第61棟目:メイツ深川住吉

本日の物件

こんにちは、餅つき名人です。本日の物件はリクエストをいただいた「メイツ深川住吉」です。

長谷工の大規模マンションについてはソライエ流山おおたかの森でたっぷりレビューしたのでお腹いっぱいなのが正直なところです。ただ当物件の立地は東京都江東区、そして最寄り駅は半蔵門線の住吉駅とソライエ流山おおたかの森とは決定的な違いがあります。長谷工のプレハブマンションが立地が違うだけで買いのマンションになるのか、少し興味が湧いてきたので早速レビューしてみましょう。

なお当レビューは「私が買いたいか」という個人的主観が評価基準です。マンションに求める条件は十人十色ですから、私の評価基準が皆さんの評価基準と異なって当然です。たとえ当レビューの結果が悪くても、ご自身の評価基準で合格であれば迷わずご購入ください

他人が推奨する株を購入して金持ちになった人間がいないのと同じです。当ブログの素人レビューを素直に信じてしまう方がいるので念のためお断りしておきます。それでは、しばらくの間よろしくお付き合いください。

>> ソライエ流山おおたかの森のレビューはこちら。

第60棟目:ソライエ流山おおたかの森

2018.06.17
>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

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2017.09.17
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初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01

得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという駅力を判定します。

最寄り駅の半蔵門線・都営新宿線の住吉駅から東京駅まで16分、品川駅まで28分、新宿駅まで21分ですので合格です。渋谷までも28分ですから、さすがは都内の地下鉄沿線駅と言えるでしょう。2路線が使えることも交通利便性を一層強化しています。

簡単に売れるかはこの後の項目次第ですが、この交通利便性であれば賃貸なら間違いなく需要はあるでしょう。もちろん自分が住む場合でも満足度は高いはずです。錦糸町駅もすぐ隣り駅ですし個人的にも慣れ親しんだ街です。

>> 過去最高の交通利便性のマンションはこちら。

第43棟目:パークホームズ千代田淡路町

2017.11.27

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格(補欠)

※ 当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。

住吉駅で検索したところ595件の結果になりました。ただ、東関東最大の繁華街である錦糸町の隣り駅ですから錦糸町駅周辺の飲食店も含まれているので素直に「住吉すごい」とは言えないところではあります。要するにこの結果は錦糸町の威を借りた結果だということです。合格ではありますが補欠合格が妥当な評価でしょう。

それでも飲食店が多いことにデメリットはありません。飲食店が充実している街はスーパーも充実していることが多く、実際に当物件は徒歩圏に複数の大型スーパーがあります。小学校・中学校も近く子育て世帯には響くものがあるはずです。住吉は昔からの住宅街であり生活インフラがすでに整っているのが最大の魅力です。新興の住宅街も結構ですが、地味だけれどインフラが整った街にスッと溶け込むように住むのも悪くないと思うのです。

チェック3:駅から徒歩5分以内→落第

※ 当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。

駅徒歩7分ですから落第です。せめて錦糸町寄り(北側)に位置する徒歩7分だったら錦糸町も併用できただけに惜しいところです。また、GoogleMapの経路検索だと徒歩9分の結果ですから現地で実際に歩いて確認するのは必須でしょう。

ただ最寄りの住吉駅の交通利便性を考慮すれば妥協の余地はあるとも言えます。実際に錦糸町寄りだったらこの価格では販売されていない事は間違いないからです。もう少し錦糸町寄りだったら野村不動産がしゃしゃり出てきてプラウドの呪いが発動したかもしれません。

>> 背筋が凍るプラウドの呪いをご覧ください。

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2018.03.04

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2017.02.15

チェック4:安定した地盤であること→落第

※ 当項目は地盤の強度を測定し、自宅が非常時の避難場所になり得るか判定します。

当物件周辺の地盤に何か言うのは野暮というものです。大地震が来たらひたすらに家族の無事を祈りましょう。もちろん落第です。

チェック5:残債割れにならないこと→合格(補欠)

