【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

はじめに

こんにちは、餅つき名人です。なんでこんな変なペンネームなのかは内緒です。

ここまで35棟の新築マンションをレビューしてきましたが、プラウドシティ大田六郷あたりから長文化していることが気になっていました。

当初は初めてマンションを探される方の参考になるように、そして素人の自分自身が分かる範囲など限られているのだという謙虚さから、淡々と各チェック項目だけで評価していたので5,000字程度でした。

しかしブラックジョークや個人的価値観という俺の味を盛り込み長文化したところ多くの反響をいただき、大変気を良くしてしまいました。

そして調子に乗りまくった挙句、パークタワー晴海やシティタワーズ東京ベイあたりは2万字近い怨念のようなレビューとなり、我ながら「大丈夫かこの人は。他にやることがあるだろう。」と我に返ってしまったのです。

ちょうど都心の新築マンションを契約し新築マンションへの憧れと未練が断ち切れたこともあり、これまでのレビュー結果の傾向も踏まえて評価軸をシンプルに再構築します。

以前の評価軸も今回の評価軸も「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良し悪しは分かるとお伝えしたことを受けたものですからこちらも合わせてご覧ください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01

再構築した評価軸は立地、価格、間取り、価値観の4ジャンルで計10項目をチェックポイントとし100点が満点になるようになっています。それでは、しばらくの間よろしくお付き合いください。

1.立地

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度

調べ方

yahooの乗り換え案内(https://transit.yahoo.co.jp)で検討しているマンションの最寄駅から東京駅・品川駅・新宿駅までの乗車時間を検索します。午前7次30分発で3つの駅すべてに30分程度で到着できれば合格です。

注意点は朝の通勤時間帯は昼間よりも時間がかかる路線があるため、必ず出発時間を通勤時間帯にする必要があることです。マンションの売り文句の「新宿駅まで15分」は昼間の時間であり、朝は「新宿駅まで20分」ということがたまにあるのです。

理由

自宅から駅まで   :  5分
電車待ちなど    :  5分
東京・品川・新宿まで:30分
地下鉄など乗車時間 :  5分
駅からオフィスまで :10分
エレベーター待ちなど:  5分
=============
合     計   :60分

上記のように自宅からオフィスまで60分で到着するには電車の乗車時間を30分程度に抑えなければならないことがわかります。俗にいうドアtoドア60分以内です。

通勤時間は気にならないという人もいますが、都心から離れた駅のマンションを購入したら売却時に苦労することは目に見えています。こんな調査結果もあるのです。「理想“35分”、限界“86分”。通勤時間と住まい探しのポイント

他人はドアtoドア60分以内を希望しているのですからその声を無視しないほうがいいでしょう。あなたが着ている服を誰もが着たいとは思わないのと同じです。交通利便性は自分都合で軽視すべきではないのです。

チェック2:食べログの店舗数400件以上

調べ方

食べログ(https://tabelog.com)で検討しているマンションの最寄り駅を検索します。検索結果の店舗数を確認して400件以上であれば合格です。

理由

飲食店は人が集まるところに集まります。つまり飲食店が多い=人が集まる=中古の買い手が多い、との予測が成り立ちます。また飲食店が多くて、買い物施設が少ない駅は存在しませんから日常の買い物に困ることもありません。つまり周辺の飲食店の数は駅力そのものなのです。

そして飲食店の数を手軽に調べるには食べログが便利です。駅名を入力すればだいたいの店舗数がわかります。合格とする店舗数は後述のサンプルを見る限り400件以上あれば駅力があると判断してよいでしょう。

チェック3:駅から徒歩5分以内

調べ方

物件概要の駅距離が5分以内であれば合格です。

理由

  • 駅から近いと毎日の通勤通学が負担にならない
  • 中古購入者は徒歩5分以内から物件を探す
  • SUUMOなどのポータルサイトで選ばれやすくなる
  • 徒歩5分以内のマンションの資産価値は維持される

