第34棟目:パークホームズ北千住アドーア

公式HPより拝借
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ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。なんでこんな変なペンネームなのかは内緒です。

私は妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の近くに住み続けるのは嫌なものでしたが、住めば都という言葉は本当でいまではすっかりこの街に馴染んでいます。

さらにここまで30棟以上のマンションを検討してきて「5,000万円程度の予算内だと総合的に我が家より魅力があるマンションはほとんど存在しない」という事実に気づいてしまったのです。

挙句に史上最低金利を記録した16年8月に全期間0.95%(団信込)という驚異的な金利で住宅ローン金利を確定させてしまったこともあり住み替えのハードルはスカイツリーよりも高くなっているのが正直なところです。

しかし当ブログのマンション購入ノウハウ集のノウハウを活用して新築マンションを評価し、魅力的な分譲マンションが見つかったら住み替えをしたいという気持ちは健在です。

評価は各項目で0~2点を付与し100点満点換算で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションであることを期待していますがどうでしょうか。

なおこの最新マンションレビューは私が現在のマンションから住み替えたいかという個人の事情と価値観を基準としています

あらゆる点で勉強不足のまま書き散らしていきますので絶対に本気にしないでください。多くの方は笑って(苦笑い、冷笑含む)読んでいただけているのですが、たまに本気にして噛み付いてくる方がいるのでお断りしておきます。

こんな愚かで不誠実で、デブで三段腹で、納豆みたいな息で、腰痛・肩こりもちで、他人に対して不寛容で、草野球ですら4打席4三振する人間の言うことは無視するに限ります。どうぞご自身の判断を大切になさってください。

道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みいただければ幸いです。それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※ レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第1回:周辺情報)
GoogleMapをはじめインターネットを使うだけで対象物件の周辺情報をかなり調べられます。そして得られる情報の多くはモデルルームでは教えてくれない、営業マンが伝えたくない情報なのです。
初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第2回:間取り)
本日のご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良...
初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第3回:価格)
本日のご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良...

※ 間取りについてはさらにチェックポイントを増やしました。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)
マンションは不動産という投資対象であると同時に生活する場でもあります。その生活の場が快適であることはとても大切だと私は思っています。資産価値と同じくらい間取りにもこだわるべきなのです。よい間取りは毎日の生活に潤いを与えてくれからです。
部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)
生活快適性を重視すると最上階・角部屋がベストチョイスですが資産価値は維持されず低層階に劣ります。資産価値を重視すると低層階になりますが生活快適性が劣ります。そこに予算による制限が加わりますからますます選ぶのが大変になります。
部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)
「窓の大きさと数さえ十分に確保されていれば東西南北どの部屋を選んでも一長一短だから好きにすればいい」ここまで長々と書いてきましたがこんな単純な一言が結論なのです。

※ マンションを購入してよかったことも書きました。

マンションを購入してはじめて気づいた7つのメリット
ゴリゴリの賃貸過激派の私が伝えるマンション購入のメリットなのでやはりマンション購入に否定的な記事となりましたが、世間で流布されているマンション購入のメリットも私が列挙したメリットを誇張したものに過ぎないと感じています。

お断り

今回は未発表の段階でのレビューのため随時ブログを更新していく形式をとります。基本的に現地調査と公式HPからの各種推測で当物件を評価します。

正式な情報が発表されたら評価を変えていきますので当たらない予想を笑いつつお読みください。もちろん役に立つ情報は一切ありません。

本日の物件

本日の物件は「パークホームズ北千住アドーア」です。アドーアとはなんぞやと調べて見たら「崇拝」とのこと。北千住中の崇拝を集めるマンションだという意味でしょうか。

個人的にも興味があったところコメントでリクエストをいただいたので詳細未定の状態ですがレビューしてみたいと思います。

北千住は最高の妥協点

北千住といえば個人的には飲みに行く街です。特に友人と集まる際によく北千住を使います。なぜなら埼玉・茨城・千葉・東京とあらゆる場所の中間地点だからです。東京・埼玉に住む人間からしてみると柏や市川に出向くのは億劫ですし、茨城に住む人間からしてみると新宿や渋谷に出向くのは億劫なのです。

