第29棟目:クレストプライムレジデンス

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

今回もコメント欄でリクエストをいただいたマンションをレビューします。もちろん魅力的なマンションであれば私も住み替えをします。

評価は各項目で0~2を付与し100点満点換算で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションであることを期待していますがどうでしょうか。

なおこの最新マンションレビューは私が現在のマンションから住み替えたいかという個人の価値観を基準としています。勉強不足のまま書き散らしていきますので、そんな人はいないと思いますが本気にしないようご注意ください

道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みいただければ幸いです。それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

>> レビューの評価軸はこちらをご覧ください。

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第1回:周辺情報)

2015.11.13

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第2回:間取り)

2015.12.02

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第3回:価格)

2015.12.13

本日の物件

本日の物件は「クレストプライムレジデンス」です。

この物件名はコメントをいただいて初めて耳にしたのですが、マンションの存在自体は知っていました。錦糸町から横浜にJR横須賀線で向かう道中に広大な荒野に建設中の集合住宅が見えていたのですがその集合住宅こそが当物件だったのです。

ちなみに第一印象は「贅沢な社宅だなぁ。近くにある富士通の社宅かな。東芝に続く落ち目の企業が無茶するなぁ。」でした。しかしこの集合住宅が分譲マンションだと聞いてビックリしました。こんな荒野のど真ん中のマンションを購入するような人がいるとは思えなかったからです。

横浜への用事ついでに途中下車をして現地を見てきましたので早速レビューしてみます。恐ろしい結果になりそうで震えが止まりません。

>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01

1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→1点

最寄り駅は南武線 「矢向」駅 です。

交通利便性はちょっと良いです。新宿駅まで45分、東京駅・渋谷駅まで30分はドアtoドア60分以内を目指す会社員にとって悪くはありません。

治安は意外に普通です。私にとって川崎といえば飲み会で女性に出身を聞いたら「横浜方面」と答えてきた記憶が鮮烈な街ですが、矢向駅周辺は地味な普通の住宅街が広がります。

ただしその住宅街の車庫に並んでいる車の種類が少々独特でした。なんと言いますか住居の質から乖離した車種が多いのです。ボロい一軒家なのに車だけはピカピカの外車みたいな感じです。

駅周辺には魅力あるお店はぼちぼちといったところです。チェーン店の方が多く目につきますが個人店も頑張っているようです。

交通利便性はちょっと良い・治安は普通・個人経営の店はそこそこで街としての表情はぼんやりとある、となると矢向駅は平均点の普通の駅といえそうです。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→0点

物件概要では矢向駅から徒歩8分と記載されていますが、実際に歩いたところ矢向駅から壱番館のエントランスまで徒歩11分強で到着しました。駅から一直線で物件までいけないこと、途中に坂があることが原因だと思います。

そして10分以上の徒歩時間に問答は無用です。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→2点

西側の古い市営団地が気がかりですが目の前に当物件と同程度のマンションが建つ可能性は低そうです。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→1点

当物件は横須賀線線路の近くに建設されていますので騒音については確認が必要です。個人的には窓を閉めていれば問題ない程度の騒音だと感じました。

また特殊な例ではありますが川崎という住所自体が嫌悪施設になる人もいるかもしれません。現実的に川崎には住みたくないと言う人は一定数います。万人が住みたい街ではないと言うことは頭の片隅にいれておくといいかもしれません。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全→2点

駅からは住宅街をひたすら歩いていきますので住宅街は快適に歩行できます。ただし当物件にたどり着くには緩やかながらも長めの坂を登る必要があります。またその坂は気になる人は現地で要確認です。

そこそこ歩きやすい道路ではありますが徒歩11分強の駅距離を正当化する理由にはなりません。毎度の発言ですが当物件のような駅から徒歩10分以上の道のりを「いい運動になる」と前向きに言う人がいますが早めに医師の診察を受けることをオススメします。

通勤でいい運動をしたければ自宅か会社の一駅前で下車して歩けばいいだけです。最寄駅から強制的に歩かなければならない理由は天地がひっくり返っても存在しないのです。

ただ駅距離に関してはすでに0点をつけており、当項目の主旨(道路は広く安全か)だけで判断すれば2点となります。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→0点

