ご挨拶
こんにちは、餅つき名人です。なんでこんな変なペンネームなのかは内緒です。
ここまで30棟以上のマンションを真剣に検討してきましたが「まともな新築マンションを庶民が購入するのは不可能」という現実をまざまざと思い知らされました。
幸いなことに今住んでいるマンションに不満はなく、さらに全期間0.95%（団信込）という驚異的な金利を確保したこともあり新築マンションへの興味が全くなくなってしまいました。
ただ嬉しいことに当たり屋のような当ブログにも関わらずご支持の声やレビューのリクエストをいただいたりもします。そこで今後はリクエストをいただいた新築マンションを中心にレビューをしていきたいと思います。
評価は10項目100点満点換算で判断し、最後に蛇足としてブラックジョーク満載の個人的な感想を付け加えていきます。
さて一応お断りです。この最新マンションレビューは球場でプロ野球選手を野次っている間違いなく野球が下手な酔っ払いのおじさんのようなレビューです。あらゆる点で信じるに値しませんので絶対に本気にしないでください。観客席のおじさんとグラウンドにいるプロの一軍の選手のどちらが正しいかなんて議論は成り立たないはずです。
観客席のおじさんの的外れだけど稀にちょっと面白い野次を笑うように、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みいただければ幸いです。
それではしばらくの間よろしくお付き合いください。
>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。
本日の物件
本日の物件は「宇都宮ＰＥＡＫＳ」です。郊外どころか地方のマンションですので存在すら知らなかったのですが、ご依頼を頂いたので早速レビューしてみたいと思います。
>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください。
（１）得点
チェック1：東京・品川・新宿まで30分程度→落第
地方のマンションですからその時点で落第確定です。栃木県内や埼玉県内にお勤めの方であれば自分都合だけで問題ありませんが、中古で売却する際に都内勤務者を対象にできないのは資産価値の面で大きなハンディキャップとなります。
チェック2：食べログの店舗数400件以上→合格
食べログで宇都宮駅周辺の飲食店を検索すると528件がヒットしました。さすが新幹線停車駅です。
ただ餃子のお店が件数を水増ししている感は否めません。100件くらいは餃子のお店で水増しされているのではないでしょうか。餃子は好きですがバラエティ豊かな外食文化とは言えないでしょう。
それでも400件近くの飲食店があるのは新幹線停車駅の実力です。少なくとも中古で売る際に買い手がいないということはないでしょう。もちろん希望価格で売れるかは別問題です。
チェック3：駅から徒歩5分以内→落第
物件概要に徒歩12分と記載されていますので落第確定です。
ただ地方は車社会ですから駅からの距離はそれほどマイナス要因にならないような気もします。駐車場が確保できたり、駐車場代が安い方が中古市場で評価されるかもしれません。
チェック4：安定した地盤であること→合格
直接基礎が採用されており、地盤に関しては問題なさそうです。
チェック5：家賃よりも安いこと→落第
価格が発表されていませんが日経新聞の記事で補助金で補填することで坪単価170万円を実現したとの情報がありましたので、70ｍ2・3,570万円と仮定して計算します。都内のマンション価格を見てため息をついている人にとっては目を疑うような安さです。
結果は下記の通りです。キャッシュフローの面ではほぼ互角ですが、購入すると残債割れが発生するので購入の方が損をすることになります。
くれぐれも「家賃並みの支払いで資産が持てます」という営業トークを鵜呑みにしないでください。当物件は売却時に追加でお金が出て行く負債（借金）です。家族がお金を払って借金すると言い出したら殴ってでも止めるはずです。
購入した場合
支払額 9.7 万円（10年固定0.75%）
管理費修繕費 3.0 万円
固定資産税 1.0 万円（仮）
諸経費 3.7 万円
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除 ▲2.5 万円
10年後の価値 2.4 万円（残債割れです）
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合 計 18.3万円
賃貸した場合
家賃 14.5 万円
諸経費 1.9 万円（敷礼金・更新料・保険料等）
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合 計 16.4 万円
>> マンションを購入しないという選択もあります。
>> 金利は固定金利の方が安心です。
>> 手付金は満額払ってはいけません。
チェック6：残債割れにならないこと→落第
購入：3,570万円
5年後：残債3,155万円、売却2,800万円、収支▲355万円
10年後：残債2,644万円、売却2,350万円、収支▲294万円
10年間の年間下落率が標準の年2％を上回る2.8%となりました。地方都市の新築マンションですから妥当な結果でしょう。なお上記の結果はウチノカチの結果ですが、SUUMOで現在売り出し中の情報を見ると更に安い価格で売り出されており、値下げ余地も考慮するとさらなる下振れリスクがあります。