そこで妥協点として指名されるのが北千住というわけです。しかしこの4都県の妥協点こそが北千住の最大の魅力なのです。

昨今の家探しの主流は職住近接ですが、一方で嫁実家近接もまた根強い主流のひとつでもあります。嫁フォローで苦労されている世の男性は頷いてくれると思います。

そして北千住に住むということは職場もそれなりに近く、埼玉・千葉・茨城の嫁の実家にもそれなりに近いという一石二鳥の効果が期待できるのです。もちろん一石二鳥といっても鴨ではなく鳩ですが、鳩でも二鳥を得られれば十分に効率のいい狩りでしょう。

足立区の魅力

また後述しますが北千住の飲食店の多様性は特筆すべきものがあります。足立区という大いなる偏見により期待値が低いこともありますが、はじめて北千住で飲む人は北千住のレベルの高さにその認識を改めることになります。

ただ足立区という大いなる偏見と記述したように当物件の最大の弱点は住所が足立区であることでもあります。足立区についていまさら私が何かを書く必要もないでしょう。それくらい足立区のイメージは世に出回っています。

たまに足立区のイメージが湧かない神奈川県や地方出身者の知り合いには北野武監督作品の「その男、凶暴につき」(コント仕立ての暴力が笑いと悲哀を導き出す傑作)の予告編をそっと紹介しています。

巷の「北千住穴場説」で当物件に興味を持った方もぜひご覧ください。

いかがでしたか?

この予告編を見て「面白い、笑える」と思った方は足立区耐性ありです。ようこそ混沌と情熱のワンダーランド足立区へ。反対に「怖い、嫌だ」と思った方は湾岸地域や杉並区にでもお住まいになるほうが賢明です。

足立区に住むには暴力や悲劇などの不条理を笑い飛ばせる胆力が必要です。胆力はSAPIXの机の上では身につかず、ありとあらゆる理不尽な現実をやり過ごす中で身につく素養です。胆力のない方は巷の「北千住穴場説」を真に受けると火傷しますので注意が必要です。

そもそも北千住は昔から穴場だったのです。埼玉・千葉・茨城の住民からしてみればそんなことは旧知の事実なのです。なにを今更言ってるんだ?という感じです。

足立区最強のマンション誕生

そして当物件は足立区という関東最凶の街に三井不動産×大成建設という最強タッグが建設するミスマッチ全開のマンションです。アドーア(崇拝)という名前を冠するにふさわしい組み合わせに身震いします。

まるでロイヤル・ハウスホールドのコーラ割、大間のマグロを使ったシーチキンみたいなマンションです。北千住でそんな飲み方をしたついでに現地調査をしてきましたので早速レビューして見たいと思います。

※ モデルルームに行く前にぜひお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由
一言で言えばこれに尽きます。モデルルームはお客ではなく業者のために作られています。表現を変えればお客を狩るための狩場です。自分は狩られないと思っているお利口さんほど餌食になります。

1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→1点

①駅や路線に知名度があるか

最寄り駅は埼玉・千葉・東京(城東)の中継地である 北千住駅 です。日比谷線・千代田線・常磐線・半蔵門線直通の東武スカイツリーライン・つくばエクスプレスの5路線が利用できる正真正銘のターミナル駅です。

各路線にそれなりの知名度はありますが、ブランド路線とは言えません。また北千住駅に恵比寿駅のような知名度もありません。規模で言えば恵比寿駅を凌駕していますが知名度やイメージでは後塵を拝しています。

巷では北千住で飲んだこともない上品で頭のいい人たちが北千住はこれから伸びると力説されています。私が揶揄している北千住穴場説です。

しかし折に触れて北千住を40年近く利用している私としては、いまから北千住が武蔵小杉のようになるとは思えないのです。北千住は永遠に穴場の街のまま(未完の大器)というのが私の見立てです。

