3棟目:パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワー

この記事の画像出典:パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワーの公式HP
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ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です!!

妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の近くに住み続けるのは嫌でした。しかし住めば都という言葉は真実だったらしく、しばらく暮らすうちに馴染みの店や知り合いができ、いまではすっかりこの街に馴染んでこの街に愛着がわいています

そんな状況なので住み替えのハードルは以前よりも高くなっています。しかし今住んでいるマンションと街を越える物件を探す旅を止めるつもりはありません。当ブログのマンション購入ノウハウ集のノウハウを活用して新築マンションを評価し、魅力的な分譲マンションが見つかったら住み替えをしたいと思っています。

評価は各項目で0~2を付与し100点満点換算で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。この83点を超えるのであれば分譲でも賃貸でもOKです。

前述の通りこの最新マンションレビューは私が現在のマンションから住み替えたいかという個人の趣味嗜好を基準としています。勘違いや誤解や決めつけのままに書き散らしていきますので、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みください。

それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

※私の中古マンション購入の経緯はこちらをご覧ください。

第六章:最後の砦の中古マンションを見てみる
これまでのお話 こんにちは、餅つき名人です!! 妻の夢をかなえるために家を買うことになりました。家を買うならモデルルームだと地元であ...

※レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第1回:周辺情報)
GoogleMapをはじめインターネットを使うだけで対象物件の周辺情報をかなり調べられます。そして得られる情報の多くはモデルルームでは教えてくれない、営業マンが伝えたくない情報なのです。
初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第2回:間取り)
本日のご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良...
初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方(第3回:価格)
本日のご挨拶 こんにちは、餅つき名人です!! 「初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由」でモデルルームに行かなくても物件の良...

※間取りについてはさらにチェックポイントを増やしました。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)
マンションは不動産という投資対象であると同時に生活する場でもあります。その生活の場が快適であることはとても大切だと私は思っています。資産価値と同じくらい間取りにもこだわるべきなのです。よい間取りは毎日の生活に潤いを与えてくれからです。
部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)
生活快適性を重視すると最上階・角部屋がベストチョイスですが資産価値は維持されず低層階に劣ります。資産価値を重視すると低層階になりますが生活快適性が劣ります。そこに予算による制限が加わりますからますます選ぶのが大変になります。
部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)
「窓の大きさと数さえ十分に確保されていれば東西南北どの部屋を選んでも一長一短だから好きにすればいい」ここまで長々と書いてきましたがこんな単純な一言が結論なのです。

本日の物件

本日の物件は「パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワー」です。

三井不動産が手掛けるスマートシティのフラグシップタワーであり注目度の高い物件です。加えて「駅徒歩3分」「ららぽーと隣接」と利便性も高く多くの人にとって魅力を感じるポイントがあり資産価値も期待できそうです。

(1)周辺情報チェック

チェック1:最寄り駅に魅力はあるか→0点

最寄り駅である柏の葉キャンパス駅には快速が停車しません。通勤の際に急ぐのであれば隣駅の流山おおたかの森駅で乗り換えが発生します。つくばエクスプレスは快速と各駅で大差はないという実態を考慮しても各駅だけでよいという判断にはなりません。

利用路線のつくばエクスプレスは秋葉原までしか行きませんので少し中途半端な路線だと言えます。

また秋葉原から山手線・総武線に乗るの通勤は間違いなく痛勤ラッシュとなりますし、東京・池袋・新宿・渋谷の主要駅に行くにも不便です。渋谷駅まで1時間10分弱の通勤時間は論外でしょう。さらに常磐線が品川まで直通したことでライバルである柏駅の通勤利便性は向上しています。

治安はよいですが街の成熟度はこれからで多様性や魅力は皆無です。交通利便性は最低、治安は良い、街は未成熟となると0点が妥当です。

チェック2:駅徒歩時間は本当で妥当→2点

物件概要は駅徒歩3分です。早く歩けば2分も可能です。素晴らしい立地です。感動しました。

ただ当物件はタワーマンションです。タワーの弱点であるエレベーター待ちを考慮する必要があります。349戸もの戸数があるので5分程度のエレベーター待ちは加味する必要があるでしょう。

