第53棟目:プラウドタワー川口

ご挨拶

こんにちは、餅つき名人です。なんでこんな変なペンネームなのかは内緒です。

これまで多くのマンションレビューを書いてきましたが、含み益がたっぷり乗ったマンションの一室からバブル価格で購入せざるを得ない読者の方に向けて情報を発信することに違和感を感じていました。

「偉そうに御託を並べているけど、結局お前はいまのバブル価格で新築マンションを買っていないよね?口先だけの臆病者が書いたブログなんて誰が読むんだよ。」というもう一人の自分からのツッコミの声が日に日に大きくなってきたのです。

そこでマンション購入奮闘記で記事にしたように都心に新築マンションを購入することにしました。バブル真っ只中の都心の新築マンションを与信枠を限界ギリギリまで使い切っての購入ですから抱えているリスクの大きさに関しては誰にも負けない自信があります。

>> 年収10倍の奮闘記はこちら(↓)をご覧ください。

第二部 第1章:新築マンション選び開始

2018.04.15

もちろん抱えているリスクの大きさがレビューの信用度を向上させる訳ではありません。本来であれば観客席からヤジを飛ばしている臆病者でもリングに上がりたくなるくらい魅力があるマンションこそが本当に買ってもいいマンションであり、抱えているポジションは無関係なのです。

つまるところ当レビューは限度額いっぱいまで住宅ローンを組んで主観と客観の線引きができなくなったバツイチ男の頓珍漢な感想を笑うのが正しい読み方です。くれぐれも真に受けないようお願いします。風車を巨人だと思い込んで突撃するドン・キホーテを見て注意する人はいないはずです。

レビューは10項目100点満点換算で判断し、最後に蛇足としてブラックジョーク満載の個人的な感想を付け加えていきます。それではしばらくの間よろしくお付き合いください。

>> レビューで使う評価軸はこちら(↓)をご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

2017.09.17

本日の物件

本日の物件は「プラウドタワー川口」です。リクエストをいただいていたこともありプラウドタワー東池袋を見に行ったついでに見学してきました。リクエストをしてくれた方曰く「かなり急いでいる」とのことなので簡潔に退屈にレビューしてみたいと思います。

>> レビューしたプラウドは売れ残りや低得点ばかりです。

第50棟目:プラウドシティ越中島

2018.03.04

第49棟目:プラウドシティ宮崎台

2018.02.25

第28棟目:プラウドシティ大田六郷

2017.02.15
>> モデルルームに行く前にこちら(↓)をお読みください。

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

2015.11.01

(1)得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

最寄の川口駅からは東京駅まで28分、品川駅まで38分、新宿駅まで27分です。品川駅まで少々時間がかかりますが再開発で生まれ変わる渋谷駅まで32分です。主要4駅すべてに30分台で到着できるのであれば郊外駅としては悪くないと判断し合格とします。

ちなみに総武線で川口駅の交通利便性に匹敵する駅は新小岩駅でしょうか。小岩駅だと渋谷まで40分を超えるので新小岩駅でしょう。そして治安に関しても川口駅も新小岩駅といい勝負だとか。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格

川口駅で検索したところ547件の結果になりました。郊外駅としては十分な規模があることが伺えます。売値の設定さえ間違えなければ売却時に苦労することはないでしょう。ちなみに似た交通利便性の新小岩駅は567件でした。まさにライバルです。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

川口駅まで実際に歩いて徒歩4分でした。プラウドタワー東池袋の現地調査で60分以上歩き続けた足にはヤクルトのような優しさが感じられる駅距離です。徒歩4分のありがたみが身に染みました。

しかも東池袋とは異なり道幅が広いので快適な歩行が可能です。酔っ払って前後不覚になっても安心して歩いて帰れるでしょう。子供と並んで安心して駅まで行くこともできます。もちろん合格です。

チェック4:安定した地盤であること→落第

自然堤防で液状化しやすい地盤なので落第です。低地ですから川の氾濫による影響も確認した方がよいでしょう。

チェック5:残債割れにならないこと→落第

購入時 :価格6,500万円(坪単価300万円)
5年後  :残債5,673万円、売却4,900万円(坪単価226万円)、収支▲773万円
10年後:残債4,813万円、売却4,500万円(坪単価208万円)、収支▲313万円