そしてこの微妙な知名度の駅と路線のマンションの資産価値が維持されるとも思えないのです。ましてや当物件は足立区最高値のマンションであり、都心価格のマンションなのです。その下落幅は想像すらできません。

②山手線の主要駅までの所要時間が30分程度か

北千住駅はターミナル駅ではありますが私が根城にしている錦糸町駅と比較するとそれほど交通利便性が良いとは言えません

山手線主要駅だと東京駅こそ20分程度で到着しますが、品川・渋谷・新宿あたりは30〜40分を要します。総武線沿線で例えると北千住の交通利便性は小岩駅レベルなのです。大手町などの地下鉄を考慮しても錦糸町駅ではなく新小岩駅レベルでしかありません。

北千住穴場説を唱える人たちは北千住の交通利便性を声高に訴えていますが、彼らは新小岩駅・小岩駅を交通利便性が高いとは言いません。何故でしょうか?

当物件を検討されている方は北千住の交通利便性は新小岩駅・小岩駅程度という事実をしっかりと認識しておくべきです。要するに交通利便性は高くないということです。

③駅周辺の治安が良いか

足立区ではありますが北千住駅周辺の治安は実は悪くありません。

「その男、凶暴につき」の予告編を足立区耐性のリトマス試験紙に使うなど足立区のイメージで悪ふざけをしてきましたが、実は北千住は足立区よりも荒川区のイメージに近いのです。

もちろん荒川区も足立区もハンバーガーとチーズバーガーの違い程度でしかありません。決してマクドナルドとフレッシュネスバーガーとの違いではありません。

ちなみに足立区の醍醐味を味わうには東武スカイツリーラインで荒川を越えなくてはなりません。荒川を越えてはじめて本当の足立区に出会えるのです。ただその本当の足立区もどんどん変わってきているのが実際のところです。冒頭で悪ノリもしましたが、生活するぶんには全く問題ない治安だったりします。

もちろん足立区らしさが健在な光景も見受けられますし、足立区に住んでいる新婚夫婦が「足立区で子育てはちょっと・・・」と躊躇する現実もあります。

治安については当物件最大の懸念点ですから、入念な確認が必要でしょう。バツイチで夜行性の独身男には全く問題ありませんが、家族連れであれば近所にアパートを借りるなりホテル住まいをするなりして実地調査をすべきです。

④街に歴史と多様性があるか

食べログで飲食店を検索すると912件がヒットしました。私の根城である錦糸町が1095件ですから街の規模は錦糸町相当でかなり大きいことがわかります。さすが宿場町です。

また飲食店のジャンルも懐石料理、居酒屋、カフェ、ラーメン、フレンチ、イタリアン、焼き鳥、ハンバーガー、BAR、うなぎ、タイ料理、もつ焼き、などあらゆるジャンルが揃っており、街に多様性があることが伺えます。

もし現地調査をされるのであれば、当物件の周辺を歩いて見てください。気になるお店がいくつも見つかるはずです。

そして当物件のすぐ近くにあるハンバーガーショップ「サニーダイナー」にぜひ訪問していただきたいです。サニーダイナーのような上質なお店が北千住にはまだまだ沢山あることを知ってもらいたいです。

はっきり言ってしまえば北千住は城東地区最高の飲食街です。外食の充実度を優先項目にしているのであれば北千住は文句なしでおすすめできます。

⑤まとめ

当項目のまとめです。沿線・駅の知名度は微妙です。ブランド路線・駅ではありませんし、今後伸びる可能性も低いです。交通利便性も微妙です。大手町方面のみ合格点ですが、総合的には新小岩・小岩レベルです。治安は意外と悪くないです。街に歴史と多様性がしっかりあって外食文化は満点以上。となると1点が妥当だと判断します。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→2点