それでもエレベーター待ちの時間を加えても駅徒歩8分です。スムーズに1回まで降りれる場合もありますからエレベーター待ちが減点対象になりません。文句なく2点です。

チェック3:周辺に空き地やコインパーキングがない→2点

2030年あたりまで開発の続くエリアであり、今後もマンションの建設はあるそうです。

しかし当物件に限れば駅前開発の最後のピースであり低層階はすでに他の建物が視界に入っており将来のリスクにおびえる必要はありません。

上層階はこれから建設される建物も上層階の眺望に影響を及ぼすほどの高層ビルは建設できないようです。よって眺望や日当たりが将来おびやかされるというリスクはなさそうです。

現状が将来まで続く可能性が高いので2点です。

チェック4:周辺に嫌悪施設がない→2点

三井不動産が統括して開発をしているので総武線沿線のように風俗店やパチンコ店が建設されることはありません。これは女性にとっては評価が高いポイントだと思います。

唯一の懸念点は駅徒歩3分の立地ゆえの線路の音です。しかしつくばエクスプレスはロングレールを使用しており、あの列車特有のガタンゴトンという音がしません。柏の葉キャンパス駅のそばで耳をそばだてても静かに発着していることが確認できます。

また物件の南側に保育園が開設されるため低層階は日中は子供の声が部屋の中に入ってくることは予想できます。しかし子供の遊ぶ声を騒音ととらえる年寄りのクレーマー以外には取り立てて問題にはならないでしょう。文句なく2点です。

チェック5:周辺道路は広く、駅までの道が安全→2点

物件から駅までの道は道路というより敷地内と言ったほうが正確な表現です。広い敷地の中を通って家から駅まで通うイメージです。

敷地内なので自転車の通行がほぼなく自転車との接触リスクがありません。これは大変に素晴らしいことです。老人でも子供でも安心して駅まで行けるでしょう。文句なく2点です。

チェック6:歩いている人の服装と歩きタバコ率→1点

三井不動産が開発し近未来都市の様相がありますが、ここは元々はど田舎です。ど田舎に昔から住んでいる人のマナーはまだまだ昭和のレベルです。

モデルルームを見学した当日のバス乗り場でぷかぷかと喫煙するGoodマナーの紳士がいました。ただ意識の高い新しい住民が増え今後はこういう輩も減っていくでしょう。期待を込めて1点です。

なお私は大の嫌煙家のため路上喫煙や歩きタバコに対して偏執的な低評価を下すことをお断りします。

チェック7:周辺に大型商業施設があること→2点

言わずと知れたららぽーとがあります。しかも物件から徒歩数分なので文句はないでしょう。大型商業施設には個人的にまったく興味はありませんが世間一般的にはプラス評価になります。最強の商業施設が隣接していますから資産価値も期待できます。

チェック8:地盤など災害に対する危険度→2点

柏の葉はローム台地に位置し相応の地盤の強さがあります。液状化や水害の心配もなさそうです。脆弱な湾岸・城東地域に比べればはるかに良いでしょう。

(2)間取りチェック

チェック1:アルコーブ・玄関ポーチが確保されている→0点

当物件はタワーマンションなのに外廊下です。よって通常のマンションと同じ基準で当項目を評価します。

最低限のスペースはありますが、満足のいく空間ではありません。総戸数の多いタワーマンションにアルコーブを設置すると共用部分のスペースが広くなり歪な間取りを生み出す原因や戸数の減少による販売単価の上昇を招くためやむを得ないのでしょう。

それでも当物件の間取りのいびつさは際立っており正直言ってフラグシップタワーと呼べる代物ではありません。外廊下の採用は間取りのいびつさを解消するための苦肉の策だったのかもしれません。

チェック2:居住空間に柱が食い込んでいない→2点

可能な限り影響が出ないように設計されています。ドカンと食い込んでいる間取りもありますが私が欲しい部屋は無問題なので2点です。ただタワーマンションで柱が居住空間に食い込むのはいかがなものか個人的には思います。

チェック3:パウダールームの入り口はリビングにない→2点

全ての間取りでパウダールームの入り口はリビングの外にあります。設計者の明確な意思を感じます。

当然といえば当然ですがコストダウンのため総面積を減らしつつリビングの居住スペースを確保するためパウダールームをリビングインさせることが多いので当物件がしっかり設計されていると推測できる根拠になるでしょう。

