第69棟目:ブランズタワー豊洲

本日の物件

こんにちは、餅つき名人です。湾岸の街はスマートで幸せな家族の匂いが充満しているのでちょっと苦手です。実際にマンションギャラリーに向かう途中も周りは家族連れやカップルばかりでした。

モテない、金ない、受からない」(篠原美也子のオールナイトニッポンのリスナーの特徴)という三重苦を生涯背負うことを運命づけられた日陰者にとって、湾岸の街、特に豊洲は清く正しい人たちの街でありこの上ない居心地の悪さです。

湾岸タワマンへのアンチテーゼ

そんな心情を反映したわけではないのですが、当ブログで過去に書いた湾岸のマンションの評価は少しばかり渋いものとなっています。

実際にはパークタワー晴海やドゥトゥールあたりは悪くない評価をしているのに、どういうわけか私をアンチ湾岸派ブロガーの筆頭と勘違いした方から「湾岸のタワマンをぶった切ってください!!」というリクエストが次々と舞い込んできます。

週刊誌をはじめメディアでも湾岸のタワーマンション叩きは人気を博す鉄板ネタとなっており、それを飯の種にしている評論家もいます。それにしても湾岸のタワーマンションに対するこの強烈なアンチテーゼはどこから生まれてくるのでしょう。

反感を持たれる理由

恐らく明確な理由はないのです。全盛期の裕木奈江の様に叩いてもOKみたいな空気がいつの間にか形成されており、その空気に欲求不満な人々と庶民の味方のフリをした評論家が悪乗りしているだけです。いじめの構図とほぼ同じです。

そして、欲求不満な人たちは何かの機会に湾岸に訪れた際に、開放感いっぱいの空に向かって天守閣の様にそびえ立つタワーマンションの下を歩く幸せいっぱいな家族やカップルの姿を目にします。

そうすると、胸の中にある様々な劣等感が容赦なく刺激されるのです。まさに前述の私の感覚こそが湾岸アンチの典型的なタイプなのです。

しかし、実際にはアンチの方々の劣等感の原因と湾岸のタワーマンションに因果関係はありません。湾岸のタワーマンションに対するアンチテーゼは単なる被害妄想でしかないのです。

本日の物件(やっと本題)

そして、そんな理不尽な扱いを受ける裕木奈江のような街である豊洲で最も新しいタワーマンションが本日レビューする物件「ブランズタワー豊洲」です。

事前に開催されたプロジェクト発表会がお粗末すぎて「発表会すら満足に運営できないデベロッパーのマンションを坪単価400万円で買って大丈夫か?」と販売前から検討者を不安にさせる大失態をやらかしたマンションでもあります。

個人的にはこういうネタを提供してくれるとレビューに彩りを添えることができてありがたい限りです。しかし、ずっと狙っていたマンションがスタートダッシュと同時に落馬するような状況は流石に笑えないところもあり複雑な気持ちになります。

実は狙っていました

そうです、私はずっと当物件を狙っていたのです。そのため通常のレビューよりも熱量が若干多めです。いつも以上に激しい脱線と暴走が予想されますが、そんな様子をお楽しみいただければ幸いです。

>> 豊洲周辺のマンションのレビューはこちらをご覧ください。

第66棟目:プラウドシティ東雲キャナルマークス

2018年11月30日

第30棟目:パークタワー晴海(見直し版)

2017年4月16日

第31棟目:シティタワーズ東京ベイ(見直し版)

2017年5月7日

お断り

当レビューは「夜遊びが大好きなサラリーマン(40代・バツイチ・都心在住)の私が買いたいか」という個人的主観が評価基準です。マンションに求める条件は十人十色であり、私の評価基準が皆さんの評価基準と異なって当然です。

「離婚するような人間の言うことは信用できない」「錦糸町に住んでいる人間が偉そうなことを言うな」など心温まるご意見を頂戴することもありますが全くもってその通りです。もし私がすでに再婚していて子供がいても、実は錦糸町ではなく両国に住んでいたとしてもです。

ですから、たとえ当レビューの結果が気に食わなくても、ご自身の評価基準で合格であれば迷うことはありません。他人が推奨する株を購入して金持ちになった人間がいないのと同じです。

他人が言うことを気にするのは自分の判断に自信がないことの裏返しでしかありません。当ブログの記事に悪態をつくよりもやることがあるはずです。当ブログの素人レビューを全面的に信じてしまう方がいるのであらかじめお断りしておきます。

