第74棟目:プラウドタワー金町

本日の物件

こんにちは、餅つき名人です。前回のレビューで宣言した様にしばらくは簡易版とする代わりに更新頻度を上げてマンションレビューをお届けする方針です。

ただ、前回のレビューを読んだ方から「8,000文字も書いておいてどこが簡易版ですか?(笑)」とのツッコミを多数頂きました。文字数が増えるほどにやる気がなくなる悪循環に陥りますので今回は自重して最小限最低限のレビューにします。

さて、前置きはこの辺にして、そろそろ本題に入ります。本日のレビュー物件は「プラウドタワー金町」です。複数の読者の方からリクエストを頂いた物件です。直近の読者の方からプラウドシティ日吉と悩んでいるとのリクエストをいただきましたが、プラウドシティ日吉については当レビューを参考にご自身で評価して比較検討していただきたいと思います。

なお、簡易版のマンションレビューは読者の方から「価格」「間取り」「管理修繕費」の情報を提供いただき、簡単な現地調査をもって完成させるものです。モデルルームにも行きませんし、夜の現地調査も行いません。当ブログの「インターネットで調べれば15分程度でその新築物件の適正価値が分かる」という主張を証明するものであり、読者の方が真似できるようお手本を示すものです。

それでは、早速レビューをしてみます。しばらくの間よろしくお付き合いください。

お断り

当レビューは「夜遊びが大好きなサラリーマン(40代・バツイチ・都心在住)の私が買いたいか」という個人的主観が評価基準です。マンションに求める条件は十人十色であり、私の評価基準が皆さんの評価基準と異なって当然です。特に子育てを最優先事項にするファミリー層にとっては何の参考にもなりません

「離婚するような人間の言うことは信用できない」「錦糸町に住んでいる人間が偉そうなことを言うな」など聖人君子の皆様から心温まるご意見を頂戴することもあります。こんな台詞を平気で口にできる人間を親や子に持った家族がかわいそうだなと思いますが、指摘については全くもってその通りです。

ですから、当レビューの結果が気に食わなくてもご自身の評価基準で合格であれば迷うことはありません。他人が推奨する株を購入して金持ちになった人間がいないのと同じです。

他人が言うことを気にするのは自分の判断に自信がないことの裏返しでしかありません。当ブログの記事に悪態をつくよりもやることがあるはずです。過去のコメントを見るとお分かりになるかと思いますが、当ブログの素人レビューを真に受けて動揺される方がいますのであらかじめお断りしておきます。

>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください。

モデルルーム

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→落第

※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという最寄駅の駅力を判定します。

最寄り駅となるJR金町駅からは東京駅まで38分、品川駅まで44分、新宿駅まで44分です。恒例の総武線沿線駅で例えれば西船橋駅より若干劣る位置づけとなります。千葉県レベルの交通利便性しかないのであれば価格が安い千葉県に住んだ方がマシだと感じるのは私だけではないはずです。

  1. 金町駅 東京駅まで38分、品川駅まで44分、新宿駅まで44分
  2. 西船橋駅 東京駅まで33分、品川駅まで43分、新宿駅まで44分

千代田線沿線に住むのなら渋谷区、港区、千代田区

金町駅は大手町まで乗り換えなしで28分なんですぅ。我が家は夫婦ともに大手町勤務のエリートパワーカップルなんでぇ、大手町駅に近い金町駅の方が価値があるんですぅ。」というエリート語で噛み付いてくる人がいますが、西船橋駅も大手町駅まで乗り換えなしで36分です。

大手町駅に30分も要する時点で、目糞鼻糞を笑うの世界でしかありません。日本一遅延する千代田線と日本一混雑する東西線というのどちらに住みたいかと問われて即答できる人は多くはないはずです。コミュニティサイクルを使おうとしたら、サドルがない自転車とパンクしている自転車のどちらかしか選択肢がないようなものです。

千代田線沿線に住むのなら渋谷区、港区、千代田区のどれかにすべきです。千代田線自体がダメなわけではないことにご注意ください。むしろ都心3区の千代田線沿線の駅は全力でお勧めできます。本当のエリートパワーカップルなら買えるはずです。

