第41棟目:幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。なんでこんな変なペンネームなのかは内緒です。

ここまで30棟以上のマンションを真剣に検討してきましたが「まともな新築マンションを庶民が購入するのは不可能」という現実をまざまざと思い知らされました。

幸いなことに今住んでいるマンションに不満はなく、さらに全期間0.95%(団信込)という驚異的な金利を確保したこともあり新築マンションへの興味が全くなくなってしまいました。

ただ嬉しいことに当たり屋のような当ブログにも関わらずご支持の声やレビューのリクエストをいただいたりもします。そこで今後はリクエストをいただいた新築マンションを中心にレビューをしていきたいと思います。

評価は10項目100点満点換算で判断し、最後に蛇足としてブラックジョーク満載の個人的な感想を付け加えていきます。

さて一応お断りです。この最新マンションレビューは球場でプロ野球選手を野次っている間違いなく野球が下手な酔っ払いのおじさんのようなレビューです。

あらゆる点で信じるに値しませんので絶対に本気にしないでください。観客席のおじさんとグラウンドにいるプロの一軍の選手のどちらが正しいかなんて議論は成り立たないはずです。

観客席のおじさんの的外れだけど稀にちょっと面白い野次を笑うように、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みいただければ幸いです。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

2017.09.17

本日の物件

本日の物件は「幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス」です。

物件概要を見ただけで、賛否両論の京葉線、東京駅から38分も離れた海浜幕張駅、資産価値が大幅に下落する駅徒歩15分、大地震の際は液状化確実の美浜区若葉、などのドキドキワードに胸がぎゅっと締め付けられます。

もちろんストレスによる心筋梗塞の症状ではありません。「こんなすてきなまんしょんにわたしはすみたい」と宮沢賢治風に呟いてしまうほどワクワクしている兆候です。

ちょうどリクエストもいただきましたので、当物件が銀河鉄道の夜のように多くの人に夢と希望を与えるマンションなのか早速レビューしてみたいと思います。

>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01

(1)得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→落第(退学)

最寄り駅の海浜幕張駅から東京駅まで38分、品川駅まで63分、新宿駅まで65分ですから落第です。

特に駅から駅の間だけで60分以上かかるということは当物件であればオフィスまで90分以上かかることになるので致命的といえます。90分以上の通勤時間はもはや小旅行です。冷凍みかんと駅弁が欠かせませんので落第です。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→落第

海浜幕張駅で検索したところ238件の結果になりました。飲食店の商売が成り立たない人口が少ない街であることがわかります。中古で売りに出した際に買い手が少ないことは明白です。

もちろん大規模開発で海浜幕張駅の人気が高まるかもしれません。個人的にはウイスキーをボトル1本飲み干しても見ることができないくらい強烈な幻覚にしか思えませんが、可能性はゼロではありません。

しかし当物件周辺の大規模開発は10年近く続きます。その間は常に新築マンションが建設されるのです。新築が大好きな人たちは1割程度くらいの価格差では新築を選んでしまいます。中古を選んでもらうには新築に対して2割以上のお得感がないとダメなはずです。

確かに当物件は大規模開発のマンションの中で最も駅に近い立地ですが、そもそも中古を選べる合理的な思考ができる人が東京駅から40分近く離れた海浜幕張駅から徒歩15分の当物件を選ぶ訳がありません。

人口が少ないこと、10年間継続して新築マンションが供給されること、以上の2点から当物件を資産価値を保ったまま売却することは難易度が高いと判断し落第とします。

チェック3:駅から徒歩5分以内→落第(退学)

物件概要に駅から徒歩15分と表記されている時点で落第です。ただ現地調査の際に早歩きで歩いたところ建設地から改札までジャスト12分で到着しました。完全フラットな道のりであることと公園を横切るショートカットが可能なことが要因です。

しかし早歩きで12分でも落第に変わりはありません。早歩きをしなければ15分かかりますし、本日の台風のような天候の際の苦痛は想像以上に辛いものになります。バスがあるから大丈夫との声もありますが雨傘で埋め尽くされたバスに乗ることもまた苦痛でしかありません。

追記(18.4.21)

読者の方から何件か「早歩きをしたら10分で駅に着きます。10分なら合格でしょうか?」というお問い合わせをいただきますが、冷静に現実を見つめて欲しいとお伝えしています。第三者から見たらDV男を「殴るけどそれ以外は良い人なの」とかばっているようにしか見えません。そのくらい無理があるセリフです。

そもそも「早歩きをしたら」という仮定をつけたら他の物件も同じように駅徒歩時間を修正しなければ比較できなくなってしまうのです。過去にレビューしたプラウドタワー東池袋は早歩きをしたら池袋駅まで13分に短縮されます。パークホームズ千代田淡路町に至っては早歩きをしたら東京駅(!!)まで徒歩15分になります。

当物件を買いたい気持ちは分かりますし、誰も止めはしません。ただ実験データの改ざんのようなことをしてまでも当物件を正当化したがるのは、本心では当物件を購入することに対して一抹の不安を感じているからなのではないでしょうか。

