第64棟目:シティタワー大井町

本日の物件

こんにちは、餅つき名人です。本日の物件は読者の方からリクエストをいただいた「シティタワー大井町」です。すでに販売開始されており相当数を販売済みとのことで今更感満載ではありますが、住友不動産は超長期販売が得意技なのでまだまだお役に立てるかと思いレビューしてみます。

なお当レビューは「私が買いたいか」という個人的主観が評価基準です。マンションに求める条件は十人十色ですから、私の評価基準が皆さんの評価基準と異なって当然です。たとえ当レビューの結果が悪くても、ご自身の評価基準で合格であれば迷わずご購入ください

他人が推奨する株を購入して金持ちになった人間がいないのと同じです。当ブログの素人レビューを素直に信じてしまう方がいるので念のためお断りしておきます。当ブログを読む際は笑ってもいいけれど、決して信じてはいけません。それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

2017.09.17
>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01

得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格(伝説)

※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという駅力を判定します。

最寄り駅の大井町駅から東京駅まで17分、品川駅まで3分、新宿駅まで16分ですので合格です。渋谷駅まで10分、恵比寿駅まで8分、横浜駅まで24分も加えるなら過去最高になります。りんかい線の割高な代金は残念ですが素晴らしい交通利便性です。

都心に絞った交通利便性であればパークホームズ千代田淡路町の方が上ですが、老若男女の家族が住むとしたら当物件の方がバランスがいい交通利便性だと感じます。この交通利便性の駅に徒歩4分で到着できる立地なのですから誰も文句は言えないでしょう。

>> 過去最高の交通利便性のマンションはこちら。

第43棟目:パークホームズ千代田淡路町

2017.11.27

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格

※ 当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。

大井町駅で検索したところ716件の結果になりました。飲食店の数は駅力のバロメーターであり、この結果であれば当物件を売却する際に客付きで苦労することはないでしょう。

また大井町は個性的な飲食店が多いのも特徴でB級グルメな人も満足できる街でもあります。若い頃は大森と大井町のオフィスに通っていましたがこのあたりは安くて量が多くて美味しいお店がたくさんあるのです。ちなみに若い頃は量を最優先していたので大井町だと大衆洋食のブルドック、大森だと大衆蕎麦屋のゆう月がお気に入りでした。

特にほぼ毎日通っていたゆう月はマスターによくしてもらい、カツ丼セットを食べていると「ご飯足りないでしょ?」と言って半分くらい食べたカツ丼にご飯を追加してくれることもありました。20代の私の体の何割かはゆう月で作られたのです。

大井町のくっちゃいなという中華居酒屋にも同僚とよく通いました。ギンギンに冷えたグラスに注がれたプレミアムモルツを飲みながら食べる海老マヨは若かりし頃の思い出の味でもあります。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

※ 当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。

当物件から大井町駅まで徒歩4分ですから合格です。歴代最高の交通利便性の駅に徒歩4分の組み合わせは桑田・清原のKKコンビのように眩しく圧倒的です。ぐうの音も出ないとはまさにこのことを言うのでしょう。

チェック4:安定した地盤であること→合格

※ 当項目は地盤の強度を測定し、自宅が非常時の避難場所になり得るか判定します。

当物件の地盤はローム台地なので問題ないでしょう。水害についても問題なさそうです。前回レビューしたソライエ葛飾小菅の後だとその価値はより際立ちます。抜群の交通利便性の駅が最寄り駅で、さらに徒歩4分の駅近で、おまけに地盤も硬い、と三拍子揃った当物件はヤクルトスワローズの山田哲人のようです。

>> 実は地盤は一番大切だと思うのです。

第63棟目:ソライエ葛飾小菅

2018.08.20

チェック5:残債割れにならないこと→合格(補欠)

※ 当項目は残債割れのリスクを判定します。

試算結果

購入時 :価格9,700万円(74m2・坪単価433万円)
5年後  :残債8,475万円、売却8,480万円(坪単価378万円)、収支+5万円
10年後:残債7,200万円、売却7,400万円(坪単価330万円)、収支+200万円

対象の部屋は南向きの高層階です。ブリリア大井町ラヴィアンタワー(駅徒歩5分/築6年/68m2/21階)が8,480万円ですから試算の精度に大きなずれはないでしょう。そして、計算したところ年間の下落率が標準の2%を上回る2.4%になりました。下落率こそ平均以上ですが今のマンション市況が維持されるのであれば大損はしない結果といえます。

