本日の物件
こんにちは、餅つき名人です。本日レビューする新築マンションは「アトラスタワー五反田」です。
ゆで太郎 西五反田本店から徒歩3分の好立地に建設されるタワーマンションの希少価値に疑いを抱くような人はいません。ゆで太郎の数は駅よりも少ないのですから、駅直結よりも価値があるのは当然です。
しかも、ゆで太郎 西五反田本店は、美味しいお蕎麦だけでなく、もつが楽しめる「もつ次郎併設店」であり、ミシュラン三つ星の料理が食べられるキャバクラのような存在なのです。当物件の立地の希少価値はカラーダイヤモンドに匹敵すると読者が興奮するのも仕方ありません。実際に当物件に対する読者からの相談数は相当な数になりました。
「Amazonギフトカード100円のメール相談」で対応したマンションについては相談者の意向次第でレビューを非公開としているため、竣工後どころか完売後という全く誰も望んでいないタイミングでの公開になりました。さらに年明けから書き始めて半年近くが経過しての公開となったため情報が古いことも付記します。全く役に立たない情報がてんこ盛りなので、マンションの情報が欲しい人はここから先は読まないことを強く推奨します。
一方で価格高騰が止まらないこのマンション市況において希望のエリアや街以外でマンションを探さなければならない人にとっては示唆に富む内容になっています。マンションの良し悪しという枝葉の話ではなく、エリアや街が自分自身に合うか合わないかという大前提を判断したい人にとって必読のレビューとなりました。
それでは、しばらくの間よろしくお付き合いください。
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評価
チェック1：東京・品川・新宿まで30分程度→合格
※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという最寄駅の駅力を判定します。
ＪＲ山手線「五反田」駅から東京駅まで18分、品川駅まで5分、新宿駅まで15分、合計38分の結果は余裕の合格です。業界標準である錦糸町駅を上回る結果はさすが山手線沿線の駅だと感嘆するほかありません。
（業界標準）錦糸町駅 東京駅まで9分、品川駅まで19分、新宿駅まで20分、合計48分
（過去最高）神田駅 東京駅まで2分、品川駅まで16分、新宿駅まで12分、合計30分
当ブログに女王とまで言わしめた最も交通利便性が高かった神田駅に迫るこの交通利便性は当物件の圧倒的な長所です。私を含めリモートワークを許さない旧態依然の金払いだけは良いブラック企業に勤める会社員にとって、この交通利便性はゆで太郎近接の次に魅力を感じる長所でもあります。
山手線内回りでの通勤は快適
山手線内回りでの通勤の快適さは実際に使用している私が保証します。東急池上線の乗り換え客が殺到する前方の車両、つまり大崎寄りの車両を避け、目黒駅寄りの車両、つまり最後尾の車両を選ぶことが条件です。
なぜなら最後尾の車両は五反田駅を過ぎれば乗客は減る一方であり、品川駅で席に座るチャンスが発生し、田町駅でほぼ確実に座ることができます。そして、帰宅時の外回りは東京駅からならほぼ100％座ることができるのです。通勤ラッシュとも帰宅ラッシュとも無縁でいられることは五反田駅ユーザーの特権です。
チェック2：食べログの店舗数400件以上→合格
※ 当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。
五反田駅で検索したところ820件の結果でした。意外と数が少ないですが、もちろん合格です。しかし、このあと延々と何度も連呼することになるのですが、飲食店のレベルが相当に低いのは五反田エリアの発展性のなさ、言い換えれば限界の現れです。
現地調査リポート（飲食店編）
五反田は恵比寿・目黒エリアから遠くないこともあり、過去最大数のお店に足を運びました。以下にお邪魔した店舗を列挙します。知人たちとの飲み会で訪れた店、チェーン店や記憶に残らない店を加えればさらに数は増えます。
本来であれば１軒づつ丁寧に感想を書きたいところですが、そんなことをした暁には3万文字を超えてしまい、読者の皆様に最後まで読んでいただけなくなってしまいます。故に簡単なメモ書きに留めることにします。
なお、登場する五反田偏差値とはどれだけ五反田っぽいかを数値に置き換えたものです。味の評価ではないことをお断りしておきます。
- 江戸前串 やらいでか（焼き鳥屋）：五反田クオリティのど真ん中をいくお店。雰囲気も焼き鳥も凡庸でこれを安定感と人は呼ぶ。バイトの店員は日本酒を全く知らないので大将に全てを聞かなければならないのが面倒。五反田偏差値はスタンダードな50
- ばる あらら（スペイン料理）：これまた何も語るものがない五反田クオリティのど真ん中をいくお店。美味しさも、美しさも、楽しさも、全てが五反田クオリティ。五反田偏差値は無味無臭の50
- 博多 一鯛一 五反田店（ラーメン屋）：恵比寿っぽい雰囲気と味のラーメン屋。手間暇はかかっているが鯛の出汁はラーメンには向いていない。私が鯛茶漬けなど魚介系の出汁が好きではないことは付け加えておく。恵比寿っぽさが強く五反田らしさは皆無。五反田偏差値は恵比寿っぽい▲30
- 燗酒と小料理 はるじおん（居酒屋）：参加している店のレベルが妙に高い日本酒のイベントである日本酒ゴーアラウンドでもお馴染みの熱燗をメインにした居酒屋。多種多様な肴が熱燗をわんこそばのように飲ませる危険な店。予想外のビジュアルの卵かけご飯は必食。雑な占いも酒のつまみになる。五反田で日本酒をメインにするならこの店で決まりであり、味のわかる人ほど喜んでくれる。某酒蔵の社長もおススメするレベルなので当然ではある。同じビルに入っている「広島地酒と鉄板焼の店 ほじゃひ」や「炭焼き よし鳥」も気になる。五反田以外でもやっていける実力のあるお店なので五反田偏差値は対極となる▲70
- 酒処しの（居酒屋）：気合の入ったママのきっぷの良さが印象的な五反田の魂と呼べるお店。実際にも五反田の飲食店全てを含めて最古参の老舗。常連のおっさんたちが吐き出す紫煙と提供される安酒のマリアージュこそが五反田の真骨頂。料理も酒も五反田クオリティの頂点ゆえに絶望で天を仰ぐことになる。ちくわ料理はないけれど、ケンドーコバヤシなら気に入るような店。五反田偏差値は頂点に相応しい80
- 立呑み晩杯屋 五反田東口店（居酒屋）：どうやって利益を出しているのか不思議な低価格のチェーン店。また、意外と食べられるつまみを提供するお店でもある。特に外の立て看板に書かれる日替わりの刺身は安くて美味しい。結局のところ酔うために酒を飲むならこの店で十分。しかし、私は酔うために酒を飲むわけではないので滅多に行くことはない。そして、五反田は酔うための店が多い。五反田偏差値は薄馴染みの30
- あなぐら（洋風居酒屋）：昭和の雰囲気をまとった店主の心意気と豪快な味付けの生パスタを楽しむお店。ワインの量は豪快だが品質は疑いのようのない五反田クオリティで二日酔い必至。年季の入った清潔感薄めの店内も五反田らしさ満点。「狭い」「汚い」「大味」と五反田の飲食店に必要な三種の神器を満たした完璧な店。五反田偏差値は安定の70
- hotspoon 五反田店（カレー屋）：五反田で食べるから美味しく感じる五反田マジックを実感したいならこの店が筆頭。私の好みのカレーは恵比寿「ブリック」と神田「トプカ」なので当店のカレーは美味しいとは感じず。もちろん「狭い」「汚い」「大味」の三拍子揃ったお店。五反田偏差値はもちろんの70
- 広州市場五反田店（ラーメン屋）：濃い味のワンタンラーメンが爆盛りで登場するお店。味はもちろん五反田クオリティ。この店も五反田で食べると美味しさが増す五反田マジックの使い手でもある。五反田偏差値は全くの70
- 焼肉あぶさん（焼肉屋）：個人経営の焼肉屋。一人客でも少量多品種を楽しめる楽しめるコースがあるのが嬉しい。巷にはなんちゃってハラミやなんちゃってシャトーブリアンが出回っているが、この日は本物のハラミとシャトーブリアンが登場。しかし、締めで頼んだビビンバは大トリを飾るには完全な役不足であり、ご飯ものは白米で十分。徒手空拳の個人店でも勝負を挑めるのは五反田が多様性の街である証拠。五反田ドリームをその手に掴むべし。五反田偏差値は良い意味で60
- バーレイビレッジ（ビアバー）：YONA YONA BEER WORKSのようにもっとオシャレにしたら流行るのでは？などと軟弱なことを考えるような客は相手にしていないハードボイルドなビアバー。「狭い」「汚い」「大味」のトリプルスリーを達成。店内の独特の雰囲気は普段飲んでいるビールでも全く別の味に変身させてくれる。五反田で酒を飲んでいるというシチュエーションを100％満喫できるお店。五反田偏差値は当たり前の70