「早歩きをしたら」などという仮定がまかり通ること自体が当物件の立地の弱さを強調しているという事実に気づいて欲しいと思います。

チェック4:安定した地盤であること→落第(退学)

当物件の地盤は埋立地で脆弱そのものです。液状化のリスクを引き受けてまで駅徒歩15分のマンションに住む理由がありません。もちろん落第です。

さらに当物件は海のそばで強い潮風をもろに受ける立地です。マリンスタジアムでその潮風の影響を見るとマンションに影響がないとは思えないのです。

チェック5:残債割れにならないこと→合格(補欠)

購入:5,300万円
5年後:残債4,625万円、売却4,143万円、収支▲482万円
10年後:残債3,925万円、売却3,900万円、収支+25万円

年間の下落率が標準の年2%をさらに下回る2.6%になりました。こいつは超危険です。5年後は残債割れ必至、10年後でも残債割れギリギリです。

建築費の高騰で史上最高値にある現在のマンション市況ですらこの有様です。もしマンション市況が悪化したらと想像すると目隠しで階段を降りるときくらいブルっと震えてしまいます。

大規模開発による資産価値の向上に一縷の望みを託したいところですが期待しないほうが賢明です。再開発で資産価値が爆発しあ武蔵小杉は交通利便性が良かったから資産価値が急上昇したのです。海浜幕張駅の交通利便性の悪さを考えれば資産価値が上昇すると考えるのは無理があります。

もちろん当物件の資産価値が上昇するケースがあります。それはマンション市況が今後も活況になる場合です。しかしその場合は当物件だけでなく他の地域のマンションの資産価値ももれなく上昇しています。つまり当物件だけが資産価値が上昇することはないのです。ならば交通利便性が悪い当物件を選ぶ理由はないのではないでしょうか。

一応、残債割れはしないとの判定なので合格としますが中退リスクたっぷりの合格です。

>> 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法

2016.06.18

チェック6:家賃よりも安いこと→合格(補欠)

86H・86m2・5,300万円と仮定して計算します。リクエストをいただいた部屋でもあります。比較対象は駅徒歩15分のマリンフォート サンセットウイングレフト(2LDK/4階/85.89m2)です。

結果は下記の通りです。数字は購入が有利となっているので合格にしますがほぼ同額であれば賃貸の方が安全です。10年後の売却額が現在の想定を下回るリスクがあるからです。

購入した場合

支払額    14.3 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   3.5 万円(仮)
固定資産税    1.2 万円(仮)
諸経費        4.5 万円(売買の両方)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値  0 万円(お金は戻ってきません)
========================
合           計   21.2 万円

賃貸した場合

家賃    20.0 万円
諸経費       2.0 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  22.0 万円

>> マンションを購入しないという選択もあります。

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2017.10.14

チェック7:目立つこと→合格(補欠)

これから10年以上かけて売主・施工会社・規模などあらゆる項目が同レベルのタワーマンションが建設されるのです。当物件が地域No.1のランドマークとなり周囲からの羨望を得るのは無理がありそうです。

ただ周辺の開発の中で当物件が最も駅に近い物件なのでランドマークとして君臨する可能性もあります。築年数が経過する訳ですから後発の新築マンションに顧客の目が向いてしまう可能性が高いです。ここは合格としますがこのレベルの駅距離では数分程度の差は誤差でしかないとも感じます。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第

目を覆いたくなるような柱の食い込みは見当たりませんが、微妙にいやらしく食い込んでいる間取りばかりです。まるで電車で座ったら隣の人の肘が自分の脇腹に当たってイライラさせられる感じの間取りが多いです。

これだけ敷地が広いのに完全アウトフレームの設計にしなかった理由はコストダウンのために建物をコンパクトにした弊害なのでしょうか。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→落第

広い面積の部屋が多いにもかかわらず洗面所の入り口がリビングに設置されている間取りがあります。三井が本気で作ったマンションで洗面所の入り口がリビングにあることは皆無です。

間取りも綺麗な間取りばかりとは言い難いです。前項の柱の食い込みといい当物件はコストダウンを意識して建設されていることが透けて見えて来ます。初期にレビューし最近やっと完売したパークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワーにとても似ています。

>> 千葉のタワーマンションなんてこんなレベルです。

3棟目:パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワー

2016.01.24

チェック10:家族の思い→落第

家族が4人以上いて広い部屋を探していて、なおかつ新築にしか興味がないのであれば当物件は選択肢に入ってくると思います。しかし私は交通利便性を最優先している独身です。私にとって当物件は検討に値しないマンションです。

結果

結果は30点となりました。合格の3項目も異議付きであり限りなく0点に近い30点とご理解いただいて結構です。購入を真剣に検討するには低すぎる点数です。



(2)現地調査

現地調査の際の気づきを残しておきます。

チェック1:敷地の周りに空き地があるか → 合格

計画的に開発される街なので目の前にタワーマンションが建設されるようなことはないでしょう。方角によっては眺望が抜けない場合もありそうですがこれだけ広大な敷地であれば圧迫感はないはずです。