>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

2017年9月17日
>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください。
モデルルーム

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015年11月1日

当物件を狙っていた理由

さて、レビューに入る前に私が当物件を狙いを定めた理由について述べておきましょう。

1.交通利便性と立地が良い

過去のレビューで豊洲駅の交通利便性が合格レベルであることは分かっています。私の評価軸で交通利便性が合格になることは滅多にないのでそれだけで貴重な存在です。

そして、当物件はそんな合格レベルの交通利便性を持つ豊洲駅から徒歩5分圏内に建設されます。この時点でレビューの評価項目10個のうち2個が合格になるのです。過去のレビューで交通利便性と立地の2項目が合格のマンションは滅多にありませんから、食指が動くのも当然です。

2.最後のタワーマンション

加えて豊洲駅徒歩5分圏内に限れば当物件は最後のタワーマンションになる可能性があります。つまり今後、豊洲でマンション探しをする人はいつまでも当物件を第一候補するということです。

地域で一番新しく一番駅に近いタワーマンションになるのですから中古市場での人気は約束されたも同然です。大谷翔平のような将来性抜群な地域No.1マンションを新築で手に入れられるチャンスをみすみす見逃すことなどできるわけがありません。

残すは間取りと価格だけ

要するに当物件のスペックが判明した段階でほぼ買いと判断できるわけです。マンションなんて交通利便性と駅距離と希少性が分かれば買っていいか判断ができます。

残す確認事項は間取りと価格です。この2項目をマンションギャラリーで確認し問題なければその場で契約書に判を押すだけですが、もちろんそうは問屋が卸さないのは世の中の常です。

得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという最寄駅の駅力を判定します。

最寄り駅の豊洲駅から東京駅まで17分、品川駅まで25分、新宿駅まで27分ですので合格です。東京駅からの直線距離4kmという物理的な距離の近さは伊達ではありません。

なお、他のレビューでも書いていますが総武線沿いの平井駅だと東京駅まで17分、品川駅まで29分、新宿駅まで28分です。亀戸駅なら東京駅まで14分、品川駅まで26分、新宿駅まで25分です。私が愛用していた総武線沿線だと豊洲駅は平井駅と亀戸駅の真ん中に位置する駅になります。

人気エリアの豊洲ですが、総武線沿線の駅に置き換えると随分と地味な印象になるのは面白いところです。この馴染みの路線に候補のマンションの最寄り駅を当てはめるのは色々な気づきがあるのでオススメです。普段使っている駅も意外と悪くないことに気づくことでしょう。

なお、豊洲の当物件の坪単価が400万円ということは亀戸駅徒歩1分のサンストリート跡地に建設予定のプラウドシティ亀戸(仮称)も坪単価400万円を超えてくるのか総武線愛好家としては大いに気になるところです。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→落第

※ 当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。

豊洲駅で検索したところ213件の結果でしたので落第です。ちなみに平井駅だと251件、亀戸駅だと697件の結果です。THE地味駅の平井駅以下の飲食店数が豊洲の歴史であり成熟度のバロメーターです。

また、検索結果の店舗一覧をよく見ると○○豊洲店のようなチェーン店・系列店が多く見受けられ退屈さは否めません。豊洲には横路地や横丁がないのも退屈さを助長させます。

豊洲には「お、こんなところにこんなお店があるんだ」という発見がありません。開発はいつも大企業が手がけ、個人が入り込む余地がない豊洲のような整然とした形も街の一つのあり方だと理解はできますが、ランダム性のなさはやはり退屈に感じます。

バックギャモンなどサイコロを使用するゲームの面白さはランダム性が故であることを忘れてはいけません。決して賭けるお金の金額ではないのです。

ただ、最近は闇鍋のような繁華街での生活に飽きてきたところもあります。なのであえて豊洲の様な退屈な街に住むことで心身を浄化させるのもありかなと考えを改めつつあります。

豊洲に住めば赤坂にある小粋な割烹料理屋や美女が揃うクラブなどは存在しませんから自然と引きこもりになれるわけです。タワーマンションの高層階に住めば完璧でしょう。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

※ 当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。

当物件から最寄りの豊洲駅まで徒歩5分なので合格です。実際に駅の出口からエントランス位置まで歩いてみたところ4分強で到着しました。

信号こそありますが歩車分離され広くて平坦な歩道はファミリー層に人気が出るのも納得させてくれます。ただ、視界を容赦なく遮るゆりかもめのレールは邪魔でしかありません。

また、毎回触れる湾岸の空気の悪さですが現地調査をした日がちょうど雨だったこともあり今回は空気の悪さを感じることはありませんでした。交通量を見ても晴れている日でも当物件周辺の空気に関してはそれほど問題視する必要ななさそうな気がしますが、次回訪問時に再度確認します。

元から豊洲の空気は悪くないと言っているじゃないか!!」という声は爆音で流れているジュリエット・グレコのシャンソンにかき消されてよく聞こえません。昔はシャンソンなんて興味がなかったのに人生を折り返すと色々と感じるものがあり、最近はすっかりお気に入りの歌手です。動画で見るとその味わいも倍増します。

