第84棟目:シティテラス新小岩

出典:シティテラス新小岩 公式HP

本日の物件

本日の食材となる物件は「シティテラス新小岩」です。レビューを書いて欲しいとの熱心な依頼を複数いただいているため取り上げることにしました。売主にJRが名を連ねていますが住友不動産のマンションと理解していいでしょう。

住友不動産のマンションといえば徹底した利益追求が特徴です。ゆえに品質に対して価格が割高な傾向にあります。一方で間取りの良さと管理修繕費の安さも特徴です。価格は高いですがランニングコストは低めなので長く住むと意外と悪くないマンションとなります。この点はもっと知られていい事実です。

また、パークコート千代田四番町でも指摘しているように三井不動産までもが間取りを軽視するようになったため、相対的に間取りがまともな住友不動産がマンション業界のリーディングカンパニーに取って代わったのは記憶に新しいところです。

とはいえ当物件はキャバ嬢から「新小岩の客層が一番最低!!」と罵られる東京屈指のスラム街である新小岩が建設地です。素人が調理したふぐを食べる程度の覚悟が求められます

そんなスラム街に建設される当物件は新しいマンション業界の盟主となった住友不動産の実力が試されるマンションです。その辺りを中心に筆を進めていきますので、しばらくの間よろしくお付き合いください。

なお、新小岩は私が人生で最も指名したキャバ嬢(40歳目前・黒谷友香似)が在籍していたキャバクラがあった街でもあります。少々情報が古いですが同伴で使った新小岩のお店情報もお伝えしていきます。

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モデルルーム

評価

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという最寄駅の駅力を判定します。

最寄り駅となるJR新小岩駅からは東京駅まで14分、品川駅まで24分、新宿駅まで31分です。

全ての駅に乗り換えなしで到着できるのも魅力です。総武線は日本の大動脈ですから当然の結果でもあります。もちろん合格です。

また、新小岩駅の交通利便性が勝どき駅と変わらないことは多くの人に知ってもらいたい事実です。勝ちどき駅の方が所要時間のバランスこそ優れていますが乗り換えが必須ですし、マンションの価格差を考慮すれば十分に選択肢になり得るはずです。

  1. 新小岩駅 東京駅まで14分、品川駅まで24分、新宿駅まで31分
  2. 勝どき駅 東京駅まで23分、品川駅まで22分、新宿駅まで24分

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格

当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。

新小岩駅で検索したところ521件の結果になりました。

ラーメン屋・焼肉屋・居酒屋で埋め尽くされた検索結果はスラム街らしさに溢れています。駅前の一等地をパチンコ屋が独占している特殊な街に似つかわしい検索結果でもあります。食べログの検索結果は街の本当の姿を炙り出してくれる重要な情報です。

もちろん飲食店のジャンルが私の好みとは異なるからといって当項目が合格であることに変わりはありません。

黒谷友香と通ったお店

そんなスラム街でもきらりと光るお店はあります。スラム街というハンディキャップが故に美味しいお店を見つけた時の喜びは都心でグルメを気取るよりも何倍もの快感にもなります。この快感は黒谷友香とイチャイチャするよりも強いのでご注意ください。

パークホームズ日本橋時の鐘通りのレビューでおすすめのお店の紹介をしたところ大変な好評を博しました。そこで今回も黒谷友香と同伴したお店の中からいくつか紹介します。

黒谷友香は庶民向けなお店が好きだったこともあり一番通ったのは「元祖中華つけ麺大王」です。黒谷友香はこの店の麻婆ラーメンと巨大な焼売が大好きで、同伴時はパンパンに膨れたお腹を凹ますのに苦労すると笑っていました。

また、行くたびにおばちゃんの店員から「奥さん、綺麗ね〜」と言われるのも悪い気がしなかったとのこと。昼職は美容系で、若い頃は銀座でバリバリやってた奇跡のアラフォーですから、新小岩にいれば目立つのも当然です。スラム街に咲く一輪の薔薇でした。

なお、大王の情報をネットで検索したところ残念ながら閉店してしまったようです。焼酎7:烏龍茶3のウーロンハイを提供してくれた「とんかつまりも」も閉店したようなのでビルの建て替えかもしれません。

割烹 小楽」は落ち着いて食事をする時に利用していました。魚料理を筆頭にあらゆるメニューが美味しいのですが、ご主人がホテル仕込みの腕前で揚げる天ぷらは銀座や日本橋の天ぷらと同等の上品さと美味しさです。おまけに価格は銀座や日本橋の半額程度ですから安心して同伴ができるというものです。

小楽の常連の方に教えてもらったのが「焼肉 ゆとり亭」です。都心の某有名店で修行されてその仕入れルートを引き継いるとかいないとかで、肉の品質がピカイチです。そして小楽と同じく価格は控えめとこれまた素晴らしいお店です。たまに芸能人やスポーツ選手などの有名人がいますが知らないふりをしましょう。

キャバクラに行く前の準備運動でよく通った「此乃美」の串ホルモンは今でも無性に食べたくなる逸品です。「福島」の静岡産 茎わさび飯はこれを食べるがために通う価値があります。

