第54棟目:プラウド西葛西

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。

本日のレビューは簡易版です。通常のレビューは簡単そうに見えて結構時間がかかっています。なので私の忙しさ(ヤル気)だと普段のレビューは月1〜2本が限度です。

ただせっかくリクエストをいただいているのにレビューしないのは申し訳なくも感じていました。そこで簡易版という形式を設けることで可能な限りリクエストに応えていきたいと思います。

簡易版は名前の通りかなりシンプルな構成となります。現地調査もしませんし、素直すぎる個人的感想も控えめです。点数と一言だけコメントのシンプルな構成ですが言いたいことは伝わるはずです。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

2017.09.17

本日の物件

本日の物件はリクエストをいただいた「プラウド西葛西」です。ここ最近のレビューはほとんどプラウドばかりですが、これからマンションを購入される人にとって気になる何かを持つブランドなのでしょう。個人的にはプラウドに対して好意的なイメージは全くありませんが邪念を捨てて早速レビューして見ます。

>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01

得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→落第

最寄り駅の西葛西駅から東京駅まで26分、品川駅まで38分、新宿駅まで38分です。微妙な結果ですが交通利便性が悪いとまでは言い切れません。ただ人生の罰ゲームと言われる東西線の殺人ラッシュに耐える覚悟が必要です。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→落第

西葛西駅で検索したところ338件の結果になりました。あと一歩足りないので落第です。ただ東西線の都心寄りの駅の人気は食べログの結果では図りきれない安定したものがあります。価格設定さえ間違わなければ売却時に苦労するということは考えられません。

チェック3:駅から徒歩5分以内→落第

徒歩8分なので落第です。ただ平坦な道なので苦痛に感じるほどではありません。全然平気という人もいるはずですし、売却時に嫌がられるほどの欠点でもないような気がします。

チェック4:安定した地盤であること→落第

地盤の種類は干拓地ですから落第です。上記3項目は甘く採点すれば合格にもできましたが当項目はどんなに甘く採点しても合格にはできません。地震の際は諦めることが一番の解決策になります。

チェック5:残債割れにならないこと→落第

購入時 :価格6,400万円(坪単価280万円)
5年後  :残債5,585万円、売却5,300万円、収支▲285万円
10年後:残債4,739万円、売却4,800万円、収支+61万円

計算したところ年間の下落率が標準の2%を上回る2.5%となりました。10年住んでも残債割れのリスクがあります。この安全余裕率では不動産価格の調整局面になったら損をすることは確実です。よって落第とします。

ただ現状の不動産市況が維持されるのであれば合格にもできる結果でもあります。当物件は合格にも落第にもできるスレスレのマンションなので評価に苦労します。

>> 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法

2016.06.18

チェック6:家賃よりも安いこと→落第

比較対象は西葛西駅から徒歩6分のサンクタス西葛西(4階/75m2/築8年)です。結果を見るとまたまた評価に迷う微妙な状況です。冷静に評価すれば当物件よりも駅に近い賃貸の方が安いですし、残債割れリスクも考えれば賃貸の方が有利といえます。

ただ駅距離の差が2分と大差ないこと、さらに新築であることやブランド力は当物件にアドバンテージがあります。この差であれば不動産市況が現在のままであることを条件に合格とする人もいるはずです。ここでも合格と落第の境目に位置しており、本当に愉快なマンションです。

購入した場合

支払額    17.3 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   2.6 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        4.0 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値    0 万円(お金は戻ってきません)
========================
合           計    22.6 万円(10年平均)

賃貸した場合

家賃    19.8 万円
諸経費       2.0 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  21.8 万円(10年平均)

>> マンションを購入しないという選択もあります。

住まいは購入と賃貸どっちらがいいのか

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2017.10.14

チェック7:目立つこと→落第

西葛西周辺はマンションも団地も多いので当物件が建造物として存在感を示すのは不可能でしょう。立地も中途半端で周辺住民の憧れの的にはならないはずです。当項目は文句なく落第でいいでしょう。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第

