６棟目：スカイティアラ

1 ご挨拶
2 物件概要
3 （１）周辺情報チェック
4 （２）間取りチェック
5 （３）価格チェック
6 （４）結果
7 （５）総評
8 終わりに

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です！！

妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の近くに住み続けるのは嫌でした。しかし住めば都という言葉は本当で、いまではすっかりこの街に馴染んでいます。

さらにここまで20棟以上のマンションを検討してきて「5,000万円程度の予算内だと総合的に我が家より魅力があるマンションはほとんど存在しない」という事実に気づいてしまったのです。もちろん予算を引き上げれば我が家より魅力あるマンションはありますが月々の支払額が20万円を超えると正直きついので無理はできません。

挙句に史上最低金利を記録した16年8月に34年間0.95%（団信込）という驚異的な金利で住宅ローン金利を確定させてしまったこともあり住み替えのハードルは以前よりも高くなっているのが正直なところです。

しかし当ブログのマンション購入ノウハウ集のノウハウを活用して新築マンションを評価し、魅力的な分譲マンションが見つかったら躊躇なく住み替えをしたいという気持ちはなくなっていません。

評価は各項目で0～2を付与し100点満点換算で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。この83点を超えるのであれば分譲でも賃貸でもOKです。

上述のとおりこの最新マンションレビューは私が現在のマンションから住み替えたいかという個人の価値観を基準としています。調査不足による勘違いや誤解、先入観や思い込みによる決めつけのままに書き散らしていきますので、本気にしないようご注意ください。

道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みいただければ幸いです。それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

物件概要

本日の物件は「スカイティアラ」です。

物件名に「ティアラ（王冠）」を付した住友不動産が威信をかけて作り上げた大規模マンションです。「スーパーゼネコン大林組が施工」「独創的なデザイン」「強固な地盤」などかなり魅力があります。

（１）周辺情報チェック

チェック１：最寄り駅に魅力はあるか→１点

最寄り駅は都営三田線の志村坂上駅です。利便性は東京駅まで35分程度で悪くはないです。治安は駅や中山道から少し離れており、住宅街なので比較的よいです。駅周辺には個人経営のお店はわずかにある程度です。ごく普通の駅なので1点とします。

チェック２：駅徒歩時間は本当で妥当→0点

物件概要は駅徒歩8分ですが嘘です。GoogleMapでは12～13分と表示されますし、実際に歩いても8分で到着するには小走りにならないと不可能です。さらに当物件は巨大なため部屋によってはエレベーター待ちも含め敷地を出るだけで数分はかかります。実際には駅まで15分強かかる覚悟が必要です。

チェック３：周辺に空き地やコインパーキングがない→１点

戸建て中心のエリアですが南側に当物件と同規模の敷地があります。現在は企業の本社があるのでおそらく大丈夫だとは思いますが、景気によっては南側に当物件と同規模のマンションが建つ可能性は捨てきれません。当物件も工場の跡地ですし一抹の不安が隠せないため1点とします。

チェック４：周辺に嫌悪施設がない→２点

駅周辺も物件周辺もなにもありません。住宅街で何もないのがいいです。

チェック５：周辺道路は広く、駅までの道が安全→１点

物件から駅までの道は平坦で歩道も整備されていますが、自転車が多いわりに歩道が狭いです。接触事故の可能性があります。1点とします。

チェック６：歩いている人の服装と歩きタバコ率→０点

ストリートビューでもジャージで歩きタバコの紳士が見られます。現地を歩いてもしっかり歩きタバコを見かけます。板橋区ですから多くを求めるのは野暮と言うものでしょう。

チェック７：周辺に大型商業施設があること→２点

敷地内に小さなスーパーがあります。生活利便性施設も周辺にありますので不満はないでしょう。個人的には嫌悪施設となるららぽーとやイオンなどの超大型商業施設がないのも好印象です。