京成金町駅と新金線はおまけにもならない

当物件を検討されている方の中に「金町駅はJRと京成の2路線が使えるし、新金線も実現すれば3路線になって駅力が強化され、結果として当物件の資産価値がさらに上昇する。つまり金町駅は武蔵小杉駅に匹敵するポテンシャルがあるのだ」という持論を披露される方がいます。

水素水に特別な効能があると信じているのであればそのまま飲み続ければいいとは思いますが、顔を洗うのは水道水でいいのではと申し上げたいところです。京成金町駅は金町駅に来るための路線であり、京成金町駅からどこかに出発するための駅ではありません。京成金町駅とJR金町駅の交通利便性を調べれば分かるはずです。

また、新金線も東京23区の第三野球部である葛飾区の南北をつなぐ路線が不動産の価値を押し上げるほどのインパクトを持つとは到底考えられません。事業化の目処も立たない万年検討中の計画をマンション購入の理由にする人がいたら平手打ちをして目を覚まさせてやるのが人の道です。

新金線も私には当物件を正当化するために無理やりかき集めたガラクタ同然にしか見えません。阪神の大山が広島の鈴木誠也や巨人の岡本のように覚醒することに期待する方がよっぽど現実的です。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→落第

※ 当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。

JR金町駅で検索したところ290件の結果になりました。ちなみに西船橋駅だと224件ですから飲食店の数もほぼ互角で、JR金町駅の駅力は千葉県の駅と同レベルであることが白日の下に晒される結果となりました。もちろん落第です。

昼の現地調査

簡易版のレビューなので昼間の現地調査のみ行いました。テナント募集の張り紙が散見される、地方のシャッター商店街に似た雰囲気の街中を歩くと、そこかしこで歩きタバコの老若男女を見ることができます。

飲食店に入ればザブングル加藤の顔芸の真似をしているのかな?と思わせる男性や泉ピン子から金の匂いを消した女性など下町気質に溢れる人々が真っ昼間から笑顔で酒とタバコを嗜んでいます。葛飾区らしい光景に自然と顔が綻んでしまいます。なお、世間ではこの光景を肩肘張らずに住めると表現するようです。

また、街を歩くと背後でカチッカチッという音がよく聞こえてきます。「カチカチ山の昔話は金町発祥なのかな?」と思い振り返ると、スマホを肩と顔で挟んで電話をしながら自転車に乗っているおっさんがタバコに火をつけるライターの音でした。もちろんザブングル加藤の顔芸の真似をしています。

しかも、このカチカチ音は街の至る所で聞くことができます。葛飾区は愛煙家保護の特別区なのでこのような光景が見られるのです。釧路で丹頂鶴を観察するように、金町に来たら愛煙家を双眼鏡で観察すると優雅な気持ちになれるのでおすすめです。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

※ 当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。

当物件から最寄りの金町駅まで徒歩2分なので合格です。千葉県のマンションでも駅徒歩2分は価値があります。もちろん合格です。

チェック4:安定した地盤であること→落第

※ 当項目は地盤の強度を測定し、自宅が非常時の避難場所になり得るか判定します。

当物件の建設地を地図で確認すれば落第にしかならないことは一目瞭然です。

ハザードマップを見ると当物件の建設地は水害の影響がないことが確認できますが、すぐ目の前は水害の対象エリアです。一般道で反対車線ギリギリを走行しているような真似はしない方が賢明です。反対車線の車が少しハンドル操作を誤った場合を想像してみれば私が言いたいことが分かるはずです。

葛飾区の水害史上、最も大きな被害を与えた「カスリーン台風」についての動画がYouTubeにありますので家族で必ず見てください。この動画は葛飾区広報課が運営している葛飾区の公式チャンネルです。葛飾区が公に水害について警告している意味を考えるべきです。

地球温暖化による異常気象を甘く見ないことです。わざわざハザードマップ上で合格ギリギリの土地に住む必要はないのです。もっとハッキリ言うならこのようなリスクのある土地に住む必要はないのです。

