第76棟目:プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

出典元:公式HP

本日の物件

こんにちは、餅つき名人です。本日のレビュー物件は埼玉県池袋市に建設される「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」です。

すでに旬を逃しているため触れないでいる予定でした。また、竣工している兄弟物件であるプラウドタワー東池袋のレビューで言いたいことは一通り書いているので気が乗らないこともレビューしない理由の一つでもありました。

しかし、読者の「自分が契約したマンションがぶった斬られる快感を味わいたいです」という、自分の恋人を誘惑して欲しいと同意のど変態な依頼をいただいたので簡易版としてレビューいたします。

当ブログで何度も指摘しているように自分が納得して契約した物件に対する他人の評価を知っても一文の得にもなりません。くれぐれも依頼をくれた読者のような異常な性癖をお持ちでない限りはこのような行為は慎むべきです。

なお、当レビューは当ブログの「インターネットで調べれば15分程度でその新築物件の適正価値が分かる」という主張を証明するものであり、読者の方が真似できるようお手本を示すものです。

>> 当物件の兄貴物件のレビューはこちら

第51棟目:プラウドタワー東池袋

お断り

当物件を検討されている方へ

当レビューは「夜遊びが大好きなサラリーマン(40代・バツイチ・都心在住)の私が買いたいか」という個人的主観が評価基準です。マンションに求める条件は十人十色であり、私の評価基準が皆さんの評価基準と異なって当然です。

当レビューの結果が悪くてもご自身の評価基準で合格であれば迷うことはありません。他人が推奨する株を購入して金持ちになった人間がいないのと同じです。他人が言うことを気にするのは自分の判断に自信がないことの裏返しでしかないのです。

特に子育てを最優先事項にするファミリー層にとっては何の参考にもなりません。「離婚するような人間の言うことは信用できない」「錦糸町に住んでいた人間が偉そうなことを言うな」など聖人君子の皆様から心温まるご意見を頂戴することもあります。

こんな台詞を平気で口にできる人間を親に持った子供がかわいそうだなと思いますが、寄せられるクレームが私に向けてではなく、自分自身の不甲斐なさに向けたものであることを私は知っています。当ブログにクレームを入れることで少しでも心が軽くなののであればどうぞご自由になさってください。

>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

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>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください。

モデルルーム

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当物件を契約された方へ

家電を買った後に価格コムの最安値や口コミを読む被虐的な趣味のある方がいますが、非生産的な行為であることは誰の目にも明らかです。マンションも同様です。契約書にハンコを押した時点でもう後戻りはできないのですから未来に向けてやるべきことに集中すべきです。

誰もが認めるマンションなんてこの世の中に存在しません。坪単価1,000万円を超えるザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵ですら文句を言う人がいます。分譲時の価格から2倍近くの価格で取引されているワテラスタワーレジデンスの販売時に「資産価値が保たれるか心配」という人もいました。

私が新築で購入した都心マンションも例外ではありません。当時の口コミを見れば「高い、高過ぎる」と価格に対してのネガティブキャンペーンを筆頭に、些末なデメリットをことさらに強調する口コミがずらりと並びます。

しかし、販売を開始してみれば順調に完売し、引き渡し後から1年経たずして分譲時価格からかなり上昇しての成約事例が多発しているのが残酷な現実です。口先番長が書くネット上の情報がいかに無価値なものであるのかがよくわかります。

当物件を契約された方は自分自身で徹底的に調べ上げたうえにプロの評価まで確認して、自信を持って契約したのです。予算も度胸も審美眼もない哀れなネット民からのどんな罵詈雑言でも中条あやみからの愛の告白にしか聞こえないはずです。

もしこのレビューが安田大サーカスのクロちゃんが歌うアイドルソング並みに不愉快に感じるとしたらすぐに病院に行ってください。コンクリートの塊と自分自身のアイデンティティを同一化するのは正常な人間がやることではありません

得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→落第

※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという最寄駅の駅力を判定します。

最寄り駅となる有楽町線東池袋駅からは東京駅まで28分、品川駅まで40分、新宿駅まで15分です。恒例の総武線沿線駅で例えれば平井駅以下、小岩駅以上のレベルとなります。