などが一般的な理由です。実際にSUUMOやHOMESの検索条件が1分以内、3分以内、5分以内、7分以内と刻まれており、5分と6分の間には大きな壁がそびえ立っています。この現実を目にしては天邪鬼な私も駅から徒歩5分以内という基準に同意せざるを得ません。

よくよく考えてみれば我が家は築20年程度ですが駅から近くなければ買わなかったでしょう。中古という手垢のついたマンションを購入する決断をするには相応の価値がなければならないのです。そして実際に売却するときに徒歩5分以上の築20年越えの中古マンションを売却することがいかに難しいことかを身を以て知ることになるのです。駅から徒歩5分以内は死守しなくてはいけません。

チェック4:安定した地盤であること

調べ方

大地震対策.info(http://dai-jisin-taisaku.info)というサイトで検討しているマンションの住所の地盤を確認します。揺れ具合や液状化リスクがなければ合格です。

理由

新浦安で新築マンションが建設されるなど東日本大地震の記憶が早くも風化し始めていますが地盤は欠かせない要素です。あの液状化の惨状を忘れることはできません。

また過去のレビュー結果や巷の話を聞く限りですが地盤が安定している土地は資産価値が高い傾向があるようです。地盤が安定していることは地震に強く、資産価値にも強いのですから軽視すべきではないのです。

候補となる駅

サンプルとして東西南北で新宿駅・東京駅・品川駅までほぼ30分圏内のうち境目となる駅を列挙しておきます。()内の数字は飲食店の数です。

北:赤羽駅(788)、東十条(504)、要町駅(464)
東:豊洲駅(206)、小岩駅(668)、南千住駅(253)、京成曳舟駅(469)、市川駅(411)
西:中野駅(880)、三軒茶屋駅(734)、自由が丘駅(744)
南:蒲田駅(1,277)、川崎駅(1,346)、武蔵小杉駅(619)

境目の駅とはいえ知名度は抜群の駅ばかりです。地味なのは要町駅と京成曳舟駅くらいでしょうか。個人的には予算に収まるマンションがあれば要町駅周辺に住みたいです。大好きな熊谷守一美術館がすぐそばにあるのは代え難い魅力だからです。

さらにざっと眺めてみると西側の駅は新築マンションが1億円近い富裕層エリアですし、北は交通利便性が悪く選択肢が限られています。その結果、消去法ではありますが庶民が狙うなら東と南だというのがわかります。

ただ南の川崎駅と武蔵小杉駅の新築マンションはもう普通の会社員の手に負えないレベルであり、実際は坪単価200万円台が期待できるのは東側一択になりつつあります。

東側をより掘り下げると総武線なら市川駅まで、都営新宿線なら船堀駅まで、東西線なら葛西駅、京成線なら京成曳舟駅までが新宿駅・東京駅・品川駅までほぼ30分圏内になります。ただ東側を選ぶ際は地盤については諦めが必要です。

もちろん中古を視野に入れればまだまだ北も南も候補になります。新築マンションにこだわるのはマンション選びの選択肢を狭めることになるので、ぜひ中古も視野に入れてマンション選びをされた方が満足するマンションに出会えることでしょう。



2.価格

チェック5:残債割れにならないこと

調べ方

ウチノカチ(http://utinokati.com)というサイトで5年後、10年後の売却価格を確認します。さらにSUUMOの売り出し物件を見てその結果が正しいか裏付けを取ります。

次に高精度計算サイト(http://keisan.casio.jp)で5年後、10年後の残債を確認し残債割れがなければ合格です。

理由

残債割れとはマンションの売却額が住宅ローンの残高を下回ることです。要するに借金が残ってしまうことを意味します。住宅購入で絶対に避けなければならない事態です。

これまでレビューをしてきて10年目までが残債割れのリスクが高いと感じました。そして10年目を過ぎるとどんな駄目なマンションでも残債割れのリスクが低くなるのでチェックは5年後、10年後だけで十分でしょう。