リクエストをいただいた部屋で計算したところ年間下落率が標準の2%を大幅に下回る3.0%になりました。坪単価300万円付近で購入した人は売却時に花粉症でもないのに涙が止まらなくなるでしょう。

10年後の価格が安すぎると感じましたが、同じく駅徒歩4分のオーベルタワー川口コラージュ(北西・角部屋・3LDK・75m2・10階・築12年)が4,650万円(坪単価205万円)で売りに出されているのでそれほど外れてはいないでしょう。もう一つの南西角部屋でも坪単価214万円程度です。

角部屋で眺望が良好な部屋でもこの値段にしかならないのです。川口駅周辺のマンションは良い部屋でも10年後には5,000万円以下の価値しか残らないと考えておくのが無難です。街の適正価格を上回った価格で購入すると損をするという好例です。

残債割れを回避するために坪単価270万円以下の部屋にすれば良いのではないかと思われるかもしれませんが、眺望や日照を諦めなければならないので心情的に坪単価270万円程度の部屋を選ぶことはできないでしょう。

>> 資産価値を優先すると山手線内側の駅近マンションです。

第43棟目:パークホームズ千代田淡路町

2017.11.27

第52棟目:クレヴィア文京関口

2018.03.21
>> 無理のない予算を知りたい方はこちら(↓)をどうぞ。

無理のない適切な予算を計算する方法

2016.06.18

チェック6:家賃よりも安いこと→落第

比較対象は川口駅まで徒歩4分のコスモ川口ステーションフロント(3LDK /12階/73m2/築13年)ですからガチンコで対決できる相手です。

そして結果は下記の通りです。長期優良住宅による各種控除も残債割れで台無しです。今すぐ手元の要望書を破り捨てて賃貸に切り替えるべきでしょう。築年数が違うとはいえ同じ駅距離で賃貸の方が安いのであれば購入を選ぶ理由はありません。

購入した場合

支払額    17.6 万円(10年固定0.75%)
管理費修繕費   3.0 万円(仮)
固定資産税    1.0 万円(仮)
諸経費        4.5万円(往復)
専有部修繕費 1.0 万円
ローン控除    ▲4.1 万円
10年後の価値 2.6 万円(売却損です)
========================
合           計    25.6 万円(10年平均)

賃貸した場合

家賃    19.0 万円
諸経費       1.8 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================
合        計  20.8 万円(10年平均)

>> マンションを購入しないという選択もあります。

住まいは購入と賃貸どっちらがいいのか

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>> 金利は固定金利の方が安心です。

住宅ローン比較:変動金利と固定金利どっちにする?

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>> 手付金は満額払ってはいけません。

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2017.10.14

チェック7:目立つこと→落第

現地を訪れると他のマンションに見事に囲まれた残念な土地に建設されていることがわかります。さらに川口駅周辺だと人気のない西口が建設地ですから当物件が川口駅のランドマークとなるのは難しいと判断します。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→合格

部屋によりますがダメな間取りを選ばなければ合格でもいいでしょう。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→落第

残念です。洗面所の入り口がリビングにある間取りが多数見受けられます。プラウドタワー東池袋はきちんとケアしていたのに、当物件は明らかに手を抜いているのが透けて見えます

「洗面所の入り口なんてどこにあっても構わない」という意見も聞きますが、デベロッパーが本気で企画したマンションで洗面所の入り口をリビングに設けることはないのです。当項目が落第ということはそれ以外の部分でもデベロッパーが妥協しているところがあるというサイン(兆候)なのです。

すでにレビューしている津田沼ザ・タワーも窓ガラスやサッシのグレードを下げる妥協がされています。当物件も細かいところでデベロッパーの妥協がありそうです。

チェック10:家族の思い→落第

建設地周辺を歩いてのんびりとした雰囲気にホッとしました。直前に池袋〜大塚を歩いていたこともあり「住むなら池袋より川口だな」と素直に思いました。ただ私が川口のマンションを選ぶには「嫌いではない」だけでは動機が弱いのです。あと一押しがないので残念ながら落第です。

