第35棟目:パークシティ武蔵小山 ザ タワー

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ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。なんでこんな変なペンネームなのかは内緒です。

私は妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の近くに住み続けるのは嫌なものでしたが、住めば都という言葉は本当でいまではすっかりこの街に馴染んでいます。

さらにここまで30棟以上のマンションを検討してきて「5,000万円程度の予算内だと総合的に我が家より魅力があるマンションはほとんど存在しない」という事実に気づいてしまったのです。

挙句に史上最低金利を記録した16年8月に全期間0.95%(団信込)という驚異的な金利で住宅ローン金利を確定させてしまったこともあり住み替えのハードルはスカイツリーよりも高くなっているのが正直なところです。

しかし当ブログのマンション購入ノウハウ集のノウハウを活用して新築マンションを評価し、魅力的な分譲マンションが見つかったら住み替えをしたいという気持ちは健在です。

評価は各項目で0~2点を付与し100点満点換算で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションであることを期待していますがどうでしょうか。

なおこの最新マンションレビューは私が現在のマンションから住み替えたいかという個人の事情と価値観を基準としています

あらゆる点で勉強不足のまま書き散らしていきますので絶対に本気にしないでください。多くの方は笑って(苦笑い、冷笑含む)読んでいただけているのですが、たまに本気にして噛み付いてくる方がいるのでお断りしておきます。

こんな愚かで不誠実で、デブで三段腹で、納豆みたいな息で、腰痛・肩こりもちで、他人に対して不寛容で、草野球ですら4打席4三振する人間の言うことは無視するに限ります。どうぞご自身の判断を大切になさってください。

道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みいただければ幸いです。それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※ レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

GoogleMapをはじめインターネットを使うだけで対象物件の周辺情報をかなり調べられます。そして得られる情報の多くはモデルルームでは教えてくれない、営業マンが伝えたくない情報なのです。
本日のご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良...
本日のご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良...

※ 間取りについてはさらにチェックポイントを増やしました。

マンションは不動産という投資対象であると同時に生活する場でもあります。その生活の場が快適であることはとても大切だと私は思っています。資産価値と同じくらい間取りにもこだわるべきなのです。よい間取りは毎日の生活に潤いを与えてくれからです。
生活快適性を重視すると最上階・角部屋がベストチョイスですが資産価値は維持されず低層階に劣ります。資産価値を重視すると低層階になりますが生活快適性が劣ります。そこに予算による制限が加わりますからますます選ぶのが大変になります。
「窓の大きさと数さえ十分に確保されていれば東西南北どの部屋を選んでも一長一短だから好きにすればいい」ここまで長々と書いてきましたがこんな単純な一言が結論なのです。

※ マンションを購入してよかったことも書きました。

ゴリゴリの賃貸過激派の私が伝えるマンション購入のメリットなのでやはりマンション購入に否定的な記事となりましたが、世間で流布されているマンション購入のメリットも私が列挙したメリットを誇張したものに過ぎないと感じています。

本日の物件

本日の物件は「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」です。2017年後半に販売開始されるマンションの中ではすでに先行レビューしたザ・タワー横浜北仲と並んで注目しているマンションです。

昨今の新築マンションの魅力のなさは数年前の横浜・広島戦と同じくらいひどいものです。私が横浜スタジアムで観戦した中でも最もひどい試合は記憶の限りではたしか栗原のヒット1本以外は安打が出ず、得点はエラーと四球で満塁にした後の押し出しの1点のみという貧相なものでした。

そんな新築マンション不毛の時代において当物件は光り輝く希望の星でした。過去形の時点でお察しいただきたいところですが現地調査をしたこともあり筆を進めていきます。

※ モデルルームに行く前にぜひお読みください。

一言で言えばこれに尽きます。モデルルームはお客ではなく業者のために作られています。表現を変えればお客を狩るための狩場です。自分は狩られないと思っているお利口さんほど餌食になります。

1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→2点

①駅や路線に知名度があるか

最寄り駅は東急目黒線の武蔵小山駅 です。パルム商店街が有名な地味だけれど目黒駅に近い便利な駅です。駅・路線ともに知名度は中の上もしくは上の下といったところでしょう。