長谷工が関わっていますので諦めるしかありません。この空間品質で坪単価280万円はあり得ません。築20年の以前住んでいた部屋の方がよっぽど優れていました。迷うことなく落第です。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→落第

長谷工が関わっていますので諦めるしかありません。リビングの広さを水増しするための効率最優先で悪意がある設計です。

チェック10:家族の思い→落第

私には東西線沿線に住む勇気がありません。もう1,000万円を予算に追加し、部屋の広さを60m2弱にし、日照・眺望を諦めてでも都心に住みます。もちろんこれは個人の価値観であり、家族がいれば評価が逆転することもあるでしょう。

結果

結果は0点となりました。しかし当物件の各項目をよく見ると基準よりわずかに下回っているだけの惜しい項目が多くあります。それらのわずかに足りない部分を集めると我慢すればバランスのとれたマンションという全体評価になるのが興味深いところです。

これまでの過去最低点のマンション(興味がある人は探してください)はあまりに救いがなかったため0点にはできませんでしたが当物件は人によっては50点くらいになるポテンシャル(救い)があります

反対にパークホームズ千代田淡路町のように90点という過去最高得点にも関わらず賃貸を推奨したマンションもあります。マンション選びはデジタルに採点するだけではうまくいかないことが良くわかります。

>> 過去最高得点なのに賃貸推奨されたマンションはこちら。

第43棟目:パークホームズ千代田淡路町

2017.11.27



一言だけコメント

当物件は合格と落第の境界線にいるマンションです。ローテーションを守るけれど6勝8敗で30代の先発投手をどう評価するのかと同じ問題です。評価する人によっては意外と悪くないマンションになるポテンシャルはあります。

終わりに

お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお付き合いいただき本当にありがとうございました!!

>> 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

不動産コンサルタントは頼りになるか?

2015.10.31
>> 反対に相談してはいけないプロもいます。

無料相談のファイナンシャルプランナーは頼りになるか?

2016.02.20










4 件のコメント

  • 餅つき名人さま
    お世話になります。
    こちらの物件も見に行きました。
    因みに、某住宅ジャーナリストは、立地等は絶賛しておりました。
    徒歩8分内に生活に必要なものが全て、網羅できる立地にあります。
    平坦で生活しやすいと思いました。
    ただ、このエリアで6000万超をどう評価するかだと思いました。年収400、500万の若い世代が買うエリアだと思いました。
    江戸川区なので仕方ないのですが、駅前には昼間から酒浸りのオッさん連中が地べた座りで呑んでいましたね。
    また最近、営業の電話がありましたので、販売がスムーズに進んでいないのかな?とも思いました。
    レビュー通り、可もなく不可もない結果でしたが、街自体もそんな感じですね。

    いつもレビュー、ありがとうございます。
    次回も楽しみにしています。

    • コメントありがとうございます。ジャーナリストの発言を見て、個人的には生活に必要なものが揃うことに価値を見出せないので、当物件の評価もやむを得ないのだなと納得しました。ただ独身男と子供がいる主婦だと価値観は全く逆ですから当物件は後者には響くマンションなのかもしれません。それでも価格が高すぎる気はしますが(^_^;)

  • 餅つき名人様
    いつも楽しく読ませていただいております
    是非、レビューをお願いしたい物件があります
    それは、アクアブリーズ川崎です!
    目に優しい価格に惹かれているんですが、駅遠で踏ん切りがつきません
    是非餅つき名人さんの毒たっぷりのレビューを参考にしたいです。
    よろしくお願いします

    • リクエストありがとうございます。対象物件はすでにレビューしているクレストプライムレジデンスに近い結果になると予想されます。あとは川崎という素晴らしい素材をどれだけ美味しく調理できるかが肝でしょうか(笑)少しだけお時間くださいね。

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