>>葛飾区広報課が運営している葛飾区の公式チャンネル

チェック5:残債割れにならないこと→合格

※ 当項目は残債割れのリスクを判定します。

候補の部屋

レビュー対象の部屋は複数のリクエストがあったAタイプ(北東向き・低層階・75m2・6,600万円)とします。

当物件は南側に先発のタワーマンションであるヴィナシスがそびえ立っていますので強制的に北向き中心の間取りとなります。すでに販売済みの住戸も多く選択肢が限られていますが、選べるのであれば角部屋を選ぶべきです。

ただし、Googlemapのストリートビューで確認すると眺望には期待できない予感がします。眺望が期待できない北向きの部屋が中古市場でどの様な評価を受けるのかは確認しておくべきです。限られた内見の時間では中古検討者は「日照・眺望・収納」しかチェックできません。この3項目でいい印象が与えられるかが部屋の価値になります。

試算結果

入居時 :価格6,600万円、売却6,600万円(坪単価290万円)、収支±0万円
5年後  :残債5,766万円、売却5,800万円(坪単価255万円)、収支+34万円
10年後:残債4,898万円、売却5,000万円(坪単価220万円)、収支+102万円

周辺相場はヴィナシス金町タワーレジデンス(駅徒歩2分/築11年/72m2/南向き18階)が5,980万円(坪単価272万円)、プラウドシティ金町アベニュー(駅徒歩7分/築10年/72m2/南向き7階)が4,280万円(坪単価195万円)でSUUMOに出ています。

ヴィナシス金町タワーレジデンスが格好のサンプルになります。ヴィナシスは南向きの中層階なので眺望や日照の価値や売り出し価格の上乗せ分を加味すると10年後に坪単価220万円程度になるとみておけば大外れはしないでしょう。

結果を見ると10年後で残債割れを回避できるかどうかという微妙な結果になりました。ただ、5年後でもほぼ残債と同程度の価値が見込める点を加味すれば悪くはない結果とも解釈できます。コロナの影響は加味しないという甘い前提ですが当項目は合格でいいでしょう。

>> 中古マンションにも目を向けて欲しいです。

中古マンションのススメ

>> 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法

チェック6:家賃よりも安いこと→合格

※ 当項目は賃貸との優劣を判定します。

グランシャトレ金町(駅徒歩2分/築9年/2階/64m2)が家賃17.0万円でSUUMOに掲載されています。75m2換算だと19.9万円になります。

この結果であれば購入した方が満足度が高いでしょう。築年数、間取り、設備などあらゆる点で当物件の方が優れています。実質千葉県の金町駅ですから、私なら松戸に住みますが当項目に絞って判断するなら文句なく合格です。

なお、前述のヴィナシスであれば当項目は合格(特待生)になります。金町駅周辺で賃貸よりお得に、賃貸よりも豪華なマンションに住みたいのであればヴィナシスを選ぶのが正解です。当物件は合理的な選択ではなく、感情的な選択をする新築教の信者が選ぶマンションです。

購入の場合

支払額    18.0 万円(10年固定0.8%)
管理費修繕費   3.6 万円
固定資産税    1.2 万円(仮)
諸経費        4.0 万円(往復)
専有部修繕費  1.0 万円
ローン控除     ▲3.3 万円
10年後の価値 ▲0.9 万円(お金が戻ってきます)
=====================================
合           計     23.6 万円(10年平均)

賃貸の場合

家賃    19.9 万円
諸経費       2.0 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================================
合        計   21.9 万円(10年平均)

>> マンションを購入しないという選択もあります。

購入と賃貸

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住宅ローン比較:変動金利と固定金利どっちにする?