チェック4:安定した地盤であること→落第

※ 当項目は地盤の強度を測定し、自宅が非常時の避難場所になり得るか判定します。

当項目に関しては異論はないでしょう。当物件の地盤は埋立地ですから落第です。湾岸エリアは開発に伴う対策で地震についてそれなりの耐性はあるとは思いますが安心して住居を構えられる土地ではないことは明白です。

その分、都心に近いので万が一の時でも歩いて帰宅できるのは大きな強みです。液状化で周辺のインフラが破壊されていても家族の無事が確認できることに比べたら大した問題ではありません。

チェック5:残債割れにならないこと→合格

※ 当項目は残債割れのリスクを判定します。

部屋選びが難しい

当物件の部屋選びはとても難しいです。方角・広さ・眺望という一般的な要素は当然のこと、柱の位置、バルコニー手摺の種類、下がり天井など当物件固有の特徴も加味して判断しなければならないからです。正直なところ当物件で購入しても良い間取りは1割に満たない気がします。

そして、評価対象の部屋はS-60B(南東・高層階・61m2・8,000万円)とします。当物件最大の欠点であるベランダの柱と下がり天井の影響が少ないこと、南東向き高層階であれば日照と眺望が半永久的に維持されること、タワーマンションの高層階は中古市場で人気があること、などが主な理由です。

試算結果

購入時 :価格8,000万円(61m2・坪単価432万円)
5年後  :残債6,981万円、売却6,980万円(坪単価377万円)、収支▲1万円
10年後:残債5,924万円、売却6,380万円(坪単価344万円)、収支+456万円

周辺相場はシティタワーズ豊洲ザシンボル(駅徒歩6分/築10年/30階/北向/62m2)が超強気の6,380万円(適正価格は5,380万円)でSUUMOに掲載されています。選んだ当物件の部屋の方が条件がいい(40階以上、南東向き、駅近)ですから試算の精度に大きなずれはないでしょう。

試算結果を確認すると下落率は市場平均の2%と同じ2%になりました。5年で残債と同額となり、10年目で残債割れが回避できます。タワーマンションの40階南東向きの2LDK部屋が築10年で6,380万円で売りに出ていたら今の市況であれば間違いなく買い手はつきます。

よって、当物件の価格は妥当と考えて合格と判断しますが、5年目の残債割れリスクを考えるとあと2〜3%の価格調整があると嬉しいところです。

低層階も魅力的

新築のタワーマンションを購入する最大の意味はお金さえ出せば条件の良い部屋がほぼ確実に購入できることです。古着屋で掘り出し物を探すのではなく、路面店で定価を出して服を買うようなものです。なので基本的には当物件も高層階を狙うべきです。

ただ当物件は48階ものタワーマンションであり階ごとに一律で価格差をつけていった結果、低層階も魅力を感じる価格になっています。

営業マンは階の違いで価格差をつけていないと言っていましたが住友不動産のように30階と20階を同額にするようなことをしていないためです。

一方で低層階は眺望に難がある場合があるので眺望シミュレーションで入念な確認が必要です。もし眺望に問題がないのであれば低層階も立派な選択肢になるでしょう。

当ブログで何度も書いていますが中古検討者が見るのは「日照、眺望、収納」だけですから、場合によっては低層階のほうが資産価値の面で優れる可能性があります。排気が同時給排気でなかったとしてもです。価格優先で選ぶ中古検討者は想像以上の割合でいるからです。

よく「収納ではなく広さ」ではないかというご質問をいただきますが広さや間取りは事前に確認できるので見学時のチェックポイントにはなりません。反対に収納は間取り図だけではイメージできないので見学時の大きなチェックポイントになります。

1LDKは危険

なお、1LDKに関しては食器棚なし、食洗機なし、エアコンなし、など少しでも利回りをよく見せたいというあからさまなコストダウンが施されていますので検討している方は2LDKに切り替えた方が賢明です。

先行したパークタワー晴海の事例をみても1LDKは竣工後も相当数が売れ残るはずです。どうしても1LDKを検討しているのであれば売れ残りを買い叩くのが賢い買い方です。東急不動産は値付けが下手で大量の売れ残りを抱えて、最後に値引きをして売り切る傾向があるデベロッパーですから焦ってはいけません。

>> 中古マンションにも目を向けて欲しいです。

中古マンションのススメ

2018年8月5日
>> 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法

2016年6月18日

チェック6:家賃よりも安いこと→合格

※ 当項目は賃貸との優劣を判定します。

比較対象はパークホームズ豊洲ザレジデンス(駅徒歩5分/築3年/19階/56m2)です。豊洲で最も新しいマンションであり、三井不動産の分譲マンションですから比較対象として不足はないでしょう。