ただ、あの高値追求の住友不動産が今のマンション市況を入念に調べ上げて設定した価格なので安全余裕率がゼロの完璧な価格設定です。ちょっとした市況の悪化ですぐに残債割れになってしまうこの価格をどう判断するかはあとは家賃と比較してお得かどうかにかかっています。その辺りも考慮すると当項目は補欠合格が妥当だと判断します。決して優れた資産価値ではないということです。

>> 中古マンションにも目を向けて欲しいです。

中古マンションのススメ

2018.08.05
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無理のない適切な予算を計算する方法

2016.06.18
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第32棟目:ザ・タワー横浜北仲(見直し版)

2017.06.17

チェック6:家賃よりも安いこと→合格

※ 当項目は賃貸との優劣を判定します。

比較対象はザパークハウス大井町レジデンス(駅徒歩3分/築4年/76m2/4階)の定期借家です。割安な定期借家でこの結果ですから購入した方がお得だと判断していいでしょう。しかも当物件の対象の部屋はタワーマンションの上層階ですからなおさらです。

それにしても住友不動産のマンションの管理費の安さにはレビューのたびに驚かされます。もし35年間住み続けるとしたら総額の支払額は200万円くらい変わってくるはずです。これで物件価格がもう少し安ければ完璧なのですが住友不動産はそんなに甘い会社ではないのが残念です。

購入の場合

支払額    26.5 万円(10年固定0.8%)
管理費修繕費   2.7 万円(仮)
固定資産税    2.0 万円(仮)
諸経費         4.5 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値▲1.6 万円(お金が戻ってきます)
========================
合           計    31.8 万円(10年平均)

賃貸の場合

家賃    29.5 万円
諸経費        3.0 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  32.5 万円(10年平均)

>> マンションを購入しないという選択もあります。

住まいは購入と賃貸どっちらがいいのか

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2016.03.26
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2017.10.14

チェック7:目立つこと→合格

※ 当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。

湾岸地域のようなタワーマンション横丁であれば別ですが、タワーマンションが珍しい大井町であれば目立つことは間違いありません。大井町だけでなく品川駅周辺でマンションを探している人の多くが当物件に見学にくるでしょう。当物件が売却で苦労することを想像するのは阪神が優勝することを想像するくらい無理があります。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→合格

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

間取り図をみれば一目瞭然です。郊外マンションでは嫌がらせのように柱を部屋に食い込ませる住友不動産ですが、当物件のような本気の物件では手抜きをすることはありません。金持ちには優しい住友不動産です。

>> 郊外の住友不動産は容赦なく手抜きをします。

第24棟目:シティテラス松戸

2016.12.04

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

もちろん当項目も問題ありません。住友不動産が本気を出したマンションの間取りはケチのつけようがありません。ただ住友不動産はこういう目立つところはしっかり対応してきますが、食器棚や食洗機を有料にしたり、強烈な梁を放置するなど地味なところでケチってくるので油断は禁物です。当物件を検討されている方は要注意です。

>> 間取りについてはこちらをご覧ください。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

2016.10.05

チェック10:家族の思い→落第

※ 当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。

これだけの物件にも関わらず私が当物件をレビューしなかったのは興味がなかったからです。前述のとおり私にとって大井町は仕事場であり住む場所ではないのです。仕事がちらつく街に住みたくないという完全な個人的理由から当項目は落第とします。また後述する羽田新航路の影響も落第とした理由の一つです。

結果

結果は90点となりました。過去最高点に並ぶ得点です。過去の2物件は交通利便性や柱の食い込みという変えられない部分が減点対象でしたが、当物件は家族の思いという個人の価値観が減点対象ですから人によっては100点満点になる可能性もある素晴らしいマンションです。

>> 過去最高得点のマンションはこちら。

第32棟目:ザ・タワー横浜北仲(見直し版)

2017.06.17

第43棟目:パークホームズ千代田淡路町

2017.11.27



総評

大井町は城南の北千住

抜群の交通利便性の駅の徒歩4分に建設される住友不動産の本気のマンションとくれば、もう買うしかありません。実際に当レビューも滅多にないポジティブトーンになっています。しかし現地を歩けばそんな高揚した気持ちも多少はクールダウンしてきます。

大井町は夢と魔法の国でも、高級住宅地でもありません、城南の北千住だと個人的には思うのです。高い交通利便性に反比例するかのようなカオスな街の雰囲気が似ているからです。そして実際に街の節々で遭遇するピンキリ具合は結構なものがあります。北千住同様に大井町は住む人を選ぶ街なのです。

もちろん10年以上前の大井町のイメージしか持ち合わせていない私の偏見の可能性も大いにありますので、当物件を検討されている方は実際に現地を歩き、お店に入り地元の人と話し、昼と夜の雰囲気を五感をフル活用して確認されることをオススメします。ご結婚されている方は必ず奥様と娘さんも必ず同席させてください。

最大の懸念は羽田新航路

大井町と北千住を同列に語るという前座はおしまいにして、ここからは最も重要な論点に入ります。

すでにご存知の方も多いと思いますが大井町は羽田新航路の対象地区になっています。その騒音被害は誰も正確に把握できておらず最悪のケースでは「羽田新航路下の不動産は買ってはいけない」という世論が形成されて資産価値が下がる可能性もあります

ちょうどSUUMOジャーナルが大井町と同程度の騒音レベルである新大阪の動画を公開していますので参考として紹介します。飛行機好きの人にとっては楽しい環境かもしれませんが、飛行機に一切の興味がない私にとっては単なる騒音でしかありません。

たとえ1日にわずかな時間帯だったとしてもこれはキツイですね。特に騒音は気になり始めると無視することができなくなってしまう特性があるのでなおさらです。実際には時間帯こそ限られていますが上空を通る回数は相当なものになることが予定されていますので我慢するのは不可能でしょう。

ついでにSUUMOジャーナルに掲載されている該当の記事も紹介します。物件が売れなくなると困る立場なので明言は避けていますが騒音の影響が免れないことはきちんと伝えています。都心上空を旅客機が飛ぶ!? 羽田空港の離着陸新ルート計画とは

また私が通う銀座のスナックで一緒になる不動産関係者の中ではすでに「羽田新航路下の不動産は買ってはいけない」が共通認識となっています。さらに私が絶対の信頼をおいているコンサルタントも「高い確率で騒音問題が発生するので新航路下の不動産は全てオススメできない」と言っているのです。

私は素人ですから新航路の是非を判断できませんが、プロたちが口を揃えて言うことを無視することはできません。売却時に購入検討者が内覧にきている最中に飛行機の轟音が響いてきたら購入意欲が減退することは想像に難くなく、そのようなリスクは可能な限り排除しておくことが望ましいのです。

もちろん取り越し苦労に過ぎない可能性は大いにあります。台風が来るから早く帰宅したけれど実際には台風の影響はなかった、なんてことは往々にあります。ただ「こんなことになるなんて・・・」と甘い見立てを後から後悔する場合もあります。

羽田新航路の当物件への影響は測定するのが困難な問題ではありますが、必ず検証して自分なりの答え(覚悟)を出しておく必要があります。そうしないといざという時に後悔してしまうからです。

ちなみに「窓を閉めていれば大丈夫」という「防弾チョッキを着ているから銃で撃たれても大丈夫」的な珍言をいう人がいますが、無理がありすぎる恥ずかしい発言であることを認識してほしいところです。騒音被害の心配をしなければならない状況がすでにアウトであり、どう予防できるかは苦肉の策でしかないのです。

時すでに遅しの可能性がある

90点と文句なしの得点ですし、羽田新航路への自分なりの覚悟もできたなら当物件を購入して良いかと言うと最後の関門が待ち構えています。それは段階的に値上げをしてくる住友不動産の販売方法です。

シティタワーズ東京ベイでも指摘しているように住友不動産の新築マンションは第1期で買うことが鉄則であり出遅れると高値づかみとなり、資産価値の面で周辺相場からはもちろん物件内でも相対的に不利になってしまうのです。

検討している部屋よりも条件のいい部屋が安く販売されていたら売却時に勝てるわけがありません。そして、当物件はすでに半数近くが販売済と推測され、その好調な販売状況から第1期よりも値上されている可能性があるのです。もしそうだとしたら無理は禁物です。

部屋毎に丁寧な検証を

それでも当物件は東西南北に面するタワーマンションですから部屋によってはチャンスが残っているかもしれません。当レビューでは部屋毎の精査はしませんが、当物件を検討されている方は部屋毎に価格の妥当性を丁寧に検証する必要があります。

そして狙っている部屋がそれでも買いだとの結論に達したのなら迷わず購入するのがよいでしょう。当物件よりも優れた新築マンションは滅多にありません。住友不動産の新築マンションは早い者勝ちですから出来るだけ早い行動が必要です。

ただ部屋毎の特性を踏まえての価格の妥当性の判定は素人にはほぼ無理な相談です。ここはプロの優れた見識を頼るのがいいでしょう。不動産コンサルタントはまさにこのような時のために存在するのです。



終わりに

お疲れ様でした。このレビューがマンションを探している方にとって参考になれたならこれ以上の喜びはありません。

もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください。ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただきありがとうございました!!

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