矢向駅で降り、改札を出た瞬間の感想が「なんか臭い」でした。駅前が妙に臭いのです。よく見ると駅前の飲食店が昼間からごみを道路に放置しています。臭いの原因は恐らくこれでしょう。

もちろん毎日がこんな状態ではないと思いますが着いた早々に街の顔である飲食店のマナーが悪いという事実を目の当たりにしてちょっと不安になりました。

さらにそんな不安顔の私の目の前をクラッシュデニムがタキシードに見えるほどクラッシュしたファッションの紳士がタバコをふかして帰路につきます。

さすが南武線です。総武線と同じく「武」の文字がつく路線は期待を裏切りません。

また駅から当物件に向かう道中にも地面にタバコの吸い殻の山を作りながら愛車(超ド級のヤンキー車)を自慢げに披露している男性も目にしました。

イメージアップが著しい川崎ですがまだまだ昭和の川崎は健在のようです。つい先日にアド街ック天国で川崎が特集されていましたがこの昭和の香りもまた川崎の顔の一部のようです。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→2点

すぐ近くにホームセンター島忠とスーパーサミットがありますので日常の買い物に困ることはありません。ただ資産価値に貢献するほどの商業施設ではないので1点にするか迷うところですが甘めに採点して2点とします。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→1点

磐石とはいえないですが液状化必至でもありません。1点としておきます。

(2)間取りチェック

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→2点

角部屋にはポーチがありますが、中部屋には玄関前のスペースはほぼありません。どの部屋を選ぶかで異なる評価になります。

駅距離のある田舎町の物件であれば角部屋一択なので2点とします。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない→2点

完全にアウトフレームされており感心しました。コストダウンばかりを優先させる長谷工マンションではお目にかかれない代物です。

敷地に余裕があるからとも言えますが、それでもデベロッパーの良心を感じます。もちろん2点です。

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→2点

角部屋であれば問題なしです。中住戸だと部屋によります。当物件の中住戸は廊下が無駄に長くあまりいい間取りではないです。

私の候補は角部屋なので当項目は2点ですが、中住戸であれば0点でしょう。

チェック4:天井高は確保されているか→2点

最大で2600mmとのことです。これくらいの天井高があると開放感が出てきます。上層階であれば日当たり、眺望と合間って満足のいく住環境になるはずです。

チェック5:二重天井・二重床か→0点

残念ながら直床です。柱をアウトフレームしたのですから床も二重床にして欲しいものですが、販売価格が1割程度上昇するのであれば致し方ないのかもしれません。

チェック6:ベランダは広いか→2点

ベランダの面積は十分にあります。当物件を選ぶのであればできるだけ眺めがいい部屋を選びたいところです。

チェック7:天井の梁は目立たないか→1点

モデルルームからの推測ですがそれほど気にならないと思います。ただ別項目で甘めに採点しているのでバランス調整として1点にします。

(3)価格チェック

チェック1:坪単価は妥当か→0点

低層階の角部屋の坪単価は225万円程度です。

尻手駅から徒歩14分のファインシティ横浜江ヶ崎ルネ(イマジンテラス)の坪単価が165万円程度です。

川崎駅で乗り換えをするなら所要時間はほぼ変わらないので比較対象としましたが結果は36%も割高です。ちょっと当物件の坪単価を正当化するのは無理があります。

チェック2:駅距離単価が妥当か→0点

ちょっと前の物件ではありますが、当物件よりも圧倒的に立地条件の良いパークタワー新川崎の坪単価が260万円でした。

品川駅までの所要時間を比較します。当物件「徒歩12分+電車18分=30分」、パークタワー新川崎「EV待ち3分+徒歩3分+電車14分=20分」です。

矢向駅は意外にも交通の便がいいのでそれほど差はつきませんでした。この10分の差とブランド力をどう判断するかは個人の価値観次第でしょう。

資産価値や駅距離は気にしない。全ては値段だという人であれば妥当と判断するはずです。資産価値と駅距離を気にする人であれば15%程度の坪単価であれば割高と判断するでしょう。