そして、当物件の方が広く、方角もよく、新築であることを考えれば購入の方が有利と判断できます。よって合格とします。

ただし月々のキャッシュアウトは30万円を超えますから決して無理をしてはいけません。安全性を考慮すると世帯年収2,000万円はあった方がいいでしょう。

また、住宅ローン控除を除外すると持ち出しになることも注意が必要です。要するに転勤などで一時的に貸し出すという判断が積極的に取りづらいということです。

月々の入り(賃料)と出(ローン等)が逆転するのは投資の観点では落第となります。投資の観点で合格となるのは眺望と日照が壊滅的な北東と北西の低層階の2LDK以上、つまり一番安い価格帯の部屋のみが合格となります。

購入の場合

支払額    21.6 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   3.5 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        4.0 万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲3.3 万円
10年後の価値 ▲3.8 万円(お金が戻ってきます)
=====================================
合           計     24.0 万円(10年平均)

賃貸の場合

家賃    24.2 万円
諸経費       2.4 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================================
合        計  26.6 万円(10年平均)

>> 無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法

2016年6月18日
>> マンションを購入しないという選択もあります。
購入と賃貸

住まいは購入と賃貸どっちがいいのか

2016年1月9日
>> 金利は固定金利の方が安心です。

住宅ローン比較:変動金利と固定金利どっちにする?

2016年3月26日
>> 手付金は満額払ってはいけません。

新築マンションの手付金を安くする方法

2017年10月14日

チェック7:目立つこと→合格

※ 当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。

ランドマークになるマンションではありませんが、周囲に同規模のタワーマンションが存在しないことや、スーパー併設、小学校隣接であることから一定の知名度は確立すると予想できます。

また、後述しますが東急不動産は当物件を居住者のためではなく、自分たちの企業PRツールとして建設しています。そのため、折りに触れて当物件が東急不動産の代表作として表に出てきますので目立つという点では微風ながらも追い風になります。よって合格とします。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第(退学)

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

すでに方々で指摘されているように当物件最大の欠点がこの柱の食い込みです。正確に表現すれば柱の食い込みというよりも、柱と柱をつなぐ梁が室内を横断して強烈な下がり天井が存在している事です。

部屋の天井の大部分が下がり天井となっている間取りもあり、当物件の部屋選びを難しくすると同時に当物件の価値を大いに損ねる原因にもなっています。

向こう岸のパークタワー晴海はフラットな天井を実現できているだけに残念でなりません。建築費高騰による余波であることは推測できますが、あまりにも惨めな室内空間です。

また、ベランダを寸断するかのような柱の配置にも涙を禁じ得ません。湾岸のタワーマンションで眺望を満喫させないこの設計はもはや悪意があると解釈されても仕方がありません。東急不動産は住む人のことを考えて当物件を設計していないのがよくわかります。

見るたびに悲しい気持ちにさせる間取り図を目の前にして当項目を合格にすることなどできません。落第でも甘い判定であり、即刻退学がふさわしい判定です。

2100mmの下がり天井に注意

湾岸のマンションを検討されている方は勉強熱心なので問題ないと思いますが、2100mmの下がり天井は実物を見ると想像以上に圧迫感があるので軽視しないようご注意ください。

モデルルームで確認するだけでなく、知人の家や自分の家でも同程度の天井高を探してご確認ください。2100mmの天井だとキッチンや廊下の天井が同等である場合が多いです。

下がり天井にダウンライトは設置できるか

下がり天井をチェックしていると、キッチンや廊下の下がり天井がそれほど圧迫感がないことに気づくかもしれません。その要因はダウンライトです。

ダウンライトであれば2100mmという破廉恥な下がり天井でもなんとか我慢できる状態に持っていくことができます。リビングに2100mmの下がり天井があるのはさすがにNGですが、寝室であれば渋々OKできるかもしれません。

下がり天井が気になって当物件の購入を迷っている方がいるのであれば、候補の部屋の下がり天井にダウンライトを設置できるかどうか担当営業に確認してみてください。

設置できないなら検討から外す

もし下がり天井にダウンライトが設置できないのであれば、対象の間取りの購入は控えたほうが賢明です。下がり天井に照明を設置できないと部屋が暗くなってしまうからです。凹のくぼみにライトを設置すると出っ張りが光を遮って部屋全体に光が行き渡らないのです。

間取り図を見ると下がり天井にシーリングライトを設置できる部屋もありますが、2,100mmの天井にシーリングライトをつけたら圧迫感がさらに増すので解決策にはなりません。

低い天井の照明はダウンライト一択だと個人的には感じます。マンションの廊下やキッチンの照明がダウンライトであることはそれなりの理由があるのです。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

当項目は合格です。1LDKからしっかりと洗面所の入り口は廊下に面しています。ただ、すでにデベロッパーである東急不動産がプライドをかけて当物件を設計していないことが判明していますので焼け石に水です。