チェック6:家賃よりも安いこと

調べ方

SUUMO(http://suumo.jp)で検討しているマンションに似たマンションの家賃を確認します。家賃に各種諸費用(家賃の10%)を加えたものと10年間の合計で比較し、購入の方が有利であれば合格です。

理由

購入と賃貸という選択肢がある以上、比較するのは当然です。そして賃貸の方がお得なのであれば購入する必要ないのです。過去のレビュー結果を見ても諸経費も加味すると10年程度では購入が賃貸よりも圧倒的に得することはほぼないと感じています。

ちなみに以下はBrillia久が原のサンプルです。くれぐれもこんな結果のマンションを買ってはいけません。

購入した場合

支払額    18.1 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   3.0 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        4.0 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値 2.6 万円(残債割れです)
========================
合           計    26.4 万円(10年平均)

賃貸した場合

家賃    18.8 万円
諸経費       1.8 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  20.6 万円(10年平均)

チェック7:目立つこと

調べ方

検討しているマンションのHPで下記を確認して、中古でも選ばれるだけのブランドや存在感があると判断できれば合格です。

  • 売主
  • 施工主
  • 総戸数
  • デザイン
  • エントランス
  • 共用施設
  • 眺望、広さ、方角

理由

購入したマンションを売却する際に大切となる項目です。中古マンションは世の中に溢れており、多くのライバルの中にあっても選ばれるマンションでなくてはならないのです。

はっきり言ってしまえば指名買いが発生するくらい存在感のあるマンションでなくてはならないということです。さらに欲を言えばその指名買いが発生するマンションの中でも競争力がある部屋であって欲しいところです。

つまり部屋は最上階や角部屋がよいということです。私が売却で苦労した時に担当の仲介業者が見せてくれたデータは如実にこの事実を裏付けていました。1ヶ月程度の短期で制約している部屋のほとんどが駅から徒歩5分以内の角部屋だったのです。



3.間取り

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと

調べ方

検討しているマンションのHPで間取り図を確認し、柱が居住スペースに食い込んでいなければ合格です。

理由

柱が室内が食い込んでいても占有面積にカウントされてしまうので実際の占有面積は減少してしまいます。つまり柱にお金を払うことになるのです。まるで新幹線の座席の肘掛けが両方とも使用できないようなものです。肩身の狭い状態で過ごす東京〜新大阪の2時間30分を想像してみてください。こんな理不尽を甘んじて受け入れる人はいないはずです。

感覚的な話になってしまいましたので実利について話をすると、柱が室内に食い込んでいない(アウトフレーム)と玄関前にスペースが確保されたり、梁が目立たない、コストダウン物件ではない、など様々な副次的なメリットが期待できます。

柱が室内に食い込んでいるかをチェックするだけで様々なデメリットやリスクが回避されるのですからチェックしない手はありません。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること

調べ方

検討しているマンションのHPで間取り図を確認し、洗面所の入り口が廊下に面していれば合格です。

理由

デベロッパーがお金と気合を入れて作ったマンションで洗面所の入り口がリビングにある確率はほぼ0%です。つまり洗面所の入り口がリビングにあるということはお金をかけていないか気合が入っていないマンションだということです。

過去のレビューで高得点のマンションは洗面所の入り口がリビングにあることはほとんどないという傾向がこの事実を裏付けています。

また過去の記事でも指摘しましたが、実際に使うにあたっても洗面所の入り口がリビングにあることは欠点でしかありません。リビングが廊下になり、リビングが安らぎの空間にならないからです。

