は落第のままです。もちろん資産価値の判定はとても難しいので、各自が納得のいくやり方で算出してください。

※ 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

最低ラインの世帯年収をクリアしているのであれば年収5倍を予算にして不動産購入に進んでも問題ないと思いますが、もし最低ラインをクリアできていないのであれば慎重な判断が必要です。

チェック6:家賃よりも安いこと→落第(退学)

比較対象は駅徒歩3分のライオンズステーションプラザ用賀(65m2/築21年)です。築21年と新築を比較することが妥当かは分かりませんが、これだけ賃貸の方が有利であれば賃貸を選ぶ方が安全だと思います。おそらく当物件を賃貸に出しても30万円以下にしかならないはずなので、なおさらです。

用賀で新築マンションが欲しいと言うのは、ルックスが良くて性格がいい恋人が欲しいと言うことと同義です。滅多にいない上に自分が相手にされる保証もありません。どうしても振り向いて欲しいのならそれなりの代償を払う必要があるのです。

その覚悟がなければ素直に賃貸にすべきでしょう。新築マンションを購入しなくても用賀という街に住むことはできるのです。築21年とはいえ用賀駅徒歩3分の分譲マンションに月々21万円程度で住めるのであれば悪くないと思うのは私だけでしょうか。津田沼でも分譲賃貸は20万円くらいしますから、むしろ安いくらいだと思います。

購入した場合

支払額    25.6 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   3.0 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        4.5 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値 4.8 万円(残債割れです)
========================
合           計    36.6 万円(10年平均)

賃貸した場合

家賃    19.5 万円
諸経費       2.0 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  21.5 万円(10年平均)

※ マンションを購入しないという選択もあります。

賃貸よりも購入すべきといえる物件は存在します。しかし現実は一般家庭が該当の物件を購入できる可能性はゼロに等しいのです。多くの一般家庭にとって賃貸が最良の選択だと思います。

※ 金利は固定金利の方が安心です。

結論は「住宅ローンは固定金利が原則。固定金利で支払えないような金額の物件を購入してはいけない。」です。買い替え前提の方以外は変動金利の誘惑に負けず冷静に固定金利を選ぶべきだと思います。

※ 手付金は満額払ってはいけません

結局のところ手付金は売り手と買い手の双方が合意できればいくらでもいいのです。交渉ごとなのですから堂々とタフに値下げ交渉を行うべきです。そして、あらゆる手段を使って手付金を100万円以下にすることが大切です。

チェック7:目立つこと→合格

52戸の小規模マンションですが、駅徒歩1分の立地、築年数、見事な外観デザインなどの要素がありますから目立つことは間違いありません。中古でもいいから当物件を欲しいという人はいるでしょう。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第

少しでも居住空間を確保しようとする設計の関係で、柱の食い込みを避けることはできません。ただし綺麗な間取りであることが救いにはなるでしょう。これだけ綺麗な間取りなら多少の柱の食い込みを許容するという選択肢もありだと思います。

ただ南向きのワイドスパンにも関わらず窓が小さい部屋が多いのは残念です。FIX窓を採用するにしても、もう少し大きなものを採用できなかったのでしょうか。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

60m2以上の部屋であれば問題ないでしょう。前項でも指摘しているように当物件の間取りは良好であり、またディアナコートの標準設備はグレードが高いですから、この部屋で生活することを想像すると少しワクワクしてくるものがあります。

※ 間取りについてはこちらをご覧ください

マンションは不動産という投資対象であると同時に生活する場でもあります。その生活の場が快適であることはとても大切だと私は思っています。資産価値と同じくらい間取りにもこだわるべきなのです。よい間取りは毎日の生活に潤いを与えてくれからです。

チェック10:家族の思い→落第

拷問にも等しい通勤ラッシュとなる東急田園都市線沿いに住むにはまだまだ修行が足りないようです。今度住む都心マンションを解約してまで当物件に住みたいとは思えません

ただ反対に南青山や自由が丘よりも東急田園都市線沿線に住みたい人も多いはずです。そのような人たちにとっては当物件は待望の存在となるのでしょう。

結果

結果は50点となりましたが、東急田園都市線と用賀駅に愛着があればさらなる得点の上乗せをしてもいいでしょう。

一言だけコメント

過去のレビューでも再三指摘しているように、もはや新築マンションは富裕層の趣味の領域です。車を検討する際に庶民が高級外車を検討しないように、庶民が新築マンションを検討すること自体がもはやお門違いなのです。世田谷区の新築マンションなんてその最たる例でしょう。

よって当物件を買おうか迷っているのであれば買わないほうが賢明です。迷っているということはすでに背伸びをしているということであり、もし10年以内に売却する羽目になった場合には将来設計に致命的なダメージを追うことになりかねません。

用賀という街に愛着があり住むことを望むのであれば賃貸か中古が現実的な選択肢となります。幸いにも用賀の賃料は街の魅力に対して割安ですから、まずは賃貸で生活し、10年後に当物件を適正価格で購入するのがよいのではないでしょうか。

終わりに

お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお付き合いいただき本当にありがとうございました!!

※ 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

不動産コンサルタントは主治医のようなものです。舞い上がった自分の頭を冷ましてくれますし、聞き分けのない家族(主に嫁)を諭してくれたりもします。

※ 反対に相談してはいけないプロもいます。

どうしてもFPに相談したいのであれば有料の相談を受けるべきです。有料相談のFPは保険の営業はしませんし、何より販売業者と利害関係がありません。決してモデルルームにいるFPのアドバイスを真に受けてはいけません。それは泥棒に財布を預けることと同じ行為だからです。
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コメント

  1. Takahashi より:

    こんにちは、文体が読みやすくて一気に読んでしまいました。購入ノウハウ参考にさせていただきます。ありがとうございます。
    2か月前からマンションを探し始めたのですが、もう飽きてきたというか面倒くさくなったというか賃貸でいいじゃんと停滞気味です。(湯水のようにお金があったらそうは思ってないと思いますが)一つ質問させてください。
    予算の関係上、地縁のない土地、どこだよそれっていうところにも範囲を広げざるを得ないのですが、当該地域の財政状況とかどの程度考慮すべきだと思いますか?
    例えば、狛江市の「プレイスコート喜多見」という物件なんですが、スーモを見る限り世田谷区のお隣を売りにしていて掲載写真も世田谷区所有のもので狛江市の自尊心は皆無。調べると狛江市の財政状況も文化施設もお粗末で首都圏なの?って感じです。ただ利便性はいいんです。あと、お手すきの時にお勧めの資産運用についてもについてもレビューしてください。よろしくお願いします。

    • 餅つき名人 より:

      コメントありがとうございます。読みやすく平易な文体には注意を払っているので、このようにお褒めいただいてとても嬉しいです!!

      さて、マンション選びに飽きてきたというお気持ち、大変よく分かります。今のマンション市況は掘り尽くされた銀山で銀を採掘するのと同じくらい辛く不毛な労力が必要です。はっきり言って賃貸と購入に金銭面、生活面で差はありませんから賃貸で十分だと思います。予算の関係で妥協して地縁のない土地のマンションを購入するくらいなら、地縁のある気に入った土地で賃貸で暮らす方がよっぽど幸せだと思います。

      脱線しましたが、マンション選びの際に当該地域の財政状況をどれくらい加味するかというご質問ですが、全く加味しない、と回答いたします。地域の財政状況がマンションの資産価値に影響しているとのデータを見たことがないですし、話も聞いたことがないからです。ただ個人の価値観ですから気にするのであれば、マンション選びの際に考慮してもいいと思います。私は市区町村の財政状況よりも最寄駅の駅力の方が100倍重要だと考えています。

      資産運用に関しては最近急に問い合わせが増えてきているので何らかしらの記事を書こうかと思っています。実体験丸出しの生々しい記事になる予定なのでご期待ください!!

  2. マチマチ より:

    いつも楽しく読ませていただいています!
    是非レビューしていただきたいマンションがあります。お願いできますか
    東京都大田区にあるブランズシティ久が原です。
    最近、施工後一年で新古品として値段を下げて来たこともあり、検討中です
    餅つき名人様の後押しが欲しいです。是非お願いします。

    • 餅つき名人 より:

      コメントありがとうございます!!マンションすべての価格を把握しているわけではないので、値下げされた価格情報があると嬉しいです。非公開にしますので価格情報をご提供いただけると幸いです。なおレビューにするかコメントでの返信にするかは私の忙しさに応じて柔軟に対応させてください(^◇^;)