当物件は駅から徒歩5分の表記であり、実際に千代田線の改札から歩いて5分ちょうどでした。JR・日比谷線の改札からでも6分もあれば十分です。同じ日にQUWON新浦安の現地調査をしたこともあり所要時間の5分が体感では3分程度に感じました。思わず本当に5分なのかスマホのストップウオッチを二度見したほどです。

この体感時間が5分以下に感じた原因は遠目から当物件が見えるからでしょう。我が家であるマンションがすでに見えていると気持ちの面では到着したも同然になるからです。よって当項目は2点とします。

※ 同じに日に現地調査したのはこちら

第33棟目:QUWON(クオン)新浦安
幸いにも当物件の資産価値はそれほど悪くはありません。現在の金利であればフルローンでも残債割れが回避できる可能性もあります。家族の意向で新浦安に住むことが最優先事項であれば素直に購入するのがいいでしょう。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→1点

現時点で雑居ビルに囲まれており、土地の用途も商業地域なので何が建てられても文句は言えません。すでに東側の隣は5階建の雑居ビル、2軒先には11階建のマンションがあります。西側も隣は7階建の雑居ビルです。

ただ当物件の土地は北向きに細長いので北側に奥まった部分は囲まれ感は少なく、上層階であれば確定眺望になる可能性もあります。しかしそんなことはデベロッパーである三井も分かっているはずです。きっちりと上層階の坪単価に反映してくるのは間違いありません。

当物件は部屋によって眺望と日照に大きな差が出そうです。その部分をデベロッパー側がどのように価格に織り込んでくるのか気になりますし、モデルルームで周辺に何が建てられるのかを確認しなければなりません。

素人の私では周辺の土地にどのような建物が建設可能か検討がつきませんので現時点では当項目は1点としておきます。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→0点

当物件は繁華街のど真ん中に建設されるマンションですから当項目は諦めるしかありません。現地調査をした際も周囲の飲食店の臭い、店舗の営業用のBGM、バスの音、小学校のグラウンドの音などが気になりました

特に小学校のグラウンドは休日も解放されているらしく休日でも少年野球などの音が途切れることはありませんでした。校舎から反射する子供の声は想像以上にうっとおしいものです。

また当物件の1階と2階にはイトーヨーカドーの食品館が併設されますのでその影響も心配です。臭い、騒音、ゴキブリ、ネズミ、お客のマナーなどです。とても当項目にプラス点はつけられません。よって0点とします。

※ 公害レベルの道路が目の前にあるマンションはこちら

第31棟目:シティタワーズ東京ベイ(見直し版)
新築というお化粧が剥がれたマンションに対する冷静な世間の目を知らずにマンションを購入することはどんな場合でも避けなければならないのです。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全→2点

雨の日に狭い道路で傘をさしたまますれ違うストレスは誰にとっても嫌なものです。周辺道路が狭いと悪天候の日は気をつける必要があるのですが、当物件から駅までの道のりの大半は屋根付きのアーケードになりますので心配無用です。

惜しむらくはもう少し道幅が広ければいいのですがアーケードの効果があるので我慢できる範囲です。

気になる暴走自転車ですが私が現地調査をした際も普段飲みに行く際にも自転車が気になったことはありません。北千住の歩道は人が多いのでそこを自転車で走るのは時間の無駄でしかなく、わざわざ無駄な行為を選択するのは正真正銘のあれな人だけです。

当項目は通常であれば1点ですがアーケードという付加価値を加味して2点とします。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→1点

荒川区風とはいえここは足立区ですから期待してはいけません。駅を出たところに何箇所も喫煙所が設置されている時点でお察しくださいと言っているようなものです。

もちろん北千住は繁華街であり多様な人間が訪れる街なので一概に地元住人がアウトな人ばかりというわけでもありません。一定の割合でアウトな人はいるわけで街にいる人の数が増えればそういう人を見かける回数は多くなるのです。

そうはいっても繁華街基準の住人が親の子供が通う学区の公立校の質が心配になるのは当然の親心でしょう。幸いにも当物件の学区でもある千住本町小学校は足立区内では定評のある公立小学校です。定評がある公立校が学区なのは心強いです。しかも家の隣にあるのであればなおさらでしょう。