②山手線の主要駅までの所要時間が30分程度か

武蔵小山駅の交通利便性は良いです。ほとんどの山手線の主要駅に30分程度で到着できます。ただ東京駅方面が弱いのは気になります。東京・渋谷・新宿・品川までの所要時間合計が92分程度です。同程度の交通利便性は総武線だと亀戸駅になります。

当物件を検討されている方は武蔵小山駅の交通利便性は亀戸駅程度という事実をしっかりと認識しておくべきです。要するに亀戸駅徒歩1分のタワーマンションに坪単価450万円も出したいかという話です。

③駅周辺の治安が良いか

駅周辺の飲み屋にいるおじさんたちにインタビューすると「そんなに治安いいかなぁ。意外と柄が悪いよ。」とか言いますが武蔵小山と同じように大きな商店街(ルミエール)がある新小岩に比べると大きな違いがあります。

新小岩と比較するとほとんどの街がディズニーランドに見えてしまうのでフェアではないかもしれませんが武蔵小山駅周辺の治安が良いことには変わりありません。

④街に歴史と多様性があるか

食べログで飲食店を検索すると472件がヒットしました。私の根城である錦糸町が1095件、亀戸が686件、新小岩が569件ですから街の規模は意外に小さいことがわかります。

飲食店のジャンルはあらゆるジャンルが揃っており、街に多様性があることが伺えます。総武線沿線には少ないピザやお洒落系の店が目立ちます。

また食べログの評点の平均が高いことも目立ちます。食べログの評価者のレベルについては色々ありますので単純に武蔵小山の飲食店のレベルが高いことの証左にはなりませんが参考にはなるでしょう。

⑤まとめ

当項目のまとめです。沿線・駅の知名度は普通もしくはちょっと良いです。誰もが住みたいブランド路線・駅ではありませんが、知ってる人はぜひ住みたいというレベルの知名度はあります。特に武蔵小山に住んだ経験がある人はまた住みたいという人が多いのが特徴です。

交通利便性は良いですが、総合的には総武線の亀戸駅レベルです。渋谷など山手線の西側に勤務される方であれば問題はないでしょう。

治安は良いです。そして街に歴史と多様性がしっかりある。となると2点が妥当だと判断します。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→3点(例外)

当項目に関して何もいうことはないでしょう。改札を出て階段を登ればもう目の前が当物件なのです。本当の駅徒歩時間を検証する必要もありません。

4点にしなかった理由は駅直結ではないためですが、晴れた日であれば駅直結と変わらない利便性です。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→1点

再開発でどの方角がお見合いになることが判明しているので、目の前にタワーマンションが建つかもしれないという不安に苛まれることはありません。

ただ方角次第ではありますが目の前にタワーマンションが建設されるという残念な事態になることはマイナス点ですから当項目は1点とします。

もちろん最終的な状況はモデルルームで要確認です

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→0点

商店街や当物件併設の商業施設が一番の嫌悪施設でしょう。商業施設が物件近くにあると資産価値の維持に貢献してくれますが、騒音や匂いなどのデメリットもあります。

ただ現地を歩いた限りの感想ですが、南東のお寺とお墓は気になれど、風俗店などの典型的な嫌悪施設はなさそうです。あとはお墓をどう評価するかですがここは保守的にみて当項目は0点としておきます。

個人的にお墓に対してなんら嫌悪感を感じることはないのですが、気にする人は気にしますし売却時のネックになることは間違いないからです。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全→3点(例外)

駅を出たら目の前が当物件なのですから当項目が2点以下になることはありません。さらに当物件と駅までの歩行者優先道路が用意されるなど様々な配慮を考慮すれば例外の3点がふさわしいでしょう。

唯一の懸念点は地下と1階に用意される駐輪場に出入りする自転車と歩行者が干渉しあうのではないかという点です。モデルルームで要確認ですが地域一帯の一括再開発ですからきちんと設計の段階で配慮されていることを期待します。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→1点