- en。~yakitori~（焼き鳥屋）：若い客層が証明しているように、味と価格のバランスに納得感あり。つまりそこそこ安くて美味しい。価格を見ると少し高いように見えるがお通しがないので価格は妥当。ただ、鶏肉を信濃屋から仕入れているゆえに、信濃屋の焼き鳥と食べ比べると味の傾向が一緒。それなら安い信濃屋で十分とも言える。また、働いている店員が客席で飲み食いする緩さ満点の公私混同の店舗運営も特筆すべき特徴。個人が頑張っているいい意味で五反田らしいお店ではあるが、ゆるい店舗運営もまた五反田らしさの象徴。五反田が一流になれない理由を垣間見れるお店。五反田偏差値はゆるさ全開の60
- 信濃屋（鶏肉屋）：言わずと知れた五反田の名店。閉店間際のバルクで値引きされた焼き鳥の盛り合わせを買って家で晩酌をすれば立派な五反田住民の仲間入り。焼き鳥は美味しいが、唐揚げなどの揚げ物は凡庸。安い弁当も同様に凡庸で立派な五反田クオリティ。お惣菜よりも生肉の方が美味しいのを知っているのが五反田通。激安で美味しい鳥のもつを求めてわざわざ坂を下るシロカネーゼや高輪マダムがいるとかいないとか。五反田偏差値は言うまでもなく70
- 信濃屋＋（鶏だし専門店）：信濃屋の姉妹店。ここで買える冷凍スープは自宅で鍋をするときのマストアイテム。プロの料理人も認める味は自宅の鍋のグレードを数ランクも上昇させてくれる。我が家はノーマルのスープよりも白湯スープがお気に入り。信濃屋で生肉と鶏のつみれを買っておくのを忘れないこと。締めに中華麺を堪能したあとわずかに残ったスープで雑炊を作って余すところなくスープをいただけば幸せの正体に気づくことができる。さらに調味料には内藤商店で販売しているかんずりを使えばタトゥーよりも深く五反田が刻まれる。また、ここの冷凍スープを使って炊いたご飯は、子供がダンスするくらい喜ぶ極上の一品なので決して真似しないように。五反田偏差値は圧巻の70
- 内藤商店（酒屋）：一升瓶の日本酒とカップ酒が大量に揃っている男気と五反田らしさにあふれる酒屋。後述の桑原商店がPerfumeだとしたら、内藤商店はボブディランの位置づけ。信濃屋の鶏鍋を完成させる最後のピースである「かんずり」が充実しているのも魅力。この店を境目にして不動前、武蔵小山へと新しい冒険の旅が幕を開ける五反田の関所でもある。安くて美味しいワインを揃えてあるのも特徴。常連がこっそりと購入している店頭に出ていない酒を見逃さないこと。五反田で酒を買うならここで決まり。五反田偏差値は運命の70
- 三弘亭（居酒屋）：タバコと昭和の香りが充満した五反田の隠れ家。店主が語るゴールデンカムイに匹敵する壮大な物語を肴に酒を飲むことができる。味よりも雰囲気で呑ます店のが五反田の飲み屋の本分。五反田偏差値は清く正しい70
- おとなのワイン酒場 Vigo（ワイン酒場）：五反田では貴重な手抜きのないまともな洋風酒場。ワインはよろしく、料理も美味しい。ただし、ワインも料理も量が少ない。一方で価格は立派。滞在時間が長いのにほとんど飲み食いしない女性がメイン客だからと推察。実際に男性だけの客はほぼいない。行きつけのイタリアンも「コロナ以降、元気な男性客が消えた。女性客だけだと飲み食いしないので売上が少なくて正直なところ経営が苦しい」と嘆いている状況なので、女性客だけでも経営が成り立つように計算された量と価格の設定は経営的には大正解。五反田という安さとボリュームが売りの街でどのような立ち位置を確立するのか大いに興味をそそる。店内に五反田臭が全くしないので、ラブホテルに向かう前のワンクッションとして最適な中継地点でもある。もちろんラブホテルに向かう目的はデリヘルを呼ぶためなので中継地点など不要であることは武士の情けで言ってはいけない。五反田偏差値はオシャレすぎる▲30
- 北のキッチン らがん（北海道居酒屋）：五反田らしく味もコンセプトもゆるゆるガバガバなお店。北海道直送の食材が驚くほどまでに魔改造されるその調理テクニックは必食。北海道らしさゼロの異様な雰囲気はウイスキーのストレートよりも酔っ払うことを保証する。五反田偏差値は混沌と混乱の70
- 大阪餃子専門店よしこ 五反田本店（餃子居酒屋）：五反田ではしご酒をする時に間に挟む店。予想外に美味しい小さな餃子がよい箸休めとなる。五反田発祥にして全国にチェーン展開している「大阪焼肉・ホルモン ふたご」の系列店。五反田で飲み明かした帰りにここの餃子を買っていくのがお約束。その際は買う気が失せるので値上げ前の価格は見ないこと。五反田偏差値は地元密着の60
- 焼鳥ダイニング いただきコッコちゃん 五反田店（居酒屋）：北海道のローカルチェーンが東京に進出。チェーン店らしい味を楽しめるかが評価の分かれ目。単品で注文できる安い飲み放題でひたすら黒ラベルを飲みまくるのが正解。北海道を前面に出しているのに確実に匂う五反田臭にうっとり。五反田偏差値は馴染み具合で60
- 鶏割烹 五反田 スエヒロガリ（焼き鳥屋）：注文した焼き鳥が一気に同時に出てくる脅威のお店。客の飲んでいる酒の種類、客の食べているペースなどを踏まえて一本ずつ焼き方や塩加減を変えるようなお店が焼き鳥屋だと思っているとショックを受ける。そして味は鳥貴族以下なのでショックはさらに倍増。この焼き鳥を「美味しい」と言えるくらい大人にならないと五反田で暮らしていくことは難しい。五反田偏差値は子供騙しの70
- Far Yeast Tokyo Brewery & Grill（クラフトビール屋）：五反田らしからぬおしゃれで開放的な店内だが、妙に店に活気がない。座席数に対してトイレの数が足りなく常にトイレに行列ができる店舗設計が原因か。利尿作用の強いクラフトビールのお店でトイレが少ないのはなかなかの地獄絵図を産む。尿意を我慢しているトイレに並ぶ女性たちを見ながら飲むクラフトビールの味は格別だと感じる変態さん向けのお店。お店で醸造しているクラフトビールがテイクアウトできればいいのに、イートインのタップだけの提供なのは残念。小売りしている缶ビールは美味しいので宅飲み用の買い出し目的での利用を推奨。五反田変態偏差値70
- スワチカ（洋食屋）：五反田の名店とのことだが名店らしさを見つけられず。悪くはないが外食の楽しさが全くない。185cm・95kgのスモールサイズの私にとっては鰻の寝床のような店内はただの罰ゲーム。小さい体に生まれてこなかったことを後悔させてくれるお店。道路を挟んだ向かいにある松屋でゆったりと食事をしたいもの。「狭い」「汚い」「大味」の五反田トリプルスリーを達成。五反田偏差値は雰囲気だけの70
- 肉匠 コギヤ宴庭（焼肉屋）：五反田界隈で人気の焼肉屋とのこと。しかし、ありふれた焼肉屋との印象しか残らず。五反田は肉の街らしいが、美味しい肉の街ではないことは確実。五反田偏差値は見掛け倒しの60
- きになる嫁デラックス（居酒屋）：店員との掛け合いを楽しむ店。飾らない料理と酒を人柄で呑ます今風な居酒屋。世間がイメージする五反田らしさを体現したお店だが、こういうお店に出入りする客とはなぜか相性が悪い。五反田偏差値は清く正しい60
- すし処 都々井(つつい)（寿司屋）：安くて量が多いので、はしご酒の間の箸休めとして立ち寄るのがおすすめ。もちろん味は五反田クオリティなのでご安心を。五反田偏差値は可もなく不可もなくの50
- バー アマミ（バー）：五反田には珍しいクラシカルにして老舗のバー。「カラオケも女の子もいないお店が五反田でやっていけるの？」と嫌味を言われるような時代からある。この嫌味は五反田という街を端的に表現していて秀逸。五反田バレーとか訳のわからないことを言っているが、五反田とは昔も今もそういう街であり、これからもそういう街のままなのである。五反田偏差値は伝統の60
- そば倉一（蕎麦屋）：当物件から近く、ゆで太郎の道路向かいにひっそりと営業しているが、店主の気合いがみなぎった蕎麦が大変美味しい。私は蕎麦屋では「かけ」と「もり」の2種類を必ず食べるのだが、どちらも文句なく美味しい。蕎麦前の品々も大変良い。唯一、蟹はイマイチだったが蕎麦屋で蟹を食う方が悪い。当物件に住んだらゆで太郎よりもこちらのお店に通う回数が多くなることは確実。五反田偏差値は六本木のキャバクラレベルの▲60
- ピッツェリア ブルーナ（ピザ屋）：そば倉一の並びにあるピザ屋。どの街でも駅近くの店はイマイチで、駅から少し距離があるお店の方が美味しくて個性的なのは五反田も同じ。特にこの店のあるエリアは個人店が多く存在し、互いに個性を競っていて大変楽しいエリアである。ピザの味も真っ当で五反田臭さがないのが嬉しい。五反田の食べ物はどの店でも謎の五反田臭が強烈なので胸焼けがしてしまうので大変ありがたい。ただし、ピザ自体は白金台のPizza da Vinci Tokyoの方が好みではある。五反田偏差値はおとなしめの30
- wine bar Quintet（ワインバー）：五反田の客層では味の違いを理解してもらえるとは思えないワインを高単価で提供。ワインは美味しい食事とセットで楽しむものなのでワインだけをグラスで飲んでも物足りないのは何もこの店に限った話ではない。世の中の全てのワインバーが物足りない。ワインはチーズたっぷりのパスタと一緒に楽しむに限る。五反田偏差値は控えめの40
- 意気な寿し処阿部 五反田店（寿司屋）：寿司の不毛地帯である五反田において数少ない選択肢。出前に対応しているのでたまに利用している広尾を中心とした城南エリア限定のローカルチェーン店。来客用のご飯に困ったらこの系列に電話するのが最短の解決策。にぎりよりもちらしの方が美味しいのは公然の秘密。寿司に異常なこだわりがないのであればこの店で十分なのは客の入りを見れば明らか。最近の寿司に対する先鋭化した空気は異常で近づきたくない。五反田偏差値というより城南偏差値70
- 酒肴あおもん（居酒屋）：当物件の近くにある恵比寿にある人気居酒屋「晩酌屋おじんじょ」で腕を磨いた方が手がける今風アクセル全開の居酒屋。周囲の評判はよく、身内の評判もいいのだが、個人的にはぼんやりとした印象しか残らない。置いてある酒がイマイチなので料理の味が引き立たないのが残念感を生み出すの最大の要因。五反田の飲食店はまともな酒を提供しないので飲み歩きをしても楽しさよりも退屈さが勝る。五反田は決してグルメな街ではない。五反田をグルメな街扱いしているメディアやブログは全て信用に値しないと断定してよい。彼らは舌がゾンビのように腐っているか、現地調査もせず妄想で記事を書いているかのどちらか。五反田偏差値は掴みどころのない40
- なるとキッチン 五反田店（居酒屋）：当物件近接の若鳥半身揚げとザンギのお店。ケンタッキーに行くならこっち。一人で行くなら10種盛りをつまみにひたすらハイボールを飲むのが正解。五反田偏差値はケンタッキーと同じ50
- 肉のウヱキ 五反田店（居酒屋）：当物件の目の前にある肉を出しておけば客がやってくる五反田らしいお店。ただ、店員の対応はすこぶるよく、味よりも雰囲気で飲ませる五反田らしいお店でもある。五反田の飲食店は味はいまいちだが、元気で気持ちのいい店員が多い。五反田偏差値は威勢のいい60
- まほろば（居酒屋）：これまた当物件近接。前述の「そば倉一」のような背筋を正す蕎麦屋ではなく、蕎麦を題材にした居酒屋。いつも混んでいる人気店。周辺の肉居酒屋と違い和風な料理が充実しているのが嬉しい。提供される日本酒は種類こそあるが量が少ないのは残念。最後に食べた蕎麦が意外にも美味しく、さらに良心的な価格で好印象。いい意味で五反田らしいお店。五反田偏差値はポジティヴな70
- 坊乃（居酒屋）：清く正しい居酒屋。手取川や開運など私の好きな日本酒があるのが好印象だが、こちらも日本酒の量が少なく割高感は否めない。こちらで頼むならジョニ黒を使ったハイボール（650円）で決まり。あとはずらりと揃った典型的な居酒屋メニューから好きなつまみを注文すべし。五反田偏差値は控えめの50
- 芳寿司（寿司屋）：雰囲気で寿司を食わせるこれまた五反田らしいお店。とにかく量が少なくてキャットフード並みの量しか出てこない。この店が生き残れていることが五反田が寿司不毛のエリアであることの証拠。五反田偏差値はむしろ70
- 麺屋 彩音 ~Sign~（ラーメン屋）：立ち食い蕎麦並に提供スピードが早い割にしっかり美味しい。行列ができるのも納得。日本酒とのペアリングを提案しているがラーメンと日本酒の相性がいいとは思えない。五反田偏差値は0
- クラフト麦酒ビストロ クラフトマン（クラフトビールバー）：今風の小綺麗な雰囲気でクラフトビールを飲ませるお店。興味をそそる様々な料理がことごとく残念な味わい。雰囲気だけで商売ができる五反田は広島カープの中村奨成やソフトバンクの高橋純平のようなお店が多い。五反田っぽいお店であることは間違いない。五反田偏差値は代表的な70
- SAKABA PING / 大衆酒場 ピン（居酒屋）：店員がやたらと元気でとにかく安価。いつも混んでいるのも納得。深夜までやっているのも嬉しい。五反田の飲食店は意外に深夜営業しているお店が少ない。サラリーマンが客層のメインであることの証拠。当ブログで五反田らしいお店とは残念なお店の意味だが、ここはいい意味で五反田らしいお店。専門店と同じ量が出てくるので〆のベジポタラーメンはハーフにするのをお忘れなく。あとホッピーはキンミヤではなく安い焼酎で十分なので見栄を張らないように。五反田偏差値は清く正しい70
- 焼きとん酒場 かね将（居酒屋）：言わずと知れた五反田の超有名店。ここもまたいい意味で五反田らしいお店であり、これぞ五反田の良心というお店。部外者からしてみればこの店があちらこちらに点在しているのが五反田のイメージだったが、実際にはこの店がオンリーワンの特殊な店だっただけ。商業主義に染まって粗製濫造されたバンドの奏でる音楽のような店ばかりが集まるのが五反田の飲食店。五反田の飲み歩きをした後に目黒や白金台で飲み直すのが実際。五反田偏差値は当たり前の70
- そば処 二月堂（蕎麦屋）：目黒のゆう月と並び称されるボリューム満点の蕎麦屋。タバコの匂いが充満した店内で、すするには長さが足りない子供の柔道着の帯のようなぶつ切りの蕎麦を、固い肉を使ったカツ丼と一緒に口に放り込めば、少しだけ五反田が好きになれる。五反田偏差値はタバコくさい70
- 天下一品 五反田店（ラーメン屋）：昨年末に京都の総本店で天下一品デビューしたので、東京の味を体験すべく入店。あっさりラーメンとチャーハンを頼むも、所詮はチェーン店。バーミヤンや日高屋との違いがわからない。行くなら京都の総本店に行けばよし。五反田にいるなら少し歩いて「おにやんま」か「ゆで太郎」に行くべし。五反田偏差値は印象に残らない30
- おにやんま 五反田本店（立ち食いうどん屋）：五反田のソウルフードの代表格。安くて早くて美味しい。五反田っぽさ全開だが、実際の五反田にはこのレベルのお店はほとんどないのが現実。五反田の酒は全ておにやんまのうどんを美味しく食べるために飲むものなのであり、五反田の飲食店のレベルが低いのはおにやんまを超えてはいけないという暗黙の了解が徹底されているという衝撃の事実に気づく人がどれだけいるかはわからない。五反田偏差値はポジティヴな70
- らーめん平太周 五反田本店（ラーメン屋）：背脂たっぷりの環七系昭和スタイルのラーメン屋。五反田で食べると美味しく感じる五反田マジックの使い手。わざわざ食べる価値はない。五反田偏差値は見掛け倒しの60
- TheOyster’s牡蠣専門店 五反田（オイスターバー）：生牡蠣は美味しいが出てくる白ワインのレベルが壊滅状態。牡蠣を使った名物の創作料理が状況をさらに悪化させる。利益を考えればこのくらいの値段を取らなければならないのはわかるが、この値段でこの料理では厳しい。五反田でワインを飲んではいけないと悟ることができるお店。五反田偏差値は新橋っぽいので40
- ロココ（洋食屋）：小さなガラスの皿に盛られた小盛りのグラタンは五反田らしさの象徴。この店が飲食店として長年成立できているのは寛容で慈愛に満ちた五反田ならではのサクセスストーリー。味でも量でも値段でもなく雰囲気が全て。五反田偏差値は寛容さの70
- TaYoRi（居酒屋）：サントリー臭と五反田臭が見事なまでに調和した中学3年生の男子がつけている香水のような店。サントリーの酒は全てを台無しにするという学説を自ら証明している挑戦的なお店。五反田偏差値は典型的な60
- ワイン居酒屋 SUGIYA（ワイン食堂）：神保町「関山米穀店」や神田「GODDEN」を彷彿させる店内の雰囲気が期待感を高めるが、もちろんその期待はものの見事に裏切られる。ボリューム満点の前菜盛り合わせと残念なワインのアンバランスさは、混沌とした五反田の街そのもの。近隣企業と思しき酔っ払いの集団が大声で話す露骨な性描写を含む社内不倫ネタを肴に飲む酒はまさに五反田の味。若手社員の「こんな話、聞きたくなかったっす。。。」というセリフは五反田で働くサラリーマンのやるせなさの代弁。こういう客層を相手にしているお店ということ。五反田偏差値は悲しみ溢れる60
- ブレッド&コーヒー イケダヤマ（パン屋）：五反田の飲食店のことが嫌いになりかけていた時に出会った一服の清涼剤。目黒「les joues de BeBe」を愛用している妻も納得の近所にあれば嬉しいお店。五反田住民以外からの評判もすこぶる良いが、ここは五反田ではなく池田山。五反田偏差値は池田山なので▲60
- SAISON bakery&coffee（パン屋）：おしゃれで美味しく、五反田臭のしない客層もよい。五反田は実はパンの街なのでパン屋巡りが楽しい。五反田偏差値は新時代の▲50
- ペストリー&ベーカリー GGCo.（パン屋）：五反田というより御殿山。もちもちのカレーパンを散歩の途中にかじるのが御殿山スタイル。パンもケーキもすぐに売り切れるがカレーパンだけは常備されているので安心。五反田偏差値は▲50
- ブーランジェリー セイジアサクラ（パン屋）：もはや五反田ではないが日曜の朝にパンを食べるならこの店。開店前に行列ができるが回転が早いので苦痛ではない。開店から30分も過ぎれば行列はなくなる。白金台に支店もあるが焼き立てを食べるためにも本店に来るべし。五反田偏差値は当たり前の▲70
- LES CACAOS 本店（チョコレート屋）：御殿山の空気を纏った五反田らしからぬお店。しっかり美味しいが、個人的にはRIVA chocolatier（恵比寿）の方が好き。五反田偏差値は無味無臭の▲50