小学校は家の近くで済ませて、中学校からは私立に通わせるのであれば当項目はあまり気にしなくてもいいかもしれません。反対に当項目が気になるのであれば当物件は検討から外す方が賢明です。少し甘めになりますが当項目は1点とします。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→3点(例外)

当物件の最大の魅力は当項目でしょう。マンション内にイトーヨーカドーがあり、徒歩5分先にはルミネと丸井があり、日常の買い物に困ることは一切ありません。

イトーヨーカドーの食品はそれほど良い品質ではないので、食品にこだわるのであれば成城石井で購入すればいいでしょう。

買い物至便とは当物件のためにある言葉かもしれません。よって当項目は例外の3点とします。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→2点

荒川と墨田川に挟まれていますが当物件の地盤は悪くありません。むかし当物件の土地は旧日光街道の宿場町であり、大名が本陣を構えたところだそうです。もしそれが本当であれば当物件の地盤は間違いなさそうです。大名の本陣が地盤の悪いところに設置されることなどありえないからです。

また水害のリスクも少ないです。上記の通り当物件の位置する千住三丁目は昔からの折り紙つきの土地なのです。ただし火災に対するリスクはありそうです。雑多な繁華街ですから延焼リスクは多少なりともあるでしょう。

ただ火災に対する備えとして鉄筋コンクリートの当物件が建設されるわけですから過剰な心配をする必要はないともいえます。よって当項目は2点とします。

(2)間取りチェック

どの部屋を候補にするか

当物件の取り図が手元にあるのですが、悪い意味でため息が出る間取りばかりです。特に私の希望である50〜60m2台の中住戸の2LDKは残念としかいいようがありません。とにかく柱の食い込みが強烈なのです。限られた土地を最大限に活用するためにこんな歪んだ間取りが生まれたのでしょうか。

どの部屋も柱が食い込んでいる以上、あとは価格と眺望と日照のバランス次第です。いちおう以降の項目は西向きの部屋61Wを候補として話を進めていきます

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→2点

玄関前のスペースは最小限ですが、開いた玄関扉が廊下を通行している人にぶつからないように設計で配慮されています。設計としては限りなく内廊下に近い外廊下といったイメージです。よって当項目は2点とします。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない→0点

柱が全力で室内に食い込む当物件の間取り図を見たら黙って0点をつけるしかありません。もっとも影響が大きい部屋だと1畳くらい柱が食い込んでいると思います。

様々な事情でこのような設計になったのでしょうが残念でなりません。おそらく梁の影響も相当なものがあるはずです。

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→2点

全ての間取りでパウダールームの入り口は廊下に面しています。設計者の明確な意思を感じます。このように正しい意思をもった設計者によるマンションであれば安心して購入することができます。さすがは大成建設です。

チェック4:天井高は確保されているか→1点

まだ未公開なので1点とします。個人的には2450〜2500mmの低い天井高になるのではないかと懸念しています。柱の食い込みも天井の梁も残念なレベルですからせめて天井高だけでも2550mm〜は欲しいところです。

チェック5:二重天井・二重床か→2点

未公開ですが間違いなく二重床でしょう。

チェック6:ベランダは広いか→1点

ベランダは十分な広さがあります。ただ低層階は騒音や臭いの影響でベランダでのんびりくつろいで過ごす行為は難しいでしょう。

また当物件の周辺は繁華街のためか妙に気温が高いのです。エアコンからの排気が影響しているのか、周辺の雑居ビルが熱を吸収して気温を上げているのかわかりません。

このような環境ではベランダで夏の夜風をあびながら酒を飲むのは上層階でも難しいと感じます。同じ日に訪問した新浦安とは体感で明確に違いがわかるほど気温が高いのは懸念材料です。