私個人としては後者なので当項目は0点とします。

チェック3:価格の下落率は低いか→▲2点

築年数 0年 坪単価225万円 下落率 0% 価格5,500万円
築年数 5年 坪単価171万円 下落率24% 価格4,180万円
築年数10年 坪単価153万円 下落率32% 価格3,760万円
築年数20年 坪単価131万円 下落率42% 価格3,200万円
築年数35年 坪単価  95万円 下落率58% 価格2,300万円

当物件は概して年間91万円ずつ下落していく物件です。そして購入した瞬間に20%も下落するトンデモナイ代物です。資産価値が保たれない郊外の新築マンションとはいえ許される下落幅ではありません。

何しろ当物件のすぐ隣にあるクレストシティアクアグランデの80m2の角部屋が4,180万円で売りに出ているのです。デベロッパーに1,300万円も寄付するくらいなら国の損失を防ぐ子供の貧困対策に寄付した方が1億倍マシです。

新築には中古にはない価値があると言う人もいますがその価値が1,300万円であるとは言わないでしょう。後述しますがクレストシティアクアグランデの方が建築物として優れているのですから尚更です。買った瞬間に20%も下落する物件には▲2点がふさわしいです。

>> 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法

2016.06.18

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→2点

管理費はインターネット利用料込みで222円/m2程度です。基準値の200円/m2と比較すると少しだけ割高です。ただ共用施設の充実具合を見ると割安とも判断できます。

また大規模物件ですから修繕費もそれほど高くはならないでしょう。よって当項目は2点とします。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→2点

購入した場合

支払額    16.6 万円
管理費修繕費   3.0 万円(35年の平均)
固定資産税    1.3 万円(月割)
諸経費        1.0 万円(月割)
専有部修繕費   1.0 万円(月割)
ローン控除   ▲1.0 万円(月割)
35年後の価値▲5.5 万円(月割)
========================
合           計   16.4 万円

賃貸した場合

家賃    18.5 万円(クレストシティアクアグランデ)
諸経費       1.0 万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
=====================
合        計  19.5 万円

候補の部屋をMUFGの35年固定金利1.41%で計算するとこのような結果になりました。

比較対象は当物件の隣にあるクレストシティアクアグランデなので申し分のない比較対象と言えます。もちろんクレストシティアクアグランデは分譲マンションなのでグレードが劣ることはありません。

比較すると購入した方が有利です。ただ個人的にはこの立地でこの家賃は高すぎるような気もします。家賃に20万円出せるならもっと交通の便がいいところにします。

>> マンションを購入しないという選択もあります。

住まいは購入と賃貸どっちらがいいのか

2016.01.09
>> 金利は固定金利の方が安心です。

住宅ローン比較:変動金利と固定金利どっちにする?

2016.03.26
>> 手付金は満額払ってはいけません。

新築マンションの手付金を安くする方法

2017.10.14

チェック6:個人的な価値観を満たすか→0点

個人的な評価ポイントは「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」「リビングの窓が大きい」「田の字の間取りではない」「最新の設備」の5つです。

ほとんどの項目で不合格なので0点とします。

(4)結果

(1)周辺環境    9/16点
(2)間取り     11/14点
(3)価格        2/12点
====================
合             計         20/42点 → 100点満点換算で50点

(5)総評

序文で「恐ろしい結果になりそうで震えが止まりません」と書いたにもかかわらず50点という平均点に収まったことに驚きました。ひとえに間取りの良さが理由でしょう。当物件は住むには申し分のないマンションです。

しかし価格に関しては予想通り震えが止まらない結果となりました。微妙な周辺環境もあり、知花くららにおねだりでもされない限りは私が当物件を購入することはなさそうです。

例え知花くららにおねだりされたとしても、私なら当物件の兄貴分にあたりすぐ隣にそびえ立つクレストシティアクアグランデの中古を買います。

理由は2つあります。まずクレストシティアクアグランデの方が当物件よりも建物の仕様が良さそうなこと、そして資産価値が保たれるであろうという推測ができるからです。

建物の仕様については肌感覚でしかないのですが、現地で当物件とクレストシティアクアグランデを比較すると明らかに後者の方が重厚感があります。反対に当物件は妙に安っぽいのです。