当物件の公式HPで山手線の内側をしきりにアピールしていますが、交通利便性の高さを保証するものではないことに注意が必要です。山手線の内側を意識するのは郊外に住む人だけです。特に千葉県や埼玉県は手を伸ばせば届く距離のため意識している人が多い印象があります。

実際に山手線の内側に住むとさらに細分化されていることに気付きます。個人的にはやはり総武線沿線の山手線内側が一番です。その頂点が四ツ谷駅であることは以前にも触れた通りです。

現在の住まいは総武線の駅から徒歩15分程度の駅遠物件ですが大好きな総武線に乗れることを考えれば苦ではありません。もちろん東船橋駅から徒歩15分というような千日回峰行レベルの苦行は無理です。あくまで山手線の内側の総武線駅限定の話です。

初っ端から雑談が止まらないので話を戻します。駅直結が冷静な評価の邪魔をしていますが、冷静に評価をすれば東池袋駅の交通利便性は良くはありません。もちろん落第です。

  1. 東池袋駅 東京駅まで28分、品川駅まで40分、新宿駅まで15分
  2. 平井駅 東京駅まで18分、品川駅まで30分、新宿駅まで29分

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格

※ 当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。

東池袋駅で検索したところ1,476件の結果になりました。池袋駅や雑司ヶ谷駅周辺の飲食店が生活圏内ですから納得の結果です。当項目は平井駅(237件)は当然ですが小岩駅(588件)でも太刀打ちできません。さすがは埼玉県最大の繁華街です。文句なしで合格です。

個人的には池袋駅周辺のラーメン好きが集まるような飲食店に興味はないのですが、区役所や雑司ヶ谷があるエリアの渋い個人店は嫌いではありません。東池袋に住むのなら雑司ヶ谷エリアが主な生活圏にします

池袋には駅前の雑多で安っぽいイメージが強烈ですが、街をきちんと探索すると意外な発見がある奥深さがあります。現地調査をした際にも様々な発見や出会いがありました。こういう懐の深さは昔からある街ならではの魅力です。街に住む人と街に訪れる人が紡いできた歴史があるからこその魅力です。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

※ 当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。

物件概要を見るまでもなく合格です。前回レビューしたパークタワー勝どきは改札を出たら目の前がエントランスという駅直結ではなく、東大大学院卒を東大卒と表現する強引な駅直結でしたが、当物件は駅直結と胸を張っていい駅直結です。公式HPのキャッチコピー「駅上に住む」はまさに的確な表現です。

ただ、東池袋駅の交通利便性に問題があるのは前述のとおりであり、主要路線への乗り換えを前提とした有楽町線の駅直結にどれだけの価値があるのかは未知数です。

池袋駅まで歩けばいいだけという声もありますが、駅まで徒歩12分、改札までなら徒歩14分も要する駅を徒歩圏内として語るのは無理があります。

チェック4:安定した地盤であること→合格

※ 当項目は地盤の強度を測定し、自宅が非常時の避難場所になり得るか判定します。

埼玉県に住む価値は地盤しかありません。当物件もローム台地に建設されますので当項目は合格です。交通利便性こそ小岩駅レベルですが、地盤に関しては天と地との差があります。当物件の公式HPで地盤の良さを強調するのは当然の戦略です。

地盤はマンション選びの基礎

昨今では丸の内や大手町へのアクセスの良さからスフレのような地盤の街が過大評価されていますが地盤は建物以上に重要な要素であることを忘れてはなりません。城東の新築マンションで建物ばかりに目を奪われて肝心の地盤を無視する人たちがいるのでこの場を借りて注意喚起いたします。

私が信頼しているコンサルタントは「家は家族を守る最後の砦なのだから、地盤が悪ければなんの価値もない。駅近、商業施設併設、資産価値なんてどうでもいい。」と言い放つほど地盤は大切な要素なのです。

なぜマンションを買うのか

最近は「なぜマンションを買うのか」という根本的な問いに明確な答えを持たないまま、聞きかじった資産価値を基準にマンション探しをしている人からの相談が相次いでいます。はっきり言ってしまうと素人が資産価値を基準にマンション選びをするのは間違いです。