チェック4:天井高は確保されているか→2点

リビングでは最大2610mmの天井高が確保されています。全面が2610mmではないですが一部でも2610mmあると間違いなく圧迫感が軽減されます。

チェック5:二重天井・二重床か→2点

しっかり二重天井・二重床です。フラグシップタワーですから抜かりありません。

チェック6:ベランダは広いか→2点

素晴らしいです。最高です。一番狭いベランダですら11㎡あります。中住戸でも18㎡、角部屋では25㎡以上あります。私はこの角部屋を狙っています。

おまけにそのベランダからの眺望は上層階では素晴らしいものがあります。野外で酒を飲むのが趣味な私はこの部分だけでグッときます。おまけに景色がよいのだからもう何も言うことはありません。正直この点だけで買ってもいいと感じます。

チェック7:天井の梁は目立つか→1点

目立たないように工夫がされていますが、縦横無尽に小さな梁が通っているため気になります。

とくに窓際の梁が強烈な部屋があり、せっかくのタワーマンションなのに窓が小さいという笑えない状況にあります。当物件は全体的に窓が小さく採光に関しては褒められない物件になっています。

(3)価格チェック

チェック1:坪単価は妥当か→2点

私が買える予算の部屋の坪単価は215万円です。周辺の新築マンションがないので、柏駅徒歩4分のライオンズタワー柏と比較します。ライオンズタワー柏の坪単価は240万円程度でした。柏駅のほうが利便性が高く資産性が高いのでもう少し差があってよいと感じます。

本当はライオンズタワー柏も高すぎるのでライオンズタワー柏が215万円程度、当物件は180万円程度が妥当です。当物件の前に発売され売れ残りに売れ残った二番街の坪単価程度が妥当です。

ただ現在の市況もありますし坪単価の純粋な評価で言えば妥当という判断になります。

チェック2:駅距離単価が妥当か→2点

駅距離単価は坪単価215万円×3/60分=11万円です。中古だとパークシティ柏の葉キャンパス二番街が19万円、パークシティ柏の葉キャンパス一番街が8万円です。一番街、二番街は中古なので柏の葉周辺で考えれば妥当だと思われます。

チェック3:価格の下落率は低いか→0点

柏の葉は再開発ではなく今回が最初の開発の街でありデータが足りません。一番街の中古のみと比較します。

築年数 0年 駅距離単価11万円 下落率 0% 価格4800万円
築年数 7年 駅距離単価 8万円 下落率27% 価格3490万円

上記が計算結果です。途中で売却する場合には残債割れのリスクが濃厚です。

景気が悪化して一番街が中古市場に流れ始めるとかなり厳しい状況になるのが明白です。当物件よりも駅に近い物件が当物件よりも安く供給されるからです。タワーマンションは管理費・修繕費が高いのでさらに分が悪いでしょう。

モデルルームでは一番街・二番街の中古価格が新築時より値上がりしている事例を引き合いに資産価値をアピールされます。それは本当ですが当物件が新築時より値上がりすることを約束しているわけではありません。

単純に一番街・二番街が安く販売され、現在のマンション市況が上昇傾向にあるだけです。当物件は価格が上昇傾向にある2016年の新築価格ですので勘違いしてはいけません。

マンション価格が高騰している2016年でこの試算結果です。一番街・二番街と競合した場合は残債割れが確定してしまいます。当物件を購入する場合は大きなリスクを背負うことになります。

チェック4:管理費・修繕費は妥当か→0点

三井の物件は管理費が高いことで有名ですが、本物件も例外なく高いです。75㎡で270円程度の管理費がかかります。タワーマンションとしては安いですが前述の通り当物件は外廊下です。外廊下の通常のマンションの安い高いの基準である200円と比較すると明らかに割高です。管理費の高さは月々の負担に直結しますので注意が必要です。

さらに修繕費が当初平米あたり100円と安すぎます。築7年のタワーではない一番街の修繕費ですら既に平米あたり150円です。当物件はさらにきつい値上がりが必至です。その上昇幅は想像を超えてきます。