例えばベランダの仕切り板がクレストシティアクアグランデはしっかりと天井まで確保されていますが、当物件は半分程度しか板の高さがありません。こんな些細なところをケチっても大したコストダウンにはならないのですが、こんな些細なところでもケチる必要があるくらいコストダウンが徹底されているのが当物件です。他のあらゆる箇所でコストダウンが図られている可能性があります。

素人目ではありますがクレストシティアクアグランデの方がお金がかかった良い建築物であると感じます。実際に現地で両物件を見比べて見るとわかると思います。

私は初めて現地を訪れた時にクレストシティアクアグランデの方が当物件だと勘違いして「けっこう重厚感があってお金がかかってるな。長谷工全盛のこの時代には珍しいな。」と思ったほどです。

そして、しばらくしてその隣の長谷工物件のような安っぽいマンションこそが当物件だと気づいた時は「やっぱりコストダウン時代のマンションかぁ」とがっかりしたものです。

感覚的に当物件はクレストシティアクアグランデの半分程度の質量しかないように感じます。ロレックスやオメガなど高級腕時計が重いのと同じようにいいマンションは重厚感があるのです。

(アパートとマンションの比較の方がわかりやすい例えだったかもしれません。でもそれだと当物件がアパートみたいだって誤解されそうだしやめます。)

さらに資産価値についてもクレストシティアクアグランデの中古の方が安定していそうです。前述もしましたがSUUMOを見るとちょうど80m2の角部屋が4,180万円で売りに出ています。最上階の中住戸でも4,280万円で売りに出ています。

もしクレストシティアクアグランデの中古を4,180万円で購入すると残債割れのリスクがほぼなくなるのです。

同じ立地で「買った瞬間に20%も下落し20年近く残債割れのリスクを抱えるコストダウン全開の安っぽい新築マンション」と「残債割れのリスクがほぼなく、ある程度のお金をかけて建設された築5年の築浅中古マンション」のどちらを選ぶかと問われたら多くの人が後者を選ぶのではないでしょうか。

さらに資産価値については当物件特有の欠点があります。当物件の販売主はゴールドクレストという定価(または時価)で10年でも売り続ける企業です。そして当物件は総数戸数2,500という超大型物件です。

この組み合わせは「アキラ100%に透明なお盆」と同じくらい危険な組み合わせです。もし当物件を購入して売りに出す際に常に当物件の新築と比較されるのです。

人の心情として同じマンションならよほどの価格差がない限りは新築の方を選ぶはずです。現にすぐ隣のクレストシティアクアグランデが当物件よりも1,000万円以上安く売りに出ているのに当物件を選んでいる人たちがいるのです。

この常に同じ敷地内に新築があるというリスクは2,500戸が売り切れるまで続くのです。マンションの資産価値は希少性と同義ですから希少性が薄れる当物件の超長期の販売構造は大きな欠点だと感じます。

ただクレストシティアクアグランデは大島てるに掲載されているので気にする人はあらゆる不利益を享受してでも当物件を選ぶのかもしれません。

大島てるに掲載されていても資産価値が保たれている物件なんて腐るほどありますし、そんな無理をしてでも当物件を選ぶ必要はないとは思いますがそこは個人の判断です。

もちろんこれまでの話は「知花くららに当物件をおねだりされたら」というありえない前提での話であり私個人としては当物件もクレストシティアクアグランデも購入するつもりは全くありません

もし私がこの地域で購入するとしたら資産価値も利便性も高いパークタワー新川崎の中古を適切な価格で購入します。ただ部屋の広さは妥協することになりますから、子供が二人以上いて部屋の広さが一番条件であるならクレストシティアクアグランデでしょう。

当物件を選ぶと幸せになれる方は「安物買いの銭失いだとしても新築がいい方」「大島てる物件は絶対に嫌な方」「公園の中の街に住みたい方」「充実の共用施設が欲しい方」でしょうか。

公園なんて必要な時に行けばいいだけですし、充実の共用施設も管理費を払ってまで必要なものは何一つありません。素人が焼く黒炭の肉を食べる苦行(別名:BBQ)を有り難がるのも理解できません。