まずは素直な気持ちでマンションを選んでください。資産価値については下落が許容範囲であればそれで十分です。マンションは投資商品ではなく耐久消費財です。

そもそも、あなたが値上がりするマンションを見極められる能力があるのならすでに何度もマンションの売買を繰り返して相当な利益を積み上げているはずです。いままでできていないことがこれからできるようになると思っていいのは未来のある若者だけです。

チェック5:残債割れにならないこと→合格

※ 当項目は残債割れのリスクを判定します。

候補の部屋

候補の部屋はKタイプ(東向き・3LDK・中層階・68m2・10,000万円)です。複数のリクエストをいただいていたのでその中からピックアップしました。野村不動産のマンションにしては綺麗な間取りです。ただ、3LDKにしては少々狭めです。

当物件は南側がほぼ永久眺望で、当面は北側・東側の眺望も抜けますので部屋の選択肢が多く選びがいがあります。選べるうちはKタイプのようにできるだけ四角い綺麗な間取りを選ぶのがよいでしょう。眺望がイマイチな代わりに価格が少し控えめなMタイプ(西向き・3LDK・70m2)も悪くない選択です。

反対に斜めのJタイプなどの斜めの間取りは注意が必要です。デッドスペースが多く面積ほどの使い勝手を感じられないリスクがあります。家具の配置シミュレーションと家族の動線シミュレーションを実施すればすぐに問題点に気づくはずです。

試算結果

入居時 :価格10,000万円、売却10,000万円(坪単価485万円)、収支±0万円
5年後  :残債8,737万円、売却9,120万円(坪単価442万円)、収支+413万円
10年後:残債7,442万円、売却8,240万円(坪単価400万円)、収支+798万円

周辺相場はアウルタワー(駅徒歩2分/南西18階/築9年/66m2)が9,800万円(坪単価490万円)、パークタワー池袋イーストプレイス(駅徒歩8分/南西26階/築12年/63m2)が7,580万円(坪単価400万円)でSUUMOに出ています。

アウルタワーはすでに価格更新がされているように無謀なチャレンジ価格であることは明白です。パークタワー池袋イーストプレイスは駅距離がありますので補正が必要です。駅距離や売り出し価格が適正価格から5〜10%ほど上乗せされている傾向など諸条件を補正すると10年後に坪単価400万円程度になるとみておけば大外れはしないでしょう。

下落率はマンション全体の平均下落率である年間2%を下回る年間1.76%になりました。10年後に残債割れをすることは考えにくく、検討者を大いに勇気づける結果です。

ただ、候補の部屋は1億円を超える価格です。798万円程度のプラス幅など一気にマイナスに転じるだけの価格帯であることも忘れてはいけません。5,000万円の部屋が10年後に+798万円になるのとは話が違うということです。

また、ペアローン前提で検討されている方は要注意です。喜びは2倍・悲しみは半分になるのが結婚ですが、喜びは1倍・悲しみは2倍になるのがペアローンです。ペアローンはお互いが一人になっても払い切れる金額を二人で折半することで住宅ローン控除のメリットを享受するものであり、決して一人で払い切れない金額を二人で背負うものではありません。

いくつか注意点はありますが当項目が合格であることに変わりはありません。パークタワー勝どきと比較すると占有部の仕様も高いですし、地盤の良さを加味すると個人的には当物件の方に魅力を感じます

>> ペアローンも含めて無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ

無理のない適切な予算を計算する方法

>> 中古マンションにも目を向けて欲しいです。

中古マンションのススメ

チェック6:家賃よりも安いこと→合格

※ 当項目は賃貸との優劣を判定します。

Brillia Tower池袋(駅徒歩1分/西28階/築6年/71m2)が家賃36.0万円でSUUMOに掲載されています。地域No.1マンションの高層階にいますぐ住めるのなら賃貸で十分ですが、10年後に想定通りの売却ができるなら購入した方が最終的な満足度は高いでしょう。よって当項目は合格とします。