>> サンプルを用意して詳しく述べた記事です。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

2016.10.05

4.価値観

チェック10:家族の思い

調べ方

家族の思いをきちんと丁寧に確認しましょう。家族全員が検討中のマンションに住みたいと思ったら合格です。独身であれば自分の価値観だけでOKです。

理由

栄養のみで食事のメニューを決める人はいないはずです。栄養のみで考えるならプロテイン(タンパク質)とサプリメント(ビタミン)を補充すればいいだけですが、こんな食事をしているのはアスリートかボディビルダーくらいです。普通の家庭は栄養と味のバランスを考えたもの、つまり料理をして食事をしています。

マンションも同じです。マンションは不動産という資産(栄養)ですが同時に家族の思い(味)も求められるのです。家族の思いをないがしろにすると家族が崩壊してしまうのです。私の苦い経験を最後のチェック項目とします。

80点以上で真剣検討へ

上記10項目のうち8項目以上で合格(80点以上)であれば見込みのあるマンションと判断できます。おそらく10棟に1棟くらいの割合しか合格しないはずです。

しかし合格したから即買いというわけではありません。合格したマンションは以下3つの関所を越えてはじめて購入決定となります。

①現地調査

現地を訪れてはじめて分かることは多々あります。私は特に以下の3つを確認しています。現地に訪れないと気づけない項目です。

  1. 敷地の周りに空き地があるか
  2. 敷地周辺に嫌悪施設はあるか
  3. 歩いている人のマナーは良いか

上記3項目は以前のチェックポイントでもありますのでこちら(↓)もご覧ください。

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第1回:周辺情報)

2015.11.13

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第2回:間取り)

2015.12.02

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第3回:価格)

2015.12.13

②不動産コンサルタントに相談

マンションの得点が80点を越え、現地調査の結果も問題なければ、そのマンションを買う気満々になっているはずです。ついに運命のマンションを見つけたと興奮しているかもしれません。

しかしこのように舞い上がった状態でモデルルームに行ってはいけません。舞い上がったまま契約して後悔している方が一定数いる現実があります。私のようなゲリラブログですら契約後の後悔について相談があるくらいです。

このような後悔をしないためにも第三者の意見を聞く必要があります。もっと正直に言えば冷や水をかけてもらい冷静になる必要があるのです。冷や水をかけられてもなお購入意欲が消えなかったマンションこそが本当に購入すべきマンションなのです。

>> 不動産コンサルタントについてはこちら(↓)で詳しく解説しています。

不動産コンサルタントは頼りになるか?

2015.10.31

③モデルルームは最後に訪問

ここまで精査した段階ではじめてモデルルームに行きます。モデルルームは契約する場所であり、検討する場所ではないからです。

モデルルームでそのマンションの良し悪しは分かりません。露店の店員に「このロレックスは本物ですか?」と質問しても「本物ですよ」としか言わないのは小学生でも分かるでしょう。ならばモデルルームの営業マンが言うことが信じるに値するかどうかも分かるはずです。

繰り返しになりますがモデルルームは事務手続きをする場所であり、それ以上の価値はありません。くれぐれもマンション選びの最初にモデルルームに行かないようご注意ください。

終わりに

気になるマンションを見つけたらスマホ片手に上記のチェックポイントを確認してみてください。ほとんどのマンションは検討にすら値しないマンションであることがわかるはずです。

マンション選びに費やす時間のほとんどが無駄な時間です。上記の10項目が皆さんの貴重な時間の節約に貢献できたならこれ以上の喜びはありません。どうか皆さんが少ない労力で満足できるマンションを購入できることを祈っています。

>> 競争力がある間取りについてはこちらの3部作をご覧ください。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

2016.10.05

部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)

2016.11.03

部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)

2016.11.30








5 件のコメント

  • 餅つき名人さんへ
    いつもレビューを楽しみにしてます。
    餅つき名人さんのマンション評価軸、、
    ありがとうございました。優しく解説付きで、自分でも出来そうな感じがします。
    ありがとうございます。

    私は、城東エリアの新築を見に行きました。
    城東の実力値以上の値付けです。
    2年前まで、居住していたので、バカバカしい値付けですね。城東は富裕層エリアではないはずです。
    レビューでもありましたが、今は、「8回裏の野球の試合」との表現がありましたが、
    今はどこも高値掴みになる可能性が高い値付けという事でしょうか?

