第52棟目:クレヴィア文京関口

出典:公式HP

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。

本日のレビューは簡易版です。通常のレビューは簡単そうに見えて結構時間がかかっています。なので私の忙しさ(ヤル気)だと普段のレビューは月1〜2本が限度です。

ただせっかくリクエストをいただいているのにレビューしないのは申し訳なくも感じていました。そこで簡易版という形式を設けることで可能な限りリクエストに応えていきたいと思います。

簡易版は名前の通りかなりシンプルな構成となります。現地調査もしませんし、素直すぎる個人的感想も控えめです。点数と一言だけコメントのシンプルな構成ですが言いたいことは伝わるはずです。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

>> レビューで使う評価軸はこちら(↓)をご覧ください。

本日の物件

本日の物件は「クレヴィア文京関口」です。徒歩8分ではあるものの神楽坂駅が徒歩圏ですし、規模も85戸と小規模以上の規模がありますので個人的にも期待が持てるマンションです。

>> モデルルームに行く前にこちら(↓)をお読みください。
モデルルーム

得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

最寄り駅の江戸川橋駅から東京駅まで24分、品川駅まで33分、新宿駅まで20分ですので合格です。品川駅まで少し遠いですが我慢できる範囲です。さすがは山手線内側のマンションです。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格

江戸川橋駅で検索したところ438件の結果になりました。ギリギリで基準値を超えた程度ですが、徒歩8分の神楽坂駅の存在が補ってくれるでしょう。店舗数は1,078件の神楽坂の人気は言うまでもありません。当物件が売却で苦労するということはないと考えていいでしょう。よって合格とします。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

当物件から江戸川橋駅まで徒歩2分ですから合格です。駅までの道は歩道が確保されておらず快適な歩行は期待できませんが徒歩2分であれば我慢もできるはずです。

チェック4:安定した地盤であること→落第

当物件周辺の土地は脆弱なので落第です。山手線の内側であっても谷底低地は選ぶべきではありません。もちろん落第です。

チェック5:残債割れにならないこと→合格

購入時 :価格6,850万円(坪単価374万円)
5年後  :残債5,978万円、売却6,000万円、収支▲22万円
10年後:残債5,072万円、売却5,600万円、収支+528万円

計算したところ年間の下落率が標準の2%を下回る1.8%となりました。5年後こそ残債割れリスクがありますが10年住めば残債割れすることはないでしょう。築10年の神楽坂周辺の2LDKが5,600万円で購入できるのなら多くの人が欲しいと手をあげるはずです。また江戸川橋駅や神楽坂駅周辺はSUUMOを見ても資産価値が保たれる期待が持てる地域ですので当項目は合格とします。

>> 無理のない予算を知りたい方はこちら(↓)をどうぞ。

チェック6:家賃よりも安いこと→合格

比較対象は江戸川橋駅から徒歩4分のザ・パークハウス山吹神楽坂(2LDK/6階/61.2m2/新築)です。新築の分譲マンションとの比較ですからガチンコの対決になります。

そして、この結果を見たらさすがの賃貸派の私でも購入を選びます。管理費がやたらと安いのも効いています。もちろん合格ですがSUUMOで他の賃貸物件を見て感じたのですが、江戸川橋や神楽坂周辺の賃貸相場は少し高すぎるような気がします。

それだけ人気がある地域だという証拠なのでしょうがこんな高い家賃を払ってでも住みたいという人がいるのでしょうか。個人的には交通利便性と家賃のバランスを考えたら錦糸町の方がいいと思うのですが。。。

購入した場合

支払額    18.5 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   2.6 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        4.0 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値▲4.4 万円(お金が戻ってきます)
========================
合           計    19.4 万円(10年平均)

賃貸した場合

家賃    28.6 万円
諸経費       2.7 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  31.3 万円(10年平均)

>> マンションを購入しないという選択もあります。
購入と賃貸
>> 金利は固定金利の方が安心です。
>> 手付金は満額払ってはいけません。

チェック7:目立つこと→落第

当物件は神楽坂周辺のマンションですが、立地と規模を考えると目立つのは無理があります。雑居地域に佇む普通のマンションですので購入価格より上昇するような夢を抱いてはいけません。残念ながら落第です。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→合格

公開されている間取りを見る限り完全アウトフレームではありませんが、可能な限り配慮がされているのが見て取れます。もちろん合格です。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

こちらも問題なさそうです。当物件は丁寧に設計されているのが伝わってきて好印象です。

>> 間取りについてはこちらをご覧ください。

チェック10:家族の思い→落第

江戸川橋の寂れ具合は嫌いじゃないですし、神楽坂はたまに訪問する街でこちらも嫌いではありません。ただこの辺りにお金を払って住むというイメージが湧きません。

中央線沿いに住むなら四ツ谷がいいので落第としますが、もし四ツ谷駅周辺で全く同じものが売りに出てたら買ったと思います。もちろん四ツ谷と江戸川橋は地価が異なるので言うだけ無駄なのですが当物件は嫌いじゃないと言いたかったのです。

結果

結果は70点となりました。神楽坂周辺に特別な思い入れがある人であれば80点になるでしょう。80点であれば真剣に購入を検討して良い点数ですから悪くないマンションと言えます。

なお今回は現地調査をしていないので検討される方は必ず現地をご確認ください。現地調査をすると多くの気づきが得られます。その気づきによっては得点が変わる可能性もあるからです。

一言だけコメント

ランドマーク性と地盤に問題はありますが、資産価値と生活価値のバランスが取れたマンションです。神楽坂周辺が嫌いでなければ検討するだけの価値はあるでしょう。

終わりに

お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお付き合いいただき本当にありがとうございました!!