個人的にお勧めするのは、まずBrillia Tower池袋の賃貸に住んでみて不満があれば当物件を購入する方法です。だいぶ契約済みのようですが、幸いなことに当物件はグロス価格の高さが原因で瞬間蒸発するようなマンションではありません。

兄貴分のプラウドタワー東池袋も最後の最後まで完売せず、最終的に力技を使って完売にこぎつけた経緯があるように当物件も同様の経緯を辿ることが予想されます。当レビューの好結果を真に受けて早まらないようご注意ください

購入の場合

支払額    27.3 万円(10年固定0.8%)
管理費修繕費   4.0 万円
固定資産税    3.0 万円(仮)
諸経費        5.0 万円(往復)
専有部修繕費  1.0 万円
ローン控除     ▲3.3 万円(ペアローンなら2倍だけれど)
10年後の価値 ▲6.6 万円(お金が戻ってきます)
=====================================
合           計     30.4 万円(10年平均)

賃貸の場合

家賃    36.0 万円
諸経費       3.6 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================================
合        計   39.6 万円(10年平均)

>> マンションを購入しないという選択もあります。

購入と賃貸

住まいは購入と賃貸どっちがいいのか

>> 金利は固定金利の方が安心です。

住宅ローン比較:変動金利と固定金利どっちにする?

>> 手付金は満額払ってはいけません。

新築マンションの手付金を安くする方法

チェック7:目立つこと→合格

※ 当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。

現地調査をすればすでに建設された多くのタワーマンションに囲まれており、規模が小さいこともあり当物件がシンボリックな地域No.1になると想像するのは難しいです。

一方で駅直結の築浅マンションであることは明確な強みとなります。地味な東池袋エリアで中古マンションを検討している人には興味を持ってもらえることは間違いありません。東池袋エリアの他の駅直結マンションはかなり築年数が経過していますから尚更です。

今後も新築のタワーマンションが計画されている地域ゆえに築年数に関しては強みを失っていきますが、駅直結のタワーマンションとして一定の競争力を維持すると判断し当項目は合格とします。

この構図は前回レビューしたパークタワー勝どきと全く同じです。駅直結の一番築浅であることはそれだけ大きな強みだということです。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

2部屋にまたがって柱が食い込んでいるので落第です。リビングや主寝室に食い込んでいないことは救いではありますが許容できるレベルではありません。一方で他の間取りでは合格になる間取りもあります。公式HPで公開されているMタイプの間取りなどはまさにその典型例です。

タワーマンションは多種多様な間取りがあるため部屋ごとに個別に評価する必要があるので当物件を検討されている方はご自身が検討している間取りをしっかりとご確認ください。もし柱や下り天井の影響がなければ当項目は合格にして構いません。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

候補の部屋は合格です。当物件は間取りを軽視する傾向がある野村不動産にしては綺麗な間取りが多いと感じます。同時に野村不動産のマンションにつきものの間取りに対する愚痴が書けないのが残念でなりません。

当物件を購入済みにも関わらずリクエストをくれた読者の方はエンターテインメントとして楽しみにしていると期待の気持ちを添えていただきましたが、笑いとは不足を補う過程で生まれるものです。チャップリンの映画を見れば私の言いたいことが分かるかと思います。

つまり当物件で笑いを生み出すのは難しいのです。それだけ良くできたマンションだということです。

>> 間取りについてはこちらをご覧ください。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)

部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)

チェック10:家族の思い→落第

※ 当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。

「いいマンションだな」素直にそう感じます。磐石の地盤の上に立つ駅直結のマンションは希少です。ましてや間取りも綺麗で残債割れリスクも意外と小さいとなれば天邪鬼の私でも当物件に心惹かれるのも当然です。

一方で気になるのがデベロッパーが野村不動産という三流会社である点です。「これがタワーマンション!?」と思わず叫んでしまったほど貧相な兄物件であるプラウドタワー東池袋を見れば私の杞憂に賛同していただけるはずです。

現地調査の際に必死にタワーマンションを探していてた私に「あのマンションがそうかしら?」と教えてくれた奥様が指さした先にはどう見ても長谷工の板状マンションにしか見えないマンションが鎮座していました。