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チェック7:目立つこと→合格

※ 当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。

マンション価格が高騰し、コロナで先行き不透明なこの時期に新築マンションを購入するのであれば地域No.1のマンションを購入しなければなりません。金町駅では建設前から地域No.1が約束されている東金町一丁目西地区市街地再開発計画が当物件の竣工から約7年後に竣工予定です。

そのため、当物件はヴィナシスとNo.2、No.3の座を争うことになります。10年築浅なので当物件がNo.2になると予想していますが、最終的には当物件の仕上がり次第でしょう。一方で当物件は駅の目の前に位置するマンションですから金町駅周辺で中古マンションを検討している人の多くが見学するであろうことは想像に難くありません

地域No.2のマンションになってしまう運命にありますが抜群の立地とタワーマンションというシンボル性を評価して当項目は合格とします。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→合格(補欠)

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

候補の部屋であれば合格です。角部屋のため柱の食い込みは若干ありますが家具やベッドの置き方に影響が出るほどではありません。ただし、中住戸では強烈な柱の食い込みがある間取りもあるので物件全体が合格ではないことには注意してください。

また、3部屋の洋室のうち2部屋がリビングインなのは個人的にNGです。リビングの一部が廊下の役割を兼ねており床暖房が効くエリア以外はほぼ廊下という有様です。野村不動産は間取りに対する気配りが皆無の見掛け倒しが得意な三流デベロッパーなので仕方ないですが、正直言ってひどい間取りだと感じます。

少なくとも私であればこの間取りは検討外にします。リビングを安らぎの空間にするためにも洋室は全て廊下から出入りする間取りを選ぶべきです。そして、このような間取りを用意しないデベロッパーの安易な姿勢は様々なところでもその安易さが顔を見せてくるのです。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

当項目に関しても対象の間取りであれば合格です。特筆すべきものはありません。

>> 間取りについてはこちらをご覧ください。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)

部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)

チェック10:家族の思い→落第

※ 当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。

千葉県レベルの交通利便性しかない最寄り駅、貧弱な飲食店、生活する人のことを無視した間取り、実はパチンコ屋が隣接、などなど個人的価値観から逸脱する要素が多々あるため当項目は落第とします。何よりも水害リスクが高い土地にわざわざ住む気にはなれません。

当物件はタワーマンションだから部屋に水は入ってこないなどと寝ぼけたセリフを言う人がいますが、水害は直接被害以外に衛生面や物流面など間接被害も甚大なものになることを忘れてはいけません。葛飾区・墨田区・江東区・足立区も含めて警告している江戸川区が発表したハザードマップを読めば分かるはずです。

結果

結果は50点となりました。23区にも関わらず交通利便性と街の活気は千葉県レベル、なおかつ水害リスク満点の土地柄という残念な事実と現実的な値付けによる手堅い資産性が当物件の特徴になります。

当物件はすでに大半が契約済となっていますし、何人かの読者は当物件を契約しています。その要因は70m2の部屋を世帯年収1,500万円程度の世帯がギリギリ買える価格設定です。当レビューで明らかになった資産性の確かさは契約者を大いに勇気づける結果であることは間違いありません。

総評

やっぱり23区なのに腐ってる

シティタワー金町のレビューで使用した「23区なのに腐ってる」はパワーワードとして多くの読者から支持をいただきました。23区の腐ったみかんを「腐っても23区」などという苦し紛れのポジショントークに対するアンチテーゼとして使用したフレーズですが、「腐っても23区」というセリフ自体が葛飾区が腐っていることを認めていることに気付いているのでしょうか。

今回のレビューでも東京都なのに西船橋駅と同程度の交通利便性しかないことが明らかになったように、金町は東京都23区を名乗ってはいますが実質的には千葉県です。東京都という認識は捨てた方がいいでしょう。前回のレビューで浜町を日本橋の名前が使える江東区と評したのと同じです。

>>レビューの辛口度合いが一気に跳ね上がったレビューはこちら

10棟目:シティタワー金町

みすぼらしい駅舎

そして千葉県らしさが漂うJR金町駅のみすぼらしさはこの「23区なのに腐ってる」というフレーズをより際立たせてくれる絶妙なスパイスです。駅前に建設されているタワーマンションと駅舎のコントラストはJR東日本の協力を得られていない行政(葛飾区)の空回り具合が露呈しており痛々しい限りです。J