ベランダの広さ自体は2点ですが、十分に活用できないのであれば点数を下げなければなりません。当項目は1点とします。

チェック7:天井の梁は目立たないか→0点

柱が部屋に食い込んでいる以上、梁が目立つのは必然です。当項目がプラス点になることはないでしょう。

チェック8:売主と施工主は大手企業か→2点

三井不動産レジデンシャルと大成建設の組み合わせに文句を言う人はいないでしょう。これ以上ない組み合わせであり、足立区最強マンションが誕生します。

(3)価格チェック

価格はいくらになるのか

すでに当物件を足立区最強と称している以上、当物件の価格は安くはならないと予想します。それでは価格はいくら位になるのでしょうか。競馬場にいるおじさんたちの予想を聞くと三井は坪単価330万円を目指すとの声が聞かれます。

坪単価300万円でも高いと言うのにさらに上を目指すと言うのでしょうか。個人的な肌感覚としては異常としか言いようがありません。

しかし北千住No.1マンションであるアトラスタワー北千住が経年補正すると坪単価315万円、隣の南千住の駅徒歩1分のブランズタワー南千住が経年補正すると坪単価310万円なので同程度の坪単価になることは予想できます。三井は当初の価格を高めに設定してきますので坪単価330万円が見当違いだと言い切れないのです。

各種不動産相場サイトでも坪単価300万円という予想が得られますので正式価格発表までは坪単価330万円を基準価格としておくと落胆しないで済みそうです。坪単価300万円で発表されれば安いと思えますし、280万円程度なら即買いする気になれます。

もちろん上記は素人の予想ですから、精度の高い価格を知りたい方はきちんと競馬場にいる予想屋のおじさんの予想を聞いてください。

追記(17.8.13)

公式HPでおおよその価格帯が発表され平均坪単価はほぼ330万円となりました。上記で示したように周辺の中古マンションの価格を経年劣化補正して割り出した予想価格が見事に一致する結果となりました。

ただこの330万円という驚きの坪単価は高めに提示して販売直前で値下げする三井不動産の販売戦略の一環でもあります。おそらく最終的な坪単価は320万円程度に収まるはずです。

それにしても新築マンション高騰の波が足立区すら飲み込んでしまったことに諦めの気持ちを隠せません。利便性が高い都内の一流マンションを一般の会社員が新築で購入することは不可能です。新築マンションはまさに高嶺の花となったのです。

チェック1:坪単価は妥当か→2点

ライバルとなる新築マンションがないので周辺の中古マンションと比較します。

すでに上述したように北千住No.1マンションであるアトラスタワー北千住が経年補正すると坪単価315万円ですから当物件の坪単価330万円に違和感はありません。時代はすでに変わったのです。

チェック2:駅距離単価が妥当か→0点

経年劣化を補正後の坪単価が315万円のアトラスタワー北千住の方が駅に2分近いですから当物件の坪単価330万円は割高感があります。

駅から1分離れるごとに坪単価が4万円下がるというデータがありますので当物件の適正価格は坪単価307万円が上限だと言えます。よって当項目は0点とします。

チェック3:価格の下落率は低いか→0点

築年数 0年 坪単価330万円 下落率 0% 価格6,100万円
築年数 5年 坪単価245万円 下落率26% 価格4,520万円
築年数10年 坪単価210万円 下落率36% 価格3,900万円
築年数20年 坪単価155万円 下落率53% 価格2,870万円
築年数35年 坪単価145万円 下落率56% 価格2,680万円

年間下落率1.6%という結果になりました。知ったかぶりの北千住穴場説とは裏腹に資産価値は冷徹な現実を見せてくれます。

特に購入直後の下落幅の大きさに目を見張ります。坪単価330万円で購入した場合は悪夢を見ることになるでしょう。坪単価300万円でやっと妥当な新築プレミアになります。

なお10年後の資産価値の下落幅の緩やかさに注目です。北千住は適正価格で購入すれば資産価値がしっかり維持される街だと分かります。つまりアトラスタワー北千住の中古を購入する方が当物件を購入するよりも賢い選択なのです。

残念ながら当項目は0点とします。坪単価330万円を正当化するのは無理があります。

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→1点

価格が未定なので当項目は1点としますが期待はできないでしょう。坪単価300万円以上のマンションで管理費が安かった事例がないからです。ましてや当物件は管理費の高さで有名な三井のマンションです。安くなるわけがありません。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→3点(例外)

購入した場合

支払額    18.1 万円
管理費修繕費   3.0 万円(35年の平均)
固定資産税    1.0 万円(月割)
諸経費        1.0 万円(月割)
専有部修繕費 1.0 万円(月割)
ローン控除    ▲1.0 万円(月割)
35年後の価値▲6.4 万円(月割)
========================
合           計   16.7万円

賃貸した場合

家賃    18.1 万円(10年毎に10%下落・35年平均)
諸経費       1.0 万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
=====================
合        計  19.1 万円

候補の部屋をMUFGの35年固定金利1.33%で計算するとこのような結果になりました。北千住駅周辺にまともな賃貸物件は存在しませんので素直に購入した方が賢明です。

どんな立派な賃貸物件でも当物件と同レベル(三井×大成建設レベル)の賃貸物件は存在しないのですから当項目は例外の3点とします。北千住駅の賃貸物件の貧弱さが功を奏した結果となりました。

※ マンションを購入しないという選択もあります。

住まいは購入と賃貸どっちらがいいのか
賃貸よりも購入すべきといえる物件は存在します。しかし現実は一般家庭が該当の物件を購入できる可能性はゼロに等しいのです。多くの一般家庭にとって賃貸が最良の選択だと思います。

※ 金利は固定金利の方が安心です。

住宅ローン比較:変動金利と固定金利どっちにする?
結論は「住宅ローンは固定金利が原則。固定金利で支払えないような金額の物件を購入してはいけない。」です。買い替え前提の方以外は変動金利の誘惑に負けず冷静に固定金利を選ぶべきだと思います。

チェック6:個人的な価値観を満たすか→2点

個人的な評価ポイントは「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」「リビングの窓が大きい」「田の字の間取りではない」「最新の設備」の5つです。

単純に各項目の積み上げだと0点です。しかし北千住の外食充実度は全てを許せるほど魅力的です。錦糸町と同じく夜行性のバツイチ独身男にぴったりの街です。よって当項目は2点とします。

(4)結果

(1)周辺環境     12/16点
(2)間取り      10/16点
(3)価格         8/12点
====================
合             計         30/44点 → 100点満点換算で68点

間取りが仮定での評価となりましたので増減する可能性があります。ただ価格がほぼ判明しているので伸びて70点が上限でしょう。

70点であれば検討に値する最低限の点数ですからあとは各自の優先順位を満たすかどうかが判断の決め手となります。

(5)総評

推測を元に評価しているため参考にすらならない情報であることをあらためてお断りしておきます。

冒頭で「その男、凶暴につき」の予告編を足立区に住むための踏み絵に使う悪ふざけをしましたが、私は北千住が大好きです。とにかく外食の充実度が素晴らしい街だからです。そして価格次第では当物件を購入してもいいと思っています。(諸事情でたまに飲みに行く竹の塚や梅島も実はいいところです。)

しかし価格が大きな問題です。坪単価300万円以下でなければ当初10年間は残債割れのリスクを抱えることになってしまうのです。

当レビューの序盤で触れたように北千住の交通利便性は新小岩・小岩レベルです。それなら価格も新小岩・小岩と同じ坪単価250万円程度でいいはずです。

総武線の利用者に新小岩・小岩で坪単価300万円のマンションを買うと言ったら頭がおかしいと思われます。北千住で坪単価330万円のマンションを購入するということはそういうことなのです。