※ 当項目は残債割れのリスクを判定します。

試算結果

購入時 :価格5,980万円(70m2・坪単価282万円)
5年後  :残債5,219万円、売却5,200万円(坪単価245万円)、収支▲19万円
10年後:残債4,428万円、売却4,700万円(坪単価222万円)、収支+272万円

計算したところ年間の下落率が標準の2%とほぼ同じの2.1%になりました。5年以上住めば大損はしないと予想されます。ただ冒頭でも触れたように住吉は交通利便性の割に人気のない街なので本当に試算通りの結果になるかはちょっと読めないところがあります。SUUMOを見ても売り出し中の物件は少ないですし、需要も少ないのではないかという一抹の不安がぬぐえません。さらにライバル物件であるクレヴィア住吉扇橋の売れ行きがこの不安をさらに増長してきます。

個人的にも住吉に中古マンションを買いたいかと問われたNOと答えます。篠原涼子におねだりされたら気も変わるかもしれませんが、そんなことは万に一つもないでしょう。試算結果は合格ですがこちらもまた補欠合格が妥当だと判断します。どうにも住吉に強気になれない理由はこの後で触れます。

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2017.06.17
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2016.06.18

チェック6:家賃よりも安いこと→合格

※ 当項目は賃貸との優劣を判定します。

比較対象は駅徒歩8分のメゾン・シャルム(67m2/築17年/4階)です。築年数が経過しているので賃貸の方が圧倒的に有利でなければなりません。そして結果を見ると判断に悩む結果となりました。個人的には売却に苦労しそうな住吉に住むのであれば、この結果でも賃貸の方が無難だとは思います。満足のいく交通利便性はわざわざ新築マンションを購入しなくても享受できるからです。

反対にこの価格差であれば新築に住みたいという判断をする人もいるでしょう。私も築17年と新築のどちらに住みたいかと問われれば新築の方がいいと答えます。長谷工のプレハブマンションであったとしても新築は新築です。当項目は評価者によって判断が分かれることになるでしょう。

また冷静に考えると都内の主要駅に30分以内で通えるのに家族向けの70m2の家賃が10万円台というのは相当な安さです。住吉は長く住むのであれば悪くない街だと言えます

購入の場合

支払額    16.2 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   2.3 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費         4.0 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値▲2.2 万円(お金が戻ってきます)
========================
合           計    19.0 万円(10年平均)

賃貸の場合

家賃    17.5 万円
諸経費        1.7 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  18.5 万円(10年平均)

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2017.10.14

チェック7:目立つこと→合格

※ 当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。

すぐ隣にイーストゲートスクエアがありますが、相乗効果で目立つことは間違いないでしょう。あとは当物件を選んでくれるかどうかですが、こればかりは当物件が完成してみないと何とも言えません。

建物としてのグレードはイーストゲートスクエアに分がありますが、中古検討者は築浅を好む傾向にありますので当物件にも勝ち目はあるでしょう。ライバルよりも築浅であることは想像以上に大きなアピールポイントになるのです。また、きちんと継続して運営されていればTSUTAYAが提供する共用施設も大きな差別化要素になるはずです。当物件がライバルに劣るようなことはないと判断し当項目は合格とします。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

思いっきり食い込んだ柱に長谷工の金魚の糞である名鉄不動産らしさを感じます。もちろん長谷工の十八番である玄関扉を開けると廊下に飛び出る設計も健在です。当物件は居住者のことを無視して自社の利益を優先させた立派なコストダウン物件なのは悲しい真実です。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→落第

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

普通のマンションは1LDKでも洗面所の入り口は廊下に設けます。直近でレビューしたMID TOWER GRANDディアナコート目黒はまさにそうでした。

当物件の公開されている間取りはなぜか角部屋ばかりです。方々で揶揄されているため中住戸の間取りの公開を意図的に控えたのかもしれません。それとも金太郎飴の長谷工マンションですから公開された間取りだけで中住戸の紹介として十分だと判断したのでしょうか。もちろん落第です。