>> 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。
不動産コンサルタント
>> 反対に相談してはいけないプロもいます。

10件のコメント

いつも楽しみにしています。パークハウスオイコス赤羽志茂をいつかレビューいただけますと嬉しいです。

コメントありがとうございます。レビュー承りました。価格次第では悪くない評価になりそうな予感がしていますが少しだけお時間いただけると嬉しいです!!

餅つき名人さま
お返事ありがとうございます。
神楽坂は、主役よりバイプレイヤーが好み!と言った方々の通なエリアなんでしょうね。笑

神楽坂界隈の賃貸相場は、14000円/坪
のようですから、パークハウス山吹神楽坂の価格はそこから来ているようです。
クレビィア文京関口の設備グレードは、確かに、5つの中から3つまで、グレードアップできるような設備選択でした。
私はシンク下の収納が、自分で収納棚を設置する必要がある(引き出しタイプではない)のを見て、細かいんですが、残念でした。
※細かいから買えないのかもしれませんね。

不動産関連の知り合いから、この物件の状況を聞いた所、販売は順調に進んでいるようですとの事。
「赤れんが」さんの仰る通り、この界隈は、
大学病院関係者が多く住んでいるのも納得です。
まだ、引きづる思いのある物件ですが、、
悩ましいです。

当レビューを公開したら何件かの相談がありました。バイプレイヤー人気は本物のようです(笑)

レビューありがとうございます。

家賃比較で参照されているザ・パークハウス山吹神楽坂ですが、提示されている家賃は高すぎてこの価格では決まってないようです。
とはいえ、坪単価13,000円程度では決まっているようなので、月240,000円としても買った方がよいということになりそうですね。

周辺のメジャー7の物件のモデルルームも見ましたが、すべからく劣っていると言うわけではなく、一長一短だと思います。
例えばガラスはLow-Eガラスではないですが、コンクリートのかぶり厚はこちらの方が厚かったり、といった具合です。無償グレードアップも活用すれば、全体的には上級グレードと言えると思いますね。

地盤は支持層まで杭を打ってるとのことですが、まぁここは如何ともしがたいところですね。

江戸川橋駅近かつ少し足を伸ばせば神楽坂という立地をどう考えるか、という個人の価値観次第で評価が分かれそうな物件だと思います。

(最寄駅が千鳥町とありますが、正しくは江戸川橋ですよね?)

コメントとご指摘ありがとうございます。最寄駅名は訂正しておきました。当レビューはある種の一例なのでご自身の納得のいくパラメーターで再評価していただくのが正しい使い方なのでtbd様のようにご活用いただけてとても嬉しく思います。マンション選びは絶対的正解がないので本当に難しいです。また遊びにいらして下さいね!!

 神楽坂は飲食店が充実していて良いですよね〜
この辺りは近隣の大学病院が勤務先の医師が住む、と小耳にはさんだことがあります。
急な呼び出しに対応する為に駆け付けられる場所がいいですから。
それで家賃も高いのかな?なんて想像してますけど、どうなんでしょう!?

神楽坂の飲食店は充実してますよね。「本家あべや 神楽坂店」や「塩梅 神楽坂店」がお気に入りです。大学病院勤務者が住む街は確かに言われれば納得です。職場に近くてメジャーで魅力がある街なら家賃は高くても全く問題にならないですよね。いつもコメントありがとうございます!!

餅つき名人さま
お忙しい中、早速のレビュー、ありがとうございます。
第三者から見た目は、とても貴重です。
少し舞い上がっていた気持ちをクールダウンさせるだけのレビュー内容でした。
知り合いがこの界隈に昔から住んでいますが、アベノミクスで2割増しの物件価格と、独身女性がこの辺りのマンションを購入している人が多いとの事。一般的に独身女性なら、白金、恵比寿と言ったお洒落なエリアを好みますが、この辺りを買う人は”人とは違う所を買いたい”心理がある人のようです。

モデルルームに行きましたが、設備等はメジャー7に劣ります。
平坦な場所にありますので、坂の多い神楽坂よりは老後には歩きやすそうです。

確かに、交通利便性、買い物施設は錦糸町の方が全然いいです。錦糸町を知ると、江戸川橋辺りは物足りないと感じますね。

いつもありがとうございます。
次の更新も楽しみにしております!

少しでも参考になったなら嬉しいです。データを見る限りだと悪くないマンションだと思ったのですが、モデルルームに行くとがっかりする設備仕様なんですね。最近はサッシやガラスの品質を落とすなど見えないコストダウンが流行ってますからモデルルームでしっかり確認しないとダメですね。

”人とは違う所を買いたい”心理を満たすメジャーな街としては神楽坂は最適ですね。「神楽坂に住んでます」というセリフは「好きなタイプは松重豊です」と同じような通な印象を受けます。なんか違いますかね?(笑)

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