    中古も新築に釣られ値上げしてます。
    リフォーム、手数料を加味すれば、新築より高い買い物になる可能性もあります。
    中古の旨味があまり感じられないのですよね。
    最近はトレンドを掴む為と、価格表を見て撃沈してモデルルームを跡にしています。

    • こちらこそいつも励ましのコメントありがとうございます。新しい評価軸は誰でも理解して実行できるように構成したつもりです。杏さんにご活用いただけた時点で初めて意味が生まれますのでぜひご活用いただけると嬉しいです!!

      「野球でいえば8回」はハワード・マークスという何十年も投資で勝ち続けたウォーレンバッフェト級の賢人があらゆる金融商品について発した警告ですので不動産市場も含まれると理解しています。現に本日の日経新聞の「長谷工、連続増益に影 マンション施工に値下げ圧力」という記事で「不動産大手が相次いでマンションの販売価格を1割強値下げし〜」と述べられています。

      私が把握している情報でもこの1割強の値下げは実際にあると言えます。間違いなく新築マンションはピークを越え下落に向けての逆噴射の準備に入ったと理解していいと思います。2017年は新築にしろ中古にしろマンションを購入するには不適切な時期なのかもしれません。。。

  • 餅つき名人さんへ

    いつもレビュー・更新を楽しみにしています。

    新築マンションが多く立ち並ぶ中どのような物件を選ぶべきか素人ではなかなか難しいのですが、基準を作ってご自身で判断されるプロセスが大変参考になります。
    いくつか私もモデルルームを見に行きましたが、すでに設備面ではどちらもさほど差がない(自分の検討している金額水準内では)と感じており、客観的で冷静に判断しなければならないものだと思っています。

    そうして考えてみると餅つき名人さんが定められているチェック項目はまさにというものばかりで、特許を取ってもよいほどだと思います。(笑)
    80点を超える物件はなかなか出てこないですし、ブログ内で高得点の物件は手が出せません。難しいですね・・・。(泣)

    ここで質問とお願いがありましてご連絡させていただきました。
    1)質問
    賃貸よりも安いかのチェック項目内で、
    諸経費   4.0 万円(往復)
    「(往復)」と記載されていますが、この(往復)という部分はどういった意味でしょうか。

    2)お願い
    不動産コンサルタントは頼りになるかのエントリーで記載されていますが、私もコンサルタントの方を探しているのですが、なかなか思うような方が見つかっていないのが現状です。
    もしよろしければ、餅つき名人さんのお勧めの方をお知らせいただくことはできますでしょうか。

    勝手なお願いを申し上げ、申し訳ございません。
    今後もブログの更新を楽しみにしております。

    どうぞよろしくお願いいたします。

    • コメントありがとうございます。当ブログはケーススタディ集のようなものなので、カズ様のようにご自身でアレンジして使っていただけてとても嬉しいです。特許をとるにはあまりにも汎用的すぎますが誰かが真似しそうではありますね。でも私の文体までは真似できないでしょうから面白さで勝負していきたいと思います(笑)

      さてコンサルタントについては先ほどメールしましたのでお手すきの際にご確認ください。また諸経費(往復)についてもメールで回答していますのでこちらもあわせてご覧ください。カズ様のお役にたつメールになってたら嬉しいです。また遊びにいらしてくださいね!!

      • 餅つき名人さん

        わざわざメールをいただき、ありがとうございました!!
        大変参考になりました。

        新しく更新されたエントリーも早速拝見させていただいております。

        ご紹介頂いたコンサルタントの方へ、私も一度相談させていただきたいと思います。
        これからもどうぞよろしくお願いいたします!

        カズ

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