第39棟目:DEUX TOURS (ドゥ・トゥール)

公式ホームページより
スポンサーリンク

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。なんでこんな変なペンネームなのかは内緒です。

ここまで30棟以上のマンションを真剣に検討してきましたが「まともな新築マンションを庶民が購入するのは不可能」という現実をまざまざと思い知らされました。

幸いなことに今住んでいるマンションに不満はなく、さらに全期間0.95%(団信込)という驚異的な金利を確保したこともあり新築マンションへの興味が全くなくなってしまいました。

ただ嬉しいことに当たり屋のような当ブログにも関わらずご支持の声やレビューのリクエストをいただいたりもします。そこで今後はリクエストをいただいた新築マンションを中心にレビューをしていきたいと思います。

評価は10項目100点満点換算で判断し、最後に蛇足としてブラックジョーク満載の個人的な感想を付け加えていきます。

さて一応お断りです。この最新マンションレビューは球場でプロ野球選手を野次っている間違いなく野球が下手な酔っ払いのおじさんのようなレビューです。

あらゆる点で信じるに値しませんので絶対に本気にしないでください。観客席のおじさんとグラウンドにいるプロの一軍の選手のどちらが正しいかなんて議論は成り立たないはずです。

観客席のおじさんの的外れだけど稀にちょっと面白い野次を笑うように、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みいただければ幸いです。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※ レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方
マンション選びに費やす時間のほとんどが無駄な時間です。上記の10項目が皆さんの貴重な時間の節約に貢献できたならこれ以上の喜びはありません。

本日の物件

本日の物件は「DEUX TOURS (ドゥ・トゥール)」です。

価格発表当時から価格が高過ぎると言われていたにもかかわらず、市況が追いついてきて、さらに価格を吊り上げてきた時価販売で有名な住友不動産を象徴するマンションです。

嘘か本当かは分かりませんが、買う側としては当初より吊り上げられた現在の価格で購入するのは心情的に納得いきません。ただ冷静に考えてみれば日経平均20,000円の今年に数年前の7,000円台で売ってくれと主張しているようなものなのです。

しかしこれまで時価販売で殿様商売をしていた住友不動産が手のひらを返したかのように営業電話をかけてくるようになったのは何故でしょうか。今年になってから新築マンション市況が調整を始めたからです。

そんな市況の転換期で住友不動産の言い値で買っても問題ないか早速レビューしてみたいと思います。

※ モデルルームに行く前にぜひお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由
一言で言えばこれに尽きます。モデルルームはお客ではなく業者のために作られています。表現を変えればお客を狩るための狩場です。自分は狩られないと思っているお利口さんほど餌食になります。

(1)得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

徒歩6分の最寄り駅の勝どき駅から東京駅まで23分、品川駅まで20分、新宿駅まで24分ですから合格です。

ただ通勤時の駅の混雑については注意が必要です。再開発によるタワーマンションの乱立で利用者の増加に駅が対応しきれていないのです。勝どき駅周辺のマンションを検討されている方は現地で朝の混雑具合を実体験しておくべきです。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格

勝どき駅で検索したところ658件の結果になりました。築地が近いことがこの飲食店の数につながっているのでしょう。外食好きにはたまらない環境です。

そして今後も駅周辺の再開発は続き話題は途切れませんので、売却時に売却できないような事態にはならないでしょう。

チェック3:駅から徒歩5分以内→落第

GoogleMapで検索すると勝どき駅A3出口まで徒歩8分との結果が表示されました。実際に歩いても8分でしたので間違いありません。そして駅徒歩8分は落第となる距離です。

ただ実際に歩いてみると道中の早い段階で当物件が見えてくるので8分と言う時間ほど苦痛ではありませんでした。

チェック4:安定した地盤であること→落第

埋立地ゆえに諦めが肝心です。目の前に天龍の餃子を置かれても地盤が良いとは言えません。

チェック5:家賃よりも安いこと→合格

73m2・7000万円と仮定して計算します。比較対象の賃貸も当物件の同程度の部屋になります。

結果は下記の通りです。買った方が圧倒的にお得です。数値をよくみるとローン控除と10年後の売却益があることで賃貸を上回っています。購入することのメリットが存分に発揮された理想的な試算結果となりました。

購入した場合

支払額    19.0 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   2.8 万円
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        4.5 万円(購入売却の両方)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲4.1 万円
10年後の価値▲3.3 万円(お金が戻ってきます)
========================
合           計   20.9 万円

賃貸した場合

家賃    26.0 万円
諸経費       1.9 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  27.9 万円