チェック5:周辺賃料より月々の支払いが安いか→0点

購入した場合

支払額   15万円
管理費修繕費  4万円(35年の平均)
固定資産税   2万円(月割)
諸経費     1万円(35年の月割)
ローン控除 ▲0.6万円
35年後の価値▲2万円(月割)
====================
合         計   19.4万円

賃貸した場合

家賃    19万円
諸経費    1万円(敷礼金・更新料・保険料等を35年の月割)
====================
合          計 20万円

私が現在の住まいから買い替えるならこの部屋と候補にした南向き・4800万円の部屋を金利1.6%で計算するとこのような結果になりました。

35年後の残存価値は柏の葉であれば1000万円残ればいいほうでしょう。管理費・修繕費が5万円以上する築35年のタワーマンションを誰がいくらで買うのでしょう。しかも都心から離れた柏の葉という僻地で。

また駅距離と広さが同程度の賃貸物件と支払額がほぼ同等です。管理費・修繕費の高さと固定資産税の高さが足を引っ張っています。賃貸と同額なら購入する必要がありません。

なお南向き以外の価格が安い他の部屋にすれば購入のほうが有利になる場合はあります。ただ当物件は南向き以外にまともな間取りの部屋がないという致命的な欠点があります。10年、20年と住むのであればまともな間取りに住みたいものです。

チェック6:個人的な価値観を満たすか→0点

個人的には「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」の2つです。

柏の葉は三井の資本が入っているためか、歴史がないためか、趣のある店は少ないです。また柏の葉は交通の便が悪いです。総武線と日比谷線もある秋葉原からぎゅうぎゅう詰めの山手線に乗り換えるなんてまっぴらごめんです。もちろん職場のデスクまで60分では到着しません。

東京駅までつくばエクスプレスが延伸してくれれば1点でもいいのですが、現状では0点です。

(4)結果

(1)周辺情報 13/16点
(2)間取り  11/14点
(3)価格    4/12点
===============
合計 28/42点 → 100点満点換算で67点

上記が得点結果です。価格面ので低評価が足を引っ張る形になりました。

もし価格面も10点以上だったら総得点80点越えとなり今住んでいるマンションからの買い替えも真剣に検討しただけに残念です。柏は住んでいたこともあり友人も多く地縁があるので当物件が問題なければ買い替えたかったのが本音です。

(5)総評

さすが三井不動産が総力を挙げて開発しているだけあります。周辺環境よし、間取りも角部屋限定でよし、いますぐ買い替えたいくらいの見事な物件です。

しかし価格については落第レベルの点数でした。特に意に反して中古市場に出さなければならくなった際に割安で販売された一番街や二番街と競合するのは看過できない大きなリスクです。

一番街・二番街の売主は残債割れを避ければいいのですから値下げの余地がありますが、当物件は高値掴みとなるため残債割れを回避するには一番街・二番街に対抗して値下げすることができません。

しかもタワーマンション特有の修繕費の高騰がありますから築年数が経てば経つほど値下げしないと売れなくなります。タワーマンションは管理費・修繕費が高すぎると感じています。5万円程度の管理費・修繕費を払えないような貧乏人はタワーマンションに住むなという上から目線の意見もあります。悔しいですがその通りだと思います。

世間には築30年でも管理費・修繕費の合計が2万円以下のマンションが結構あります。タワーマンションの修繕費の上昇が資産価値の維持に役立つのであればいいのですがその事例が出るのはしばらく後になります。修繕費の上昇と反比例して売却価格が下落し残債割れレベルになることを想像するのは悲観主義者の特権でしょうか。

築年数が経過したタワーマンションを購入する人は住宅ローンの他に5万円程度の管理費・修繕費も払うことになるのですから相応の値引きを要求してくるでしょう。築15年を過ぎた頃の売却時には残債割れは避けたいのに値段を下げないと売れないという最悪の状況になる可能性が高いです。

もちろん一生住むにしても管理費・修繕費の問題からは逃れられません。住宅ローンを払い終わったのに月々5万円以上も払うなんてありえません。少なくとも私のお財布は抗議の声をあげるでしょう。

まっさらな土地を開発することで生まれた綺麗な街並みやよくできた建物の魅力は素晴らしいものがありますが、残債割れのリスクを抱え込んでまで購入するものではないと思います。