結果

結果は40点となりました。交通利便性が合格水準であっただけに割高な価格が残念でなりません。間取りを見てもそれほど良い間取りではありませんし、もう少し安かったらもっといい得点になったと思います。

(2)現地調査

現地調査の際の気づきを残しておきます。

チェック1:敷地の周りに空き地があるか → 落第

すでに北側と西側は14階程度のマンションに囲まれており圧迫感たっぷりです。東側は道路を挟んで低層の建物が並びます。南側も道路を挟んで低層の団地が並びます。東側と南側にも北と西同様のマンションが建つ可能性があると考えるのが自然です。

また既存マンションに囲まれているせいなのか当物件の建設地は妙に寒く感じました。不恰好な土地の形といいあまりいい土地ではないなというのが正直な感想です。

チェック2:敷地周辺に嫌悪施設はあるか → 合格

東側にパチンコ屋があり、南側の道路は結構な交通量があります。また近くに葬儀場もあります。気にする人は気にするかもしれませんが建設地周辺ののんびりとした雰囲気の中ではそれほど気にならないでしょう。

チェック3:歩いている人のマナーは良いか → 落第

駅を出て総合文化センターの横の階段を降りると目の前からプロ野球の日本ハムに入団した清宮幸太郎から知性を抜いたような上品な顔立ちで、金髪でジャージ姿の若者が紫煙を燻らせながら登場しました。川口らしいお出迎えに顔がほころびます。また物件周辺の道路をチェックすると吸い殻がちらほら散見されます。

口コミを見ても川口駅周辺の治安については良い評価は少ないです。錦糸町や新小岩など総武線沿線の道場に比べたら可愛いものですが繊細な私には少し刺激が強いので落第とします。



(3)個人的な感想

川口のマンション相場は弱い

日照・眺望ともに申し分のない条件の良い部屋でも10年後には坪単価210万円程度の価値にしかならないのが川口駅周辺の現実です。

当物件の条件のいい部屋は割高

しかし当物件で日照や眺望を望むと坪単価300万円程度の部屋を選ばなくてはなりません。その結果がどうなるかはすでに述べた通り大幅な残債割れです。実際には売却手数料や引越し代などもかかりますから損失はさらに拡大します。正直言ってしまえば資産価値に妥協できないのであれば当物件は見送ったほうが賢明です。

人気があるからいいマンションだとは言い切れない

リクエストをくれた方から「割高でもすごい人気なのです。このマンションだけは特別な気がします。」とのコメントをいただきました。お気持ちはわかりますが少し冷静になっていただきたいところです。

もし証券会社の営業マンが「この会社の株は大人気なのです。この株だけは値上がりします。」と言ってきたらどう思うでしょうか。胡散臭さを感じるはずです。なのに同じセリフを自分で自分に言うと信じてしまうのは何故なのでしょうか。

野村不動産は売れている感を演出するのが上手な会社です。綿密に計算されたモデルルームの営業活動に惑わされてはいけません。美男美女の営業を信用してはいけません。

つい最近まで毎月分配型の投資信託が人気ランキングの上位を独占していました。しかし毎月分配型の投資信託は金融庁長官が批判するほどに買ってはいけない商品だったのです。

別に当物件が毎月分配型の投資信託だと言っているのではありません。売れ行きや人気は売り手のコントロール下にある指標であり人気があるからいいマンションだとは言い切れないということをお伝えしたいのです。野村不動産が手がけるマンションならなおさらです。

当物件を買うなら安い部屋

もちろん当物件を気に入って買いたいと思う人もいるはずです。その場合は価格を最優先にして部屋を選ぶことが自衛策になるでしょう。前述の通り駅徒歩4分のオーベルタワー川口コラージュの坪単価は北西角部屋(205万円)、南西角部屋(214万円)と条件のわりに価格に差がありません。

マンションの資産価値は高い部屋が安い部屋に引っ張られることがありますので最初から安い部屋を買っておくのです。高い部屋が値上がりしたら安い部屋も値上がりしますから値上がりメリットも享受できます。もちろんその代償として住んでいる最中は多くの忍耐が求められることは覚悟しなければなりません。



終わりに

お疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。もちろんマンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください

ただ当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。

それでは今日はここまで。最後までお読みいただき本当にありがとうございました!!

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