東金町一丁目西地区市街地再開発計画が竣工したら当物件と合わせると2,000人近くの住民が増えることになりますが、JR金町駅は耐えられるのか心配になります。また、JR金町駅の西口改札の新設を期待する声もありますが、オリックスバファローズが日本一になることを期待することと同レベルの話です。

いま便利な街がいい

当ブログに寄せられるお便りを拝見すると、再開発で街が発展することに対して過剰な期待をしている人が一定数いることに気づきます。今は不便だけれど10年後、20年後には街が便利になって買った時の値段で売れると強弁されるお便りを何通いただいたか分かりません。

しかし、10年後に便利になる街よりも、いま便利な街に住みたいのが普通の人の感覚です。10年後の便利のために今の不便に耐えなければならない理由がこの世のどこにあるというのでしょう。これを世間ではやせ我慢というのです。

不便を解消する手段としてマンションを購入するはずなのに、いつの間にかマンションを購入することが目的にすり替わっている様子は側から見ていると滑稽そのものです。

金町は武蔵小杉になるというブラックジョーク

金町の明るい10年後を熱弁するお便りの中で、金町は第二の武蔵小杉になると意気揚々としたお便りをくれた読者がいます。豊かな想像力に返す言葉もなかったのですが、JR金町駅の混雑が武蔵小杉駅と同じなることを示唆しているとしたらその洞察力に感服するばかりです。

金町が武蔵小杉のように急速に発展するビジョンは田代まさしでも見ることができない幻覚ですが、駅の混雑の面ではこのみすぼらしい駅舎を見れば納得のいく話です。さらに、チェック4で指摘した水害についても、昨年の武蔵小杉と同様の水害が金町でも発生することも示唆しているとしたら大したものです。

金町が武蔵小杉のように発展するという妄想は30代の独立リーグの野球選手がプロを夢見ているのと同等の痛々しさがありますが、駅の混乱や水害による被害を示唆しているのだとしたら当ブログも裸足で逃げ出すブラックジョークに他なりません。

住まい探しは宝探しではない

このように容赦なくブログのネタにされるにも関わらず、読者の方から様々な相談が寄せられます。最近顕著なのが「おすすめのマンションを教えてください」「どの部屋を買ったらいいですか」という無邪気な相談です。

このような相談をしてくる方には「住まい探しをお宝探し」だと勘違いされている傾向があります。だから、すぐにマンション名を知りたがるのです。そして、金町と日吉のマンションを検討したりもするのです。自分が「儲かる株を教えてください」と相談をしていることに気づいて欲しいと切に願います。

勘違いしないで欲しいのは、当ブログのマンション購入奮闘記をお読みいただくと分かるように私も全く同じ行動パターンをとっています。自分たちの予算と希望にあったマンションを求めて千葉県と都内を右往左往しました。これは幸せの青い鳥がいる、つまり理想のマンションがあると信じる初心者がやらかす典型的な失敗です。

住む街を決める前にマンションを探すのは間違いです。プロ野球のドラフト候補を柔道場で探すような真似をしてはいけません。ドラフト候補は野球場で探さなければならないのです。

住まい探しは街探し

マンションを探す前に住む街を決めてください。街が決め切らないのであればせめて路線くらいまでは決めてください。そして、住む街が決まったらまずは賃貸を探してください。次に中古マンションの価格を調べ賃貸と購入のどちらが自分たちにとって価値があるか判断してください。

新築マンションを検討するのは最後の最後です。新築マンションは富裕層の趣味ですから賃貸や中古マンションの良さを確認するための教材として利用するのです。スーパーで前沢牛の値段を見た後におつとめ品の鳥のもも肉を手に取るようにです。

覚悟を決めたなら悪くない選択

それでも地縁や勤め先など様々な要因で金町に住むことを決心した人もいるはずです。その場合、すでに指摘したように金町の賃貸物件はまともな物件がないので購入という選択になります。そして、中古マンションの筆頭候補であるヴィナシスは築10年を経過しているのに対して当物件は新築です。幸いなことに当物件の資産性は悪くありません。