タイ料理の「バンコクオーキッド」は新小岩出身のキャバ嬢から地元のおっさんという幅広い新小岩民に愛されているお店です。「旭庵」は新小岩という域を超えた蕎麦の名店です。

なお、新小岩の隣駅(快速だと)である市川駅からバスで行ける「ソバイスバ いさと」も極上のお店です。某人気蕎麦屋のご主人から教えてもらったのですが、市川のはずれにこんな素晴らしいお店があるとは知りませんでした。蕎麦屋で蕎麦だけを食べるようなことはせず、他の料理やお酒もしっかり楽しんでください。

忘れてはいけないのが「ビリー・ザ・キッド 新小岩店」です。ビリーはアウトローな街にしか出店しない気骨あふれるお店ですが、新小岩店は最も気合の入った店舗です。忙しくなると焼きが甘くなり味にブレが出るのが残念ですが、創業者直系の雰囲気は他店舗では味わえない特権です。

新小岩には名店「うちだ」もありましたが大王と同様に閉店してしまったので新小岩でステーキとなるとビリーザキッド一択になります。老舗だった「大王」と「うちだ」が閉店したのは新小岩の再開発の象徴となるのかもしれません。

他にも紹介し切れなかったお店がありますので、当物件を検討されている方や当物件をすでに契約された方は現地調査の際に上記のお店を皮切りに魅惑の新小岩メシを堪能してみてください。少しずつ新小岩を好きになってくるはずです。

新小岩メシの魅力

巷では「食事は何を食べるかではなく、誰と食べるかだ」と言われます。黒谷友香と一緒に食べれば大王の焼売だってご馳走になりますので、これは真理です。しかし、新小岩メシの魅力は「食事は何を食べるかではなく、どこで食べるかだ」という別の真理にも気づかせてくれます。

刑務所の中(花輪和一著)」という漫画をご存知でしょうか。大人気漫画であり大人気ドラマでもある「孤独のグルメ」の原作者である久住 昌之(くすみ まさゆき)氏が「この20年間で唯一、連載が楽しみだった漫画」と絶賛したあの漫画です。

この漫画では刑務所の中で提供されるムショ飯を通して「本当のグルメとは」という究極の答えが明らかにされます。この世にヘロインよりも美味しい食べ物があることを私は知りませんでした。この漫画を読めばその究極の答えが新小岩メシの中にあることにも気づくことができます。

また、第5回の手塚治虫文化賞においてほぼ満場一致で今年の大賞はこの作品しかないと言わしめながら、マイナー漫画家の自分にその資格はないとの信念によって選考を辞退するという作者のエピソードは、この漫画の根底に流れる孤独を受け入れた自由を象徴するものであります。

孤独と聞くと学生時代に序文を暗唱した「方丈記(鴨長明著)」に通じるものを感じるかもしれません。方丈記が少々湿っぽく笑いが少ないのに対して刑務所の中は一貫して山崎努のようなニヒルな笑いがあるという違いがあります。三島由紀夫も愛読した「葉隠」に近い爽快さがあります。

とにかくこの一冊にはチャップリンの映画に匹敵する滋味深さがあります。水木しげるが戦地に「ゲーテとの対話」を持参したように、もし私が戦地に本を一冊だけ持参できるのなら、この「刑務所の中」を持っていきます。当ブログの源流を覗いてみたい方はぜひこの漫画を読んでみてください。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。

最寄り駅のJR新小岩駅まで徒歩3分なので合格です。駅から近ければ線路のすぐ側でも平気だと思える人であれば魅力のある立地になります。

ただ、当物件の南側の道路はすれ違うのに一苦労する細い歩道と路線バスが通る交通量の多い車道であり不愉快極まりないものです。チャイルドシートを搭載した自転車でこの道を通行することは罰ゲームでしかありません。

天候の悪い日であれば通行人の傘や傘さし運転の自転車によってその不快指数はさらに上昇するでしょう。また、視覚の悪さも特筆ものですし、駅までの所要時間の徒歩3分を徒歩4分にするスクランブル交差点も残念な存在です。

線路沿いの立地

当物件が発表された際に「あんなところに住む物好きがいるのかい?」と地元の方が言っていたように、当物件の立地のインパクトは阪神タイガースの大型新人である佐藤輝明の打撃音に等しいものがあります。

現地調査をした際にマンションの出入り口の一つとなる自転車置場出入口(南側)の景色を確認しましたが、この景色を妻や子供に見せることになるかと思うと震えが止まりませんでした。

決してキャバクラでもらった名刺をポケットに入れたまま嫁さんにクリーニングを依頼した時の恐怖の震えではありません。サンタクロースを楽しみにしている子供のような興奮が抑えられない震えです。

当物件の出入口は複数あるのでこの景色を見ないで済むという臭い物に蓋をする発想もありますが、南側の景色であることが問題なのです。つまりリビングからの眺望であるということです。

加えて、東大寺南大門の金剛力士像のように両脇にそびえ立つ既存マンションも目障りです。左側の阿形像にあたるのがミオカステーロ新小岩、右側の吽形像にあたるのがベグレッタトーレになりますが、真正面のラブホテル街に視線が集中するような絶妙な配置に国宝級の芸術性を感じます。

