第43棟目:パークホームズ千代田淡路町

公式HPより
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ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。なんでこんな変なペンネームなのかは内緒です。

ここまで30棟以上のマンションを真剣に検討してきましたが「まともな新築マンションを庶民が購入するのは不可能」という現実をまざまざと思い知らされました。幸いなことに今住んでいるマンションに不満はなく、さらに全期間0.95%(団信込)という驚異的な金利を確保したこともあり新築マンションへの興味が全くなくなってしまいました。

ただ嬉しいことに当たり屋のような当ブログにも関わらずご支持の声やレビューのリクエストをいただいたりもします。そこで今後はリクエストをいただいた新築マンションを中心にレビューをしていきたいと思います。

評価は10項目100点満点換算で判断し、最後に蛇足としてブラックジョーク満載の個人的な感想を付け加えていきます。

さて一応お断りです。この最新マンションレビューは球場でプロ野球選手を野次っている間違いなく野球が下手な酔っ払いのおじさんのようなレビューです。

あらゆる点で信じるに値しませんので絶対に本気にしないでください。観客席のおじさんとグラウンドにいるプロの一軍の選手のどちらが正しいかなんて議論は成り立たないはずです。

観客席のおじさんの的外れだけど稀にちょっと面白い野次を笑うように、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みいただければ幸いです。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※ レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方
マンション選びに費やす時間のほとんどが無駄な時間です。上記の10項目が皆さんの貴重な時間の節約に貢献できたならこれ以上の喜びはありません。

本日の物件

本日の物件は「パークホームズ千代田淡路町」です。

以前にレビューした「パークホームズ日本橋人形町 ザ レジデンス」で別世界の金額を見せつけられて意気消沈した以来、都心のマンションは検討すらしていませんでした。

しかし同僚が当物件に興味津々で色々に相談に乗ったところ、なかなか興味深いマンションであることが分かったのでレビューを書いてみます。

※ 都心の恐怖を見せつけてくれたマンション

12棟目:パークホームズ日本橋人形町 ザ レジデンス
ご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の...

※ モデルルームに行く前にぜひお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由
一言で言えばこれに尽きます。モデルルームはお客ではなく業者のために作られています。表現を変えればお客を狩るための狩場です。自分は狩られないと思っているお利口さんほど餌食になります。

(1)得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格(伝説級)

最寄り駅のJR神田駅から東京駅まで2分、品川駅まで13分、新宿駅まで12分です。ため息が出るほどに素晴らしい結果です。

また都心物件らしく地下鉄の淡路町駅・神田駅も徒歩3分以内という贅沢ぶりです。「交通の便が良い」という評価は当物件を超える立地のマンション以外は使ってはいけないのかもしれません。当物件の前ではあらゆるマンションがひざまづく事になります。まるで女王のような交通利便性です。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格(伝説級)

神田駅で検索したところ2,765件の結果になりました。400件以上で合格ですから文句なしもいいところです。ジャンルも和洋中のバランスがよく歴史と文化がある神田の名に恥じない結果です。ただショッピングモールがあるような街と比較すると平均単価の桁が違うお店が多いのはご愛嬌でしょう。

これだけ飲食店があるということは街に住む人や訪れる人が多いことを意味するわけで、売却時に苦労することはほとんどないと言っていいでしょう。不動産価格の変動リスクを引き受けるのですから、どうせ住むならこういう魅力たっぷりの街に住みたいものです。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

JRの神田駅まで徒歩5分、丸ノ内線の淡路町駅まで徒歩3分、銀座線の神田駅まで徒歩2分ですから合格です。

しかも上記のように最寄駅は交通利便性抜群の駅ばかりですから、東京駅まで30分以上もかかるような郊外の駅から徒歩5分のマンションとは価値が違います。時間だけで比較すれば郊外の駅直結マンションですら東京駅から30分離れた駅遠のマンションになってしまうのです。

また中央線を使うなら前回レビューした東陽町駅のような凶悪な通勤ラッシュとはほぼ無縁の快適さも見逃せないメリットです。山手線・丸ノ内線・銀座線は通勤ラッシュもありますが乗っている時間を考えれば我慢できる範囲でしょう。