※ マンションを購入しないという選択もあります。

住まいは購入と賃貸どっちらがいいのか
賃貸よりも購入すべきといえる物件は存在します。しかし現実は一般家庭が該当の物件を購入できる可能性はゼロに等しいのです。多くの一般家庭にとって賃貸が最良の選択だと思います。

※ 金利は固定金利の方が安心です。

住宅ローン比較:変動金利と固定金利どっちにする?
結論は「住宅ローンは固定金利が原則。固定金利で支払えないような金額の物件を購入してはいけない。」です。買い替え前提の方以外は変動金利の誘惑に負けず冷静に固定金利を選ぶべきだと思います。

チェック6:残債割れにならないこと→合格

購入:7,000万円
5年後:残債6,109万円、売却6,456万円、収支+347万円
10年後:残債5,184万円、売却5,580万円、収支+396万円

当物件は竣工して2年が経過していることに注意して計算しなければなりません。言い方を変えれば2年経過した中古マンションなのです。5年後は7年後、10年後は12年後の売却額となります。

年間の下落率が標準の年2%と同じになりました。値上げだ割高だバブル価格だと揶揄されていますが、価格は見事に現在の市況とバランスが取れています。

ただ安全余裕率は割安であることで確保できるものであり、市況と一致した販売価格だと市況が悪化した瞬間に手数料負けして結局は残債割れになってしまいます。上記の結果は慎重な人にとっては安心するには足りない結果に見えるかもしれません。

※ 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法
最低ラインの世帯年収をクリアしているのであれば年収5倍を予算にして不動産購入に進んでも問題ないと思いますが、もし最低ラインをクリアできていないのであれば慎重な判断が必要です。

チェック7:目立つこと→合格

すでに完成しているマンションですから現地を見た方が早いです。そしてその圧倒的な存在感を感じてください。私を含めてここに住みたいと思う人は多いでしょう。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第

部屋の真ん中に柱がある間取りがあります。部屋によって異なりますので個別に判断することになります。残念なことに候補の部屋は部屋の真ん中に柱があるので落第です。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

主に長谷工を採用しているシティテラスシリーズでは容赦なく洗面所の入り口をリビングに設置する住友不動産ですが、フラグシップタワーである当物件では当たり前のように対応しています。

住友不動産が庶民向けのマンションでは手を抜いていることがよく分かります

チェック10:家族の思い→合格

私は独身なので私の思いだけが評価軸になります。交通利便性、生活利便性、資産価値が確保されたマンションに渋い評価はできません

しかし致命的な問題が当物件側ではなく自分側にあります。審査が通るからといって7,000万円のフルローンを私一人で組むのが正常な判断なのかという問題です。

結果

結果は70点となりました。あと一歩の惜しい点数ですが、駅距離は我慢できる徒歩8分ですし、柱の食い込みは合格の間取りもあるので75点くらいの魅力はあります。現地調査とコンサルタントに相談する次のステップに進んでいい結果です。

(2)現地調査

現地調査の際の気づきを残しておきます。

チェック1:敷地の周りに空き地があるか → 合格

今後も再開発が進む勝どき駅周辺ですので真剣に当物件を検討されている方はモデルルームで確認した方が間違い無いでしょう。ただ目の前に当物件と同等のタワーマンションが建設されるような最悪の事態にはならないと思われます。

チェック2:敷地周辺に嫌悪施設はあるか → 合格

お墓など典型的な嫌悪施設はなさそうです。併設された24時間スーパーの影響は気になりますが利便性とトレードオフでしょうか。食品を扱う以上、内廊下のタワーマンションなのにゴキブリが出る可能性があります。

チェック3:歩いている人のマナーは良いか → 合格

中央区ですから問題ないでしょう。外国人がやたらと増えている点は気になりますが、中央区に住む外国人はまだマナーが良いです。街に順応するのかもしれません。

(3)個人的な感想

パークタワー晴海・シティタワーズ東京ベイよりも当物件

レビューしてみましたが当物件は悪くないマンションです。現在、湾岸地域で販売されているパークタワー晴海やシティタワーズ東京ベイを購入するくらいなら当物件を購入すべきです。

交通利便性、生活利便性、資産価値、環境、管理修繕費、間取りを3つ並べて比較してみれば一目瞭然です。当ブログのレビューを横並びに比較してもいいでしょう。大きな欠点がなくバランスが取れているのが当物件であることがよく分かります。

第30棟目:パークタワー晴海(見直し版)
富裕層がお金を使うことは社会の義務です。足長おじさんはいつの時代でも必要です。その一人になれる栄誉は資産価値などという世俗的なものでは測れない大きな意味があると思います。
第31棟目:シティタワーズ東京ベイ(見直し版)
新築というお化粧が剥がれたマンションに対する冷静な世間の目を知らずにマンションを購入することはどんな場合でも避けなければならないのです。