兄弟というものは似るものです。兄貴がヤンキーなら弟もヤンキーになるものです。親が一緒なのだから当然です。当物件が兄貴と同じ道を辿るのではないかという私の予想を頭ごなしに否定できる人はいないでしょう。

よって親が親なので当物件は落第にします。工事が休みの日曜日にも関わらず建設中の建物(しかも上層階)から大量の水を垂れ流して水が鉄骨にぶち当たる音を響かせ、日曜日の穏やかな午後を台無しにするようなデベロッパーが親なのですから仕方がありません。

当物件を検討されている方は兄物件であるプラウドタワー東池袋を必ず見学してください。中古が売りに出てるなら内見もしてください。見て聞いて感じたことを大切にして下さい。それにしても工事が休みの日曜日に建物から流れ落ちていたあの滝のような水は何だったのか気になって夜も眠れません。

結果

結果は70点となりました。この結果が私の偏見によるものであることは認めます。デベロッパーが野村不動産であることを気にしないだけの胆力があり、柱の影響がない間取りを選んだら90点にもなりうるポテンシャルがあるマンションです。

要するに怖いもの見たさで契約したマンションのレビューを依頼してくれた読者の審美眼に間違いはなかったということです。拍子抜けする結果になって私も残念です。

総評

池袋ほっこりエピソード

各項目で言いたいことを書き切ったので総評で書くことがなくなってしまいましたので、現地調査で見かけたほっこりエピソードをご紹介します。ちなみに私はこの「ほっこり」というフレーズが生理的に大嫌いなので使い方を間違っていたら申し訳ありません。

造幣局跡地の公園に行ってみたところ大勢の家族連れが秋の日差しを浴びて各々の時間を楽しんでいました。そんな人混みの中で無理やりバトミントンに興じる家族連れがいました。

全身をヤンキーファッションで固めた奥様は地べたに置いた缶ビールを口に含んだ後に奇声を発しながらバトミントンのシャトルを何度も植栽に打ち込んでいます。プロゴルファーのジャンボ尾崎を下品にしたオープンハウスの営業マンにいそうな容姿の旦那さんはその度に植栽を踏み潰しながらシャトルを回収して奥様に打ち返します。

そして、子供は旦那さんが踏み潰した植栽を念入りに踏み潰して植栽を根絶やしにしようと頑張っています。まるでカルガモの親子のような仲むずまじい光景に思わず心がほっこりしちゃいました♪

現地調査は必ずやる

謎のほっこりエピソードはこれでおしまいかもです。ほっこりに続いてこの「〜かもです。」というフレーズも生理的に受け付けません。責任回避の姿勢の発露であり文責を背負う人間が使うフレーズではないからです。女性向けの記事で使用される「〜できそう」も同様です。ですねを付け加えて「〜できそうですね」に至っては見ただけで吐き気がします。

当物件を検討している方は必ず現地を入念に歩いて雰囲気を確認して下さい。前述した兄物件であるプラウドタワー東池袋の公開空地に所狭しと貼られた喫煙禁止の警告文は東池袋がそういう土地柄であることを否応なく実感させてくれます。せっかくの公開空地をあっという間にこのような惨状にしてしまう東池袋の街の暗黒パワーは恐るべきものがあります。

また、別のビルに貼られている「排水溝に吸い殻を捨てないでください!!」という悲鳴にも似た張り紙はこの街にそういう人間がいることの証明でもあります。別に東池袋の住民がそうだと言っているのではありません。どの町でも悪さをするのはよそ者です。

しかし、被害に遭うのは住民なのが悲しい現実です。当物件を購入したらこの街に住むのですから現地調査は住民の目線でしっかりと行う必要があります。

パークタワー勝どきとの比較

読者の方から当物件とパークタワー勝どきで迷っているとの相談が届きます。微妙な交通利便性の駅に直結するタワーマンションが似たような価格で同時期に販売されているのですから悩むのでしょう。しかし、個人的にはこの二つの物件はコインの裏表にあたる存在であり、全くの別物と感じます。