チェック4:安定した地盤であること→合格(補欠)

砂州・砂礫州ということで完璧ではないですが脆弱でもないのでおまけで合格でいいでしょう。山手線の内側が崩壊するなら諦めもつくはずです。

チェック5:残債割れにならないこと→合格(補欠)

購入:7,200万円 坪単価413万円 北向き
5年後:残債6,280万円、売却6,460万円、収支+180万円
10年後:残債5,330万円、売却5,830万円、収支+500万円

該当の部屋は住宅ローン控除対象の2LDKの角部屋です。そして計算したところ年間の下落率が標準の年2%とほぼ同じ1.9%になりました。可もなく不可もない試算結果です。

ただSUUMOの中古マンションを見ると1LDKばかりで2LDK以上の売り出しが皆無で希少価値があることが分かります。抜群の交通利便性があり、なおかつ評判の悪くない公立小学校がすぐそばにある三井不動産の築10年のマンションの角部屋2LDKが5,000万円台で販売されていたら瞬殺になることは目に見えています。

よって中古で購入した場合の住宅ローン控除の200万円を上積みし、10年後の売却額は6,000万円以上も狙えると期待して合格とします。楽観的過ぎると判断するのであれば当項目は落第でもいいでしょう。

※ 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法
最低ラインの世帯年収をクリアしているのであれば年収5倍を予算にして不動産購入に進んでも問題ないと思いますが、もし最低ラインをクリアできていないのであれば慎重な判断が必要です。

チェック6:家賃よりも安いこと→合格

比較対象は淡路町駅徒歩5分・築11年チェスターコート御茶ノ水(2LDK/4階/60.62m2)です。

結果は下記の通りです。購入の方が有利です。当物件を検討している同僚は住宅ローン控除が切れたら賃貸と同等になってしまうと心配していましたが、10年後以降の資産価値の下落は10年目までよりも緩やかなので気にしなくて良いと伝えました。

何しろ20年後の予想売却益は+1,830万円にもなるのです。退職金2,000万円にこの売却益がプラスされるのであれば悪い話ではないでしょう。貯金ができない浪費家が不動産を購入すると強制貯金ができる好例ですから当項目は合格とします。

購入した場合

支払額    19.5 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   3.0 万円(仮)
固定資産税    2.0 万円(仮)
諸経費        4.5 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値▲4.1 万円(お金が戻ってきます)
========================
合           計    22.6 万円(10年平均)

賃貸した場合

家賃    24.9 万円
諸経費       2.5 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  27.4 万円(10年平均)

※ マンションを購入しないという選択もあります。

住まいは購入と賃貸どっちらがいいのか
賃貸よりも購入すべきといえる物件は存在します。しかし現実は一般家庭が該当の物件を購入できる可能性はゼロに等しいのです。多くの一般家庭にとって賃貸が最良の選択だと思います。

※ 金利は固定金利の方が安心です。

住宅ローン比較:変動金利と固定金利どっちにする?
結論は「住宅ローンは固定金利が原則。固定金利で支払えないような金額の物件を購入してはいけない。」です。買い替え前提の方以外は変動金利の誘惑に負けず冷静に固定金利を選ぶべきだと思います。

チェック7:目立つこと→合格

1LDKなど狭い部屋と50戸に満たない小規模なマンションが多い神田に置いて、1K間取りによる水増しを差し引いても175戸の規模は目立つこと間違いありません。また三井というトップ企業が手がけたブランドマンションであることも隠し味的に効いてくるはずです。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第

中住戸はそうでもありませんが、候補の角住戸はしっかりと柱が食い込んでいます。当物件の構造上致し方ないのですが残念であることに変わりはありません。

さらに主寝室が6.6畳表記にも関わらず梁の影響でできるカウンターを除外すると実質4.6畳になってしまうのも減点材料です。2LDKで4.6畳の部屋が2つあっても使い勝手がいいとは言えません