どの間取りを選ぶべきか

ここで当物件の部屋選びについて私の考えをまとめておきます。当物件の部屋選びが難しいのはすでに触れたとおりですが、当ブログで提唱している「日照、眺望、収納」の観点を軸に絞り込めば選択肢は限られてきます

①手摺が透明ガラスの部屋のみ

まず大前提として手摺が透明ガラスの部屋のみが検討対象です。東急不動産は外観デザインを優先するために居住者の眺望を楽しむ権利を悪魔に差し出しました。部屋から眺望が拝めないのであればタワーマンションに住む意味がありません。

売却時に「ベランダに出ないと景色が見えないのね」「XX階の部屋なら手摺が透明だから室内からも景色が見えるよ」などと見学者から嫌味を言われるのは避けたいものです。

眺望は見学者の購買意欲を揺さぶる一番大切な要素ですから絶対に妥協してはいけません。手摺が透明ガラスの部屋のみが選択対象になります。

②高層階のみ

どの方角も高層階であれば眺望が確保されることになりますので高層階を選べば間違いないでしょう。低層階を選ぶ場合は眺望と日照と価格のバランスを丁寧に調べないとハズレを引く可能性があります。

ただ、眺望が確保されることと眺望が良いことは別の話です。私は南東向きから見える東雲方面の景色や北東から見える錦糸町方面の景色に心惹かれることはありません。

個人的には当物件で価値のある景色は都心を臨む南西・北西のどちらかです。日照を考慮すれば南西ですが、WILDMAGICや住宅展示場にタワーマンションが建設されると眺望が少し阻害される可能性は留意すべきです。

個人的には価格と眺望のバランスがいいので北西の部屋は狙い目だと感じます。ただ、日照を諦めなければならないこと、後述する柱の影響が少ない間取りがないため決定打に欠けるのも事実です。

③柱の影響が少ない間取りのみ

当物件特有の要素がこの柱の影響です。間取り図を見れば選んでもいい間取りは限られてしまいます。60m2の部屋だとS-60B(北東)、S-60D(南東)の2つだけです。都心を臨める南西と北西にはまともな間取りがないのです。

柱の影響で住み心地が大きく左右されるにも関わらず、方角と階数が同じであれば坪単価まで同じなことに違和感を感じます。本マグロとカジキをマグロと一括りにして同じ値段で販売しているようなものです。そんな寿司屋があったとしたらあっという間に潰れるのですが、どういうわけかマンション業者は潰れないのです。

部屋選びの結論

以上のように当物件の部屋は「手摺が透明ガラスで、高層階で、柱の影響が少ない間取り」を選ぶべきです。私が検討している60m2台の部屋で方角別に採点をするとこんな感じです。

  1. 南東:日照○、眺望△、間取り○、価格△
  2. 南西:日照○、眺望○、間取り×、価格△
  3. 北西:日照×、眺望○、間取り×、価格○
  4. 北東:日照×、眺望△、間取り○、価格○

結局のところ東雲の退屈な眺望に我慢ができるのであれば南東が無難な選択です。

それでも南東が満点の選択ではないので最終的には各自の優先順位で決めるしかありません。眺望と価格を重視しているので個人的には北西の部屋で一番眺望のいい部屋を買いたいと考えています。

>> 間取りについてはこちらをご覧ください。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

2016年10月5日

部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)

2016年11月3日

部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)

2016年11月30日

チェック10:家族の思い→合格

※ 当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。

都心在住の私の生活スタイルを考えればわざわざ豊洲に引っ越す理由はありません。千葉県基準で考えるなら市川市から千葉市に引っ越すようなものです。

ただ、新築マンションの供給量が激減している昨今においてまともな立地の新築マンションがほとんどないのも事実です。読者からのお便りも以前までは「新築マンションが高過ぎます」だったのが最近は「まともな新築マンションすらありません」に変わってきています。

このような状況において当物件の立地は十分に魅力を感じられる立地となっています。私が当物件を狙っていたことは冒頭で述べましたが、その理由はまさにこの立地に魅力を感じたからなのです。

そして、豊洲という人気の街で一番築浅のタワーマンション(もしかしたら最後のタワーマンション?)となる可能性があり希少性が確保されるのであればなおさらです。よって今回は合格とします。

結果

結果は70点となりました。居住者の満足度を無視した柱位置さえなければ合格ラインである80点を狙えただけに残念ではありますが、70点は早々に諦めるのも惜しい点数でもあります。

個人的には前回レビューした晴海フラッグよりも当物件の方が判断が難しいと感じています。晴海フラッグは駅距離だけが懸念点ですが、当物件は間取りや居住者の動線があまりにもお粗末なマンションであり、生活の基盤である家としての機能を果たせないと感じているからです。