当レビューを書きながら視聴しているsouvenir the movie 〜MARIYA TAKEUCHI Theater Live〜で例えるなら、パークタワー勝どきは竹内まりや、当物件は山下達郎です。

世間一般的には山下達郎は地味なドゥーワップおじさんでしかありません。同業者も唸るその確かな技術と感覚、そして音楽に対する真摯な姿勢が世間に正しく認知されているとは言えません。一方で竹内まりやは音楽に興味がない近所のおばちゃんも包み込む普遍的な魅力を持っています。

同じ1億円を出した場合、パークタワー勝どきなら当物件よりも広い部屋に住めて、より優れた交通利便性が享受できます。供給側は三井不動産とスーパーゼネコンという、北川景子・DAIGO夫妻レベルの組み合わせです。さらに窓際族とはいえ住所は中央区です。

つまり分かりやすい魅力が満載なのがパークタワー勝どきだということです。その裏で地盤や占有部の標準仕様という基本的な部分に妥協が必要です。

一方で当物件は部屋の広さは狭く、交通利便性はいまいちです。供給側は野村不動産と前田建設工業という、藤本美貴・庄司智春夫妻のように仕事を依頼する点での安定感はあるけれど憧れの対象にはならない組み合わせです。また埼玉県池袋市という郊外立地の負い目もあります。

しかし、強固な地盤や価格に見合った占有部の標準仕様というこだわりを持つ人に響く魅力があります。特に地盤について前述のコンサルタントのように最重要事項にする人がいるほどに重要なポイントです。

コインの表と裏が決して一つにならないように当物件とパークタワー勝どきは似ているようで全く別物です。コインの表と裏に優劣がないように公平に比較すれば優劣はありません。竹内まりやと山下達郎に優劣がないのと同じです。優劣をつけるとするなら評価する人の価値観次第になります。

感性を重視する

何が言いたいのかというと好きな方を買えばよいということです。理屈をつけてマンションを選ぶのは音楽を理屈で聞くくらい野暮なことです。最近は熱心に勉強したが故に決断ができなくなってしまった方からの相談が増えてきたので感性を重視した選択もまた一つの選択であることをお伝えします。

なお、2000年に開催されたLive映像の竹内まりやは美しさを通り越して神々しさの領域に到達しているので見ないことをオススメします。絶対に見ちゃダメだぞ!!

終わりに

お疲れ様でした。すでに大半が契約済みのマンションをレビューしても無意味なのは承知の上で簡易版レビューのリハビリとしてレビューを書いてみました。文字数も10,000文字程度に収まりチェックするのも楽でした。次回はもっと短い文字数でレビューを書くことに挑戦していきます。

ただ、次回のレビュー対象はパークコート千代田四番町の予定なので簡易版にはならないかもしれません。今から構想を練っていますが短く終わる予感が全くしません。

というわけで簡易版のレビューをご希望の方は「価格」「間取り」「管理修繕費」の情報をご用意の上でご連絡いただければ幸いです。現地調査もやるので全てのリクエストに応えることはできませんが今までよりは応えることができると思います。

最後にあらためてお断りしておきます。当レビューはあくまで私の個人的な見解です。ですから当物件を検討している方は、ネット上の評論を読み、自分自身で納得するまで調べ上げてください。

そして、最終的にはご自身の判断を大切にしてください。他人の意見は参考にしてもいいですが、従ってはいけません。冒頭で述べたように他人の勧める株を買って金持ちになった人はいないのです。

なお、当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。多くの読者の方が不動産コンサルタントに相談して納得のいくマンションを購入されている事実を目の当たりにして、改めて強くそう思います。

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました。

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10 件のコメント

  • 「素人が資産価値を基準にマンション選びをするのは間違い」
    三〇健〇先生と真っ向対立意見ですね。私は餅つき名人さんの意見に一票!