また極太の下がり天井があるのも減点材料です。4.6畳の第2寝室の天井半分が強烈な下がり天井なのも残念です。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

多様な間取りが用意されている当物件ですがごく一部の間取り以外は問題ありません。流石にこの価格帯のマンションで洗面所の入り口をリビングに設けるようなことはしなかったようです。

ただ当物件は部屋の数をできるだけ確保しようと無理をしているため1LDKなのにキッチンに洗濯機置場がある、キッチンを通らないと洗面所に行けない、など突っ込みどころがある間取りばかりであり、間取りに関する満足度は低めになりそうです。

チェック10:家族の思い→合格

御茶ノ水周辺は学生時代の思い出が詰まった街です。当物件の近くにあった「万惣フルーツパーラー(閉店)」のホットケーキは青春の味でした。フルーツサンドとドライカレーも美味しくて、ホットケーキ・ドライカレー・フルーツサンドの組み合わせは1ヶ月に1度の贅沢でした。

ホットケーキとフルーツサンドは今も赤坂のフルフルで食べられますが、ドライカレーがないのが残念です。あのドライカレーをもう一度食べたいものです。

また当物件のすぐ近くにあるとんかつ店「勝漫」は新人時代のご馳走でした。当時の店主が裏手に「やまいち」を開店したあたりからご無沙汰でしたが、現地調査の際に久しぶりにお邪魔して変わらぬ味を堪能しました。

思い出の街に大人になって住むのはなんとも感慨深いものがあります。若い頃には気づかなかった魅力を発見するためにもこの街に住んでみたいと思えます。

そしてこの点を指摘しないわけにはいきません。当物件から東京ドームまで徒歩30分、地下鉄を使えば14分という近さなのです。私が野球好きであることはザ・タワー横浜北仲のレビューで散々記載しましたので当レビューでは省きますが、プロ野球のホーム球場が我が家の近くにあるということは野球好きとしてはたまらない付加価値です。

※ 横浜スタジアム愛にあふれたレビューはこちら

第32棟目:ザ・タワー横浜北仲(見直し版)
当物件は買う側と売る側の駆け引きの他に、買う側と買う側の駆け引きも必要となる鉄火場の様相を呈してきてとても楽しい状況になってきました。このレビューも含めてインターネット上では多くのポジショントークが展開されるはずです。

結果

結果は90点となりました。ザ・タワー横浜北仲に並ぶ高得点です。もし柱の食い込みがなければ100点だっただけに惜しいところではありますが、交通利便性が抜群なので利便性を重視する人にとってはザ・タワー横浜北仲よりも当物件の方が適しているでしょう。

反対に資産価値を重視する人にとってはザ・タワー横浜北仲を選んだ方が満足度は高いでしょう。当物件の資産価値は価格ほど良くはありません

(2)現地調査

現地調査の際の気づきを残しておきます。

チェック1:敷地の周りに空き地があるか → 落第

抜群の交通利便性と引き換えに当物件は日照と眺望に一切期待が持てません。東西南北の4方向に当物件と同等の高さの建物があるので仕方がありません。階数ごとの価格差も大きいですから日照と眺望は割り切って低層階にすると資産価値の旨味も享受できるでしょう。

チェック2:敷地周辺に嫌悪施設はあるか → 落第

都心の商業地域に建設されるマンションですから嫌悪施設にとやかく言っても仕方がありません。神田駅周辺は元気がない新橋のような雰囲気でパチンコ屋・風俗店・居酒屋などがあり理想の住環境とは言えません。

ただ錦糸町を根城とするバツイチ独身男にとっては全く問題のない住環境です。最高の飲食店や歴史ある文化があるので錦糸町よりも魅力的ですらあります。

チェック3:歩いている人のマナーは良いか → 落第

元気がない新橋と揶揄したとは言え繁華街ですからマナーについては諦めが肝心です。ただ治安は意外と良いのが特徴です。神田は昔から住んでいる方も多く地域の目が機能しているからかもしれません。