私が現地調査した限りでは歩いている人の服装も歩きタバコも問題ありませんでした。もちろん横路地の地面に吸い殻が捨ててあるので一定数のマナーが悪い住民はいるようですがそれはどの街も同じです。

ただ現地の飲み屋でヒアリングすると武蔵小山のマナーがいいと感じていない人もいました。マナーに関してはもっと突っ込んだ調査が必要のようなので当項目は1点としておきます。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→2点

当物件は商店街のすぐ隣に位置し、商業施設まで併設されるので当項目が2点以下になることはありません。上乗せできるかどうかは併設の商業施設次第となりますが現時点では未定なので仮の2点としておきます。

ただ個人的にはパルム商店街にあまり魅力を感じませんでした。商店街と言いつつ単なるチェーン店の寄せ集めだからです。この現象は新小岩のルミエール商店街と同じです。興味がある人はGoogleMapのストリートビューでその雰囲気を比較してみてください。

原因は両者とも地権者が小売ではなく賃貸で稼ぐことを選択したからだと推測できます。小売で小銭を稼ぐよりも不動産をチェーン店に貸し出した方が儲かるのは当然のことであり合理的な選択だからです。

巷では商店街をありがたがる風潮がありますが、ネタを切らさないためにテレビ局が作り出した幻想でしかありません。テレビの編集力にかかればチェーン店だらけの退屈な商店街を古き良き活気のある商店街に見せることなど朝飯前なのです。

反対に商店街の横路地や裏路地には期待がもてそうなお店が見受けられます。家賃はメイン通りよりも安く、メイン通りの人出を取り込めるのですから横路地こそ本当の武蔵小山なのでしょう。

私が現地調査で伺った際も横路地のお店で色々な情報を聞くことができました。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→2点

直接基礎が採用されているので地盤に問題がないことがわかります。地盤の優先度が高い人は高くても当物件を選ぶべきです。よって当項目は2点とします。

(2)間取りチェック

どの部屋を候補にするか

すでに予定価格が発表されていますが私の予算では1LDKすら買えません。よって公開されている間取り全体で検証します。

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→2点

多くの部屋で玄関前のスペースが確保されています。開いた玄関扉が廊下を通行している人にぶつからないように設計で配慮されていることがわかりますので当項目は2点とします。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない→2点

柱が食い込んでいる間取りは見当たりません。明確に意図を持って設計されていますので当項目も2点です。

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→2点

全ての間取りでパウダールームの入り口は廊下に面しています。設計者の明確な意思を感じます。このように正しい意思をもった設計者によるマンションであれば安心して購入することができます。もちろん当項目は2点です。