チェック2:敷地周辺に嫌悪施設はあるか → 合格

新規開発の街ですから嫌悪施設は建設されないでしょう。どうせなら錦糸町駅の南口のような街並みを作ってみてほしいです。

チェック3:歩いている人のマナーは良いか → 落第

昼間はそれほどでもありませんが、夜は近隣のオフィス勤務者が子供に真似させたいマナーを披露しています。路肩を見れば結構な数のタバコの吸い殻がポイ捨てされており、歌舞伎町の方がよっぽどマナーがいいのでは?と思うほどです。

子育て世帯がこの夜の大人の宴の惨状を見たらどう感じるでしょうか。夜な夜な錦糸町を徘徊している私ではありますが、この光景を見てこんな街には住みたくないと感じました。



(3)個人的な感想

大規模開発は本当に完遂するのか

何もない荒野にそびえ立つ建設中の当物件を遠目から眺めてバベルの塔にしか見えませんでした。バベルの塔は完成することなく崩落したわけですが当物件をはじめとした大規模開発は本当に完遂されるのでしょうか。

10年後に芭蕉の俳句「夏草や兵どもが夢の跡」のような事態になっていないといいのですが。

徒歩15分はいい運動ではない

駅距離のあるマンションに対する擁護として「駅から程よく離れていた方が運動になる」というものがあります。しかし徒歩15分程度の距離では準備運動にすらなっていないのが現実です。徒歩15分では強度も時間も不足しているのです。

メタボの予防効果もない

また「旦那のメタボ予防にちょうどいい」という愛情あふれる奥様の主張も目にしますが、旦那のメタボは運動不足ではなく食生活が原因です。家族の不健康は家族全員の問題でありその個人に原因を求めるのは間違っています。

そんなに徒歩15分がいい運動になるというのであれば、試しに徒歩15分のマンションのエントランスで住人の体型を観測してみるといいでしょう。メタボの中年男女が軽やかに帰宅する姿を目にすることができるはずです。徒歩15分がいい運動になるのであれば彼らはなぜメタボのままなのでしょうか?

駅直結だっていい運動はできる

そもそも駅直結のマンションでもいい運動をすることは可能なのです。やり方は簡単です上り下りの際は常に階段を使えばいいだけです。階段の上り下りの筋トレ効果は実証されている通りです。

タワーマンションの高層階であればさらに効果が増します。30階まで階段を使えばどんなメタボオヤジもライザップのCMに出演できるまでになるでしょう。

駅徒歩15分の本当の問題は資産価値が下がるから

もちろん個人の価値観ですから駅徒歩15分がいい運動であっても問題ありません。しかし多くの報道が指摘している駅から距離のあるマンションは資産価値が維持されないという事実をないことにすることはできません。

当ブログで何度も指摘している通り資産価値を念頭に置くのであれば「自分都合でマンションを選んではいけない」のです。

チェーン店ばかりで退屈

前述の通り海浜幕張駅周辺は飲食店の数が238件と少なく、活気がないことが伺えます。さらにこの238件も現地に行くとチェーン店ばかりであることがわかります。作り手の個性が楽しめるような味のある店は見当たりません。外食でコンビニの延長上のような食事をするのはあり得ません。

実際に現地調査のついでにご飯を食べようと思いましたが、あまりのチェーン店ぶりに食欲が湧かず何も食べずに自宅に帰ってしまいました。街全体がAEONのように整備された綺麗な街はバツイチ独身男には退屈で仕方がありません。もし私に家族ができたとしてもこの街に住む気にはなれません。

京葉線沿線で買うならQUWON新浦安

当物件を検討されている方は部屋の広さを優先しているはずです。私であれば広さにこだわるのであれば当物件ではなく同じく駅徒歩15分のQUWON新浦安を購入します。

理由は当物件より都心に近いこと、資産価値の維持率も当物件は残債割れの可能性が高いのに対してQUWON新浦安残債割れの可能性が低いからです。

多少広さに妥協できるのであれば駅徒歩12分のパークタワー晴海にします。70m2弱でも工夫すれば家族4人でもなんとかなるはずです。

当物件は新築に憧れる人の受け皿

実は知人が当物件を検討しており相談を受けたこともあり諭すように少々辛口のレビューになってしまいました。

しかし「それでも買う」と知人は決めたのです。友人曰く「君の言ってることは分かる。でも小さな子供が2人いたら6,500万円のマンションを俺一人で購入するのは不可能なんだ。」とのことです。

広さと立地と資産価値のバランスがとれた中古も勧めましたが「中古には妻も自分も興味がないから」と却下されてしまいました。絶対に中古は嫌だという人はまだまだいるようです。新築だって人が住んだ瞬間に立派な中古なのですが気持ちの問題なのでしょう。

当物件は新築マンションが庶民の高嶺の花になってしまった現状において新築マンションへの憧れが捨てきれない人の受け皿なのでしょう。もしかしたら「徒歩15分はいい運動」というセリフは本当にそう思っているのではなく、現状を受け入れるために自分に言い聞かせているセリフなのかもしれません。



終わりに

お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

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