本日の物件
こんにちは、餅つき名人です。今回のレビューは千葉県三部作の第3弾です。
実は第1弾「エクセレントシティ新松戸グラン」、第2弾「パークホームズＬａＬａ南船橋ステーションプレミア」のレビューを書いた段階ですでに郊外マンションについて伝えたいメッセージが尽きてしまいました。
そこでTwitterでアンケートを実施したところ、驚くことに千葉県三部作を完成させよとのご意見が想像以上に多い結果でした。読者の期待に応えるのが当ブログの使命ですからこの結果を無視するわけにはいきません。
一番読みたいレビューはどれですか？全部書くのですが書く順番の参考にさせてください🤗
— 餅つき名人 (@x1mansion) January 30, 2021
というわけで本日のマンションは「ザ・パークハウス 新浦安マリンヴィラ」です。マンション購入奮闘記をお読みになった方は当ブログが新浦安と浅からぬ因縁があることをご存知でしょう。
前妻が愛してやまない街であり、離婚を回避するために生活利便性も交通利便性も資産性もない元阪神のロサリオのような逆3拍子揃った中古マンションを買う寸前にまで至ったあの新浦安です。
そして「芸能人を広告塔に起用したマンションは要注意」という当ブログの警告を体現しているマンションでもあります。案の定、iPadの横向きだと公式HPが閲覧できないという謎の不便を検討者に強いてきて期待が高まります。
調査する以前に落第の烙印を押したくなる当物件ではありますが、萎える気持ちを焼酎で押し込んでレビューしてみます。簡易版レビューですので読者から提供いただいた情報と現地調査の情報が判断の根拠の全てとなることをあらかじめお断りしておきます。
当レビューは当ブログの「インターネットで調べれば15分程度でその新築物件の適正価値が分かる」という主張を証明するものであり、読者の方が真似できるようお手本を示すものです。
>> 千葉県三部作の第1弾、第2弾もご覧ください
お断り
当物件を検討されている方へ
当レビューは「夜遊びが大好きなサラリーマン（40代・バツイチ・都心在住）の私が買いたいか」という個人的主観が評価基準です。マンションに求める条件は十人十色であり、私の評価基準が皆さんの評価基準と異なって当然です。
当レビューの結果が悪くてもご自身の評価基準で合格であれば迷うことはありません。他人が推奨する株を購入して金持ちになった人間がいないのと同じです。他人が言うことを気にするのは自分の判断に自信がないことの裏返しでしかないのです。
特に子育てを最優先事項にするファミリー層にとっては何の参考にもなりません。「離婚するような人間の言うことは信用できない」「錦糸町に住んでいた人間が偉そうなことを言うな」など聖人君子の皆様から心温まるご意見を頂戴することもあります。
こんな台詞を平気で口にできる人間を親に持った子供がかわいそうだなと思いますが、寄せられるクレームが私に向けてではなく、自分自身の不甲斐なさに向けたものであることを私は知っています。
当ブログにクレームを入れることで少しでも心が軽くなるのであればどうぞご自由になさってください。私は右の頬を打たれたら喜んで左の頬を差し出します。
>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。
>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください。
当物件を契約された方へ
家電を買った後に価格コムの最安値や口コミを読む被虐的な趣味のある方がいますが、非生産的な行為であることは誰の目にも明らかです。マンションも同様です。契約書にハンコを押した時点でもう後戻りはできないのですから未来に向けてやるべきことに集中すべきです。
誰もが認めるマンションなんてこの世の中に存在しません。坪単価1,000万円を超えるザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵ですら文句を言う人がいます。分譲時の価格から2倍近くの価格で取引されているワテラスタワーレジデンスの販売時に「資産価値が保たれるか心配」という人もいました。
私が新築で購入して買値以上で売却した都心マンションも例外ではありません。当時の口コミを見れば「高い、高過ぎる」と価格に対してのネガティブキャンペーンを筆頭に、些末なデメリットをことさらに強調する口コミがずらりと並びます。
しかし、実際には引き渡しから数年で30％以上の値上がり益を享受できたのが残酷な現実です。口先番長が書くネット上の情報がいかに無価値なものであるのかがよくわかります。
当物件を契約された方は自分自身で徹底的に調べ上げたうえにプロの評価まで確認して、自信を持って契約したのです。予算も度胸も審美眼もない哀れなネット民からのどんな罵詈雑言でも中条あやみからの愛の告白にしか聞こえないはずです。