チェック4:天井高は確保されているか→2点

2600mmは確保されているようなので文句なしです。

チェック5:二重天井・二重床か→2点

間違いなく二重床でしょう。

チェック6:ベランダは広いか→2点

ベランダは十分な広さがあります。たとえ高嶺の花だとしても、ゆっくりと景色を眺めながらお酒が飲めると思うとウキウキしてきます。もちろん2点です。

チェック7:天井の梁は目立たないか→1点

情報がないので1点とします。図面でしっかり確認が必要ですがそれほど心配しないで良さそうです。

チェック8:売主と施工主は大手企業か→2点

三井不動産レジデンシャルと鹿島の組み合わせに文句を言う人はいないでしょう。これ以上ない組み合わせですので2点とします。

(3)価格チェック

チェック1:坪単価は妥当か→2点

ライバルはもうほとんど残っていませんが「インプレスト コア 武蔵小山」になります。駅徒歩7分で当物件よりも低い階の部屋でも坪単価430万円程度です。

対して当物件は平均坪単価450万円程度です。年明けに競馬場の予想屋のおじさんからは三井は坪単価500万円を狙っていると聞いていたのですが少し下げてきたようです。

単純に同じ駅の新築物件と比較するとブランドと規模を考慮すれば妥当な坪価格といえそうです。よって当項目は2点とします。

なお個人的にはもうお手上げの坪単価です。例えこの後の項目で資産価値が維持されたとしても購入することができません。キャッシュフローが回らなくなってしまうからです。

チェック2:駅距離単価が妥当か→2点

駅徒歩7分のインプレスト コア 武蔵小山が坪単価430万円程度であれば、駅徒歩1分の当物件の坪単価450万円程度は妥当となります。よって当項目も2点です。

チェック3:価格の下落率は低いか→2点

築年数 0年 坪単価421万円 下落率 0% 価格9,290万円
築年数 5年 坪単価412万円 下落率 2% 価格9,100万円
築年数10年 坪単価372万円 下落率12% 価格8,200万円
築年数20年 坪単価300万円 下落率29% 価格6,600万円
築年数35年 坪単価250万円 下落率41% 価格5,500万円

坪単価が少し安い72Dタイプを候補として試算したところ年間下落率1.2%という結果になりました。購入価格は1億円に迫る強烈な価格ではありますが下落率はかなり低く抑えられていますのでキャッシュフローが回るのであれば買いのマンションと言えそうです。

反対に1LDKなど坪単価が高い部屋は残債割れのリスクを抱えることになるので注意が必要でしょう。

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→0点

価格が未定ではありますが期待はできないでしょう。坪単価300万円以上のマンションで管理費が安かった事例がないからです。ましてや当物件は管理費の高さで有名な三井のマンションです。安くなるわけがありません。

もちろん正式発表待ちですが現時点では0点とします。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→2点

購入した場合

支払額    30.0 万円
管理費修繕費   3.4 万円(35年の平均)
固定資産税    2.0 万円(月割)
諸経費        1.0 万円(月割)
専有部修繕費 1.0 万円(月割)
ローン控除    ▲1.2 万円(月割)
35年後の価値▲13.1 万円(月割)
========================
合           計   23.1万円

賃貸した場合

家賃    28.0 万円(パークホームズ武蔵小山)
諸経費       2.5 万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
=====================
合        計  30.5 万円

候補の部屋をMUFGの35年固定金利1.39%で計算するとこのような結果になりました。比較対象は駅徒歩3分の分譲マンションであるパークホームズ武蔵小山ですので申し分のない比較相手です。

結果を見れば素直に購入した方が賢明です。ましてや当物件の方が格上の訳ですから迷う必要はありません。もし金利が下がればさらに購入の方が有利ですので当項目は例外の3点とします。

ただ売却するまでは家賃以上のキャッシュアウトが発生するという点には注意しておく必要があります。家賃に対して5〜6万円ほど多い支出になるので気をつけなければなりません。

そもそも会社員が居住費に20万円以上も費やすことが妥当なのかという根本的な問いもあります。

※ マンションを購入しないという選択もあります。

賃貸よりも購入すべきといえる物件は存在します。しかし現実は一般家庭が該当の物件を購入できる可能性はゼロに等しいのです。多くの一般家庭にとって賃貸が最良の選択だと思います。

※ 金利は固定金利の方が安心です。

結論は「住宅ローンは固定金利が原則。固定金利で支払えないような金額の物件を購入してはいけない。」です。買い替え前提の方以外は変動金利の誘惑に負けず冷静に固定金利を選ぶべきだと思います。

チェック6:個人的な価値観を満たすか→1点

個人的な評価ポイントは「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」「リビングの窓が大きい」「田の字の間取りではない」「最新の設備」の5つです。

単純に各項目の積み上げだと2点であり、当物件は文句なしのマンションです。しかし北千住ほど武蔵小山に愛着がないのも事実です。個人的な価値観を満たすかというとちょっと違うかなと感じるので当項目は1点とします。

(4)結果

(1)周辺環境     14/16点
(2)間取り      15/16点
(3)価格         9/12点
====================
合             計         38/44点 → 100点満点換算で86点

過去最高点にしてダントツの点数となりました。よもや新築マンションで80点を超える日が来るとは思いませんでした。

(5)総評

買える人はGO

不動産市況が現況のままという前提ですが、当物件は間違いのない新築マンションです。交通利便性、間取り、資産性、ブランドとあらゆる項目で満点に近いマンションです。買えるなら買うべきマンションと言えるでしょう。