ただ、2019年の新築マンション選びは大なり小なり同様の問題に遭遇することになります。次にレビューするSHIROKANE The SKY(白金 ザ・スカイ)もおそらく同じようなコメントを書くことになるのかもしれません。

なお、当物件とSHIROKANE The SKY(白金 ザ・スカイ)は坪単価が違いすぎる(坪単価400万円と700万円)のだから比較できないのではとのご指摘をいただきました。それは坪単価400万円のマンションが予算の上限となる当物件の検討者だからそう考えるだけです。

当物件の検討者にとって白金 ザ・スカイは比較対象にならなくても、白金 ザ・スカイの検討者にとっては当物件は比較対象になり得ます。予算が潤沢にある人にとっては坪単価400万円のマンションの方が坪単価700万円のマンションよりも魅力があると判断したら前者を買えばいいだけの話だからです。

ただ、往々にして坪単価700万円のマンションの方が魅力的であることもまた事実です。

総評

やる気満々の東急不動産

東急不動産の責任者がマスコミ向けの事業説明会で「都心でタワーを冠した物件を供給するのは初。規模も過去最大級。即日完売を目指す。」と宣言したのは記憶に新しいところです。(詳細はリンク先の牧田記者のこだわり記事をご覧ください。参考になる記事が満載でオススメです。)

豊洲はいつの間に都心に?

いつの間にか豊洲が都心扱いになっていることにヒタヒタと忍び寄ってくるストーカーのような気味の悪さを感じずにはいられません。豊洲が都心なら同程度の直線距離である両国だって都心でいいはずです。しかし、実際には両国を都心扱いしたら笑われるのです。

ただ、豊洲を強引に都心にするほどに当物件に対する東急不動産の意気込みは凄まじいものがあります。人気地域の豊洲を足がかりに東急の名をアピールしたいがために、周辺相場を無視した異常な高値で土地を落札したのですから気合が入るのも当然です。

嘘つきほど愛をささやく

ただ、あまりに土地を高く購入してしまった後のしわ寄せを購入者に押し付けるあたりは愛を謳うマンションにしては随分と暴力的だなと感じます。愛を口にする人間でまともな人間はいないことは皆さんもご存知の通りです。人を騙す人間ほど愛という言葉を使いたがるものです。

また、愛は執着の別名であり、当物件のキャッチコピーの「愛が、長続きするタワー。」は東急不動産が都心に対して執着し続けるという宣言だと解釈するのが正解です。この自分都合の宣言を当物件の検討者が自分たち家族の幸せが長続きすると勘違いするように仕向けているだけです。

惨めな室内空間

その最たる証拠が当物件の間取りです。開口部は狭く、ベランダのど真ん中に柱が鎮座し、段差だらけのひな壇天井、眺望を遮るバルコニー手摺りなどなど、これらのどこに愛があるというのでしょうか。自分よりも相手のことを優先して考えるという愛の一般的な定義からかけ離れているとしか私には思えません。

試しに担当営業にこの牢屋みたいな間取りのどこに愛があるのか尋ねてみたところ、天カセエアコン、グローエの水栓、ディスポーザー、備え付けの食器棚、天然石の天板など設備面の充実さに話をすり替えてきました。担当営業も間取りの苦しさは認めざるを得ないようです。

しかし、よく見れば自慢の天然石のキッチン天板は上っ面だけで、側面はクロスのまま。コンロは郊外物件と同じ最下級の安物、廊下はフローリング、サッシはT-1等級、窓が単なる複層ガラス、ブサイクな便器などなど坪単価400万円の部屋とは思えない安っぽさで、とても居住者のことを考えているとは思えません。

設備は有償オプションにすべきだった

醜い室内空間を中途半端な設備仕様でカバーしようとするこの姿勢こそが東急不動産流の愛情表現なのでしょうか。DV男のように歪んだ愛情表現に痛み入ります。

柱や梁は追加料金で解決できる問題ではありません。しみったれた設備仕様にお茶を濁す程度の予算を割くくらいなら、その予算を構造面に使うという判断はできなかったのでしょうか。

購買層の懐具合から坪単価400万円を死守したかったのだと推察できますが、そうであれば食器棚も食洗機もあらゆる設備を有償オプション扱いにしてでも真っ当な室内空間にする英断を下して欲しかったところです。

三井不動産だったら

もちろん、幼稚園のお遊戯会レベルのお粗末な発表会を平気でやる東急不動産がそんな英断をできるわけがないのは分かっています。そして誰もが心の中でこう呟いているはずです。「東急ではなく、三井だったら良かったのに」と。

もちろん三井不動産が手がけたとしても建築費高騰の影響を受けたマンションになったはずです。そして当ブログで「三井も落ちたものだ」と言われるのです。ただMID TOWER GRANDを見てしまうと当物件よりはマシなものを作ってくれたのではないかと無い物ねだりをしてしまうのです。