    マンションも含めて自宅を購入するときに一番大切なのは、「そこに住む家族が幸せであること」
    資産性から駅から徒歩5分以内にこだわる人がいるけど、駅から徒歩10分になったら家族が不幸せになりますか?
    私個人は、駅近は大通り沿いが多く、大通り沿いは自動車の排気ガスのことを考えると購入したくありません。

    「埼玉県池袋市」は笑いました(^▽^)/
    東池袋はサンシャインシティのイメージが強いなあ。
    サンシャインシティに近いことも、このマンションの売りの一つと思います。

    • 私も資産価値をマンション選定の最優先にしていますが、最近は勉強もせず聞きかじったネット上の情報を元に「資産価値のあるマンションが欲しい」という傾向が強くなってきたのであえて注意喚起をしました。また資産価値の判定を依頼されることも多いのですが資産価値の判定は無料で簡単に手に入るような価値の低い情報ではありません。場合によっては数千万円もの利益につながる重要な情報です。

      それもこれも資産価値という言葉が「厨二病」と同じように本来の意味から離脱して一人歩きしているのが原因です。当物件も資産価値という観点だけでなく、様々な観点でその人の独断と偏見で評価して欲しいと願っています。ご指摘のように池袋の繁華街から一駅離れていることで得られるものもあるはずです。

      結局のところ資産価値を頼りにマンションを選ぶ人は「家族の幸せとは何か」という最も大切なことに気づいていないのです。当ブログの読者でコンサルタントや私自身から下された低評価をものともせずマンションを購入した方達がいます。その方達が大切にしたのは「家族の幸せ」です。

      これからも硬軟使い分けた独創的なレビューを書いていきますので引き続き当ブログをよろしくお願いいたします^^

  • 相変わらずの独断と偏見が満載(笑)、その中に、鋭い指摘、なるほどと唸らせる切り込み、さすがです。
    不動産評論は無意味・不要(好きになった女性を、周りが、鼻が低い、目が細いと悪口を言うのと同じ)と日頃思っている私ですが、餅つき名人さんのコラムは、いつも楽しく熟読します。
    今後も下手な不動産評論家とはちがった、変人(ある意味一番まとも)ぶりで、記事を連載してください。

    • デベロッパーの公式情報を転記して水増しをするような個人ブログは存在価値はないと考えています。当ブログが物件概要や間取りを掲載しないのはこのポリシーがあるためです。公式情報の垂れ流しはレストランに入ったらニチレイの冷凍食品が出てくるようなものです。レストランの醍醐味はシェフの「これが美味しいのだ」という確固たる信念に基づいた独創的な料理です。それが美味しいかどうかは個人の好みですが伝わるものはあるはずです。

      こうして読んでくれた方からコメントをいただけると当ブログの方針は間違っていないとの確信を強くします。これからも耳障りの良い綿菓子のような独断と偏見ではなく、苦味と渋みがたっぷりの本物の独断と偏見で記事を書いていきますので、末長くご愛読いただければ幸いです^^

      • ご返事ありがとうございました。

        熱烈なファンですが、私が気に入って自宅用に購入することになったマンションは、餅つき名人さんといえども、全く参考にしません。
        女性の好みと同じで、どこを重視するかなどを含め、全く嗜好が違うからです。
        周りに美味しいお店が少ないと言われても、余計なお世話、美味しいお店まで、電車や車で食べに行きますから。
        買いもしない人(お金を出さない人)に、気に入ったマンションを、ゴタゴタ外野席で言われたくないですから、あまり読みません。

        ただ、投資用であれば、参考にさせていただきます。
        それは自分の本妻(本宅)になるわけではなく、
        人から美人と言われそうなマンション(賃貸や投資向け)を選びたいからです。

        かなりの数のマンションを、過去30年以上見てきて、ある程度の数のマンションを所有していますが、
        餅つき名人さんの切り口は独特で、的を得ている指摘も多く、今後も(参考になる部分は)参考にさせていただきます。
        万一、批判があっても、くじけず連載を期待しています。