もちろんリーマンショック級の何かが起きれば状況はガラリと変わります。有事の際は高額物件ほど値下がり幅が大きかったと聞いていますので、この点は注意しておく必要があるでしょう。

買えません、白旗です

遂に35棟目にして我が家の点数を上回る物件に出会えたのですが、その物件は私の手の届かない1億円近い超高額物件でもありました。

そして私には1億円ものローンを組むだけの信用がありません。ダブルインカムであればなんとかなりそうですがダブルインカム前提の予算は危険です。

また総額を抑えて1LDKを狙っても無理です。1LDKに6000万円も出せませんし、1LDKだと購入直後の下落が強烈で残債割れのリスクを抱えるからです。当物件を購入するのであればできるだけ広い部屋にすべきでしょう。

当物件の購入を検討できる人が素直に羨ましいですし尊敬します。当物件を購入できるだけの経済状況を築いた努力は並大抵のものではないはずです。相続や贈与があれば話は別でしょうが、私の周りでは旦那の稼ぎだけで1億円ものマンションを購入できる人は数名しかいません。

とある高校球児は石井一久のストレートを打席で見てプロを夢見るのを止めました。同様に当物件はまともな新築マンションは庶民の手の届かない高嶺の花である現実をまざまざと見せつけてくれたのです。

終わりに

お疲れ様でした。個人の感想ではありますがこの記事がマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。

もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください。

そして当物件を真剣に検討されている方はぜひプロにご相談いただき、当物件の客観的な本当の価値をご確認ください。くれぐれも私の感想を真に受けないようにお願いします。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

※ 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

不動産コンサルタントは主治医のようなものです。舞い上がった自分の頭を冷ましてくれますし、聞き分けのない家族(主に嫁)を諭してくれたりもします。

※ 反対に相談してはいけないプロもいます。

どうしてもFPに相談したいのであれば有料の相談を受けるべきです。有料相談のFPは保険の営業はしませんし、何より販売業者と利害関係がありません。決してモデルルームにいるFPのアドバイスを真に受けてはいけません。それは泥棒に財布を預けることと同じ行為だからです。
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コメント

  1. より:

    餅つき名人様
    いつも楽しみにしております。
    ※名前を変更しました。

    今回の武蔵小山の物件といい、良い!と思う物件は、もはや庶民向けではなく、プチ富裕層で購入できる価格帯になっていますね。
    なんだか、、ため息ばかりが出てしまいます。

    私も2年前まで、約12年位錦糸町〜亀戸に生息してましたので、餅つき名人さんが総武線を基準とした比較が懐かしく、わかりやすいです。
    万人向けするエリアではありませんが、利便性や街の雰囲気は庶民的で、とても住みやすかったです。
    亀戸=武蔵小山か、、、笑
    だいぶ違いますが、、距離的には大差はありませんね。

    私も引き続き、物件探しをしておりますが、
    もはや、マンションウォッチングみたいな感じになってきました。

    品川付近の三つ巴の大規模マンションレビューを楽しみにしております。

    • 餅つき名人 より:

      いつもコメントありがとうございます。当ブログは私という小さな枠組みを判断基準としているので、理解する上でどうしても身近なものに置き換えてしまう癖があります(^_^;)そして以前から薄々と感じていたことですが、新築マンションは完全に富裕層限定の商品になったと感じています。

      今回の結果を受けて私の新築マンション探しの旅はひとまず小休止となりそうです。もともと新築マンションレビューはSEO対策でしかありませんので今後はマンション購入ノウハウの拡充に力を注いでいこうと思っています。本来はノウハウを共有するためのブログがいつのまにかマンションレビューが主になってしまったので方向性を元に戻すつもりです。

      マンションレビューはリクエストがあったら行う形式とする予定で、中身も2万字を超えるような怨念のようなものではなく、簡潔かつ明確な形式で行っていこうと思っています。

      というわけで品川付近の三つ巴マンションのレビュー承りました。新形式でのレビューにご期待ください!!