>> MID TOWER GRANDのレビューはこちら

第59棟目:MID TOWER GRAND(ミッドタワーグランド)

2018年6月9日

当物件は東急不動産のためのマンション

一方で、専有部の手抜き具合とは裏腹に多くの人の目に触れる共用部や外観デザインは末長く都心の代表作としてパンフレット等に掲載するのに相応しい力の入れ具合です。

この豪華な共有部と貧相な専有部の強烈なコントラストは、当物件が東急不動産が自分たちの存在を社会にアピールするためのマンションであることを明確に示しています。そして、東急不動産の眼中に居住者の存在がないことも暗示しています。

繰り返しになりますが、当物件の専有部やエントランスからの動線など居住者の利便性に関わる部分がことごとく残念な仕様になっているのは、まさに東急不動産が居住者のことなど考えていない本音の発露なのです。

また、異常な管理費の高さは東急不動産の居住者軽視のしわ寄せでもあります。管理費が安くなる設計をすればできたはずです。東急不動産は対外的にアピールできる外観と利益最大化だけを目的に下がり天井だらけの中間免震マンションを建設したのです。

洗濯物のベランダ干し禁止も東急の都合

すでに多くの方がご存知の通り当物件はベランダで洗濯物を干すことを禁じています。この点も当物件が自分たちの素晴らしい成果であることをアピールしたい東急不動産の都合でしかありません。撮影や取材で対応するときに洗濯物が外干しされるようなマンションでは困るからです。

ただ、個人的には洗濯物を外干しする習慣がないので何ら困ることはありません。天日干ししたら衣類が痛むのは子供でも理解できるはずです。衣類を天日干しにしてわざわざ劣化させる理由などどこにもないのです。タオルやシーツも同様です。

天日干しに固執している人はレッドブルなどのエナジードリンクを飲むような人たちなのだと推測します。理屈ではなく気持ちの問題なのであれば好きにすればいいと思います。

洗濯機の乾燥機能は十分に実用的なレベルであり、浴室乾燥機を使えばデリケートな洗濯物の乾燥も全く問題ありません。実際問題としてマンションで外干しできないことによる不都合など何もありません。もし乾燥機能を使うランニングコストが不安だとしたら、まずは家計の見直しをすることが先決です。

手付金は減額不可

居住者のことなどこれっぽちも考えていない東急不動産の姿勢は手付金の減額が不可なことにも現れています。

マンションギャラリー見学時にパートナーが結婚と出産(もちろんネタ)を理由に手付金減額を要請しましたが、担当営業は「富裕層が対象の弊社のフラグシップマンションであり、そのようなご要望はお受けできません」と取り付く島もない返答をしてきています。

マンションギャラリーの正式オープン前ですから予想できた回答ではありますが、販売現場は押しかける来場者の数を見て相当に強気になっているようです。

毎年20%程度のペースで増殖中の金融資産の一部を約3年間も無利子で利己的な東急不動産に手渡す理由など何一つ見当たりません。果たしてこの強気がいつまで持つか興味深いところです。早々に手付金の減額を認めることになると私は予想しています。

当物件の総合評価

すでにインターネット上では当物件の評価は固まりつつあり、立地◎、共用部(外観含む)◎、専有部×、価格△、が概ねの評価です。湾岸のマンションは合理的な思考ができて勉強を怠らない目の肥えた層が検討者ですから、こんな中途半端なマンションが受け入れられるとは思えないのです。

そして、私も同様の判断から当物件を現時点では見送りします。すでに保有している都心のマンションの方が生活利便性も資産性も高いので当物件に執着する必要がないからです。当物件を買っても眺望を100%満喫できないことも影響しています。

もし価格調整がされたり、竣工後に売れ残りが値引きされるようになったら再度検討します。今後は8月に事前案内会が開催されるSHIROKANE The SKY(白金 ザ・スカイ)に狙いを定めていきます。

なお、大本命は三井不動産レジデンシャルが手がける「三田一丁目計画」です。狭くてもいいので私でも買える1億円以下の部屋を用意してくれることを願うばかりです。

代わりとなるマンションがない

しかし、賃貸住まいの方などの一次取得者にとってはとても悩ましい状況でもあります。確かに当物件は高年俸なくせに怪我が多く成績も年俸ほどではない中日の大野奨太もしくは巨人の陽岱鋼のような中途半端なマンションですが、当物件の代わりとなるマンションがないこともまた事実です。

当ブログは個人のブログなので表現の自由を謳歌していますが、たまに自由すぎる表現が気に食わない人がいるようで、「そんなに駄目駄目言うのなら、代わりの候補となるマンションを教えてください!参考までに!」という逆ギレのような連絡をいただくことがあります。