  • 餅つき名人さま

    いつもレビュー楽しみにしております。
    毎回のご指摘の鋭さにハッとしております。

    個人的な興味として、野村不動産や、三井等と大手もそうですが、
    大京やモリモトといった中堅の会社の評価もいつかお聞きしてみたいです。

    また、家電レビューも楽しみにしております。
    寒くなってまいりましたので、お身体ご自愛ください。

    • コメントありがとうございます。合間に重要なことを忍ばせるのは当ブログが意識している部分であり、ちょっと刺激強めにしているのもポイントです。大京はもうマンション作りからほぼ手を引いていますね。モリモトはいくつかレビューを書いているのでぜひ過去のレビューをご覧いただけると嬉しいです。家電レビューは今度こそ新作を書きますので、ぜひまた遊びにいらしてくださいね^^

  • 餅つき名人様のブログを愛読しております。(いつも更新されていないかチェックしています)

    池袋に対する辛辣な評価に意外な思いを抱きました。もっとも、私自身は池袋にほとんど行ったことがないので、そんな場所だとは知りませんでした。

    貴ブログを拝読するようになってから、間取りからデベロッパーが分かるようになりました笑
    野村不動産の酷さはピカイチで、プラウドタワー名古屋錦(酷い間取りの見本市かと思いました)やプラウド代官山(100平米を超える部屋でリビングに柱が2本あるのは初めて見ました)にはもはやコントなのかと思ったほどです。

    私もパークコート千代田四番町がとても気になっております!坪単価は800万円ほどでしょうか?是非とも早くレビューを読みたいです。
    他にも、すでに先着順ではありますが、シティタワー恵比寿も少し気になっています。
    80平米(80Fr)で15000万円、70平米(75B)で14000万円ほど、60平米(65C2)では11600万円です。(それぞれ最安の部屋)
    道路を挟んで向かいのの中古物件で築15年で70平米が15000万円で成約しているのを見ると、買いなのでは?と思う一方、すみふらしく、第1期より最大2000万円ほど値上げされていることや間取りが引っかかります。(管理費等は35000円から40000円のようです)
    お時間のある時にでもご意見をお伺いしたいです。
    また、そもそも恵比寿の評価も聞いてみたいです。総武線沿線ではどの駅には勝てそうでしょうか?笑

    そういえば、所有権と定期賃借権では評価は異なりますか?そのことについても聞いてみたいです。

    ゴリラ不動産シリーズと、家電シリーズも楽しみにしています!(家電シリーズは辛口でとても好きです)
    はじめてのコメントにもかかわらずお伺いばかりですので、どれもお返事いただけなくても構いません。
    これからもレビュー心待ちにしております。

    • いつも当ブログをお読みいただきありがとうございます。世間では野村不動産は一流デベロッパーらしいのですが、単なるブランド戦略が上手なだけの会社だと感じています。野村不動産に対して辛口すぎるのでは?とのご指摘もいただきますが、間取りや竣工した実物を見たらむしろ甘口なのではと思います(^◇^;)

      さて、シティタワー恵比寿はすでに長期販売モードに入っているのでレビューは書きませんが、いいマンションであることは確かです。住友不動産のマンションのすごいところは長期的には販売価格に市場が追いついてくるところです。もちろん単純に不動産市場全体が上げ相場だからなのが真相ですが結果は結果であり見事なものだと感心します。恵比寿は総武線だと錦糸町より少し上のレベルです。秋葉原や御茶ノ水には劣ります。

      所有権と定期借地権の評価は月々の支払額が安い方がお得になります。月々で借地代がかかるほかに住宅ローンの制限や所有欲を満たせないこともあるので、定期借地権は所有権には劣ると感じます。当ブログでレビューした物件だとパークホームズ千代田淡路町が一部普通借地権だったものが所有権に変更となり話題となったのは記憶に新しいところです。

      これからも細々とですがブログを更新していきますので末長く当ブログを応援していただけたら嬉しいです。よろしくお願いします^^

      • 餅つき名人様

        こんなに早くお返事をいただけてとても嬉しいです。
        野村不動産については、おっしゃるとおり、名人様にしては甘口に感じます。

        そして、恵比寿の評価もなかなかに辛いですね笑
        とはいえ、すみふのマンションを「いいマンションであることは確か」とおっしゃるのは少々意外にも思えました。

        最近更新がありませんが、家電シリーズが結構好きです。
        これからも楽しみにしております。

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