>> 間取りについてはこちらをご覧ください。

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2016.10.05

チェック10:家族の思い→落第

※ 当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。

今さら錦糸町の南側、つまり住吉方面に住むことはありません。完全な個人的主観ですが当項目は落第とします。

結果

結果は50点となりました。悲惨な地盤とコストダウン全開の建物は住居には不適格と言えます。ただ都内全域に30分以内で到着できる交通利便性と眉唾ながらも安定した資産価値の両立は見逃すことができないほどに魅力的です。まるでジキル氏とハイド氏のような当物件は検討者によって判断が異なることになるでしょう。



総評

交通利便性と資産価値が両立した新築マンションは珍しい

当物件の魅力は何と言っても最寄り駅である住吉駅の交通利便性の高さです。都内の主要駅に30分以内で到着できる駅の徒歩圏内の新築マンションには希少価値があります。さらに6,000万円台で70m2の部屋が購入でき、資産価値も悪くない、という条件も満たした新築マンションは滅多にありません。

成熟した街に住む価値は想像以上に大きい

また冒頭で触れたように成熟した街はスーパー、病院、学校などの生活インフラが全て整っています。勝どき駅や武蔵小杉駅は人口の急増でパンク寸前の酷い有様ですが最寄り駅の住吉駅がそうなることはあり得ないでしょう。安定して現状の生活が送れることのメリットを見逃してはいけません

また、バツイチ独身という設定で当ブログを書いている私が言っても説得力は皆無でしょうが、子育ては新興住宅地よりも成熟した街の方が適しています。新興住宅地が子育てに良さそうに見えるのは売り手のイメージ戦略に過ぎません。実際の生活インフラは貧弱なのに利用者だけは多くあっという間に破綻してしまうのです。

地盤と建物には妥協が必要

その代わり地盤の弱さとコストダウン全開の建物には妥協が必要となります。地盤に関してはどうしようもありませんが、建物に関しては他の新築マンションを見学しないことで対処可能です。知らぬが仏作戦ともいいます。

決して都心の高級マンションを見て当物件と比較してはいけません。水道水で満足しているのであれば、あえてミネラルウオーターを飲む必要はないのです。

住吉駅周辺のマンションに強気になれない

すでに述べているように私は住吉駅周辺のマンションの資産価値が試算通りに行くと思っていないのですが、その理由をあえて述べる必要もないでしょう。錦糸町駅から少し距離のある自宅マンションの売却で苦労したことがある人なら察しがつくはずです。当物件を買ってもいいと思っている方は住吉駅周辺の中古相場についてきちんと調べた方がいいでしょう。

妥協できるのなら満足度は高い

これまで指摘したように当物件は長所と短所が明確です。妥協点が明確と言い換えてもいいでしょう。つまり短所に妥協できるのであれば十分な満足を得られるマンションだということでもあります。決して箸にも棒にもかからないマンションではありません。

建築費と地価が高騰してしまいもはや庶民が新築マンションを購入することは不可能な時代になりつつあります。上手に妥協したらそこそこ満足できる70点くらいのマンションになるのであれば、当物件を購入していいと思います。

もし私が当物件を購入するのであれば希望の広さの中で一番安い部屋を選びます。日照・眺望などの居住快適性については徹底的に妥協します。当物件の価値は交通利便性と街の成熟度であり、その価値を最も安い支払いで享受することが私にとっての正解だからです。当物件の建物は長谷工のプレハブですから間取りにこだわっても無駄というのは言わないでおきましょう。



終わりに

お疲れ様でした。もはやマンションレビューではなく、コラムのようなスタイルになってきていますが、このレビューがマンションを探している方にとって参考になれたならこれ以上の喜びはありません。

もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください。ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただきありがとうございました!!

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