出典:GoogleMap

もちろんラブホテルの看板、スナックや怪しいマッサージ店がテナントの雑居ビル、張り巡らされた電線、これらはサブカルチャーの観点では全く問題ない光景です。

押井守や庵野秀明の演出でも登場するように、この景色はアートなのです。ジャン=ミシェル・バスキアの世界がリビングの窓の向こうに広がっていると考えればむしろありでしょう。

それに目を細めればディズニーランドのメインエントランスから続くワールドバザールにも見えてくるから不思議です。リビングからこんな眺めが毎日楽しめるなんて最高ですね☆

出典:東京ディズニーリゾート公式HP https://www.tokyodisneyresort.jp/tdr/facility/themeland.html

エントランス側の景色もすごい

レビュー公開時に自転車置場出入口とエントランスを混同して記載していたのでエントランス側の開放感あふれる景色についても記載いたします。

左手が当物件の建設地、右手がエントランスから見る景色になります。壁と線路が地平線のように広がる景色が圧巻です。壁ドンとはこういう時にこそ使うべき言葉なのです。

エントランスを出るたびにこの景色を眺めることができるなんて最高としか言いようがありません。「あんなところに住む物好きがいるのかい?」という地元の方の一言の重みをあらためて感じます。

チェック4:安定した地盤であること→落第

当項目は地盤の強度を測定し、自宅が非常時の避難場所になり得るか判定します。

当物件の建設地は三角州・海岸低地ですから落第にしかなりません。また、新小岩は海抜ゼロメートル地帯ですから水害に弱いことも覚悟しなくてはいけません。

「ここにいてはダメです」と行政が匙を投げたことで有名な江戸川区のハザードマップ江戸川区のハザードマップを見て何も感じないのであれば問題ありません。

チェック5:残債割れにならないこと→合格

当項目は残債割れのリスクを判定します。

候補の部屋

レビュー対象の間取りはリクエストをいただいたA1タイプ(南東角部屋・高層階・3LDK・64m2・6,800万円)です。

64m2の3LDKという犬小屋ぶりに驚きを隠せません。こんな部屋を都心で提供したら笑い物にされますが、新小岩であれば問題ないと住友不動産は判断したのでしょう。

出典元:物件公式HP

試算結果

入居時 :購入6,800万円、売却6,800万円(坪単価349万円)、収支±0万円
  5年後:残債5,941万円、売却5,680万円(坪単価291万円)、収支▲261万円
10年後:残債5,047万円、売却5,455万円(坪単価280万円)、収支+408万円

周辺相場はパレステージ新小岩ファストコート(駅徒歩4分/10階/南東/築5年/64m2)が5,980万円(坪単価308万円)、ブランズ新小岩(駅徒歩2分/14階/南東/築7年/66m2)が6,100万円(坪単価305万円)、パークホームズ新小岩ステーションサイドレジデンス(駅徒歩2分/11階/西/築16年/68m2)が5,680万円(坪単価275万円)でSUUMOに出ています。

売り出し価格が市場価格から5〜10%ほど上乗せされている傾向、目の前に別のマンションがそびえるA1タイプの残念な眺望、駅距離の違いなど諸条件を補正すると10年後に坪単価280万円程度になるとみておけば大外れはしないでしょう。

そして、下落率はマンション全体の平均下落率である年間2.00%とほぼ同じの年間1.98%になりました。10年後以降であれば残債割れはほぼ回避できますので当項目は合格となります。

マンション価格の上昇が止まらない

私がマンション探しを開始した2015年当時、新小岩の新築マンションの坪単価は250万円程度でした。6年間で価格が40%近い上昇をしているのに驚くほかありません。

2015年に新築マンションの営業マンが「新小岩で坪単価250万円なんて世も末ですよ。。。」とため息をついていました。新小岩は築20年近くになれば坪単価200万円以下のエリアだったのですから当然です。

しかし、坪単価が300万円を超える現状は彼の想像を遥かに飛び越えています。おそらく2030年までに竣工する新小岩駅前の39階建のタワーマンションは坪単価400万円を記録するはずです。その場合、当物件の坪単価350万円も実はお買い得だったと言われることになります。

新小岩で坪単価400万円がバブルのピーク

当ブログでは「小岩・新小岩が坪単価400万円になった時がバブル崩壊の合図」という予想を常々提唱しています。39階建タワーマンションがその号砲になる、つまり2030年がバブルのピークになると予想しているのです。

2030年が遠い未来なのか近い未来なのかは人それぞれですが、少なくとも2030年までは攻めの資産運用をすべきなのは間違いありません。ただ、早くも両国で坪単価500万円を記録してしまった現状を踏まえるとバブルはもっと早くピークに到達してしまう可能性も出てきました。

新小岩は売却が難しいエリア

Brillia 上野 Gardenのレビューでも指摘しましたが新小岩は売却が難しいエリアに該当します。Twitterでも賛同のご意見をいただいています。

このようなエリアの特徴として売買の過去事例、つまり中古相場よりも賃貸相場の方が安いという特徴があります。城東エリアはまさにその典型的なエリアです。

新築マンションはエリア外からも見込み客を引っ張ってこれますが、中古マンションの買い手は地元の方が中心です。私が錦糸町のマンションを売却した際も近所にお住まいの方でした。