(3)個人的な感想

間取りはあと一歩足りない

ほぼ絶賛に近いレビューとなりましたが、それは立地が素晴らしいからです。マンションは立地が全てと言われますが確かにこれだけの立地の新築マンションは滅多にありません

しかし当物件は高騰した建築費と利益を確保するために一部屋でも多く用意しようと強引な設計をしているので綺麗な間取りが少ないです。私がいいなと思った12mのワイドスパンとトイレ・風呂に窓があるAタイプの間取りもトイレの入り口が洗面所内にあるのです。

また天井高も低層階は2400mm、中層以上でも2450mmとがっかりする数値です。おまけに梁の影響も強烈な間取りもあり、当物件は価格の割にあと一歩足りない間取りが多いのです。

設備は豪華

ただ間取りがあと一歩なことは三井不動産も認識しているらしく価格に見合った設備を用意することでお客の満足度を高めようとしています。豪華な標準設備のパークタワー晴海ですら有償オプション扱いだった「キッチンの横板が天然石」「廊下・トイレ・洗面所の床がタイル」なども標準装備なのです。

また構造面も素人目ですが悪くありません。直貼り工法の壁紙、プラスターボードの厚さ、床の厚さ、凝ったタイル張りの外壁などしっかりコストがかけられています。

普通借地権は所有権に

当初は一部普通借地権となっていましたがどうやら全て所有権になるようです。それでは価格が高くなるかと言えばそうはならず、価格は初期の予定価格から300万円ほど下げており今後も据え置きのようです。

それでも価格は安くない

全て所有権な上に当初より価格を下げてきたのであれば同僚が「お買い得では!?」と色めき立つのもわかりますが、三井は価格を全所有権を前提に価格設定をしていただけだと推測できます。普通借地権関連の費用があってないようなレベルの金額だったからです。

そして当物件の価格は住宅ローン金利次第では残債割れになりかねないギリギリの絶妙な価格設定になっています。決してお買い得と言えるほど安くはありません。現在の市況価格なだけです。

所有権になることの本当のメリット

普通借地権が所有権に変わって得することは価格面ではなく住宅ローンの取扱銀行が増えることです。当物件の提携住宅ローンにネット銀行がなかったのはネット銀行が普通借地権物件の取り扱いを嫌がったからと聞いています。

それが全て所有権になったことでネット銀行も使えるようになります。売却時にも最低金利のネット銀行が使えるようになるので売却時にもメリットとして効いてきます

賃貸が多くなるのは心配

抜群の立地と豪華設備、現在の市況が続くなら購入した方が得になる資産価値と総合的に「買い」の判断ができる当物件ですが唯一にして最大の懸念点が1Kの賃貸部屋が多いことです。

経験則ですがマンション内でトラブルを起こすのは賃貸の住人であることが多いように感じています。巨大なベッドを燃えるゴミスペースに置いたり、ペット禁止なのに平気でペットを飼ったり、外国人に又貸しして騒音トラブルを起こしたりと、賃貸の住人のやりたい放題にはうんざりさせられてきました。

そして当物件は175戸のうち79戸が1K・26m2の賃貸部屋なのです。賃貸需要が旺盛な立地とは言え残念です。平穏な集合住宅生活を送るには賃貸の住人が増える要素は可能な限り排除しなければなりません。2LDKを39戸ではダメだったのでしょうか。

もしかしたら三井は7,000万円台の2LDKがあと39戸も売れると判断しなかったのかもしれません。抜群の交通利便性であっても購入者が見込めないほどに新築マンション価格が高騰したということを三井自身が暗に認めているのだとしたら、新築マンション価格が今後も上昇する可能性はもうなくなったと判断して良さそうです。

売れ残った1Kはどうなるのか

案の定、当物件の売れ行きは緩やかであり、まだまだ1LDKも2LDKも選べる状況です。そして1Kに至っては全く売れていません。この調子だと1Kは完売しないはずです。売れ残った1Kは業者にまとめて割安販売されるか三井自身が大家となって賃貸に出すのでしょうか。