もしこのレビューが安田大サーカスのクロちゃんが歌うアイドルソング並みに不愉快に感じるとしたらすぐに病院に行ってください。コンクリートの塊と自分自身のアイデンティティを同一化するのは正常な人間がやることではありません。
得点
チェック1：東京・品川・新宿まで30分程度→落第
※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという最寄駅の駅力を判定します。
最寄り駅となる新浦安駅からは東京駅まで20分、品川駅まで44分、新宿駅まで46分です。そして、恒例の総武線沿線駅で例えれば船橋駅レベルの交通利便性となります。
「東京駅直結16分の暮すリゾート」などと公式HPに記載がありますが、この頭の悪いキャッチコピーが新浦安住民の総意ではないことを願うばかりです。船橋駅というTHE千葉県の駅と同等の交通利便性をあたかも東京23区であるかのように喧伝するのは詐欺そのものです。
新浦安は東京ではありません。千葉県で東京を名乗っていいのは東京ディズニーリゾートだけです。よって落第とします。
- 新浦安駅 東京駅まで20分、品川駅まで44分、新宿駅まで46分
- 船橋駅 東京駅まで26分、品川駅まで40分、新宿駅まで43分
京葉線擁護の痛々しさ
※ 前回のレビューでも記載しましたが今回も記載いたします。
東京駅に直通20分程度であることが京葉線沿線駅を擁護する人のポジショントークですが、品川駅や新宿駅までの交通利便性についてダンマリを決め込むのはまるで無能な政治家のようです。
さらに東京駅での乗り換えの不便さについてもダンマリを決め込むのも京葉線擁護者あるあるです。仕上げに丸ビルやJPタワーに駅直結であることも主張しますが日本で丸ビルやJPタワーのテナント企業に勤務している人が何人いるというのでしょう。
そもそもの話で丸ビルやJPタワーのテナント企業に勤務している人なら利便性を考慮すれば月島・豊洲・勝どきの湾岸エリアに住むはずです。わざわざ南船橋に住む必要がありません。
ポジショントークとは自分に都合が良い部分だけを主張する偏執的なものですが、京葉線擁護者の論を見聞きするとまさにポジショントークのお手本そのものであることがよくわかります。
風に強い京葉線
京葉線が風に弱いことはよく知られた事実です。京葉線の駅に「2020年は風による遅延は1件だけでした」という趣旨のポスターが誇らしく貼られています。
京葉線擁護者は「だから京葉線は風に弱くないと言っているだろ」といきり立ちますが、こんなポスターが貼られていること自体が異常であることに一般の人たちは気づいています。
山手線のどこにもこんなポスターは貼ってありません。江戸川区の公園に掲げられた「暴走族の元気を未来に向けよう」というポスターと同じくらい滑稽です。民度と治安が悪いことをわざわざ公言しても世間から白い目で見られるだけです。
チェック2：食べログの店舗数400件以上→落第
※ 当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。
新浦安駅で検索したところ163件の結果になりました。駅ビルのテナントがずらりと並ぶ検索結果に外食好きが惹かれるものは皆無であり、私が新浦安に住んだら外食難民になるのは確実です。もちろん落第にしかなりません。
一方で自炊派の人にとっては生協の一種である生活クラブが運営しているスーパー「デポー浦安」があることは心強い限りです。
あらゆる食材が上質であり特に平田牧場産の豚肉は素晴らしく、とんかつ用のロースを大量に使ったポークカレーは叫びたくなる美味しさです。このカレーは私にとってのおふくろの味でもあります。
デポー浦安があることで分かるように新浦安は繁華街とは正反対の街です。繁華街にあるスーパーはドンキホーテとカクヤスですから新浦安の平穏さが一層際立ちます。
前妻が新浦安に異常なまでの愛着を示したのも分かる気はしますし、交通利便性の悪さにも関わらず一定の人気があるのも理解はできます。もちろん共感はできません。
チェック3：駅から徒歩5分以内→落第
※ 当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。
最寄り駅の新浦安駅までバスで13分、徒歩で32分ですから落第です。バスを使ってもなお13分という所要時間は絶句するしかありません。
中央区のパンの耳に建設されるパークタワー勝どきなら13分もバスに乗れば銀座に到着できるのに、当物件は最寄り駅まで13分もバスに乗車しなくてはいけません。さらに最寄り駅は交通利便性の悪い新浦安駅ですから救いようがありません。
現地調査をしてみて、前世でよほどの罪を犯した人でないとこれほどの苦行を現生で課されることはないなと感じたことを素直に記載いたします。
チェック4：安定した地盤であること→落第
※ 当項目は地盤の強度を測定し、自宅が非常時の避難場所になり得るか判定します。