すでに紹介した飲食店が銀座や日本橋の半額程度の価格帯であることを思い出してください。新小岩の住民を客にするにはその価格帯にしなければならないのです。飲食店が直面している課題はマンションでも同じです。

上記の試算では10年後に残債割れが回避できると結論づけていますが、売りに出したらすぐに成約するとは考えない方がいいでしょう。

新小岩は南北を隅々まで探索しましたが、築10年の中古マンションに坪単価280万円を払う新小岩住民がいるとはどうしても思えないのです。この辺りの肌感覚は現地調査で新小岩の飲食店で客層を見れば分かります。

>> 2015年当時の記録はこちら

新築マンション
中古マンション

>> 中古マンションにも目を向けて欲しいです。

チェック6:家賃よりも安いこと→合格

当項目は賃貸との優劣を判定します。

グランカーサ新小岩(新小岩駅徒歩4分/南/7階/築16年/66m2)が月額18.2万円でSUUMOに掲載されています。

ほぼ互角の支払額であれば賃貸が無難ですが、比較対象は築16年のマンションであることを忘れてはいけません。これだけ築年数に差があるのであれば購入したほうが納得度は高いでしょう。よって当項目は合格とします。

それにしても@200円/m2という当物件の管理修繕費の安さには腰を抜かしそうになりました。前回レビューしたプラウドタワー芝浦の@479円/m2がいかにぼったくり価格かがわかります。物件価格に換算すれば750万円もの差になってしまうのです。

外廊下を採用した刑務所のように無機質なマンションだから実現できた単価ではありますが、この管理修繕費の安さが周辺の家賃相場と互角に戦える要因となっているのは間違いありません。

冒頭で触れたように住友不動産のマンションは物件価格が高い代わりに管理修繕費が安いという特徴がありますが、当物件もその特徴が際立っているマンションです。

購入の場合

支払額    18.5 万円(金利0.8%)
管理費修繕費   1.8 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        4.0 万円(往復)
専有部修繕費  1.0 万円
ローン控除     ▲3.3 万円
10年後の価値 ▲3.4 万円(お金が戻ってきます)
=====================================
合           計   19.6 万円(10年平均)

賃貸の場合

家賃    18.2 万円(管理共益費込み)
諸経費       1.7 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================================
合        計   19.9 万円(10年平均)

>> マンションを購入しないという選択もあります。

購入と賃貸

>> 金利は固定金利の方が安心です。

>> 手付金は満額払ってはいけません。

チェック7:目立つこと→合格

当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。

新小岩にはまともなマンションが存在しません。小ぶりでブランド力がない地味なマンションか、大きくても古めかしいマンションばかりです。デベロッパーも馬鹿ではありません。昔から新小岩という土地に価値を見出していなかったことがよく分かります。

それでも、前述の39階建のタワーマンションが建設されるまでは当物件が新小岩で最も輝いているマンションになることが予想されます。よって当項目は合格とします。

もちろん新小岩というスラム街に限定された話であり、総武線沿線という広範囲においてはプラウドタワー亀戸、プラウドタワー小岩、プラウドタワー平井(仮)などの影に隠れることになります。総武線沿線という枠組みで判定するのであれば当項目は落第にしてもいいでしょう。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→合格

当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

公式HPの間取り図を見る限り、完璧ではないにせよ柱はほぼ室外に退避できています。よって当項目は合格とします。

無味無臭で無機質な間取りを金太郎飴のように量産するのが住友不動産の流儀なのは昔から変わっていません。住友不動産の方針がまともに見えてしまうほどに時代が変化してしまったのです。

また、Low-Eガラスを筆頭とした当物件の専有部の設備仕様の高さにも触れる必要があります。新小岩には不相応なグレードに驚いたというのが正直な感想です。実際のモデルルームを見たら購入意欲が急激に高まってしまって困っているという読者からの相談も理解できます。

湾岸エリアと同等の交通利便性がありながらも、これだけの設備仕様が坪単価300万円という郊外レベルの価格帯で手に入るとあれば心がざわめくのも無理はありません。後述するとおり当物件はスペックだけで判定すれば買っても良いマンションです。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→落第

当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

当物件の間取り図を見れば当項目が落第であることは明白です。前述の通り住友不動産は何も方針を変えていません。高値で販売できないエリアで住友不動産がまともな間取りを提供することはありません。

寿司屋で提供するかんぴょう巻に自家製のかんぴょうを使ってもその違いに気づく客などほとんどいません。であれば業務用の味付けかんぴょうを使ってしまった方が手間は減るのに利益は増えていい事づくめです。

お店は客に合わせて商品を作ります。当物件の間取り図を見れば新小岩というエリアが不動産業界でどのような位置付けであるのかを推し量ることができます。

都心から弾き出された人間が苦し紛れに新小岩を穴場などと持ち上げていますが、不動産業界の冷徹な評価を直視しなくてはなりません。落とし穴に落ちて隠れ家だからと強がっても滑稽なだけです。

>> 間取りについてはこちらをご覧ください。

チェック10:家族の思い→落第

当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。

私は総武線愛好家であり、パークタワー勝どきのレビューにおいて新小岩を推奨したように新小岩に対しては比較的ポジティブです。同伴で訪れたお店で知り合った新小岩在住の知人もいますので新小岩に住むことに抵抗はありません。

しかし、当物件には住む気になれません。黒霧島を何杯飲んでも私にはエントランス前に広がる光景がスラム街の汚い一角にしか見えないのです。

この光景がディズニーランドのワールドバザールに見えるようになるまでに黒霧島を何本飲み干したのか当物件を選ばれた方に教えて欲しいです。もしかしたら黒霧島(Alc25度)ではなく百年の孤独(Alc40度)でないと駄目なのかもしれません。

また、5連続抽選落ちの末にあの新築マンションを契約できたので、手付金を放棄してまで当物件に乗り換える理由がないのも理由の一つです。黒谷友香のいない新小岩ですから尚更です。

よって当項目は落第とします。私が新小岩に住むとしたら駅前に建設される39階建のタワーマンションの最上階を購入した時になりますが、それは5年以上先の話です。

結果

結果は70点となりました。一口食べただけで旨さと辛さの両方に悶絶する「福島」の静岡産 茎わさび飯のような論評を展開してきましたが、得点は立派なものです。

もし当物件の立地でも我慢できるのであれば80点、つまり真剣に検討して良い点数になります。これはひとえに「残債割れしないこと」「周辺家賃より安いこと」という資産価値に関連する項目が合格であるからです。

まともなマンションが存在しない、不動産業界から見捨てられた街であるがゆえのシンボル性も際立ちます。光景(シーン)となる象徴(シンボル)をスローガンとする住友不動産の見事な仕事ぶりです。

総評

新小岩はサーカスの街

新小岩にはコロナの影響で解散してしまったシルク・ドゥ・ソレイユの元団員が住んでいることはよく知られた事実です。5年前の2016年に公開した「レーベン新小岩innovia」のレビューから心温まる光景について書いた一文を抜粋いたします。

新小岩は歩きタバコ天国です。老若男女国籍問わず多くの人が歩きタバコをします。この街は歩きタバコやポイ捨てが公に認められているようです。私は新小岩ではじめて若い女性の煙草のポイ捨てを目撃して衝撃を受けました。また自転車やバイクに乗りながらの喫煙も当たり前のように見かけます。もちろんポイ捨て上等です。

そんな大人が育てる子供ももちろん負けていません。当日は自転車に二人乗りをしつつタバコを吸いつつスマホをいじる少年・少女を目撃しました。自分たちの身体能力に相当な自信があるようです。新小岩にはシルク・ドゥ・ソレイユの団員が住んでいるのでしょうか。さらに服装はジャージとスウェットが正装です。

もちろんマナーも超人的でエレベーターを呼ぶボタンを手ではなく足で押します。バシッバシッとエレベーターホールにボタンを蹴る音がこだまします。仕事以外の時間でも芸を磨くことに余念がありません。また彼らは情熱のあまりよく奇声や怒声を発します。特に車の運転をしているときは顕著で街中で天使の歌声を聞くことができます。

この5年間で目撃したさらに心温まる光景を目にしましたのでここに記します。

明日も朝から仕事だからと黒谷友香にアフターを断られて深夜にビリー・ザ・キッドに一人で向かうと、185cmの私が見上げるほどの大男がビニール傘をバットに見立てて素振りをしながら自転車に乗っている人々に襲いかかっています

「いつの間に新小岩はこんな街になっちまったんだよ!!」と叫ぶおじさんにこの大男の仲間と思われる中年ヤンキーおばさんが「これが新小岩だよ!!」と怒鳴り返しています。何が新小岩なのか分かりませんが、これが新小岩なのです。

別の日には黒谷友香と大王で同伴をしてラブラブでお店に向かう途中で二人の男性が殴り合いの喧嘩をしています。「もっとやれ!!」と威勢のいい掛け声が飛び交う現場の真横は交番です。見境なくところ構わず殴り合いの喧嘩が始まるのが新小岩です。一方で銃声が響き渡る高級住宅街の錦糸町に比べたら牧歌的な光景でもあります。

別の日では黒谷友香と同伴の待ち合わせに向かう途中の交差点で目の前にいた若い男性の背中を見て絶句しました。Tシャツの背中いっぱいに顔がハーケンクロイツにすり替わったミッキーマウスがプリントされていたからです。人間が人間であるための最も大切な要素である想像力が欠如した何重にも香ばしいこのTシャツを着ることが許されるのが新小岩です。

パリでこのTシャツを着て外を歩いたらどんなことになるか想像できません。新小岩では自由、平等、友愛で知られるフランスよりもさらに自由、平等、友愛が保証されていることがよく分かります。これが新小岩なのです。

さらに別の日では黒谷友香と北口で待ち合わせをした際に目の前のNewDays(今は更地)の前でうんこ座りをしている小学生がいました。ウオッシュレットどころか洋式便器すら普及がままならない新小岩らしさに微笑ましさを感じていたところ、小学生がおもむろにポケットからタバコとライターを取り出し喫煙をし始めました

以前に女性や中学生の路上喫煙を初めて目撃したのが新小岩でしたが、まさか小学生の路上喫煙を目撃できるとまでは思っていませんでした。彼らは成長期におけるアルコールや喫煙の悪影響は強烈なものであるということを誰にも教えてもらっていないのです。

総武線沿線の応援団を自認する以上、頑張って新小岩を推していますが「新小岩は住む街でなく、動物園のように遊びに行く街」が本音だったりします。上記の「これが新小岩だよ!!」というセリフに意味はなく動物園にいる動物の鳴き声だと理解すると全てがつながるのです。

また、当レビューに寄せられたコメントも味わい深いものばかりですのでぜひご覧ください。新小岩を食虫植物に例えるセンスは恐ろしい限りです。新小岩大喜利はコメント欄にて開催中です(笑)

新小岩の教育環境

小学生が路上喫煙を楽しむ新小岩の教育環境についても触れておきます。パークタワー勝どきに寄せられた読者からのコメントを転載しておきますので、子育て世帯で当物件を検討している方はお目通しください。

自分は新小岩の公立中学校いきましたが、ヤンキーが暴れてまともに授業できなかったり上級生に目を合わせただけで胸倉つかまれたり、小学校で万引きが流行ってたりしたので公立いかせるなら多少は教育環境気にするのもいいかなと思いました。

読者からのコメント(抜粋)

このコメントに対する私の返信も転載しておきます。

新小岩も富裕層は子供を小学校から私立に行かせますので、公立が荒れるのは当然です。穏やかな子育てを望むなら千葉の奥地である海浜幕張あたりまで疎開することを私もお勧めします。なお、教育環境を気にしているのに番町や麹町を検討しない人が多いのがどうにも解せません。教育環境がこれほど充実している街は滅多に無いのに本当に不思議です。

餅つき名人からの返信(抜粋)

新小岩ほっこりエピソード

すでに新小岩が大好きになっているとは思いますが、食後のデザートとしてとっておきのほっこりエピソードもご紹介します。

居酒屋でキャバクラ前の準備運動をしていると、酒とタバコとシンナーで実年齢以上に老けて見える女性が「やりたくなってきたから、裸で道路に寝たら誰か抱いてくれるかも♪」とつぶやくとスカートを捲り上げました。

それを見た別の同類女性が「そんな腐った貝を食う馬鹿がいるかよ、臭すぎて新小岩の種馬だって勃たないよ、ガハハ」と笑い飛ばします。新小岩でも総武線名物のAKB(明るい葛飾のババア)は健在でした。

AKBは座敷童のようなご利益こそありませんが、居酒屋で場を明るくする人畜無害な妖怪なので皆さんも見かけた際は酒を一杯ご馳走してあげてください。トイプードルの100倍の可愛げがあるAKBの人懐っこさにメロメロになることでしょう。

住民の意見は無視すること

上記のようなほっこりエピソードを書くと「新小岩に住んでるけどこんな光景一度も見たことない。嘘をつくな!!」というご意見をいただきます。こういう人は新小岩歴が長すぎて不感症になっているだけです。

青い天井・スピーカーから流れる謎のさえずり・縦に並んだベンチなど一般人にとって違和感しか感じない新小岩駅を毎日使っていれば不感症になるのも当然です。一般人にとって新小岩とは明らかに異様な街なのです。

住民は都合の良いことしか言わないものです。ポジショントークでしかない住民の意見を聞くことほど無価値なことはありません。車を保有している人が車なんて不要だと絶対に言わないのと同じ原理です。

プラウドタワー小岩ファーストとの比較

隣駅である小岩駅徒歩1分の立地に建設されているプラウドタワー小岩ファーストと当物件で迷っているという読者の方が何人もいます。私はどちらも購入しませんが、黒谷友香に二択を迫られたらプラウドタワー小岩ファーストを選びます。

理由は外廊下のマンションに住みたくないからです。当物件は線路沿いの外廊下ですからパチンコ屋で昼寝をするくらい過酷な住環境なのが致命的です。

昔はT4サッシだから問題ないなどと痩せ我慢をする人もいましたが、消費者が賢くなった最近ではそんな意地を張る人はもういなくなりました。ヘルメットをかぶったから頭にデッドボールを当てられても平気などと言う人はもういなくなったのです。

一方のプラウドタワー小岩ファーストは内廊下な上にスポーツジム「メガロス」と直結です。雨の日も傘を使わずにスポーツジムに通えるなんてまさに夢のような生活です。自分のライフスタイルが充実する方のマンションを選ぶのは至極当然です。

もちろん黒谷友香に二択を迫られたらであり、積極的にプラウドタワー小岩ファーストを選ぶことはありません。その辺りは次回のレビューで解説していく予定です。

総武線の湾岸エリアへようこそ

さて、駄文乱文をまとめましょう。当物件を魅力的な単語で表現すると「2路線が使えるJR駅から徒歩3分に業界No.1デベロッパーが建設する268戸の大規模マンション」という完璧なものになります。

また、当物件の70点という得点はブランズタワー豊洲・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ・パークホームズ日本橋時の鐘通りなどの人気物件と同じ得点であり、当物件はスペック的には問題ないマンションです。

唯一の注意点は新小岩という街が肌に合うかです。飲む打つ買うの三拍子揃った閑静な高級住宅街である錦糸町が第二の故郷である私にとって新小岩はスラム街という別世界にしか見えませんが、パチンコ屋で熟睡できる人がいるように新小岩が落ち着く人も一定の割合でいるはずです。

私も新小岩の黒谷友香は好きですが、本物の黒谷友香はちょっと好きくらいです。銀座のクラブで1回飲むなら、新小岩のキャバクラで10回飲む方を選びます。上昇し続けるマンション価格に正常な庶民感覚を麻痺させてはいけません

幸いなことに当物件は大人気の湾岸エリア(豊洲・勝どき)に匹敵する交通利便性と資産価値があります。都心を買えない人間が選ぶマンションなどと揶揄されても気にすることはありません。豊洲も勝どきもほんの少し前はそんな街だったのです。

次回以降でレビューする小岩や平井も含めて小岩・新小岩・平井は総武線の湾岸エリアと理解してください。以下のマッピングをイメージすればその類似性と将来性に期待が高まるのを抑えきれないはずです。

  • 錦糸町=銀座
  • 亀戸=築地
  • 平井=勝どき
  • 新小岩=月島
  • 小岩=豊洲
  • 市川=東雲

当物件はそんな総武線湾岸エリアの先陣を飾るマンションです。スラム街の中でもさらにスライムな立地ですが、この立地に我慢できるなら間違いなく買いの物件です。私も焦って都心のマンションを購入したことを1ミリだけ後悔しています。

やっぱり本物の黒谷友香も大好きです(笑)

終わりに

お疲れ様でした。当ブログのマンションレビューはマンションをネタにしたコラムであることはご存知の通りです。今回のレビューもしっかりと以下の目的を達成できたので満足です。

  • 新小岩メシの魅力を伝えること
  • 刑務所の中の素晴らしさを伝えること
  • 総武線の湾岸エリアという概念を提唱すること

もちろん当物件を検討している方にとって有益な情報や考え方を盛り込めたとの自負もあります。このレビューがたった一人でいいので誰かの役に立つことを切に願っています。

最後にあらためてお断りしておきます。当レビューはあくまで私の個人的な見解です。他人の意見は参考にしてもいいですが、従ってはいけません。他人の勧める株を買って金持ちになった人はいないのですから、自分で責任を持ってご判断ください。

なお、当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。多くの読者の方が不動産コンサルタントに相談して納得のいくマンションを購入されている事実を目の当たりにして、改めて強くそう思います。

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました。ぜひ他の記事も読んでみてくださいね!!

>> 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

不動産コンサルタント

>> 反対に相談してはいけないプロもいます。

18件のコメント

シティテラス新小岩のレビュー楽しみにしていました。ありがとうございます!ピリ辛なコメントを入れつつも総武線愛がにじみ出るレビューは見ごたえがありました。
この街は食虫植物のような感じがします。都心への交通利便性や家賃の安さやらで誘惑されつつ、行ってみるととんでもない街だったというような感覚です。それを受け入れられる人々が集まってあの街と歴史を作っているのかと思うと、新小岩は本当に特殊な場所だと思えます(笑)
資産価値の観点は意外でした。もっと住友不動産の商売気が出ているのだと思っていました。

またこれからもレビューや投稿楽しみにしています。

レビューが少しでも参考になったようで安心しました。資産価値については住民の所得を考えるともう少し弱気にすべきなのかもしれませんが、39階建てのタワーマンションができることを踏まえると残債割れはしないと判断しました。もし立地が北口だったら明確に買いのマンションでしたね。

食虫植物は言い得て妙ですね。新小岩の新しいネーミングは食虫植物で決まりでしょう(笑)素晴らしいセンスなのでレビュー内で紹介させてください!!

昨日発表されていたのですね。楽しく読ませていただきました。刑務所の中、ポチりました。今日届きます。六度目の抽選合格おめでとうございます。どこだろう。新築マンション入居までワクワクですね。新小岩のエントランスから出た風景とディズニー描写がツボでした。確かなメッセージ。
町の人々の描写も事実っていうが小説より奇なり。住めば都になりますように。パークコート一番町エントリーはしたものの、犬小屋でも及びでなさそうなので、四谷三丁目にチャレンジしコンサルタントの先生に聞いてみます。今回も楽しいレビューありがとうございます。毎回楽しみにしています。

いつもコメントありがとうございます。新小岩は住む街でなく、動物園のように見物しに行く街との認識です。書いていていいフレーズなことに気づいたのでレビューの本文にも追記しておきます(笑)四谷三丁目のその後のご報告も楽しみにしています!!