有益な情報を赤の他人に無償で提供する義務が私のどこにあるというのでしょう。「参考までに」をつけたら万引き同然の行為でも許されると考えている浅ましさにうんざりします。困っている人に寄付する良心はありますが、泥棒に品物を差し出すほど私はお人好しではありません。

話が脱線しましたが、前述の通り当物件は新築に限定すると代わりとなるマンションがありません。坪単価400万円程度で交通利便性の良い新築マンションは当物件だけなのです。

プラウドシティ亀戸(仮称)を待つのもあり

1年前であればMID TOWER GRANDをオススメできましたが既に完売に近づいており、代替にはなり得ません。当物件とほぼ同時期の2022年3月31日竣工予定のプラウドシティ亀戸(仮称)が直接の対抗馬になるでしょう。

豊洲と亀戸じゃ比較にならない」という恥ずかしいセリフも聞こえてきますが、都心からみたら豊洲も亀戸も大差ないです。どちらかと言えば亀戸に失礼です。

個人的にプラウドシティ亀戸(仮称)の坪単価が300万円中盤なら大いに検討の余地ありです。亀戸は日本酒会の巨人「はせがわ酒店」や下町寿司屋の筆頭「すしやの助六」を皮切りに味のある飲食店が多く(昔よりは減ったが)とても良い街なのでオススメです。

上手に妥協する

謎の亀戸推しに面食らった方もいるかもしれませんので話を当物件に戻します。新築マンションにしか興味を持てない意固地な方にとって当物件は第一候補となるポテンシャルがあるマンションです。

そして、当物件は何らしかの妥協をしないと部屋を選ぶことができません。その選定プロセスは既に記載していますので参考にしつつ納得のいく妥協をしていただければと思います。

もちろん新築にこだわりがないのであれば、中古マンションも検討してみてください。周辺マンションから当物件への住み替えは一定数発生するはずです。入居間近になると供給過多により一時的に中古価格が下がる可能性もあります。

竣工後も売れ残っているパークタワー晴海の隣の2棟のマンションでまさにその現象が発生しつつあります。今は賃貸で耐え忍び、2年後のその時を待つのは悪くない判断だと思います。

もちろん今すぐに豊洲の中古マンションを購入するのもありです。現実的には史上最低レベルの固定金利を適用でき、2年間分の残債が減らせるので当物件の検討を止めていますぐに豊洲の中古マンションを購入するのが正解なのです。

豊洲の価値は日本橋・神田に並ぶ

当初から当物件は坪単価400万円になると噂されていましたが、実際にその金額を目にすると顔がこわばってしまいました。とても一馬力で購入できる金額ではありません。

街の価値は不動産の価格とイコールです。坪単価400万円の街は都心だと下町の最高峰である日本橋・神田に迫る金額です。豊洲はたった数十年で江戸時代から何百年も続く街に並んだことに驚きを隠せません。

「日本橋や神田の評価が低すぎるだけ」という反論もあるでしょうが、日本橋や神田の評価が上がらないのはそれなりの理由があるからです。私は日本橋や神田周辺は大好きですし、実際によく飲み歩いていますが事実は事実であり認めなくてはいけません。

当物件の価格はまだ仮の段階ですが、今まで認めていなかった豊洲の価値を容赦なく目の前に突きつけてきました。当物件の売れ行き次第では私も豊洲に対する認識を改めなければならないことになるでしょう。当物件の検討は中止しますが、観測は継続していこうと思います。

終わりに

本来であれば事前案内会に参加した直後に公開する予定だった当レビューですが、相変わらずの遅筆によりネット上で一定の評価が固まった後に公開する運びとなりました。

後出しジャンケンでは新鮮な情報を提供することは不可能なのでいつも通りコラムのような脱線を散りばめてみましたが、当物件を本気で狙っていたゆえのガッカリ感と相まっていつも以上に混沌としたレビューになってしまったのは大いに反省するところです。

それでも、この不恰好なレビューがマンションを探している方にとって少しでも参考になったのならこれ以上の喜びはありません。

当物件を検討している方は、当レビューを始め、ネットや方々の評論を読み、自分自身で納得するまで調べ上げてください。そして、最終的にはご自身の判断を大切にしてください。他人の意見は参考にしてもいいですが、従ってはいけません。

ただ、当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

多くの読者の方が不動産コンサルタントに相談して納得のいくマンションを購入されている事実を目の当たりにして、改めて強くそう思います。

それでは、17,000字に及ぶ超大作を最後までお読みいただきありがとうございました。皆さんのマンション探しの旅が納得のいく結末を迎えることを祈っています!!

>> 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。
不動産コンサルタント

不動産コンサルタントは頼りになるか?

2015年10月31日
>> 反対に相談してはいけないプロもいます。

無料相談のファイナンシャルプランナーは頼りになるか?

2016年2月20日

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です