ただマンション選びに正解はありませんから他人の評価など気にせず個人の価値観で満足度が高い選択肢を堂々と選択すべきです。

>> パークタワー新川崎はいいマンションです。

8棟目:パークタワー新川崎

2016.03.12

終わりに

いかがでしたか?この記事が当物件を検討されている方の判断の一助になれたならこれ以上の喜びはありません。

もちろんマンション選びに正解はありませんので、もし当物件を真剣に検討されている方はプロにご相談いただき当物件の客観的な本当の価値をご確認ください。プロが評価すると当物件は100点満点の最高の物件の可能性があるからです。

それでは今日はここまで、最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

>> 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

不動産コンサルタントは頼りになるか?

2015.10.31
>> 反対に相談してはいけないプロもいます。

無料相談のファイナンシャルプランナーは頼りになるか?

2016.02.20








2 件のコメント

  • こんばんは。不動産大好きです。

    2〜3日に1回はこちらのブログを確認している私ですが、ちょっと油断して数日覗かず、本日確認したら、な、なんと、私がコメントしたクレストプライムレジデンスが載っているではないですかー‼︎電車の中で興奮してしまいました。これは電車で見るのはもったいないと思い、家に帰ってじっくり読ませて頂きました。
    いやー、今回も大笑いしました。「なんか臭い」って。矢向駅周辺の住民に刺されるのではないか、とマジで心配になります。もちろん餅つき名人様は冗談まじりに記載しているのでしょうが、世の中、冗談が通じない方もいるのでご注意ください。こちらのブログが更新されなくなったら困ります。
    さて、餅つき名人様の批評をみて、自分のなかの疑問が払拭されました。疑問とは、ネットでのブログ等では袋だたきにあっている当物件ですが、実際に住んでいる方の満足度は高いらしいということです。実際に私の知人もかなり満足げというか、かなり自慢げにしていました。本当のところはどうなのか?どうしても知りたくて餅つき名人様にコメントした次第です。
    疑問の解消は、餅つき名人様の批評にありました、間取りの良さにあるのではないかと思います。クレストプライムレジデンス購入者は、おそらく永住目的なのでしょう。裏を返せば、資産価値をほとんど考えていないの 方々ばかりではと、勝手に解釈しました。間取りの良さで住みやすい、将来売る気がさらさらないので資産価値なんか気にしない、そんな方にはお勧め物件なのでは?私の知人も資産価値は全然視野に入れてませんでした。
    でも今の時代、資産価値を考えずにマンション買うなどありえない話なので、ブログ等で当然ボコられているということではないないかと。あと、餅つき名人様も書いてましたが、やっぱり川崎はどうにも治安がわるいイメージがあって、あまり好きになれません。自分がマンション探しをした際に、大師線沿線のリヴァリエというタワーマンションをかなり気に入って、契約しようか悩んだのですが、マンション周辺に痛ましい事件の現場になった河川敷があることを知ってやめた経緯があります。やっぱり治安はとても重要です。川崎ぜんたいが治安わるいとは思いませんが、そういう場所をわざわざ選ぶ気にはなれないということです。
    なんか長々と駄文を書いてしまいましたが、クレストプライムレジデンスの批評、とても楽しく読ませて頂きました。そして大変参考になりました。ありがとうございました。

    • 不動産大好きさんへ

      コメントありがとうございます。いただいたコメントを拝見するとすでに不動産大好きさんは当物件を冷静に評価されており、その焼き直しのようなレビューになってしまいましたが楽しく読んでいただけたようでホッとしました。

      私の芸風の関係でかなり際どい表現がありますがそこは芸風だと分かっていただける方のみ当ブログを読んで欲しいところです。しかしネット上で公開している以上はある程度の配慮は必要ですね。今回も随分と気をつけたつもりですがもう少し修正しておきます^^;

      価格に見合う品質の新築マンションがほとんど存在しない状況ですが細々とレビューを積み重ねていきますのでまた遊びにきていただければ幸いです。いつもコメントありがとうございます!!

  • コメントを残す

    メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です