チェック８：地盤など災害に対する危険度→２点

武蔵野台地の高台にあり文句なしです。当物件を選ぶ理由はここにあります。

（２）間取りチェック

チェック１：アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→１点

最低限のスペースがあるだけです。玄関ポーチとして使える規模ではありません。

チェック２：居住空間に柱が食い込んでいない→２点

可能な限り影響が出ないように設計されています。共用廊下側も食い込みが少ないので部屋を広く使うことができます。

チェック３：パウダールームの入り口はリビングにない→１点

間取りによって異なるので1点とします。

チェック４：天井高は確保されているか→２点

間取りによって異なるそうですが平均2550mmの天井高が確保されています。これだけあれば十分でしょう。

チェック５：二重天井・二重床か→２点

しっかり二重天井・二重床です。

チェック６：ベランダは広いか→２点

10㎡程度なので可もなく不可もなくです。12㎡以上あれば完璧でした。ただスロップシンクや防水コンセントが用意されているのはプラス評価にしてよいと思いますので2点にします。

チェック７：天井の梁は目立つか→２点

目立たないように工夫がされています。住友不動産はこのあたりは抜かりがないです。

（３）価格チェック

チェック１：坪単価は妥当か→０点

私が買える予算の部屋の坪単価は235万円です。ライバル物件のパークホームズ赤羽西も235万円、ザ・パークハウス志村坂上が240万円です。新築だけで比較すると妥当との判断もできます。

しかし当物件の目の前にある築20年のパークハイツ小豆沢が坪単価180万円で中古に出ていました。中古と比較すると妥当な坪単価は210万円程度だと感じます。つまり適正価格から1割ほど割高ということです。

チェック２：駅距離単価が妥当か→０点

前述の通り当物件は部屋から駅までの所要時間は15分強かかります。駅距離単価は59万円です。

周辺の中古物件と比較すると徒歩15分のクレストガーデンレジデンスが47万円、徒歩10分の東京メガシティが29万円、徒歩7分のパークホームズ志村坂上が22万円です。駅距離を考慮すると圧倒的に割高です。新築プレミアを加味したとしてもです。

チェック３：価格の下落率は低いか→０点

築年数 0年　駅距離単価59万円　下落率 0%　価格5000万円
築年数 5年　駅距離単価47万円　下落率20%　価格3980万円
築年数10年　駅距離単価46万円　下落率22%　価格3900万円
築年数20年　駅距離単価45万円　下落率24%　価格3800万円
築年数30年　駅距離単価34万円　下落率42%　価格2880万円

上記が計算結果です。恐ろしい結果です。買った瞬間に20%ほど価値が下落する可能性があります。20年後の価格が高過ぎるので再度確認しますがその後の資産価値の安定感はかなり優秀です。

ただ買った直後の下落が強烈で10年未満の売却で残債割れが濃厚なので点数は0点です。

チェック4：管理費・修繕費は妥当か→０点

管理費は240円/㎡です。スケールのわりに高いです。修繕費は当初80円/㎡ですから今後急激に上昇します。公開地域も多いですし将来の負担増は避けられないでしょう。

目の前のパークハイツ小豆沢が築20年経過しても管理費・修繕費の合計が2万円以下なのとは対照的です。

チェック5：周辺賃料より月々の支払いが安いか→２点

購入した場合

支払額　　　14.7 万円
管理費修繕費  3.5 万円（35年の平均）
固定資産税　  1.5 万円（月割）
諸経費　　   　 1 万円（35年の月割）
ローン控除 ▲ 0.7 万円
35年後の価値▲5.5 万円（月割）
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合         計      14.5 万円

賃貸した場合

家賃　　　　14.5 万円
諸経費　　　1 万円（敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割）
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合計 15.5万円

私が現在の住まいから買い替えるならこの部屋と候補にした部屋を3月のフラット35の推定金利1.23%で計算するとこのような結果になりました。35年後の残存価値を2300万円と仮定した場合、買ったほうがお得です。

この結果はマイナス金利による恩恵です。フラット35の金利が1.2%なんて信じられません。もしこれまでの1.5%だったら賃貸とほぼ同額になるからです。