新築マンションを購入することの意味

最後に私のような素人の駄文ではなく洗練されたプロの記事を紹介します。

社名を変えて心機一転のLIFULLのHPで3回に分けて書かれたコラムですがぜひ全てを熟読することをお勧めします。私のブログの1,000倍は役に立ちます。

【新築vs中古の真実①】~あなたは新築住宅に住むことは出来ない~

【新築vs中古の真実②】~新築住宅の正味のメリットを考えてみる~

【新築vs中古の真実③】メディアが書かない新築のリスク

もしこのコラムを読んで、以下の抜粋を読んでもなお購入意思が揺るがない人は堂々と前を向いて突き進んで欲しいと思います。

富裕層がお金を使うことは社会の義務です。足長おじさんはいつの時代でも必要です。その一人になれる栄誉は資産価値などという世俗的なものでは測れない大きな意味があると思います。頑張ってください、応援しています。

あえて言おう。新築住宅は、「頑張って」とか「少し無理をしてでも」というような覚悟で買うべきものではない。もうそんな時代ではないし、住宅不動産市場の現実は、あなたのその切実な覚悟と苦労に誠実に報いてはくれない。

新築住宅とは、購入価格の高さも資産価値の下落も平気で許容出来る程度に現在も将来も経済的に余裕のある世帯が、こだわりをもって(誤解を恐れずに言えば、趣味や道楽として)、性能的にもデザイン的にも後世に残せるような質の高い建物を買って/建てて、それが社会ストックとして蓄積して国全体の住宅の質を上げていく。そのような商品として認識するくらいが、これからの時代は調度良いのである。

【新築vs中古の真実③】メディアが書かない新築のリスク より抜粋

終わりに

お疲れ様でした。個人の感想ではありますがこの記事がマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。

もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください。

そして当物件を真剣に検討されている方はぜひプロにご相談いただき、当物件の客観的な本当の価値をご確認ください。くれぐれも私の感想を真に受けないようにお願いします。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

※ 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

不動産コンサルタントは頼りになるか?
不動産コンサルタントは主治医のようなものです。舞い上がった自分の頭を冷ましてくれますし、聞き分けのない家族(主に嫁)を諭してくれたりもします。

※ 反対に相談してはいけないプロもいます。

無料相談のファイナンシャルプランナーは頼りになるか?
どうしてもFPに相談したいのであれば有料の相談を受けるべきです。有料相談のFPは保険の営業はしませんし、何より販売業者と利害関係がありません。決してモデルルームにいるFPのアドバイスを真に受けてはいけません。それは泥棒に財布を預けることと同じ行為だからです。
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コメント

  1. 通りすがり より:

    せっかく新築マンション情報について参考になるブログなのに、こと足立区の治安については2ちゃんのノリでしか書かれていないのが残念。「東京DEEP案内」と同じ匂いがプンプンします。
    治安について判断する基準となるのは、ネット上の風説ではなく客観的な数値なのでは?
    ご存知のこととは存じますが、足立区は23区で3番目に大きい面積を持つにも関わらず、総犯罪件数は多い方から4番目、面積比にすると少ない方から8番目くらいですよ。それでもまだ「治安は最悪」と言い続けますか?

    冒頭に、本ブログが「野球観戦中の親父のような戯言を列挙したブログ」(要約)と書いているからといって、住民を貶めるような発言が、ましてや不特定多数が閲覧するネットで許されるわけではありません。

    もう一点、何故か千代田線についてだけは「朝ラッシュ時は10分以上の遅延が状態化している」と強調していますが、遅延回数で言えば、人身事故が多発する(特に新小岩を有する総武線)や小田急線も同様なのでは?
    なぜ千代田線だけを殊更に取り上げるのかがわかりません。

    ちなみに、私は足立区とは対の城南住民です。念のため。

    • 餅つき名人 より:

      熱心なコメントありがとうございます。書籍化もされ大人気の東京DEEPに比肩していただき光栄です!!最後の一文でオチをつけるあたり通りすがりさんは相当な笑いのセンスをお持ちですね。クレームっぽく見せかけてレビューのノリにしっかり乗るという高等テクニックに感服いたしました。より良いブログになるよう精進していきます^^