幸いなことに一番街や二番街で賃貸が出ています。さらに幸運なことに当物件の西側には同レベルの賃貸棟が建設されます。当物件からも賃貸物件が間違いなく出てきますので賃料競争が勃発するのは間違いありません。どうしても柏の葉に住みたいのであれば賃貸を選択するのがよいでしょう。

また20万円の家賃を払うなら都内に住むという選択もありですし、さらに快速駅が停車する隣駅の流山おおたかの森駅だと駅徒歩5分以内で築浅70㎡の部屋が家賃15万円程度で借りることができます。流山おおたかの森の賃貸を選択し、必要に応じて電車で隣駅の柏の葉に行くのが資金面のリスクがなく、利便性は享受できる合理的な選択だと思います。

よって残念ながら当物件への買い替えは見送ることにします。今住んでいる部屋を凌駕するのは当物件の角部屋だけなので後ろ髪を引かれる思いはあります。

なお売れ行きや傾向を見る限りですが当物件は南向きの部屋以外は少なからず値引き販売される予感がします。竣工後も売れ残っていた場合はサービスに期待してまたモデルルームに行ってみたいと思います。角部屋が5000万円以下になったら絶対に買い替えます。

終わりに

いかがでしたでしょうか?素人の独り言ではありますが、いいとこ取りをしてご活用いただければ幸いです。この記事がマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。

もちろん当物件を真剣に検討されている方はプロにご相談いただき当物件の客観的な本当の価値をご確認ください。プロが評価すると当物件は100点満点の最高の物件かもしれないからです。

それでは今日はここまで、最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

※ 不動産のプロについてはこちらをどうぞ。

不動産コンサルタントは頼りになるか?
不動産コンサルタントは主治医のようなものです。舞い上がった自分の頭を冷ましてくれますし、聞き分けのない家族(主に嫁)を諭してくれたりもします。
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コメント

  1. 柏の葉お悩み中 より:

    いつも更新を楽しみに拝見しております。
    急遽、年度内に柏の葉への転居を進めて行くことになり、餅つき名人さんのご意見やオススメのコンサルタントさんを紹介いただきたくコメントさせてもらいました。
    当物件は完売のようですが、近くに竣工間も無くにも関わらず売れ残っているブライトサイトがあり、柏の葉は当面新築の供給が続くようで、賃貸もゲートタワーの賃貸棟が出るので、買う、借りる共に暫くは選択肢が豊富にありそうです。

    今の相場を鑑み賃貸一択のつもりだったのですが、柏の葉駅周辺は家賃も結構高いのと、現在の所有物件がうまく売れたこともあり、残債割れを回避できそうないい条件の物件が買えないものかと貧乏性な考えが出てきております。。。
    柏の葉に住むのは最長で10年、最短で2年もあるかもという状況ですが、やっぱり賃貸が賢い選択ですかね〜

    コンサルタントさんのご紹介と合わせて、餅つき名人さんのご意見聞かせていただけると幸いです。よろしくお願いします。

    • 餅つき名人 より:

      コメントありがとうございます。柏の葉は三井不動産がトータルプロデュースをしているのでTX沿線で一番魅力がある街だと感じています。ただ柏の葉で2〜10年限定で新築マンションを購入するのはテキーラをジョッキで一気飲みして運転をするくらいリスキーだと思います。新築マンションの資産価値は当初10年間がもっとも残債割れのリスクが高いですし、2年程度で売却したら確実に手数料負けしてしまうからです。

      ここは高い家賃に目をつむって賃貸にするのが堅実な選択です。タワーの賃貸棟は悪くないと思います。どうしてもマンションを購入したいのであれば壱番館や弐番館の中古にする方がウイスキーボンボンを食べて運転する程度のリスクで済みます。それでも飲酒運転で逮捕されるリスクを負うことには変わりありません(^◇^;)

      ご家族の希望もあると思いますので紹介する不動産コンサルタントに相談してみてください。私の判断とは異なり柏の葉の新築マンションは絶対買いといアドバイスされるかもしれません。メールは週末に送りますので少しだけお待ちください。また遊びにきていただけたら嬉しいです!!