- 二本松（居酒屋）：「うちの店は魚しかないけど大丈夫？」と念を押してくるように肉どうふ（爆盛り）以外は魚料理しかないお店。ナタでぶつ切りしたような大ぶりの魚と貝の刺身を定番の安酒で流し込めばそこは五反田。充満したタバコの匂いも気にならなくなってくる。近隣企業の社員が予約もせずにどんどん押し寄せてきて「事前連絡くらいしてこいよ！！」とキレる店員に同情。五反田で飲むと五反田企業のレベルの低さが望まないのに勝手に見えてくるのが不幸。「汚い」「タバコくさい」「大味」の三拍子揃ったお店。五反田偏差値は60
- 東京豆漿生活（台湾朝食屋）：中目黒にありそうな店。アジア系の甘い料理に一切興味がないが、妻は大いに気に入ったとのこと。店を出た後にゆで太郎で口直しをすることを前提とすれば悪くない店。五反田偏差値は中目黒寄りの▲50
- ゆで太郎 大崎広小路店（蕎麦屋）：西五反田本店に飽きたり、東京豆漿生活の口直しをする際にはこちらをどうぞ。五反田偏差値は基準の50
- 中華料理 辰巳家（中華屋）：味は凡庸だが安さと雰囲気で勝負の町中華。春巻きが冷凍物と同レベルで感動できる。「狭い」「汚い」「大味」の三拍子揃ったお店。五反田偏差値は久しぶりの70
- THE GRAFTON ザ グラフトン（クラフトビールバー）：当物件近接。馬鹿でかいプロジェクターの映像がうっとおしいが予想外に美味しい料理に驚く。中延にある品川区唯一のクラフトビール醸造所「イカリ醸造」で醸造されたクラフトビールを取り扱っている貴重なお店。「イカリ醸造」のクラフトビールを飲んだことがないと五反田住民を名乗れないので当店には必ず1回は行くこと。中延に触れたので、五反田に住むのなら東急池上線沿いの散歩がオススメであることを追記。五反田散策よりも楽しいことを保証する。五反田偏差値はプレーンな50
- ゆで太郎 西五反田本店（蕎麦屋）：本店らしさ皆無の俺たちのいつものゆで太郎。365日24時間でゆで太郎を楽しめる当物件の立地こそが本当の神立地。あえてテイクアウトして当物件の部屋で食べるゆで太郎の味はあなただけのオートクチュール。五反田偏差値は意外に低い30
- 肉＆オイスターバルTASSO（飲み屋）：タバコ臭い店内に統一感のないメニューは五反田そのもの。提供される刺身は意外と美味しいがタバコの匂いが全てを台無しにしてくれる。五反田の飲食店の喫煙可能率の高さは五反田の街のレベルの象徴。五反田偏差値は最高の70
- 7025 フランクリン アベニュー（ハンバーガー屋）：五反田臭が薄くなる島津山の麓にあるグルメバーガーの先駆者たるお店。店内の雰囲気込みでいいお店。ハンバーガーの味は純粋に評価するとフレッシュネスバーガー東五反田で十分。グルメバーガーを堪能したいのなら後述するオクシに行く。悪くないけれど再び行くことのないお店という悲しい位置付け。五反田偏差値は中途半端な▲30
- 大衆魚酒場 福松（居酒屋）：繁華街でしか成立しない凡庸な居酒屋。五反田の客は基本的に団体で行動するのでこういう大箱の特徴のない居酒屋でも成り立つのである。五反田偏差値は清く正しい60
- なお樹（居酒屋）：大好きないわしの丸干しがメニューにあると評価が甘くなるのは仕方がない。刺身は美味いが日本酒の品揃えが貧弱。五反田という街では、酒は酔うためのものであり、味わうものではないのだという悲しい事実に気づかされる。私と五反田の相性が致命的に悪いのも仕方がない。五反田偏差値は実力通りの60
- 桑原商店（酒屋兼立ち飲み）：立ち飲みも楽しめるオシャレ系酒屋。従業員の女性たちが清潔感あふれるためか女性客も多い。昨今の流行りの形態でもある。小売している日本酒の小綺麗なディスプレーは必見。五反田の居酒屋では飲むことができないレベルの日本酒を少量から楽しめる。しかも熱燗も少量から楽しめるのが最大の長所。最大の弱点は割高であること。特に勧められるおつまみは超割高なので覚悟して注文すること。最小の量で味を確認したら小売の日本酒を買って家で飲んだ方が満足度は高い。五反田偏差値はスタンダードな50
- SAKE STORY（日本酒メインの居酒屋）：熱燗が大好きな私にとって美味しい熱燗が飲めることはとても重要なポイントであり、このお店はその期待に応えてくれる。前述の「はるじおん」は肴のメニューが豊富だがこのお店は2種類のコースが基本なので、その日の気分に合わせてつまみを選ぶ楽しみがないのが残念なところ。料理よりも日本酒を楽しむお店。五反田偏差値は30
- au comptoir ECHEZEAUX（オ コントワール エシェゾー）（ワインバー）：五反田駅周辺でまともなワインが唯一楽しめるお店と言われるのがこのお店。提供されるグラスの質などを考慮しても五反田では頭二つほど抜けた存在であるのは間違いない。五反田はそれだけ飲食店が提供するワインのレベルが低いことの証明でもある。ブルゴーニュワインに注力しているのでブルゴーニュワインの特徴を知ることができるのはありがたいが、同じ産地故にワインの味の傾向が同じで飽きてくるのが欠点。もちろん別の国や産地のワインもある。また、五反田の小洒落た店にありがちな話で、料理が微妙な味わいかつ量が少ないので悲しい気持ちになってくる。この店はビストロとしてではなくいいワインをきちんとしたコンディションで提供してくれるワインバーとして活用すると満足度が大きく向上する。女性の一人客がいるなど五反田ではそれなりの立ち位置にある店。五反田偏差値は別格の▲60
- Burger & Bistro Occi （オクシ）（ビストロ）：五反田の飲食店のレベルの低さを涙ながらに訴えたところ「五反田の洋食ならここ一択」と教えてもらったお店。お手並み拝見としてランチのハンバーガーを食べたら美味しさに仰天した次第。お気に入りの碑文谷「Burger POLICE」よりもさらに好みの味でしかも安い。ディナーのビストロで提供する熟成肉を使っているというパティが絶品すぎて思わず唸ってしまうほど。ワインもかなり揃っているのでディナーも期待できるが訪問できず。なお2度目のランチのハンバーガーはそこまで美味ではなかったので、味にばらつきがある模様。最近、麻布十番にハンバーガー専門店を立ち上げた。五反田から麻布十番を攻める粋なお店。五反田偏差値は別世界の▲60
- Brewpub Truth ブルーパブ トゥルース（クラフトビールバー）：品川区唯一の醸造所「イカリ醸造」でも働いていたクラフトビールが大好きな店主が営むアメリカンなクラフトビールを中心に提供するお店。山手通りの南側のこのエリアが五反田界隈で最もまともなお店が集まるエリアであることを確信できるお店でもある。五反田偏差値は標準的な50
- 炭火焼肉ホルモンまるは（焼肉屋）：五反田の焼肉屋で一番勢いがあると評判のお店。予約必須の人気店だが、人気に納得できる美味しさ。ただ、行きつけの錦糸町の焼肉屋と比較すると正肉の質は落ちる。一方でホルモンは鮮度が高く安くて量も多く美味しいのでホルモンとホッピーだけを楽しむのが最良の選択。ホルモンなら大体どの店でも同じというようなつまらない発言をしてはいけない。五反田偏差値は40
- STEAK HOUSE BRASE ベラス 五反田（ステーキ屋）：総武線沿線住民の血と肉の源であるビリーザキッドの劣化版。何度も言っているように、五反田の飲食店らしく何かが決定的に足りないお店。「ステーキハウス リベラ 五反田店」にも行かなければならないがとても時間が足りない。五反田偏差値は60
- sakana bacca五反田（魚屋）：まともな魚が手に入らない五反田エリアにおいて貴重な存在。城南エリア限定のローカルチェーン。TOCのアカチャンホンポに行くついでにここで魚を買うのが我が家の定番ルート。五反田限定の「五反田ちらし」は値段以上の美味しさで我が家のお気に入り。ちらし寿司はまずネタだけをつまみに酒を飲み、最後に酢飯で酒を飲むのが餅つき流の食べ方。しかし、この5月になって「五反田ちらし」は帆立をなくすなどネタを劣化させた上に100円値上げして1,680円にするというWの値上げを敢行したためお勧めできない商品に格下げ。値上げは構わないがネタの劣化は許すまじ。五反田偏差値はがめつさ抜群の50
- 坂本商店（味噌屋）：大正11年創業の老舗味噌屋。大名屋敷があった割に五反田はほとんど老舗が存在しないのはなぜなのか。前述の「五反田ちらし」の味の一翼を担う。味噌もいいが、味噌漬けがさらにいい。自宅での日本酒のお供に最適。五反田偏差値はいい意味で60
- 点心酒場 PAOPAO+（点心酒場）：デパ地下でも有名なお店。出来立ての焼売がテイクアウトに最適。sakana baccaの五反田ちらしとセットで購入すれば自宅呑みの十分なつまみとなる。さらによしこの餃子を加えれば自宅がキャバクラのVIPルームでのパーティーとなる。五反田偏差値は30
- ロッド 五反田（パン屋）：喫茶店のパンの味に文句を言う人がいないように、パンの味を求める人には不向き。なんの変哲もないJRのテナント。五反田偏差値はゼロだが魅力もゼロ
- GOTTA（カフェレストラン）：五反田よりも恵比寿の方がふさわしい雰囲気だが、恵比寿でこれだけの空間（広さ・高さ）を借りたら五反田以上の家賃がかかるのである意味五反田ならではのお店とも言える。モーニングは安くて量があって美味しい。ジャンボクロワッサンも美味い。オープン直後が最もクオリティが高いのは飲食店でもキャバクラでも同じ。もし、この品質が維持できるのであれば周辺の山から下山してくる客が増え繁盛店になるのは時間の問題。五反田偏差値は▲60
- スアンサワン五反田（タイ料理屋）：五反田ではなく目黒で飲んでいて紹介されたお店。五反田という街は飲んでいてもエリアの情報が集まらないのは何故なのか。安くて量が多くて完食できる程度に美味しいという、軽薄で勉強不足なレビュアーが適当に書き散らかした表面的な五反田のイメージを体現したお店。グリーンとレッドのWカレーをつまみにランチビールを水代わりに飲みまくるべし。五反田偏差値はいい方の70
- cado（ワイン食堂）：五反田臭が一切しない爽やかで若さ溢れる雰囲気のお店。実際に客層も五反田臭さはゼロの若い客層ばかり。ワインも食事も特筆すべきものはないが、雰囲気の良さと当物件からの近さを考慮すれば、当物件の住民であれば悪くない選択肢。五反田偏差値はゼロ
- もつ焼き 五反田ふじ屋（居酒屋）：小綺麗なので五反田トリプルスリーの達成は不可能。提供されるもつ焼きも料理も及第点なので雰囲気込みで評価するといい店となる。若い人たちで常に混んでいるので活気があるのもよろしいが玉に瑕でもある。五反田偏差値はもつ焼きなのにモテの匂いがするので▲40
- 五反田漁師バル（スペインバル）：スペインらしさゼロ。ぼんやりとした料理と愛想のいい店員さんのコントラストを肴に酒を飲む店。スペイン料理を食べたいのならスペインバル ジローナ 五反田本店やエチェガライ（Echegaray）に行くべし。五反田偏差値は高めの60
- 酔っ手羽横丁 五反田店（居酒屋）：生成AIに「チェーン店の安居酒屋」と入力したら出来上がってくるような居酒屋。口に入れるものの全てが料理未満の代物。五反田の飲食店はおにやんまのうどんを美味しく食べるためにあるのだとあらためて認識。五反田偏差値は書くことがない60
- つけめんTETSU五反田店（ラーメン屋）：７プレミアムゴールド「金の濃厚つけめん」の方が美味しいという驚愕のお店。麺とつけ汁が全く絡まず、さらに汁がすでにスープ割をした後のような薄さ。こんなつけ麺を客に提供できる太い神経は五反田の飲食店あるある。五反田偏差値はライオンハートの60
現地調査リポート（キャバクラ編）
妻と子供がいるため夜遅くまでキャバクラを梯子することは不可能です。早い時間に少しだけ訪問したキャバクラはこちら。
- 新世界：五反田の印象を払拭する豪華な店内は火事の副産物とのこと。キャストはしっかり五反田クオリティなので安心。恵比寿まで足を伸ばせば質の良いラウンジが複数あるので五反田でキャバクラに行くなら恵比寿に行く。
- 別世界：駅前で一生懸命ティッシュを配っている熟女がそのままキャストで在籍している老舗の熟女キャバクラ。以前は新世界の場所で営業していたとのこと。五反田×熟女の組み合わせの破壊力をぜひ確認いただきたい。大谷翔平×マイクトラウトに匹敵する破壊力にあなたは耐えられるか？
- GENESIS：安っぽい店内なのにレベルの高いキャストがいる意外性が魅力のキャバクラ。もちろん過度の期待は禁物。ここは五反田であって恵比寿ではない。
- club Aria：ツッコミどころも褒めるところもない凡庸なキャバクラ。複数人だったので入店したが一人であれば絶対に行かないお店。
- Naia（ガールズバー）：ガールズバーは汚いお店が多いので苦手だが、ここも予想通りに安っぽい薄汚い店内。ガールズバーに行くなら黒ラベルの瓶ビールが飲み放題の目黒のガールズバーに行く。
- 熟女キャバクラ SPICE(スパイス)：五反田でキャバクラに行くならこの店で決まり。五反田の全てが詰まったこのお店で久本雅美似のキャストと一緒に飲む赤ワインの味こそが五反田で飲む酒の中で最上のもの。この店を楽しめないようなら五反田で飲む資格はない。ましてや住むことなど許されるわけもない。
- CLUB Universe ユニバース：五反田最果てのキャバクラ。最果て故にその緩さは際立っておりキャストの女の子たちはもちろんスタッフまでもがのびのびとダラダラと働いていて、キャバクラというよりもスナックっぽさが強いお店。ただし、料金は中心地と変わらないので注意。
- ViVi：安っぽい店内にバイト感覚丸出しのキャストは五反田のキャバクラの理想系。なぜこんなところで飲んでいるのかと絶望的な気分になるのは自称「100％現役女子大生ラウンジ」こと神田のノンノン（non-non）以来である。私はサイボーグのようにプロに徹したキャバ嬢の妙技を楽しむのが好きなので少しでも素人感が出ると萎えるのである。なお、神田のノンノンは時給が1億5,000万円以上出るので世界中のオードリーヘップバーン級の美女が集まるお店でもある。六本木の爆美女も神田に来たらただの田舎娘に成り果てるのである。
空虚な街、それが五反田
恵比寿であれば広尾や白金にお住まいの人たちと出会います。錦糸町や小岩、神田、日本橋も住んでいる人たちと飲み屋で遭遇します。飲み屋とは住民の社交場でもあるからです。
しかし、これだけの数の飲食店で飲み食いしても五反田在住の人と同席したことはほぼありませんでした。そして、五反田エリアの一角を占める池田山、御殿山、島津山、花房山にお住まいの人とは出会うことができませんでした。
五反田で飲んでいる人たちは、どこからやってきて、どこに帰っていくのでしょうか。人はいるのに住んでいる人はいない謎の街、空虚で空っぽな街、それが現地調査をしてみての五反田に対する私の素直な印象です。
お店同士の横のつながりがない
その証拠に飲んでいるお店の紹介で次のお店に行くという繁華街であればどこでもある経験が、今回の夜の現地調査ではほとんどありませんでした。日本全国で飲み歩いていますが錦糸町でも田町でも恵比寿でも北新地で梅田でも栄でも飲食店同士の横のつながりは強いのが普通です。
どの街でも「次行くお店を教えて」というと教えてくれますし、わざわざ次のお店まで付き添ってくれることもあります。しかし、五反田ではそのような経験は皆無でした。多くの飲食店があるにも関わらず五反田の飲食店同士の横のつながりの薄さは際立っています。
数少ない横のつながりがあるケースはお店の人が五反田エリアに住んでいるという共通点がありました。つまり、横のつながりがないのは従業員が五反田に住んでいないことを意味します。住んでいる人が通わない街は住んでいる人が働かない街でもあったのです。
言い換えれば、五反田は住んでいる人が遊びたくも働きたくもない街ということになります。70軒以上の夜の現地調査をした末の私の五反田に対する印象である「空虚で空っぽな街」という表現は当ブログ特有の誇大表現ではないのです。
五反田周辺に住んでいる人の話
結局、五反田エリアに住んでいる人の話は五反田ではなく白金台で聞くことができました。ちなみに白金台は飲み屋で一緒になる人の大半が白金台に住んでいます。
その方は先祖代々、城南五山の一角に住んでいる方ですが「坂を下ることはない」と断言されていました。子供の進学も小学校はまだしも中学校からは全員を私立に入学させたとのことです。昔の五反田駅周辺を知っていれば、あのエリアに子供を行かせるのは心配とのことでした。
年配の方特有の大いに偏見の混じったご意見ではありますが、坂の下である当物件周辺の飲食店で五反田周辺に住む人と出会えない理由がわかった気がします。そして、夜遅くになるとどこかへ帰宅していく人たちもまた五反田に住む気はないのです。
「五反田は住んでいる人が遊びたくも働きたくもない街」と前述しましたが、五反田は遊んでいる人も働いている人も住みたくない街でもありました。私が感じた、空虚で空っぽな印象はこの特殊な状況に対する肌感覚だったのです。
夜の現地調査をやらない人間にエリアを語る資格はない
勇気を出して相談してくれた読者に一条流がんこラーメンに負けない塩対応をする当ブログです。特に「⚪︎⚪︎エリアはどうでしょうか？」「おすすめのエリアを教えてください」などという安易に答えを知りたがる質問に対しての塩加減は凄まじいものがあります。
エリアの特性や将来性は夜の現地調査で飲食店やキャバクラを10軒以上巡れば誰でも分かるからです。私がマンションのレビューをする際に徹底的に夜の現地調査をするのはそういうことです。言い換えれば最低限でもこのくらいの労力をかけなければ知らない街を評価するのは不可能とも言えます。
錦糸町と五反田は違う
今回の夜の現地調査を行うまでは五反田に錦糸町に近い匂いと親近感を感じていました。しかし、70店以上の飲食店を回ってみて錦糸町とは根本的に違うと確信しました。
錦糸町は下品で暴力的で刹那的で性欲も金銭欲も露骨ではありますが、人の温かさや横のつながりは強固で健在です。風俗店も飲食店もキャバクラも互いに客を紹介し合うので街全体がラグビーのようなチームなのです。
表現を変えるなら錦糸町は下町の長屋のようなイメージです。独特の匂いや清潔感のなさはありますが、活気と人情のある街です。反対に五反田は隣の家で事件が起きても誰も気づかない新興住宅地のようなイメージです。お店が核家族のように孤立しているからです。
がっかりした五反田
「住みたい街の賃貸に住むのが正解」が当ブログの主張ですが、五反田は住みたい街にはなり得ません。飲食店のレベルの低さはもちろんですが、掘っても掘っても何も出てこない五反田の虚無感には心底がっかりしました。
この街に住むくらいなら目黒駅や恵比寿駅周辺に住みます。再開発を拒否し続け、白金高輪の繁栄を横目にしながらすっかり落ち目となった高輪エリアの方がまだマシです。唯我独尊の白金台エリアでも結構です。
この後に記述する東急池上線沿線のエリアでもかまいません。不動前や武蔵小山でもOKです。不動前はむしろ五反田より住みたいくらい好きです。たとえ交通利便性が五反田に劣ったとしてもです。
チェック3：駅から徒歩5分以内→合格
※ 当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。
それでは当物件の評価に戻ります。最寄駅であるJR山手線「五反田駅」から徒歩5分のスペックは合格です。業界標準である錦糸町駅を上回る交通利便性を持つ駅から徒歩5分という立地に文句を言う人はいないでしょう。
チェック4：安定した地盤であること→落第
※ 当項目は地盤の強度を測定し、自宅が非常時の避難場所になり得るか判定します。
当物件の地盤は揺れやすく液状化もしやすい土地です。城南五山（品川区住所）の池田山（東五反田4・5丁目）、島津山（東五反田1・3丁目）、御殿山（北品川3～6丁目）、花房山（上大崎3丁目）あたりと比較すると見劣りは否めません。
「坂を下ることはない」という地元のご老人の発言も納得する結果であり、もちろん当項目は落第です。
なお、当ブログが使用している地盤サポートマップとは異なるサイトでは液状化リスクは低いとの結果が出ています。どんな地盤調査サイトでも合格となる地盤を選ぶことが重要ですが、自分に都合のいい結果を採用したいのであれば当項目を合格にしてもいいでしょう。
当ブログに寄せられたコメントで「大手町駅は東京駅と直結しているので大手町駅直通の常磐線各駅停車は東京駅直結なのだ」という図々しさ満点のコメントがありますが、この図々しさを見習えばいいのです。
チェック5：残債割れにならないこと→合格
※ 当項目は残債割れのリスクを判定します。
候補の部屋
レビュー対象の間取りは「南西・角部屋・3LDK・71.02m2（21.80坪）・17,198万円（坪単価800万円）」です。
試算結果
入居時 ：購入17,198万円、売却17,198万円（坪単価800万円）、収支±0万円
10年後：残債12,881万円、売却13,973万円（坪単価650万円）、収支＋1,092万円
周辺相場はパークタワーグランスカイ（駅徒歩6分/築14年/12階/北西向/77m2）が15,200万円（坪単価652万円）、プラウドタワー東五反田（駅徒歩4分/築16年/16階/南向/75m2）が16,400万円（坪単価723万円）でSUUMOに掲載されています。
売り出し価格は10〜5％ほど割高であることを補正して、10年後を逆算すると上記の結果になりました。当ブログの残債割れのシミュレーションは相当に保守的なので十分に合格と言える結果です。
これまで五反田に対して好き勝手書いてきましたがこの資産性ゆえにアクセルを踏めたのです。最近は資産性が保たれることがマンション選びの唯一の正解という貧しくて愚かな風潮が蔓延していて辟易しているのですが、言い換えれば資産性が担保されるマンションであれば何を書いても問題ないとも解釈でき、当ブログにとっては都合の良い風潮ではあります。
>> 中古マンションにも目を向けて欲しいです。
>> 売却を成功させる完璧なメソッドも公開しています
チェック6：家賃よりも安いこと→落第
※ 当項目は賃貸との優劣を判定します。
当物件の賃貸部屋（25階/北東/73m2）が月額58.0万円でSUUMOに掲載されています。階数や方角こそ違いますがこの価格差であれば購入一択になります。一方で近隣でも屈指の分譲マンションであるパークタワーグランスカイ（駅徒歩6分/築14年/10階/南東/76m2/角部屋）の賃料は月額43.5万円です。
築年数こそ劣りますがこの価格差であれば賃貸を選ぶ方が合理的であることは自明です。確かに当物件は新築ではありますが、五反田の街に住むことで得られる価値に違いはありません。新築が提供する価値は自己満足だけです。
「気に入った街を見つけて、その街の賃貸に住めばよく、購入するのは賃貸よりも安い場合のみ」という当ブログの大原則に照らし合わせれば、当項目は落第になります。
さらにもっと冷静になって考えなくてはなりません。駅近とはいえ五反田や大崎に40万円以上も払って住みたいか？という話です。
購入の場合
支払額 48.5 万円（金利1.0%）
管理費修繕費 4.7 万円（仮）
固定資産税 1.5 万円（仮）
諸経費 5.0 万円（往復）
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除 ▲1.7 万円
10年後の価値▲9.1 万円（お金が戻ってきます）
=====================================
合 計 49.9 万円（10年平均）
賃貸の場合
当物件の賃貸部屋
家賃 58.0 万円（管理共益費込み）
諸経費 5.8 万円（敷礼金・更新料・保険料等）
=====================================
合 計 63.8 万円（10年平均）
パークタワーグランスカイ
家賃 39.5 万円（管理共益費込み）
諸経費 4.0 万円（敷礼金・更新料・保険料等）
=====================================
合 計 43.5 万円（10年平均）
>> マンションを購入しないという選択もあります。
>> 金利は固定金利の方が安心でしたが今は変動金利一択です
>> 手付金は満額払ってはいけません。
チェック7：目立つこと→合格
※ 当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。
マンションを購入する場合、公開した売却ノウハウで提示した「実需・投資・相続」の3つの用途を満たすエリアを選ぶことが肝心です。その上でさらに指名買いがされるような突き抜けた魅力が必要です。
当物件には「積水ハウス55億円詐欺事件」という一生語り継がれる伝説がすでについていますし、利便性の高い立地、風格のある建物と突き抜けた目立つ要素が満載です。五反田駅周辺で中古マンションを探している人がいれば当物件は真っ先に検討対象となります。
そんな人がいるのかという至極真っ当なツッコミは受け付けません。遊んでいる人も働いている人も住みたくない街に、住みたい人がいる、という矛盾した前提であることにも気づいてはいけません。
当物件は十分な交通利便性のある立地なので実需の需要は満たします。一方で即完売しなかった事実は当物件には賃料で回収する余地がないことの証明です。チェック6が落第であるように、実際にパークタワーグランスカイの賃料との乖離は当物件を投資に回す余地がないことを意味します。投資家目線で見れば落第です。
相続に関しては一定の需要があるでしょう。相続税を圧縮したはいいけれど、出口である売却時の価格が低いのでは意味がありません。中古で購入しても価格の値下がりが緩やかである必要があります。価格の維持力はチェック5の通りです。
突き抜けた目立つ要素を備え、実需と相続の需要をカバーできる当物件ですから当項目は合格とします。
チェック8：カップボードが標準装備または柱が食い込んでいないこと→合格（補欠）
※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。
タワーマンションが主流となった昨今において柱は大なり小なり食い込みます。タワーマンションを評価する際は柱の食い込みの影響を最小限にするよう配慮されているかに重点を置いてチェックする必要があります。
柱の食い込みに関しては当物件は合格です。タワーマンションにしては珍しく綺麗に柱が外出しされています。
デベロッパーのやる気を測るもう一つのシグナルが専有部と共用部の設備仕様です。キッチンのカップボードは一つの目安になります。まともなマンションであればカップボードは標準装備になっているものです。
三田ガーデンヒルズは29m2の1ROOMにもカップボードが標準で装備されています。カップボードはデベロッパーから購入者への手土産のようなものであり、必要不要の話ではなく最低限の礼儀なのです。
カップボードなんてたいした金額ではないのだから後付けで十分だと言う意見がありますが、たいした金額でないのであれば撤去して好きなカップボードに付け替えればいいだけです。カップボードが標準装備でないことのメリットはないのです。
間取り図を見れば、当物件がカップボードに関しては落第であることがわかります。なお、同じ五反田エリアの新築マンションであるプラウドタワー目黒MARCもカップボードが省略されていました。デベロッパーの五反田エリアに対する評価が露骨にわかるサインを見逃してはなりません。
当項目は柱の食い込みとカップボードのどちらかが合格であれば足りますので合格となりますが、満場一致の合格ではないことは確かです。
なお、当レビューの次に予定しているパークシティ小岩ザタワーはきちんとカップボードが標準装備です。さらにカップボードの有無を無償で選べる徹底ぶりです。これこそがデベロッパーの顧客に対する礼儀です。小岩という礼儀もマナーも存在しないスラム街でもデベロッパーは礼儀を欠かしてはならないのです。
チェック9：洗面所の入り口が廊下にあること→落第
※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。
前項のチェック8が補欠であることを裏付けるように、当項目は落第です。角部屋なのに洗面所の入り口が廊下ではなくリビングにあること自体に驚きを隠せません。
当ブログの過去のレビューを読めばお分かりいただけるようにデベロッパーが本気を出したマンション、富裕層を対象として企画したマンションにおいて、洗面所の入り口を廊下ではなくリビングに設置するようなことはしません。その確率は0％です。
ゲーテッドマンションであることで当物件を高級マンション扱いするのは、足を組み替えるたびにパンチラで下着を見せつけてくるキャバ嬢を持ち帰れると勘違いして閉店まで延長するくらい愚かな行為です。
丁寧に分析すれば当物件は1.5〜2流のタワーマンションとしてデベロッパーが企画しているのがわかってくるのです。そして、デベロッパーが1流のマンションを企画しなかった理由が五反田というエリアが根本的な要因であることは言うまでもありません。
>> 間取りについてはこちらをご覧ください。
チェック10：家族の思い→落第
※ 当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。
過去最多の店舗数を夜の現地調査で訪問しましたが、一向に五反田の良さが見つかりませんでした。どれだけ夜の現地調査を繰り返しても、手応えがなく雲を掴むような夜を過ごしたのです。
殺風景と揶揄されるジオラマのような街である豊洲や有明、晴海などの対局に位置する街として、人情と活気あふれる錦糸町の兄弟のようなイメージを五反田に抱いていただけに驚きの結果となりました。
また東急池上線のエルドラドである蒲田と双璧をなす繁華街だと期待してもいただけに心底がっかりしました。住まい選びは街の価値が全てである私にとって雲を掴むような存在の五反田には心惹かれません。妻の意見を確認してみたところ「アカチャンホンポとベビー服の取り扱いがあったUNIQLOがなくなった五反田に住むことは40代から医者を目指すくらい難しい。五反田は一部の興味深いお店を巡るお散歩コースのひとつかな」とのこと。TOCが五反田の魅力の全てだったということがよく分かる意見です。
日常生活の快適さを最優先している妻もまた落第の評価でしたので当項目は落第となります。繁華街としてもっと魅力があって、TOCのテナントがそのままだったとしたら、結果は変わっていたと思います。
結果
結果は60点となりました。デベロッパーのあからさまな手抜き、周辺賃料の安さ、何よりも住む人も遊んでいる人も働いている人も深く関わる気にならない空虚で空っぽな五反田の街の存在が足を引っ張った格好です。
一方で当物件は、交通利便性と残債割れにはならない資産性を持った新築マンションであればエリアはどこでも構わない、という昨今の刹那的なマンション探しのトレンドのど真ん中を行くマンションでもあります。
つまり、当物件は選ぶ人の優先順位が明確になっていれば判断に迷うことがないわかりやすいマンションだということです。当物件で迷うのは自分自身の優先順位が定まっていないことの証明です。
総評
五反田は都心ではない。近郊である
都心の定義は雑談の定番ですが、都心とは皇居であり、皇居周辺までが都心を名乗って良いエリアです。区で分けるものではありませんし、山手線の内側などという雑なくくりでもありません。そもそも都心とは人が居住する場所ではないのです。
それを無理やり居住地を都心に含めるからおかしな議論に発展するのです。渋谷区が都心なんてあり得ませんし、文京区や中央区に至ってはハズキルーペをかけて見ても都心には見えません。品川区の五反田も同様です。庶民にとって便利な近郊エリアでしかありません。
五反田のスーパーマーケットは品揃えが貧弱
庶民が集う近郊であれば生活利便性が充実していなければ存在意義がありません。生活利便性のシンボルといえばスーパーマーケットです。現地調査は家族のお出かけタイムであるため、現地調査のついでにスーパーに立ち寄るのですが五反田エリアのスーパーの品揃えの貧弱さには驚かされました。
五反田に住んでいる人や働いている人たちは本当にこんな貧弱な品揃えで満足しているのでしょうか？もちろん満足しているからこんな品揃えのままなのです。この話はスーパーだけではなく飲食店も同様であることはすでに述べました。
五反田界隈のスーパーで唯一優れているのは西五反田に拠点を構える株式会社ハンウルが提供している匠の絶品キムチが常備されていることくらいです。私は朝食では必ずキムチと納豆と卵を食べますが、この匠の絶品キムチが最も口に合います。容器の中に白菜が丸ごと入っているのでカットする手間こそかかりますがこの味の前では楽しい前戯に他なりません。
しかし、最もハンウル社のキムチの種類が揃っているのは白金ザスカイのリンコスであることは五反田のスーパーが中途半端で貧弱であることをさらに強力に証明する事実です。肉のハナマサがあるのも港区の南麻布であり、庶民向けのスーパーも港区の方が充実しているというのは笑えない現実です。
空虚で空っぽな五反田の正体
もしかすると住んでいる人も働いている人も五反田には何も期待していないのかもしれません。そうであれば五反田が空虚で空っぽである理由も分かる気がします。期待とは未来に対して抱く感情です。過去に期待することはあり得ません。何も期待していないということは未来を見ていないのです。
五反田は過去とも未来とも断絶された街だと認識すると全てが納得できます。どこからともなく人がやってきて、どこかへ帰っていく、そんな淡々とした一日が延々と繰り返されます。新宿や渋谷や六本木よりももっとも東京らしい街、それが五反田の正体でした。
未来に目を向けない五反田が再開発されないのは当然です。延期され続けているTOCの建て替えはまさにその象徴です。これまでもこれからもずっと同じことを繰り返す街、それが五反田なのです。
少しフォローをすると、知人や友人と五反田で飲むとそれほど悪い印象にはなりません。金を持て余した自称グルメの中年男性が単独で楽しむには物足りない街だというだけです。そのような役割は恵比寿や白金台などが担うわけで五反田が全てを背負う必要もありません。
子育てなら品川区
今を全力で楽しむだけの街である五反田は品川区に位置するため品川区の手厚い子育て支援が受けられるのは隠れたメリットです。「老人に優しい目黒区、子供に優しい品川区」は目黒区在住と品川区在住の子育て世帯が混在する目黒駅界隈の共通認識です。
当物件周辺の豊富な保育園の数は見逃せないメリットです。コロナ禍を経て子供数がさらに激減しているとは言え、共働き前提の家庭にとって自宅の近所の保育園に通える確率が高いことはかけがえのない魅力になります。
五反田は、子育て支援が充実していて、近隣の保育園に入りやすく、さらに交通利便性が高いのです。つまり、共働きの子育て世帯が住むエリアとしては十分に魅力があるのは事実です。家族で暮らすのであれば、いかに五反田が空虚で空っぽな街であっても関係ありません。自宅が最も快適な場所であり、周辺の飲食店のレベルが低かろうともどうでもいい話だからです。
ゆえに共働きの子育て世帯（もちろん世帯年収2,000万円以上のパワーカップル）がひたすらに共働きの子育ての効率化を最大化するために五反田を選ぶのは立派な選択です。すでに指摘したようにマンション探しにおいて自分たちの最優先事項を明確にできていれば迷うことはありません。
もちろん、庶民が子育てをするのであれば東急池上線沿線の戸建てが最適解なのはいうまでもありません。交通利便性こそ劣りますが五反田よりも安い住居費で品川区の手厚い子育て支援が受けられるからです。
本丸は東急池上線沿い
東急池上線沿いの散策が大変楽しいものであることは少し触れましたが、あらためて紹介しておきます。全くもって暇な週末に五反田駅から蒲田駅まで東急池上線沿線を散歩した楽しさはこれぞ東京の街歩きだと大満足の体験となりました。
ひたすら続く住宅街と幾つも点在する商店街は品川区の原風景は五反田ではなく東急池上線沿線にあることを実感させてくれます。その商店街に連なる飲食店で酒を飲めばその街が好きになっていきます。
旗の台にある鮨英はそんな品川区の原風景を体現するおおらかさ満点のお店です。飛び込みの1人客でも注文できる飲み放題付きのコースはこの店の真骨頂です。6,600円で生ビールが飲み放題でこのボリュームです。写真のシシャモは代替魚ではなく北海道産の本物です。写真以外にも魚をアレンジしたつまみもついてきます。
また、五反田出身の店主の気前の良さは五反田では一切感じなかった五反田らしさにあふれています。「飲み放題だからもっと飲みなさい」とこちらが戸惑うほどにぐいぐいお酒を勧めてきます。飲み放題のラストオーダーに至っては「最後にもう一杯飲むよね？飲んでいきなよ」とどっちがお客なのか分からないほどの顧客最優先の気前の良さです。
そんな気前の良さを気に入って、知人を引き連れて何度かお邪魔していますが森伊蔵が飲み放題の11,000円のコースが最もオススメです。料理のレベルがワンランクアップしますし、日本酒もなかなか良い銘柄が楽しめます。
また、この店は生の本鮪をきちんと仕入れているので、本鮪を追加するとより充実した食事の時間となります。本鮪らしいほんのりとした酸味を日本酒で洗い流せば旗の台こそが品川区の中心だと錯覚することでしょう。ただし、さすがに本鮪は安くありませんので注文するときは覚悟をしてください。また、追加の細巻きも立派な価格です。
それよりも、注意しなければならないのは飲み過ぎて旗の台駅まで歩いて帰れないことです。旗の台駅に無事辿り着けたとしても無事に五反田行きの列車に乗れれば帰宅できますが、誤って蒲田行きに乗った場合、夜はまだまだ続くこととなり、さらに酔いが深まることになります。
優しい五反田、楽しい蒲田
それでは、東急池上線沿いの散策のゴールでもある蒲田のキャバクラでのほっこりエピソードをお伝えします。
蒲田のキャバクラは客とキャバ嬢が酒で潰し合う戦場であることはロゼッタストーンに刻まれているほどに有名な話であり、夜がふけるにつれキャバ嬢が1人また1人とホールから神隠しのように消えていく有様こそが蒲田の光景（シーン）となる象徴（シンボル）です。これを蒲田のキャバクラではインパール作戦と呼びます。
この日もテキーラでほろ酔いのキャバ嬢に和らぎ水としてテキーラをご馳走したところ、五反田と蒲田の違いについて教えてくれました。このキャバ嬢は五反田と蒲田の両方のキャバクラで働いているとのこと。
キャバ嬢曰く「五反田のお客さんは蒲田より優しい、蒲田のお客さんは五反田より楽しい」とのこと。誰も傷つけない完璧な表現にプロの矜持が滲み出ますが重要な示唆に富んでいる発言でもあります。
「錦糸町に比べたらマシ」とは総武線沿線の街に住む人たちが持つ治安についての共通認識ですが、今回のレビューで「狭い」「汚い」「大味」の五反田トリプルスリーなどと散々な書かれようで、路上喫煙者があふれている五反田でも、蒲田と比べれば優しい紳士の街になるのです。
もちろん、女性が男性を評価するにあたって、楽しさよりも優しさを評価するのはいいことなのか？などと考えてはいけません。「蒲田より静かだけど蒲田より退屈な街、それが五反田」というだけの話です。
夜の現地調査は付き合う前のデートのようなもの
年明けから半年間ずっと捉えきれなかった空虚で空っぽな五反田の本質をたった一言で言い表すのがキャバ嬢です。これだからマンションを評価する際は夜の現地調査（キャバクラ探訪）が欠かせないのです。
夜の現地調査は異性とのデートのようなものです。誰もが付き合う前に何度もデートをして相手の人柄やお財布の具合を確かめるはずです。どうしてマンション探しになるとその手間を省くのでしょうか。
よく「予算の関係でこの街に辿り着きました。ただ、縁もゆかりもなく街のことが全く分かりません。この街に対する餅つき名人さんの評価を聞かせてください」という無邪気な相談が寄せられます。
「その街の飲食店（もちろんキャバクラ含む）を10軒回れば自ずと答えは出ます」という一言だけの返信は決して相談者を疎んじているのではありません。マンション探しにおいて、これは真理だからです。
歩いては呑んで、呑んでは歩いてを繰り返すことで炙り出しのように見えてきたものこそがその街の本質です。誰に何と言われようとも自分の感じたインスピレーションが正しいのです。他人のSNSに質問する前に自分の足で街を歩き倒すべきなのです。
マンション探しで迷走している人へ
マンション探しで迷走している人の本質的な問題はマンションに対する目利きができないことではなく、自分自身を信じることができないこと、つまり自信のなさにあります。
そして、自信とはマンション探し以外の日々の生活で身につけるものであり、マンション探しで迷走している人は日々の生活態度から根本的に改めなければないのです。
蒲田のキャバクラでテキーラ合戦を繰り広げながらキャバ嬢から聞いた学生と教授の小話を紹介してレビューの終わりとします。
学生「僕の進路についてアドバイスをください」
教授「アドバイスなどない」
学生「どうしてアドバイスをくれないのですか？」
教授「他人のアドバイスを受け入れることほど難しいことはない。他人からのアドバイスを受け入れることができるくらい優秀なら、自分自身で悩みを解決できる。他人からのアドバイスを受け入れることができないのなら、アドバイスをしても無駄である。だから君に伝えるアドバイスはない」
今週末はSNSを見るのやめて街を歩いてみてください。目についたお店に入ってみてください。横に座った人と話してみてください。あなたが住むべき街であれば必ず物語が生まれます。街があなたを待っているからです。
終わりに
お疲れ様でした。当レビューを読んで「本当は五反田のことが好きなのでは？」と感じるのは半分正解です。当ブログのマンションレビューは伝えたいテーマがあり、そのテーマを浮き立たせるためにマンションや街に対するスタンスを意図的に極端なものにします。
仮に「五反田に対して好意的にする」というテーマであれば違った内容になったはずです。街のもつ顔は多面的であり、どこを切り取るかでレビューの内容が変わってくるのです。
さて、次回はアンケートで一番人気だった「HARUMI FLAG SKY DUO」のレビューではなく、「パークシティ小岩ザタワー」になります。
プラウドタワー小岩ファーストのレビューでは総武線応援団として全力で小岩を擁護しました。喉から血を出しながらの声援が届いたのでしょうか、大変な好評をいただきました。とある方からは「小岩に触れるのはもうやめます」と言わしめたほどの熱量はぜひお読みいただきたい傑作です。
ただ、次回も総武線応援団として小岩を擁護するスタンスでレビューを書いたとしても、これ以上のレビューを書くことはできません。そのため、次回は小岩に対して違ったスタンスで切り込みます。もちろん小岩ならではの衝撃エピソードが満載の興味深いレビューになる予定なので楽しみに待っていてください。
それでは、3万文字に迫るこの超大作を最後までお読みいただきありがとうございました。他の記事もぜひ読んでみてくださいね！！
>> 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります
>> 反対に相談してはいけないプロもいます
白金ザスカイの方のスーパーはピーコックではなくリンコスです。
ピーコックは魚藍坂に２店舗あります。
読み応えのある、完成度の高い記事なので、些細なことが気になりました。
ご指摘ありがとうございます。この長いレビューを後半まで読んでくれたことに感謝しかありません。傑作にとっては些細なことのようでこれまで指摘されなかったのはそういうことなのでしょう。しかし、傑作とは完璧でなくてはいけませんのでお気づきの箇所はどんどんご指摘いただけたら幸いです。今回のご指摘も早速修正しました。引き続き当ブログをよろしくお願いいたします！！
圧巻です。
食べログ顔負けの現地調査。ありがとうございます。
五反田行く時の参考にします！
示唆にとむブログいつもありがとうございます。
いつもコメントをありがとうございます。人気のないエリアの完売しているマンションを半年かけて3万文字のレビューを書いてみたら誰も読んでくれなくてがっかりしていたところです。
公開前から長い割に論点がぼやけていて失敗作であることは分かっていたのですが、ここまで不人気だと抜本的に描き直そうかなと思ったりもします。書いた本人が言うのもなんですが飲食店ごとのレビューはテンポを悪くするだけで不要ですね。
まぁ、失敗作がたまに混じるのは中島みゆきやボブディランでもある話なので、ご乱心ですね、と優しく受け止めていただけたらこれ幸いです。
次回のパークシティ小岩ザタワーは従来の他のマンションブログを撃ち落とすような本領発揮のレビューにする予定です。また遊びにいらしてください。いつも応援をありがとうございます！！