もちろん上振れの可能性もありますから悲観しなくてもいいでしょう。目隠しをして高速道路を徒歩で横断しても必ず事故に遭うわけではないですから。
>> 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。
チェック7：目立つこと→合格
当物件が最も輝くのはこの項目でしょう。栃木県Ｎo.1マンションは当物件で決まりです。宇都宮駅周辺で中古マンションを探す人は真っ先に当物件を見学するはずです。
中古で売れないという事態は回避できそうですが、残債割れで売却しても売れたことには変わりないので注意が必要です。なおフージャースがデベロッパーであることはマイナス要素にはならないでしょう。
当物件は栃木県No.1マンションになることが確定しており、デベロッパーなんて誰も気にしないはずです。もちろん三井や三菱が宇都宮にタワーマンションを建設した場合はフージャースであることがマイナス要素になることは間違いありません。
チェック8：柱が室内に食い込んでいないこと→合格
当物件の間取りは総じて大変よく設計されています。柱が完全にアウトフレームされている部屋もありますし、柱がインフレームしていたとしても居住空間を侵食するような無粋なことはせず邪魔にならない位置に柱が隠されています。
チェック9：洗面所の入り口が廊下にあること→合格
郊外の長谷工施工の安物マンションとは違います。お金がかかっていることが伺えます。本来はこうあるべきなのです。
チェック10：家族の思い→落第
丸の内勤務の私が宇都宮に住む理由がありません。
結果
結果は50点となりました。特に述べることはありません。
（２）現地調査
現地に行っていませんのでノーコメントです。
（３）個人的な感想
評価基準が通じない
こうしてレビューして気づいたのですが、私の評価基準で地方のマンション（不動産）を評価するのは無理があるという事実です。
都心への交通利便性を最優先する私にとって当物件は小岩駅の築30年のマンションよりも劣ります。しかし栃木県庁が勤務先の人であれば当物件は最高のマンションになります。私の力不足もありレビューに冴えが全く出ませんでした。
まるで外国のマンションについて書いているようでフワフワとした感覚のままここまできた感じです。それでも最後の力を振り絞ってレビューを終わりに持っていきます。
都内だったらもっといい評価になった
立地を無視すれば当物件は悪くないマンションです。間取りはしっかりと設計され、設備も上等でさすが富裕層向けのマンションです。もしこの建物がそっくりそのまま総武線の平井駅の目の前に建設されたら坪単価300万円以上はするでしょう。
当物件の坪単価は170万円ですから2倍近くになるのです。つまり当物件は都内だと坪単価300万円に匹敵する建造物だということです。反対に言えば宇都宮という立地は都内のマンションが半額になるくらいのマイナス要素だということです。
自分都合だけで考えるなら買ってもいい
そして都内だと坪単価300万円のマンションが坪単価170万円で購入できると聞けば悪くないかもと感じるのも当然です。勤務先が宇都宮だったり都内勤務でも残業がなく新幹線分の定期代が支給される勤務先であれば問題ないでしょう。
資産価値に要注意
ただし資産価値については十分に精査が必要です。
当物件は栃木県No.1マンションですから周辺相場とは異なる別格の中古相場を形成する可能性もありますが、十把一からげとして埋没する可能性もあります。
宇都宮のタワーマンションの資産価値はサンプルがなく予想が立たないのが現状です。オマハの賢人ウォーレンバフェットは利益の予想が立たない企業を買うことはしないと聞きます。損をしないためには知らないものに手を出さないことです。相場の鉄則です。
私なら大宮にマンションを買う
栃木県No.1のタワーマンションの資産価値が予想できないのであれば慎重になるべきです。栃木県庁に勤めているなど明確なメリットがない限り、都内よりも安いことだけで当物件を購入するのは危険です。
もし私が宇都宮や埼玉など北関東に勤務するのであれば大宮駅周辺で中古マンションを購入します。その方が資産価値が維持されますし、都心への交通アクセスも確保できるからです。
都心へのアクセスが良くて困ることなんてない
宇都宮も新幹線であれば東京駅まで50分程度で到着しますが、片道4,410円もかかります。大宮であれば30分程度でしかも550円で東京駅に到着します。都心へのアクセスが良くて困ることなんてないのです。
当物件の購入を検討されている方は当物件でなければならない理由を今一度整理した方がいいでしょう。都内と比較して安いというだけで選ぶと後々後悔することになるかもしれません。
反対に当物件を購入できるだけの環境に居るのであればその幸せを噛み締めつつ迷わず当物件を購入していいと思います。
当物件は都心への交通利便性に囚われている我が身がいかに惨めであるかを思い知らせてくれるのです。
終わりに
お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください。
ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。
それでは今日はここまで。最後までお読みいただき本当にありがとうございました！！
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