13日夜の地震はいつか必ず東日本大震災クラスの大地震が襲ってくることを浮かれた我々に思い出させてくれる一喝す。そして新浦安は大地震の際に液状化が運命づけられたエリアでもあります。
地盤を最優先にする人にとっては戸建てであろうとマンションであろうと住むこと自体があり得ないエリアであり、どう考えても落第にしかなりません。当項目を合格にできる人は森喜朗その人以外にいないでしょう。
チェック5：残債割れにならないこと→合格
※ 当項目は残債割れのリスクを判定します。
候補の部屋
候補の部屋はリクエストをいただいた1階中住戸（南東向き・3LDK・86m2・5,328万円）です。中途半端に好条件の部屋を選ばず、ひたすらに広さと価格を追求した選択は立派な戦略の一つです。正直なところこの価格なら使い捨てと割り切って住むことができます。
試算結果
入居時 ：価格5,328万円、売却5,328万円（坪単価204万円）、収支±0万円
10年後：残債3,955万円、売却4,180万円（坪単価160万円）、収支＋225万円
周辺相場はプラウド新浦安パームコート（駅バス8分/6階/築10年/90m2）が4,880万円（坪単価179万円）、同じ1階という条件だとコスモ新浦安東京ベイ（駅徒歩20分/1階/築20年/82m2）が4,380万円（坪単価176万円）がSUUMOに出ています。
築年数以外は全てレビュー対象の部屋が劣っている点、売り出し価格が適正価格から5〜10％ほど上乗せされている傾向など諸条件を補正すると10年後に坪単価160万円程度になるとみておけば大外れはしないでしょう。
下落率はマンション全体の平均下落率である年間2％を上回る年間2.15％になりました。レビューしたエクセレントシティ新松戸グラン（2.98％）パークホームズＬａＬａ南船橋ステーションプレミア（2.99％）よりもまともな結果になったのは一定の人気がある街であることのを証明する結果でもあります。
ひたすらに坪単価の安い部屋を選ぶというボクサーの減量に等しいストイックな妥協をするという条件付きですが当項目は合格となります。レビュー対象の部屋（坪単価204万円）よりも坪単価の高い部屋を購入した場合は落第になることはご注意ください。決して当物件全体が合格ではないということです。
自家用車が前提の街
現地調査をすると新浦安は自家用車が前提の街であることに気づきます。自家用車を保有すると車両代金も月割りすれば月々5〜10万円程度の負担になります。金利0.8％で住宅価格に換算すると1,800〜3,600万円です。
もちろんこんな単純な話ではないですが、新浦安に住むと相当な追加出費がかかることは認識しておくべきです。当項目が合格だからと安易に当物件の購入を決意してはいけないということです。
>> 中古マンションにも目を向けて欲しいです。
チェック6：家賃よりも安いこと→合格
※ 当項目は賃貸との優劣を判定します。
パークシティ新浦安（駅バス7分/南西3階/築20年/86m2）が家賃17.8万円でSUUMOに掲載されています。築年数は当物件が有利、駅距離はパークシティ新浦安が有利なのでほぼ同等の賃料と判断します。結果は購入の方が有利となりました。
千葉県三部作としてレビューしたエクセレントシティ新松戸グラント、パークホームズＬａＬａ南船橋ステーションプレミアは購入と賃貸がほぼ同額になったのは不人気な街だからです。新松戸、南船橋、新浦安を比較すれば知名度に歴然とした差があることは子供でも分かるはずです。
それにしても86m2の部屋が17.8万円という格安の賃料に驚きます。都心エリアならワンルームマンションの賃料相場だからです。部屋の広さにこだわるなら新浦安も一つの選択肢になるのも納得です。
購入の場合
支払額 14.5 万円（10年固定0.8%）
管理費修繕費 2.0 万円
固定資産税 0.6 万円（仮）
諸経費 3.3 万円（往復）
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除 ▲3.0 万円
10年後の価値 ▲1.9 万円（お金が戻ってきます）
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合 計 16.5 万円（10年平均）
賃貸の場合
家賃 17.8 万円
諸経費 1.8 万円（敷礼金・更新料・保険料等）
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合 計 19.6 万円（10年平均）
>> マンションを購入しないという選択もあります。
>> 金利は固定金利の方が安心です。
>> 手付金は満額払ってはいけません。
チェック7：目立つこと→落第
※ 当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。
中古マンションの選択肢が無数にある新浦安において最も駅から遠い当物件が選ばれる理由は築年数以外には何もありません。よって落第とします。
当物件の契約者はZEH-Mなどを声高に主張するかも知れませんが、部外者から見たらチーズバーガーとダブルチーズバーガー程度の違いでしかありません。
マクドナルドのハンバーガー同士の違いで議論を戦わせる人たちがいたら滑稽に見えるはずです。新浦安という不便な液状化エリアのマンションの違いを語るのはそのくらい無意味なことでもあります。
チェック8：柱が室内に食い込んでいないこと→合格
※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。
レビュー対象の間取りは合格です。80m2の広さがあって柱が部屋に食い込んでいたら噴飯ものですから当然の結果です。
チェック9：洗面所の入り口が廊下にあること→落第
※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。
80m2の広さがあってどうして洗面所の入り口がリビングにあるのか不思議で仕方がありません。ピラミッドがどうやって建設されたのかという世界七不思議と同じくらいの不思議です。間取りも何の変哲もない田の字であり、使い勝手など何一つ考慮されていない酷い間取りです。
「ひたすらに広さと坪単価を追求するとこういうババ部屋を引くことになるのだ。思い知るがいい！！」という三菱地所レジデンス様からの鉄槌なのです。もちろん落第にしかなりません。
>> 間取りについてはこちらをご覧ください。
チェック10：家族の思い→落第
※ 当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。
新浦安は人を選ぶ街であることに異論はないでしょう。グニャグニャの地盤の上に作られたリゾートスタイルと部屋の広さが優先事項であれば問題ありませんが、私は家賃を無料にすると言われても新浦安に住むことは不可能です。
オール外食で部屋は寝る場所でしかない独身貴族の私の生活スタイルだと失うものが多すぎるからです。特に当物件周辺の外食環境がど田舎並みに貧弱なのが致命的です。よって当項目は落第とします。
ウーバーイーツを使えばよいと言う人もいますが、ウーバーイーツの配達員をマンションに招き入れるのは迷惑行為であることを自覚しなくてはなりません。得体の知れない配達員が出入りすることでマンションの景観が損なわれているのは明白だからです。
結果
結果は30点となりました。坪単価204万円以上の部屋を選ぶとさらに減点されることになる点に注意が必要です。場合によっては10点にまで得点が下がります。
「芸能人を広告塔に起用したマンションは要注意」と冒頭で述べたように、当物件は見どころが全くないどころか魅力が全くないマンションでした。
当物件と同じ条件であるバス便の海沿いマンションを選ぶなら晴海フラッグの方がまだマシです。当物件を選ぶ理由が見当たらないというのが素直な感想です。
>> 晴海フラッグのレビューはこちら
総評
余計なお世話
かなり渋い結果になりましたが、前回のレビューでも書いたように当物件を選べるほど幸せな家庭があるのならそれで十分だというのが本音です。バツイチ独身男が何を吠えようが幸せな家族連れには柴犬の鳴き声にしか聞こえません。
当物件を検討されている方は海沿いで家族と暮らすことを希望しているのであり、交通利便性や資産性など求めてはいません。新浦安にお住まいの方も同様です。交通利便性と資産性を最優先にしている人間による指摘など余計なお世話でしかありません。
野暮な人はどこにでもいる
私がキャバクラ好きだと言うと「カクヤスで980円で売ってるワインに3万円も払って馬鹿じゃないの？」「夜の蝶が微笑みかけているのはあなたではなく、あなたのお財布なのにね」などと野暮なことを言ってくる人がいますが、まさに同じ構図です。
そんなことは承知の上でむしろスパイスにして楽しむのが夜遊びです。「目隠しを外せばスイカなんて簡単に割れるのに」と間抜けな発言をする人と、スイカ割りを楽しんでいる人のどちらが人生を楽しんでいるのか言うまでもありません。
同じ阿呆なら踊らにゃ損々
そして、新浦安に住むということはキャバクラで3万円のワイン（小売価格980円）を飲むようなものです。仏頂面のお利口さんたちには一生理解できないレクリエーションです。
当物件を検討されている方は賢いけれど退屈な人のもっともらしく聞こえる指摘など無視して、全力でスイカ割りを楽しんでいただきたいと思います。
踊る阿呆にみる阿呆、同じ阿呆なら踊らにゃ損々です。遊びや祭は楽しんだもの勝ちです。さて、今夜はどこのキャバクラに行こうかな♪
終わりに
お疲れ様でした。今回のレビューも前々回と前回のレビューの表現を使い回しているのは、郊外マンションが抱える課題が共通であることを意味します。
そもそも郊外のマンションを3棟連続でレビューするという企画自体が無謀なものだったのです。当レビューのキレの悪さを見ればお分かりいただけるでしょう。興味がないマンションを無理矢理レビューしても中途半端なレビューになってしまうのです。
よって、今年はもう郊外マンションのレビューはこれで打ち止めにします。ザ・パークハウス さいたま新都心のリクエストをいただいていますが郊外マンションはお腹いっぱいで現時点ではレビューを書く意欲が湧いてきません。
次回はパークホームズ日本橋本町のレビューを予定しています。また、家電レビューや売却ノウハウのまとめも書きたいので軽い記事を数本挟むことも検討しています。
さて、簡易版のレビューをご希望の方は「価格」「間取り」「管理修繕費」の情報をご用意の上でご連絡いただければ幸いです。現地調査もやるので全てのリクエストに応えることはできませんが今までよりは応えることができると思います。
最後にあらためてお断りしておきます。当レビューはあくまで私の個人的な見解です。ですから当物件を検討している方は、自分自身で納得するまで調べ上げてください。
そして、最終的にはご自身の判断を大切にしてください。他人の意見は参考にしてもいいですが、従ってはいけません。冒頭で述べたように他人の勧める株を買って金持ちになった人はいないのです。
なお、当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。多くの読者の方が不動産コンサルタントに相談して納得のいくマンションを購入されている事実を目の当たりにして、改めて強くそう思います。
それでは、最後までお読みいただきありがとうございました。ぜひ別の記事も読んでみてくださいね！！
>> 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。
>> 反対に相談してはいけないプロもいます。
こんにちは。
いつもブログ楽しく拝見しています。
餅つき名人さんの記事は文章が面白くて、ついつい時間を忘れて読みふけってしまいますね。
私はあまりマンションに興味がないのですが(笑)
偶然ここにたどり着いて以来、マンションの魅力にはまってしまいました。
世の中にはいろいろなマンションがあって、人の性格のようにいろいろに違う魅力や欠点があるんですね。
私は餅つき名人さんの、郊外マンションについての記事がすごく好きです。
近郊のものも好きですね。
きっと、餅つき名人さんの辛口なご意見が堪能できるからです笑
マンションを買う予定はないのですが、これからも読みものとしてとても楽しみにしています。
ぜひ、郊外マンション企画をまたやってくださいね。
楽しみにしてます。
元気がモリモリ湧いてくるコメントをありがとうございます。興味がない方にも興味を持っていただけるのはこの上ない喜びであり自信にもなります！！
また、郊外マンションのレビューをしっかりと評価いただけてこれまた嬉しいです。郊外マンションのレビューにもしっかりと学びを散りばめているので一人でも多くの方にお読みいただけたらいいなと願ってやみません。
郊外マンションのレビューにもニーズがあることが分かったのでこれからも郊外マンションをレビューしていきます。ぜひまた遊びにいらしてくださいね＾＾
いつも楽しく拝見させていただいてます。
千葉県三部作、とても興味深く何度も笑いながら頷いてました。
一つご質問なのですが、餅つき名人さんの考えておられる『近郊』と『郊外』の基準はどこでしょうか？『都心』は山手線内側（中央線より下側？）くらいなイメージがあるにですが・・・
励ましのコメントありがとうございます。千葉県三部作は示唆に富んだ内容になっているはずなのですが、どうも不人気でがっかりしていただけにとても嬉しいです！！
さて、私の都心・近郊・郊外の定義ですが「都心：山手線内側かつ総武線南側」「近郊：まともな23区」「郊外：それ以外」となります。近郊の定義が世間よりかなり狭いのが特徴です。2021年ではマンションを買うならもはや都心以外ありえないのが現状です。当ブログの記事も近郊・郊外には辛辣になりがちですが暖かい目で引き続きご愛読をいただけたら嬉しいです＾＾
一読者としても、餅つき名人さんの貴重な執筆時間を都心物件レビューに使っていただきたいです。日本橋本町は近くに時の鐘通りもあり気になっていたエリアなので記事楽しみですね！
まだTwitterで告知していないのに記事をお読みいただき感激です。郊外マンションは「価格は安いけど価値も低い」の一言で済む存在です。残念ながら2021年で価値もある郊外マンションは存在しないです。読者のニーズが都心や近郊に集中しているのも、郊外マンションの魅力がないことを裏付けているデータです。次回はあまり時間を空けずに公開しますので、引き続き当ブログをよろしくお願いいたします＾＾