予算が許すなら買い

ただ当物件の価格の高さは湾岸随一です。あれだけ粘っていた大手デベロッパーが竣工済みのマンションを割引販売し始めた現状で当物件を購入すべきか悩ましいものがあります。

しかしマンションの購入は入学や卒業のようにライフイベントの一つです。その時期を大きくずらすことができないのであれば買うしかありません。とにかく自分たちの負担にならない予算額を明確にし、予算内に収まっているのであれば当物件を購入してもいいと思います。

ちなみに7,000万円の部屋を40歳夫婦・子供1人の一家が購入するのであれば世帯年収1,300万円が最低ラインです。

※ 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法
最低ラインの世帯年収をクリアしているのであれば年収5倍を予算にして不動産購入に進んでも問題ないと思いますが、もし最低ラインをクリアできていないのであれば慎重な判断が必要です。
今の低金利で確定できる魅力は大きい

確かに当物件の価格は高いですが、現在の史上最低レベルの金利が即適用できる魅力を考慮しないわけにはいきません。すでに世界中で金利上昇の兆しが見えている以上、パークタワー晴海やシティタワーズ東京ベイが引き渡される2年後も現在の低金利が続いている保証はないのです。

現在の低金利は安倍政権と日銀の力技で実現しているだけであり、安倍政権が倒れた瞬間に逆流上昇するかもしれません。金利が低すぎて利益が出せていないMUFGやみずほなど民間銀行も我先にと金利を上げてくるはずです。その勢いはいままので圧迫の反動ですから想像を絶するものになるはずです。

金利が上昇すればマンションの価格は下がりますので資産価値はダメージを受けます。パークタワー晴海を契約しても、引渡し時に金利が上がったうえに価格はバブル価格据え置きとなったら悲惨です。ハバネロの上にワサビをのせて食べるようなものです。

しかし当物件を固定金利で確定させておけば家賃を払ってるのと同じですから資産価値が下落したとしても気は楽なはずです。

幸いにも当物件は長期優良住宅であり10年間の住宅ローン控除500万円(最大)が適用されるため10年間は家賃よりも支払額が少なく済みます。

※ そのためにも住宅ローンは固定金利にすべきです

住宅ローン比較:変動金利と固定金利どっちにする?
結論は「住宅ローンは固定金利が原則。固定金利で支払えないような金額の物件を購入してはいけない。」です。買い替え前提の方以外は変動金利の誘惑に負けず冷静に固定金利を選ぶべきだと思います。
値引き交渉は忘れずに

とはいえ現状は新築マンション市況が下り坂(踊り場?)に差し掛かっている転換期ですので残債割れにならないよう安全余裕率を高める必要があります。

その方法は簡単です、1円でも値引きして購入することです。住友不動産は直接の値引き販売はしませんが色々と裏技はあります。会社の提携法人割引(1%)や従業員・取引先の関係者割引(3%)などの正攻法の値引きはそれなりの数の人が利用できます

またさすがの住友不動産もこの渋い販売状況で新年度を迎えることはできないはずです。年度末に思い切った割引希望額を伝えてみるのもいいでしょう。満額とはいかなくても諸経費程度の割引が引き出せるかもしれません。

狙いは年度末の3月

年度末の3月は何かとお得な時期です。銀行も最後の追い込みで住宅ローン金利を引き下げてきますしデベロッパーも割引を受け入れる確率が高くなります。

当物件のマンションとしての実力は間違いないものですから、低い金利で割引された部屋を購入できれば鬼に金棒です。当物件の購入を検討されている方は年度末3月の契約・引渡しを目指すのも作戦の一つです。

もちろん様々な要因で不動産市況が再び上昇を始めたら当物件も再度の値上げがされ、3月まで待たないで買っておけばよかったと後悔する可能性もありますので注意が必要です。

終わりに

お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

※ 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

不動産コンサルタントは頼りになるか?
不動産コンサルタントは主治医のようなものです。舞い上がった自分の頭を冷ましてくれますし、聞き分けのない家族(主に嫁)を諭してくれたりもします。

※ 反対に相談してはいけないプロもいます。

無料相談のファイナンシャルプランナーは頼りになるか?
どうしてもFPに相談したいのであれば有料の相談を受けるべきです。有料相談のFPは保険の営業はしませんし、何より販売業者と利害関係がありません。決してモデルルームにいるFPのアドバイスを真に受けてはいけません。それは泥棒に財布を預けることと同じ行為だからです。
スポンサーリンク

シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする