第81棟目:パークコート千代田四番町

出典元:物件公式HP

はじめに

千葉県三部作の評価

こんにちは、餅つき名人です。

年明けから全く興味がないマンションを3棟連続でレビューするという苦行を決行しました。苦行と表現しただけあり心身への負担は半端ではなく、今年はもうブログを更新しなくてもいいかなと思うほどでした。

追い討ちをかけるかのように当初は読者からのコメントもほとんどなく激しく落胆しました。個人的にはそこまで出来が悪いとは思えずしばらく今後の方針について悶々と悩む日々を過ごしました。

幸いなことに日にちの経過とともに好評の感想をいただけるようになり、ほっと胸を撫で下ろししたものの、これまでと何かが違うという直感が働きます。そこで知り合いの編集者や作家、つまり作品を世に送り出している側であるプロに最近の当ブログについて感想を聞いてみました。

千葉県三部作も十分に面白かったよ。新浦安に住むことはキャバクラでワインを飲むことと同じなんて普通の人では思い付かない発想で新鮮だよね。郊外マンションに対する示唆も含まれていて勉強にもなったし、意義のある三部作になったと僕は思うよ。

ちなみに餅つきさんのブログはプラウド関連のレビューの面白さが際立つんだけど、野村不動産に何か恨みでもあるの?(笑)

某作家より

確かに言われてみればプラウド関連のレビューはどれも水準以上の出来です。おそらくイメージ戦略ばかりに力を注いで、マンション自体は手を抜いている野村不動産の姑息な姿勢が当ブログの辛口レビューと相性がいいのだと思います。インドカレーとラッシーの関係みたいなものでしょう。

しかし、別のプロからは気づかないふりをしていた点をズバリ指摘されることになります。

確かに直近のプラウドタワー金町とプラウドタワー東池袋STAのレビューも文体にリズムとキレがあって抜群に面白かったね。マンションのブログで笑っちゃうのは餅つきさんのブログだけだよ。

こういう仕事(編集)をしているからよく分かる。文字で笑いを取るのは最も難しいことなんだ。役に立つブログは情報を整理すれば誰にでも書けるけど、笑えるブログはセンスがないと絶対に書けない。

おまけに笑いの中に示唆が散りばめられていて勉強にもなるから大したものだよ。これだけ認めてるんだから、早くうちの雑誌で記事を書いてよ。

ただ、読者からの感想が少なくなってきているのは読者が飽きてきているサインだから注意したほうがいいね。読者に飽きられるのは嫌われるよりも悪いことだからさ。

某出版社の編集者

本人も飽きている

気づかないふりをしていたことをズバリ指摘されました。実は作者本人がこのフォーマットに飽きているのです。それを弾幕のような文字量とキャッチーな比喩という力技でカバーしてはいますが、いつまでも身を削った力技を続けていては力尽きるのは時間の問題です。

>> 2018年の時点で気づいていました

第66棟目:プラウドシティ東雲キャナルマークス

自分のために書く

どうしたものかと悩んでいると、別のプロからのアドバイスにより光明が差し込んできます。

でも、読者を意識しすぎるのも失敗の元だから注意したほうがいいよ。本当の読者は餅つきさんが好き勝手することを期待しているからね。変わるにせよ、変わらないにせよ、読者に媚びる姿勢が一番ダメだよ。

ブログを読んでいて最近は以前より読者を意識しているのが気になるね。人気を意識したら人気は手に入らないよ。餅つきさんはプロじゃないんだから好き勝手にやりたい放題やって欲しいな。

某テレビ制作会社ディレクター

まさにその通りです。いつの間にか自分で勝手に人気者を気取っていたのです。そして自分自身を縛っていたのです。もう一度、好き勝手書いていた自分を取り戻す必要があります。それこそが6年目を迎えた当ブログがやることです。

本日の物件

パークコート千代田四番町

さて、長い近況報告はこれでおしまいです。ここからレビューを開始します。

今回の食材となるマンションは「パークコート千代田四番町」です。マンションの購入を検討したら必ず一度は検討してその価格にため息をついて諦めることになるあの番町に、業界の雄である三井不動産が建設するマンションです。

Twitter上で実施したアンケートでも一番人気となり、1月にオープンしたマンションギャラリーの予約は常時満席で予約すら取れない状況が続く世間からの注目度が抜群のマンションでもあります。

https://twitter.com/x1mansion/status/1355646307231170562?s=20

権力者を虜にする街

また、最近話題になった千代田区長が職権濫用してまで欲しがったパークコート三番町ヒルトップレジデンスがあるのも番町です。目の肥えた権力者が私利私欲を抑えられないほど魅力的な街、それが番町です。

教育環境が良い街

また、教育環境の良さも番町の魅力です。周辺には番町小学校・麹町小学校・麹町中学校・日比谷高校・九段の中高一貫校があり、最高ではないかもしれませんが少なくとも公立校だけで健康で文化的な最低限度の教育が受けられます

「我が家は私立に進学するので公立の評判は関係ない」という趣旨の発言をする人もいますが、本気で言っているとしたらあなたの子供の未来は暗いものになることを保証します。子は親の鏡ですから確信を持って言えます。

どんなに私立への進学率が高くても半分以上の子供が公立に進学します。公立の学校が荒れているということの意味を想像する必要があります。要するに「公立校が荒れている=子供が荒れている=親が駄目=親が作る街が駄目」という図式が成り立つのです。

日本屈指の高級住宅街

そして、番町と言えば由緒正しい日本屈指の高級住宅街として有名です。私自身も千代田区●番町という住所表記に憧れを隠せない世俗的な人間の一人です。

人は生まれや育ちは選べませんが、住むところは選ぶことができます。要するに過去は変えられないが、未来は変えられるということです。

渾身のレビュー

当物件が発表されてからレビューを書くことは決めていましたが、来場者を絞り込むことで検討者の飢餓感を煽るという姑息な手段に手を出した三井不動産のせいでマンションギャラリーの予約が取れずレビューの公開が遅れに遅れました。

しかし、やっとマンションギャラリーを訪問できました。今週末の3月19日(金)から第1期の販売がはじまりますので、検討されている方に向けて渾身のレビューをお届けします。ごゆっくりお楽しみください。

個人のブログに何かを期待するのやめましょう

これから渾身のレビューを読む上での注意点をまとめていますので、当ブログを初めて訪問された方はこちらをお読みください

初めに読んでね

いつの間にか私もマンションブロガーなる変態軍団の一員に位置づけられていますが、私は最右翼の賃貸派でありマンション購入には否定的です。

当ブログの記事を読むとキャバクラでキャバ嬢から「キャバクラに通うような男はクズ」と言われるのと似たような経験をすることになりますので覚悟してお読みください。

>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください

モデルルーム

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

評価

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという最寄駅の駅力を判定します。

当物件の最寄り駅は複数路線が使える「市ヶ谷駅」です。JR総武線各駅停車、東京メトロ南北線・有楽町線、都営地下鉄新宿線の4路線が使いたい放題の贅沢な駅です。駅自体も総武線らしい安っぽさがあり新小岩のキャバ嬢のような愛嬌があります。

そんな総武線ファミリーの市ヶ谷駅からは東京駅まで13分、品川駅まで26分、新宿駅まで6分です。さすが都心立地と唸るしかありません。文句なく合格です。

ちなみに総武線の中核駅である錦糸町駅からは東京駅まで9分、品川駅まで19分、新宿駅まで20分であり、市ヶ谷駅は錦糸町駅を上回る交通利便性であることが分かります。一方で錦糸町が都心並の交通利便性であることが分かるデータでもあります。

交通利便性の価値は変わらない

コロナ禍におけるリモートワークの定着により交通利便性はマンション選びの最優先事項でなくなってきたようですが、依然として重要事項であり続けます。

お金があって困ることがないように、交通利便性が良くて困ることなどないからです。お金はなくても愛がある人生と、お金も愛もある人生のどちらを望むかという話です。

また、市ヶ谷駅以外に有楽町線「麹町駅」、中央本線「四ツ谷駅」も最寄り駅になることはプラス評価になります。使う駅は一つなのだから最寄り駅は1つあれば十分という人もいますが、履くのは一足なのだから靴は一足あれば十分と言っているのと同じです。

「ロレックス」「パテック フィリップ」「オーデマ ピゲ」の3つ(高級腕時計のブランド)を保有していて困っている人など見たことがありません。それと同じです。最寄り駅が多くて困ることなどないのです。用途に合わせて駅を使い分ければいいだけです。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格

※ 当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。

市ヶ谷駅で検索したところ493件の結果になりました。飲食店の数こそ合格ギリギリですが、ジャンルの多様さは市ヶ谷駅周辺が成熟したエリアであることを証明する十分な証拠です。

過不足なく上質なお店が揃っているバランスが取れたエリアは住宅地として最適です。赤坂のような繁華街に住むのも悪くはありませんが、個性や実力をもったお店がある閑静な住宅街には敵いません。

もし繁華街が恋しくなっても赤坂や神楽坂が近くにあるので安心です。錦糸町や上野のキャバクラでキャバ嬢に「どこ住んでるのー」と聞かれて「番町」と答えても「番長?」としか返事は返ってきません

しかし、赤坂や神楽坂のキャバクラなら「すごーい」ときちんと褒めてくれるのは嬉しい限りです。番町は私のような夜遊び好きの独身貴族が住んでも満足できる懐の深い街なのです。もちろん番町より赤坂に住んでる方がもっと褒めてもらえるのは否定しません。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

※ 当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。

最寄り駅の市ヶ谷駅まで徒歩5分なので合格です。ただし、市ヶ谷駅から当物件までの道のりが坂道であることはマイナス点になります。欲を言えばキリがないので、地盤の強さとトレードオフだと割り切るしかありません。

なお、有楽町線「麹町駅」まで徒歩4分なのもプラス評価になります。有楽町線の使い道は有楽町・銀座・丸の内に行くためだけに限定されますが、丸ビル勤務ならドアtoドア20分程度で通勤できるのは地味ながらも魅力です。個人的には新木場にある夢の島で草野球をする際にも便利なのでさらにプラス評価になります。

当物件を検討されている方は富裕層がほとんどですから最寄り駅など気にしないかもしれませんが、ペアローン前提で当物件を検討している一般庶民の方は建設地から市ヶ谷駅・麹町駅・四ッ谷駅まで歩いてどの駅が常用できるか確認してみてください。

チェック4:安定した地盤であること→合格

※ 当項目は地盤の強度を測定し、自宅が非常時の避難場所になり得るか判定します。

当物件の建設地である四番町はローム台地の上に位置します。市ヶ谷駅から当物件までの道のりが坂であることの対価として地盤の安定が手に入ります。もちろん合格です。

ただ、盤石の地盤かといえばそうではありません。地震を気にしなくていいくらい強固な地盤というより、液状化しづらい地盤が的確な理解となります。

読者の方から「免震ではなく耐震構造であることが残念です」とのご意見をいただきました。地盤の良さとコストコントロールの観点から耐震を採用したことが推察できます。

免震にしたら販売価格と維持管理費がさらに上昇してしまうからです。地盤をコストコントロールの免罪符に使ったとも言えます。三井不動産のこの姿勢をどう解釈するかは人それぞれでしょう。

チェック5:残債割れにならないこと→合格

※ 当項目は残債割れのリスクを判定します。

三井よ、お前もか

当物件の公式HPで間取りを見るとジグソーパズルのピースのような間取りが多いことに驚かされます。間取りを見ただけなら野村不動産のプラウドかと錯覚するほどであり、三井不動産の高級ブランドであるパークコートの間取りとは思えません。

過去にレビューしたパークホームズ千代田淡路町の間取りも褒められたものではありませんでしたが、こちらはパークホームズという大衆向けブランドでしたので文句の一つを言うだけで済みました。

また、立地が台東区の出張所である神田エリアだったことも矛を収める理由になりました。台東区のマンションに多くを求めるのはクレーマーがやることだからです。

しかし、当物件は日本屈指の高級住宅街である千代田区の番町に建設される三井不動産の高級路線であるパークコートであり、まるで銀座のオーセンティックバーでマティーニを注文したら紙コップで提供されたようなものです。

このレベルの間取りであれば格下立地にはなりますが「パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス」で十分です。と書いていたらいつの間にか「パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス」が販売休止になっていました。短評候補のマンションだったの残念です。

さらに施工会社が三井住友建設であること残念な点です。施工会社は下請け会社に発注するので施工品質に違いはないと言う意見もありますが、見栄っ張りの私は多少価格が高くなってもスーパーゼネコンを使って欲しいのです。

実際はスーパーゼネコンに依頼したら採算割れしてしまうので頼むに頼めないのが実際のところのようです。施工会社についても間取りと同じく諦めるしかないのですが、諦めきれないものがあります。

候補の部屋

そんな残念な間取りの中から選んだのはモデルルームにも採用されている85A(北東・角部屋・中層階・3LDK・85m2・2億0,400万円)です。

なお、当物件は広い部屋ほどまともな間取りが増えるので私のような1億円が予算上限の一般大衆は相手にされていないことを補足しておきます。「たとえ犬小屋でも番町に住めるだけで感謝しなさい」というのが三井不動産レジデンシャル様からのありがたいメッセージです。

出典元:公式HP

ちなみに、当物件の犬小屋にあたる37A(北・低層階・1LDK・37m2)でも8,000万円台です。前回レビューしたザ・パークハウス新浦安マリンヴィラの100㎡以上の部屋と同価格帯なのですから驚くほかありません。

日本一高級な犬小屋を買うというしびれる体験ができるのは郊外物件には真似できない都心物件ならではの醍醐味です。

住友不動産の時代

薄々勘づいていましたが、当物件のマンションギャラリーを訪問して確信しました。価格は高いけれどマンション自体はそつなく仕上げてくる住友不動産の方が10倍マシです。マンション業界のリーディングカンパニーはいつの間にか住友不動産になっていたのです。

住友不動産は新小岩というスラム街で坪単価350万円のマンションを売るために、グレードの高い設備仕様を用意するあたりに抜け目のなさを感じます。番町という立地にあぐらをかいた三井不動産は二流デベロッパーに格下げでいいでしょう。

試算結果

入居時 :価格2億0,400万円、売却2億0,400万円(坪単価793万円)、収支±0万円
05年後:残債1億7,823万円、売却1億8,235万円(坪単価709万円)、収支+412万円
10年後:残債1億5,141万円、売却1億6,069万円(坪単価625万円)、収支+979万円

周辺相場はBrillia一番町(半蔵門駅徒歩3分/9階・南東/築2年/94m2)が2億1,000万円(坪単価737万円)、パークハウス二番町(麹町駅徒歩1分/3階・南/築17年/89m2)が1億4,800万円(坪単価549万円)がSUUMOに出ています。

売り出し価格が適正価格から5〜10%ほど上乗せされている傾向や角部屋の希少性と北東の向きなど諸条件を補正すると10年後に坪単価625万円程度になるとみておけば大外れはしないでしょう。角部屋であることを加味すれば保守的な試算です。

下落率はマンション全体の平均下落率である年間2.00%をわずかに上回る年間2.12%になりました。決して褒められた下落率ではありません。土地の価格と資産価値は別物であることを気づかせてくれる現実です。

一方で、完璧なまでに周辺相場と一致した物件価格は妥当です。売却に伴う数百万円単位の利益・損失など2億円の物件価格からしてみたら誤差の範囲です。タレントの伊集院光の体重と石塚英彦の体重ぐらいの違いでしかありません。

当物件の価格は確かに目玉が飛び出るほど高いですが現実的で妥当な価格です。決して割高ではありません。よって合格とします。

ただし、注意して欲しいのは周辺の中古相場に対して価格が妥当であるだけで専有部の品質に対して価格が妥当であるかは別の話であるということです。別の項目でチェックしていきますが当物件は新築で買うには残念な専有部となっています。

>> 中古マンションにも目を向けて欲しいです。

中古マンションのススメ

チェック6:家賃よりも安いこと→合格

※ 当項目は賃貸との優劣を判定します。

目がくらむ家賃

プレミスト六番町(市ヶ谷駅徒歩5分/南東・角部屋/6階/築4年/87m2)が家賃61.0万円(定借5年)でSUUMOに掲載されています。同じ角部屋ですがレビュー対象の間取りの方がレベルは格段に上です。

そして、賃料との比較でも完璧なまでに周辺の賃貸相場と一致しています。プレミストは定借ゆえに少し割安の賃料に設定されていてこの結果です。もちろん合格です。

購入の場合

支払額    55.7 万円(10年固定0.8%)
管理費修繕費   6.0 万円(仮)
固定資産税    3.0 万円(仮)
諸経費       10.0 万円(往復)
専有部修繕費  2.0 万円
ローン控除     ▲3.0 万円
10年後の価値 1.7 万円(売却損です)
=====================================
合           計     65.5 万円(10年平均)

賃貸の場合

家賃    61.0 万円
諸経費       6.1 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================================
合        計   67.1 万円(10年平均)

>> マンションを購入しないという選択もあります。

購入と賃貸

住まいは購入と賃貸どっちがいいのか

>> 金利は固定金利の方が安心です。

住宅ローン比較:変動金利と固定金利どっちにする?

>> 手付金は満額払ってはいけません。

新築マンションの手付金を安くする方法

チェック7:目立つこと→合格

※ 当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。

番町エリアにはラスボス級の存在感を持つマンションがいくつも存在しており、それらのマンションに負けないことはとても大切な要素になります。

当物件における最大の訴求ポイントは「番町エリア最大敷地」であることです。上智大学のキャンパスだった敷地を丸ごと買い上げたことで実現した広さであり、今後同レベルの敷地のマンションが登場する可能性は限りなく低いとのこと。

その敷地にどのような建物が建設されるのか、どれだけの存在感を示すのかはマンションギャラリーや近隣の類似物件からイメージすることになります。

物件の実物イメージは当物件のすぐ近くにあるブランズ四番町が参考になるでしょう。そして、ブランズ四番町を見れば当物件の存在感が相当なものであることが分かります。

今後も新築マンションの供給が計画されている番町エリアではありますが、マンションの規模は最大の武器になります。よって当項目は合格とします。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

70m2以下は捨て石

すでに触れたように当物件は高級物件とは思えない間取りが散見されます。柱の食い込みが強烈すぎて70m2以下の部屋は70A以外の間取りの全てが落第です。大衆向けブランドであるパークホームズと揶揄されても仕方ありません。

同時期に発売されているパークホームズ日本橋本町・時の鐘通りがまさに該当になりますし、当ブログで2017年にレビューしたパークホームズ千代田淡路町も該当します。

この残念な傾向は数年前からすでに顕在化していましたが、番町に建設されるパークコートでもこの有様ですから今後も続くトレンドになるのは間違いありません。

ただ、パークホームズ千代田淡路町は控えめな販売価格だったため資産価値としては大いに報われることになったのは厳然とした事実であり、間取りよりも価格の方が資産価値に影響が大きいこともまた厳然たる事実です。

三井不動産も野村不動産のように間取りを軽視する方向に舵を切ったのですから仕方がありません。そして、自発的に二流デベロッパーの仲間入りを果たしたのです。

>> 数年前からすでに顕在化していた証拠

第43棟目:パークホームズ千代田淡路町

選ぶなら80m2以上のワイドスパンの部屋

出典元:公式HP

脱線したの柱の食い込みについての話に戻します。

柱の食い込みはワイドスパンの間取りであれば問題ありません。昨今の新築マンションは部屋数を確保するためにナロースパンの間取りばかりですから当物件のワイドスパンの間取りは貴重です。ワイドスパンこそ高級マンションの証なのです。

レビュー対象の間取りは80m2以上かつワイドスパンであり、主役部屋と呼べる立派な間取りです。しかし、角部屋ゆえに柱の食い込みからは逃れられません。それでも、上記の間取り図のように2面のほとんどが窓という強烈な開放感の前では取るに足らない問題です。

広さも85m2ありますので柱の食い込みも居酒屋チェーン店のウーロンハイくらいの濃さまで薄まります。つまり柱の食い込みは面積さえ確保できれば問題視する必要はないのです。

下り天井で台無し

しかし、古民家に住み着いたネズミのように縦横無尽に姿を表す下り天井を無視することはできません。結局、下り天井もまた柱の影響です。柱の影響をきちんと逃がせていないということは間取りに無理がある証拠です。よって当項目は落第とします。

下り天井は思春期に悩まされたニキビのようなものです。私は下り天井を眺めるために2億円を払うつもりはありません。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

当物件は全部屋が洗面所の入り口を廊下に面するよう設計されています。30m2台の間取りでも手抜かりはありません。当物件の間取りを見れば洗面所の入り口がリビングにある(通称:リビングイン)間取りは高級物件には相応しくないと三井不動産が宣言しているのと同じです。

リビングインの間取りは家族団欒に役立つというカルト教団の教えを信じている人に教えて欲しいのです。番町の新築マンションで全ての部屋において洗面所の入り口がリビングにない理由をです。

現在販売されているロレックスの時計がなぜ全て機械式なのかという問いに対する答えがその答えになるでしょう。もちろん当項目が落第になることはありません。当項目は文句なく合格です。

>> 間取りについてはこちらをご覧ください。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)

部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)

チェック10:家族の思い→合格

※ 当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。

番町は理想の街

当レビューが番町エリアに対して好意的に書かれているのですでにお気づきかと思います。四ッ谷駅周辺の千代田区を希望している私にとっては番町エリア、特に六番町・四番町は理想の街なのです。おまけに総武線沿線かつ繁華街である赤坂や神楽坂にも近いのですから言うことなしです。

番町は私のような独身者だけでなく、DINKSも子育て世帯も高齢世帯もあらゆる世代が快適に暮らせる懐が深い街でもあります。何歳になっても違和感なく暮らせる街、それが番町です。

自分が住みたい街にパークコートというトップブランドのマンションが建設されるのですから落第にする理由がありません。もちろん当項目は合格です。

皇居に一番近い郊外

そんなあらゆる世代が違和感なく暮らせる番町にキャッチコピーをつけるなら「皇居に一番近い郊外」になります。

番町を歩けば古びたマンションや戸建てが立ち並び、閑静というより過疎に近い印象を受けます。華やかさとは無縁の住宅街は千葉県だと言われたら納得してしまうほどの地味さです。実際のところ番町単体で見れば千葉県の松戸あたりとほぼ同じです。

しかし、千葉県っぽい雰囲気を持ちながらも、買い物、病院、公園、文化施設、学校などの郊外に住む人が重視する施設のほとんどが飛び抜けたレベルで揃っているのが番町です。もちろん独自に12万円を給付できる日本のモナコ公国、つまり千代田区という自治体によるところも大いにあります。

郊外に住む人の中には「都心=繁華街」という偏見をお持ちの方がいますが、都心にも郊外と同じ静かな価値観を持つ街があることをお伝えしたいのです。もちろんそんな番町の最大の価値が総武線沿線であることは言うまでもありません。

痛車のパレード

なお、千代田区には秋葉原という元禄文化を凌駕する文化が花開いているエリアがあります。住所表記は外神田、つまり神田エリアになります。そんな秋葉原で異彩を放つのがキャラクターを装飾した痛車です。

千代田区には昔から迷彩柄の装飾をした痛車が徘徊する文化がありましたので千代田区民が違和感を感じることはありません。しかし、千代田区のことをよく知らない人であれば痛車の文化については事前学習をお勧めします。

8月15日を筆頭に記念日のたびに開催される靖国通りでのパレードはディズニーランドのパレードと同じくらい人気があります。楽しいパレードではありますが、お昼寝のお供には少々刺激が強いのでノイズキャンセリングイヤホンは家族分を用意しておきましょう。

何はともあれ、まずはyoutubeで街宣車と検索してみましょう♪

結果

結果は90点となりました。80棟をレビューして3棟しか達成していない高得点です。ちなみに、過去に90点を叩き出した3棟のその後はバラ色に彩られています。

久しぶりの90点マンションとなった当物件の行く末がどうなるのか大変興味深いものがあります。私自身が住みたい街のマンションですから購入してその行く末をマンションの中から観察するのも面白いとも考えています。

>> バラ色のマンションたちはこちら

第64棟目:シティタワー大井町

第43棟目:パークホームズ千代田淡路町

第32棟目:ザ・タワー横浜北仲(見直し版)

総評

郊外レベルのモデルルーム

90点という過去最高得点ですから当物件に興味がなかった方も当物件に興味を持ったかもしれません。しかし、その興味はそのまま胸の中で温めておくことをお勧めします。

くれぐれもマンションギャラリーを訪問するようなことをしてはいけません。用意されているモデルルームを見た瞬間に「この部屋が坪単価800万円って悪い冗談だろ!?」と叫んでしまうからです。

郊外マンションの中でも安普請で有名なSHINTO CITYと同レベル、もしくはそれ以下の光景は圧巻の一言です。

>> 来場者を震撼させた埼玉のマンションはこちら

第67棟目:SHINTO CITY(シントシティ)

実際に私も同行者もスーペリアタイプ85Aのモデルルームのあまりの安っぽさにその場で立ち尽くしてしまいました。標準設備だけでなくオプション設備に至るまで安っぽさとセンスの悪さが際立っています。

85m2の3LDKを無理やり1LDKに改変した間取りは購買意欲を根こそぎ奪う醜悪さです。生活動線がメチャクチャでこの部屋で生活するイメージが全く湧いてきません。この部屋に2億円を出したいかと問われたら「ちょっと何言ってるか分からない」と言いたくなります。

さらに、プレミアムタイプ181Aのモデルルームは広すぎるが故に安っぽさが間延びしてこれまた強烈です。マンションギャラリーのスタッフは「検討者以外には見せられない」と勿体ぶっていましたので、どれだけすごい部屋なのかと期待しましたが拍子抜もいいところです。

この部屋を見たら7億円(坪単価1,276万円)ものプレミアム価格を出す気にはなれません。マンションギャラリーから帰る際に番町にお住まいの老夫婦と立ち話をしましたが、老夫婦も「なんだかプラモデルみたいな部屋だったわね」「中古でも我が家の方がいいよ」との感想でした。

これだけ注意喚起をしても、むしろ興味が湧いたという方がいるかもしれません。そんな酔狂な方がいたら、ぜひ見学してみてください。こんな安っぽいモデルルームは滅多にお目にかかれません。シルバニアファミリーの家の方がよっぽど高級感があります。

おもちゃレベルのモデルルームを高級住宅街で見学するシュールさは滅多に味わえない貴重な体験です。

実態はパークホームズ

もしかしたら郊外レベルのモデルルームを用意することで皇居に一番近い郊外「番町」という当ブログの主張に賛同してくれたのでしょうか。三井不動産が当ブログを意識してくれているとしたら光栄の極みです。

そうであれば、当物件はパークホームズ千代田四番町に今からでも名称変更すべきです。モデルルームの出来はマンションの評価には無関係なので90点という最高得点に変わりはありませんが、専有部の設備仕様を見ると黒霧島をボトルで一気飲みしても90点のマンションだとは言えません。

一方で、専有部の設備仕様が資産価値に及ぼす影響はわずかなものです。過去に90点を叩き出したザ・タワー横浜北仲もパークホームズ千代田淡路町も褒められた間取りではないからです。

なお、住友不動産が手がけたシティタワー大井町は間取りも合格であり実質的な100点のマンションでした。業界のリーディングカンパニーは住友不動産で間違いありません。

既に人気物件

この理屈を裏付けるかのように当物件はすでに抽選確実の人気物件になっています

3月からの追加案内会は押し寄せる見学者を捌ききれず、マンションギャラリー内の見学は自由行動とし、商談を希望する人だけが営業マンと会話する方式で運営されています。

3月19日から第1期の登録が始まるというのに、この余裕の表れは1月から対応してきた見学者だけですでに完売が見えていることを意味します。スタッフも「番町エリア最高値のチャレンジ価格にもかかわらず、ものすごい反響で私たちも驚いています」とのこと。

もしかしたらコロナでスタッフの出社率を3割にせざるを得なったからかもしれませんが、それだと面白くないので既に完売できるだけの見込み客を確保していると仮定して話を進めます。

番町は全てを許す

オラオラ系のSHINTO CITYも裸足で逃げ出す専有部にも関わらず、当物件がこれほどの人気を博している理由を答えるのは簡単です。立地が番町だからです。マンションの価値は立地が10割と言われますがまさにその通りです。

確かに当物件の立地である四番町は番町内ヒエラルキーの頂点ではありません。私も六番町だったら、もっと四ッ谷駅に近かったらと思います。それでも番町の中においては交通利便性が高い立地であることはテレワークが許されない旧態依然の会社に勤める私にとっては大きな魅力です。

そして、立地が番町であることは多くの人にとっても価値があることでもあります。だから既に第1期開始前から全戸完売が見えてしまうほどの人気を博しているのです。

信じられない話かもしれませんが、富裕層の中に番町のマンションなら何部屋でも買いたいというコレクターもいます。外野がヤジを飛ばしているうちに完売する光景が目に浮かびます。

待っても報われない

番町エリアやその周辺では今後も新築マンションが発売される予定です。それぞれに特徴のある立地であり、交通利便性とエリア最大敷地という規模感に興味がない人にとっては待つという選択もありです。

私自身も当物件よりも三菱地所レジデンスと三菱倉庫が手がける「千代田区三番町26計画」の方に心が惹かれます。桜の時期の周辺一帯の素晴らしさは見ているだけで幸せになれる特別な瞬間です。私は桜の時期の番町エリアが大好きなのです。

ただ、スタッフのこんなボヤキを聞くと待つのが得策なのか迷うところでもあります。「こんな値段でも即日完売してしまったら、これから販売される番町の新築マンションはさらに高値になりますよ。私たちは一体、誰に売ればいいのでしょうか」

確かに当物件は番町に相応しいマンションではないかもしれません。私自身も期待はずれだとは感じています。しかし、これから販売される番町の新築マンションは当物件より安くなることはないのです。

変わらない街「番町」

番町は昔から地味な街です。一部の人間がオワコン扱いしても何も変わることはありません。日テレ跡地の再開発が盛大に行われても、番町は今までもこれからも皇居に一番近い郊外のままです。

1億5,000万円ほど出せば郊外とまったく同じ生活を皇居のそばで営むことができるこのチャンスを見逃すのはあまりに惜しいと考えます。ですから千葉・埼玉・神奈川のマンションを検討されている方はぜひ当物件を検討してみてください。

90点という得点は偶然の賜物ではありません。ケチの付け所はありますが基本性能の高さは折り紙付です。専有部の設備仕様の品質とセンスが悪いというだけです。

狭い部屋には手を出さない

ただし、70m2以下の狭い部屋(2LDK・1LDK)の購入は慎重にならなくてはいけません。狭い部屋は周辺賃料とのバランスが取れていないからです。

THE CONOE一番町(半蔵門駅徒歩2分/南東・角部屋/11階/築5年/56m2)が家賃31.5万円でSUUMOに掲載されています。対して当物件の場合、55A(10階・北)の価格が1億2,700万円であり、住宅ローンと管理修繕費だけで38.9万円になります。

プラネスーペリア四番町(市ヶ谷駅徒歩3分/東/8階/築3年/42m2)が家賃24.5万円でSUUMOに掲載されています。対して当物件の場合、37A(8階・北)の価格が8,700万円であり、住宅ローンと管理修繕費だけで26.7万円になります。

55Aも37Aも賃料の利回りは2.97%という低収益であり、住むなら賃貸が妥当です。なお、レビュー対象とした85Aの利回りは3.58%であり住宅ローン控除を加味すれば購入が妥当との結論になります。

日本一高級な犬小屋

ただ、37Aは価格を無視すれば日本一高級な犬小屋でもあります。マンションの通例として1LDKやワンルームの部屋は利回りを重視して専有部の設備仕様をグレードダウンします。

例えば天井カセットエアコンがない、ディスポーザーや食洗機がない、キッチン・洗面所・トイレのグレードが低い、などです。しかし、当物件は専有部の設備仕様において85Aと37Aの違いはごく僅かです。

天井カセットエアコン、ディスポーザーや深型の食洗機、寝室・キッチンの床暖房、無償でLDKの床をタイルへ変更、Low-Eガラスの窓、全熱交換の換気、ダウンライト、など満足できる設備が揃っており、これぞパークコートの犬小屋と呼べるものになっています。

どんなに豪華な専有部でも賃料に反映することはできないのが賃貸市場の冷徹なルールですが、居住の満足度は確実に高まります。特にキッチンと寝室の床暖房や全熱交換の換気は北向き住戸にはありがたい設備です。

さらに、ワンルームにプラン変更すればLDKが13.6畳の広さにまで拡大できるので、番町にテレワーク部屋が欲しいという贅沢なニーズにも応えてくれます。全ての床をタイルで統一すれば贅沢の極みの部屋が完成します。

個人的には70m2以上の坪単価の安い部屋か白金ザ・スカイを狙います。しかし、経済合理性を無視すれば37Aは単身者が住むのに最適の部屋でもあります。これだけ豪華な犬小屋は滅多にお目にかかれません

もちろん2,200mmの強烈な下り天井(ワンルームにプラン変更したらギロチンになる)を許容できればの話です。すでに指摘したように当物件は狭い部屋ほど下り天井の影響が大きくなるのです。

マンションバブルは最高潮

マンションギャラリーのスタッフも「狭い部屋は利回りが3%になるように価格を調整していますので投資妙味はありません」と言っていたように、くれぐれも番町というブランドに目が眩んで割高な狭い部屋を購入しないようにご注意ください。

特に不自然に価格が盛られている37Aの高層階を買うなどは愚の骨頂です。ただ、利回り3%でも狭い部屋に要望書が殺到しているとのこと。投資家が冷静な金勘定ができなくなっているこの状況こそまさにバブルなのです。

確かに番町は高級住宅街ですが、番町だけが特別だから地価が高いのではありません。それは他の街との相対比較での話です。東京の不動産価格が下落したら番町も値下がりします。未曾有のバブルに突入していますので資産性を期待してはいけません。

番町に住みたいか

当物件の購入判断は四番町にどれだけ住みたいかという一点のみで行うべきです。当ブログで何度も言及しているように住みたい街があるから住戸となるマンションを探すのです。

私は番町が大好きですので当物件を真剣に検討しています。ただ、麹町小学校のプールがいまいちなので購入に踏み切れません。最寄りの公営温水プールの使い勝手は私のマンション選びの重要項目だからです。

もし麹町小学校のプールが私が人生で一番通った松戸の和名ヶ谷スポーツセンターと同レベルのプールだったら迷うことはなかったでしょう。

私の貧乏性の価値観などどうでもいい話です。90点という得点はまぐれで獲得できる得点ではありません。当物件は番町に住みたい人にとっては間違いなく買いのマンションです。もちろん70m2以上の部屋という条件付きなのは忘れないでください。

終わりに

お疲れ様でした。過去最高得点を獲得するという意外な結果に作者としても興奮を隠せず、自然と筆が進みました。ツッコミどころが専有部の設備仕様だけという隙のなさゆえに当ブログらしさは控えめになりましたが、少しでも楽しんでいただけたならこれ以上の喜びはありません。

最後にあらためてお断りしておきます。当レビューはあくまで私の個人的な見解です。他人の意見は参考にしてもいいですが、従ってはいけません。他人の勧める株を買って金持ちになった人はいないのですから、自分で責任を持ってご判断ください。

なお、当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。多くの読者の方が不動産コンサルタントに相談して納得のいくマンションを購入されている事実を目の当たりにして、改めて強くそう思います。

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました。ぜひ別の記事も読んでみてくださいね!!

>> 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

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無料相談のファイナンシャルプランナーは頼りになるか?

25件のコメント

に、お、く、え、ん、二億円。
衝撃的な価格ですね。

何倍界王拳を使えば買えるのでしょう?
フリーザ様の本気を見た時のベジータのように震えてしまいます。

前世に積んだ徳が低いので、私には縁がないようです。
シリコンバレーの土地代にも引けを取りませんね。
https://togetter.com/li/1277712

いつもコメントをありがとうございます。そうなんです、私も買える前提でレビューを書いていますが2億円は一馬力の貧乏会社員には手が届く価格ではありません。仕事部屋として37Aの犬小屋を買うのが精一杯ですね(笑)

初めまして!絶対に買えないマンションですが、餅つき名人さんのキレッキレのレビューで満足しました笑
今までコメントしたことありませんが、記事は全て拝見してますー!

私も上から目線でレビューを書いていますが一馬力ではとても買える様なマンションではありません。庶民が富裕層向けマンションをレビューするというシュールな状況を面白がってくれるのが正しいレビューの読み方です。これからもはに様に読んでいただける記事を書いていきますので当ブログをよろしくお願いいたします!!

いつも投稿されるのを今か今かと楽しみにしており、毎日密かにブログは覗いています。今回もキレッキレのレビュー楽しく読ませていただきました。高級な物件が良いものなのか、餅つきさんのレビューを読んでいると考えれば考えるほどわからなくなってきました。個人的には新小岩のレビューが楽しみです。これからも応援しています!

コメントありがとうございます。マンション業界の新しいリーディングカンパニーとなった住友不動産が新小岩でどんなマンションを用意したのか気になりますよね。グツグツ煮立った石鍋麻婆豆腐に負けない熱々のレビューを書きますので今後とも当ブログをよろしくお願いいたします^^

はじめまして。いつも楽しく拝見しています。是非現時点でのメジャーなディベロッパーランキング、もしくは一流~三流の格付けを見てみたいです。忖度のないランキングは興味がつきません。

90点はシティータワー大井町も採っていたと思います。大井町は仕事場の街で、記憶の彼方に消え去ったのと思います。この頃からすみふがトップディベロッパーなんでしょうか。またレビューお待ちしております。

作者自身よりブログの内容を把握いただいていて恐縮です^^;早速シティタワー大井町を追加いたしました。住友不動産がトップになった時期は実はもっと前からだったのかもしれませんがシティタワー大井町は間違いなくその象徴の一つではあります。デベロッパーランキングは次回以降のレビューでちょこちょこと小ネタとして書いていくかもしれません。いつも当ブログをお読みいただきありがとうございます。これからも応援してださい^^

餅つき名人先生からの全女性ファンへのホワイトデープレゼントブログって気分で楽しく読ませていただきました。今回の一番お気に入り表現は犬小屋でした。抱腹絶倒です。行ったら行けないと言われると、その安っぽいモデルルーム見たくなります。日本一の犬小屋しか購入対象にならないけど、住んでから引け目を感じて生きるのか。でも住んでみたい。市ヶ谷から番町に向かう坂でちょっとげんなりですが、徒歩の交通手段しか持たない庶民は住みたいなんて思うな、ってことなのですかね。長いはずなのに一気に読ませる面白さ、ところどころに散りばめられたユーモア、最高です。次回作楽しみにしています。

目覚めると同時に当ブログに訪問いただけるとは感激するとともに、今日1日が荒れたものになるのではと心配したりもします(笑)ご希望のエリアでもありますからぜひモデルルーム見学に挑戦してみてください。そして、素直な感想をコメントに寄せていただけたら嬉しいです^^

いつも楽しく拝読しています。中古マンション購入の際にも大いに参考にさせていただきました。
餅つき名人さんのマンションレビューが病みつきになり1日4,5回はサイトを覗いてしまう読者もいるとぜひお伝えしたく、初めてコメントいたしました。
やはり番町の立地は素晴らしいですね。辛口コメントが少なくなってしまうのも仕方ありません。
これからもキレのあるレビューを楽しみにしています。

遅い時間にも関わらず当ブログを訪問いただき、しかも励ましのコメントまで寄せてくれた本当にありがとうございます。ご指摘の通りで番町という立地の前には全てが許されてしまいます。おそらく次回の辛口レビューはプラウドタワー芝浦になるかと思います(笑)これからも当ブログをよろしくお願いいたします^^

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