今回も終始楽しく読ませていただきました。
湾岸エリアとの例え、確かにそのようなイメージだなと思いました。10年後位には総武線沿線も今とは異なった雰囲気になるのでしょうね。少し寂しさもありますが今後の発展を楽しみに見守ろうと思います。
一つ気になったのですが、私自身シティテラス新小岩のモデルルーム見学に行きましたが、メインエントランスは線路側ではなかったでしょうか?横断歩道を渡ることに変わりはありませんが…
小岩や平井の記事も楽しみにしておりますので、今後も名人様のご活躍をお祈りしております!

ご指摘ありがとうございます。確かにエントランスと書くと誤解を招くので自転車出入り口に表現を変更しました。エントランスを出たら目の前が壁かつ線路という光景も相当なものなのでこの点も追記しておきます^^

幼少期からずっと新小岩に住んでいた30代後半です。小中学校時代はまるで刑務所の中のように荒れ果て、毎日のように喧嘩やイジメが横行しているスラム街に住友不動産が高額マンションを建てるときいて驚きを禁じ得ません。その時の修行が奏功したのか、いざ世間に放り出されたら周りの人間など大したことないなという耐性は身についたので、親の子育てという面では成功したのかもしれませんね。鋼の心がないと新小岩の学校は生き抜いて卒業できないですから。
確かに、交通利便性よりも街の雰囲気や子育て環境を熟考することをオススメします。同窓会は1度行けばもう行く価値がないと思わせてくれる素敵な街ですが、子育て中の私は進んで選ばない立地環境です。
細い路地には子供が座りながらタバコを加え談笑している素敵な街です。ただこれも時の流れが解決するのかもしれません。
餅つき名人さんの文章はユーモラスで真実が見え隠れして妙に笑ってしまいます。今回もそうです。これからも総武線沿線を熱い言葉でユーモラスに励まし続けて頂けると幸いです。

コメントありがとうございます。このレビューを総武線沿線への熱いエールだとご理解いただけてとても嬉しいです!!小学生がタバコを吸う光景を書くのを忘れていましたので後で追記しておきます。女性の歩きタバコよりも子供の路上喫煙の方が衝撃的ですよね。新小岩が綺麗になった時が再開発ブームの終焉でもあるような気もします。次回も総武線沿線のマンションをレビューしますのでまた遊びにいらしてくださいね^^

マンション購入の情報収集で餅つき名人さんのサイトを知り、楽しく読ませてもらっています。
私自身は自分の予算・状況を考慮して、餅つき名人の基準だと落第になるような郊外の新築マンションを住み潰すつもりで最近購入しましたが、情報収集に掲示板などをみていると皆さん将来高くリセールできる前提で値段の膨れ上がったマンションを購入されてて意外とチャレンジャーが多いんだなと感じております。
今後書かれるであろう都心マンション売却編, 新規マンション購入編の公開も楽しみにしております。

こんにちは。マンション選びの基準は人それぞれですし、郊外の新築マンションでも納得して購入したのなら成功になります。私も最初のマンション探しの際は松戸にある2,000万円の中古マンションで十分だと思いましたし、コンサルタントも「正常な金銭感覚です」と言っていました。消費財として住宅を捉えるなら郊外の戸建てを使い捨てるのが最も合理的だと思っています。

一方で投資として住宅を捉えるのであれば、上昇相場に乗らなければなりません。チケットを持っていなければ富裕層の会に入ることができないからです。ただ、チケットは定員数よりも多く発券されているので、チケットを持っていても会に参加できない人が出てくるのが味わい深いことです。ババ抜きよりもジジ抜きの要素が強いのです。

郊外から都心のチキンレースを眺めるというのも悪くない余興です。私も最後は我孫子あたりの戸建てでのんびりと余生を送りたいと思っていますし、最初からこのポジションを取るのも立派な選択です。私が買った都心の新築マンションの行く末はブログで公開していきますので引き続き当ブログをよろしくお願いいたします^^

はじめまして、子育てなら金町と伺い、金町の物件が気になっている教育ママです。トップクラスの理系大学を誘致し、公園を整備、周辺にはレベルの高い小学校や幼稚園があるとのことで、わざわざ文京区に住む必要もなくなってきた時代なのかと痛感しました。

こんにちは。金町(葛飾区)が子育てに最適なのはスパルタ方式を採用するのであれば同意いたします!!教育熱心なご家庭と教育不熱心なご家庭のコラボレーションがどんな化学反応を生むのか、東京理科大が解明してくれるはずです。学んだことを活用する応用力は勉強ではなく遊びで身につくものなので勉強と遊びの両方がバランスよく体験できる金町は悪くない選択肢なのでしょう。教育という名の親の自己満足に付き合うの子供たちは大変でしょうが頑張って欲しいものです^^

餅つき名人さんの金町に住んでいるわけではないのに核心をついたコメントについ返信してしまいました。教育熱心な家庭とそうでない家庭、本当に色々です。最近駅には私立小学校の制服や、◯能研のリュックを背負った子供達も見かけます。でも街の雰囲気から住民の雰囲気まで文京区の気分で来ると驚くと思います。ただ聞いている文京区の一部のママ達のような、プライドが高くマウント気質なところはないので、気楽ですよー。ここは葛飾区だしという気取りのないマインドはみんな共通です笑

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