つまり、千葉県レベルの交通利便性、みすぼらしい駅舎、活気のない街、水害リスク等の懸念点も全て承知したうえで金町に住む覚悟があるのなら当物件を選ぶことは間違った選択ではないということです。

住めば都

実はわずかな期間だけ葛飾区に住んだことがありますが「住めば都」という格言は真実です。当物件を検討されている方は金町駅周辺を探索してその物価の安さと気前の良さに驚いてください。

そして、京成金町駅裏手の地味な居酒屋で酒をあおっているAKB(明るい金町のババア)と話をしてみてください。きっと「意外に悪くない」とつぶやくことになるでしょう。

終わりに

簡易版にも関わらず10,000文字に迫るという愚行を犯してしまいました。私にとってマンションレビューは新築マンションをネタにしたエッセイなので雑談に力が入るのは宿命なのかもしれません。

正直なところ大半が契約済みのマンションをわざわざレビューする意味などないのです。どうせ時間を割くのならプラウドタワー東池袋ステーションアリーナあたりのメジャーなタワーマンションのレビューを書いた方が話題性があり、閲覧数も多く、SEO的にも価値が高いにも関わらず、あえて当物件のレビューをしたのは純粋な葛飾愛に他なりません。

というわけで歪んだ葛飾愛に溢れた今回のレビューはこれにて終了です。簡易レビューをご希望の方は「価格」「間取り」「管理修繕費」の情報をご用意の上でご連絡いただければ幸いです。現地調査もやるので全てのリクエストに応えることはできませんが今までよりは応えることができると思います。

久しぶりの辛口レビューとなりましたが、当レビューはあくまで私の個人的な見解です。ですから当物件を検討している方は、ネット上の評論を読み、自分自身で納得するまで調べ上げてください。

そして、最終的にはご自身の判断を大切にしてください。他人の意見は参考にしてもいいですが、従ってはいけません。冒頭で述べたように他人の勧める株を買って金持ちになった人はいないのです。

なお、当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。多くの読者の方が不動産コンサルタントに相談して納得のいくマンションを購入されている事実を目の当たりにして、改めて強くそう思います。

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました。

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17 件のコメント

  • 金町2本目のタワーマンション
    やっぱり、コストダウンが目立ちますね
    所用でたまに金町へ行きますが、古ぼけた駅の雰囲気とか、母量前の新小岩駅によく似ていますね

    シティテラス新小岩
    レビュー楽しみにしています
    南口の再開発も見る限りでは止まったままですが、今後どうなるのか気になっております。
    今の状況下で価格設定をどうするのか、いろんな意味で楽しみな物件です。

    • 住友不動産ですから葛飾区最高値を更新するはずです。あんな立地でも上層階なら坪単価300万円を超えてくるでしょう。ただ、シティテラス新小岩の隣にあるJRの宿舎(?)がアトレになるとかならないとか噂があります。もしアトレができるのなら分からなくもありません。色々と妄想が止まらない魅力的な物件ですからレビューをぜひ楽しみにしていてください^^

  • 20年以上葛飾区に住んでいたものです。
    強者揃いの武闘派である葛飾区にタワマンですか。
    凄いアンバランスで素敵です。
    葛飾愛に溢れた文章大好きです。

    • 葛飾区の本質をズバリと指摘したコメントありがとうございます。金町をやたらと持ち上げるのは勝手ですが泥団子をダイヤモンドだと言っているのと何ら変わりがないことに早く気付いてほしいなとは思います。「シティテラス新小岩」「クラッシィハウス亀有」と葛飾区のマンションを続々と激辛レビューしていきますのでぜひまた遊びにきてくださいね。

      • シティテラス新小岩の辛口レビュー今から楽しみにしています。あの立地は強烈ですからね。耳がキンキンに痛くてかなわなそうです。もちつきさんの愛のあるコメント好きなので新小岩をどう味付けして貰えるのか楽しみに待ってます。

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