管理組合の運営が心配

上記の推測通りになるなら1Kを大量に保有している業者が管理組合の運営にどのような影響を及ぼすのか見当がつきません。しかし修繕費の均一化や管理費の削減に反対することは間違い無いでしょう。その業者が三井自身であれば、管理会社の利益損失になりますので強固に反対するはずです。

さらに当物件は地権者住戸も多いのです。賃貸部屋を大量保有している業者だけでも不安要素なのに、大量の地権者が加わるのはハバネロのワサビ乗せほどに強烈な組み合わせです。発足前からこれだけネガティブ要素満載の管理組合を見たことがありません

住むだけなら賃貸の方が安全

管理組合の運営が未知数である以上、90点という高得点にも関わらず当物件の購入は見送る方が賢明です。幸いなことに当物件の相当数の部屋が賃貸として市場に出てきますから焦って購入する必要はありません。

当物件に住みたいのなら賃貸という選択肢を選ぶべきです。賃貸であっても新築の快適さ、神田の街の魅力、抜群の交通利便性はなんら変わることがなく享受できるからです。

マンション購入は難しい

90点という高得点にも関わらず買ってはいけないという興味深い結論になりました。マンション購入にはあらゆるリスクを考慮しなければならないという好例として当レビューを公開します。相談を受けた同僚にも賃貸にすべきときっぱりと言うつもりです。

ジオ千代田大手町との比較(追記)

ジオ千代田大手町との比較をリクエストいただきましたので追記します。結論から言うと私ならパークホームズ千代田淡路町を選びます。

理由は「規模」「ブランド」「駅距離」「グレード」が優れていると判断したからです。反対に「立地」はジオの方が僅かに優れています。大手町や丸の内が徒歩圏なのは羨ましい限りです。

ジオの最大の弱点は小規模(57戸)なところです。小規模マンションは管理費・修繕費が割高になる傾向があります。さらに時を経るにつれて滞納者も出てきます。スケールメリットがないと管理組合の運営が苦しくなる可能性があります。パークホームズも賃貸部屋や地権者住戸の多さがネックですし、管理費がジオよりもなぜか高いのでどっちもどっちではありますが少なくとも当面でお金が足りないということにはならないはずです。

ただジオもパークホームズも立地は抜群ですのでどちらを購入しても住み心地に大きな不満は出ないはずです。田中将大とダルビッシュどちらがいいかと悩むようなものです。気に入った方を選んでいいと思います。

終わりに

お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

※ 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

不動産コンサルタントは頼りになるか?
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コメント

  1. 山田 より:

    パークホームズ千代田淡路町、ちょうど検討していたのでレビューたいへん参考になりました。
    その近場のジオ千代田大手町についてもレビューできたらお願いしたいです。

    • 餅つき名人 より:

      コメントありがとうございます。ジオ千代田大手町について同様のレビューを書くのは時間がかかるのでパークホームズ千代田淡路町のレビューに補足として追記したいと思います。少しだけお時間をいただけると助かります。また遊びにいらしてくださいね!!

  2. 山田 より:

    早速比較コメントありがとうございます!とても参考になりました。

    • 餅つき名人 より:

      完全な個人の価値観なので参考になってホッとしています^^;また遊びにいらしてくださいね!!

  3. もちっこ より:

    いつも楽しませて頂いてます。
    可能でしたら、いつかイニシア西新井をレビューして頂けたら大変嬉しいです。
    どうぞよろしくお願い致します。

    • 餅つき名人 より:

      リクエストありがとうございます。イニシア西新井は既に販売開始されていますし、他のマンションのレビューが溜まっているので簡易評価をお伝えします。得点は100点中10点です。価格は適正でありお買い得ではありません。購入と賃貸の支払額がほぼ同じなのでどうしても西新井駅の新築マンションに住みたいのであれば購入してもいいとは思います。ただし残債割れのリスクを抱えることは覚悟が必要です。個人的には西新井駅周辺に住むのであれば賃貸にします。この辺りは個人の価値観なので最終的にはもちっこさんとご家族の気持ちを大切にしてください。もちっこさんのお役に立てば幸いです^^