第73棟目:パークホームズ日本橋浜町 ザ レジデンス

本日の物件

こんにちは、餅つき名人です。私には1つの記事を完成させるのに時間がかかりすぎるという悪い癖があります。そして、時間がかかることが自分自身の気持ちを億劫にさせ、結果的に記事を書かなくなる悪循環に陥ります。

当ブログのコメントをご覧になるとお分かりになるかと思いますが、読者の方から「もっと更新頻度を上げて欲しい」との声を多数いただきますが、家電レビューで書いているように私は別にマンションが好きな訳ではありません。マンション購入は1度目の結婚生活の破綻と同時進行したイベントの一つでしかなく、コンクリートの塊に好きや愛などという感情を抱けるほどロマンチストでもありません。

しかし、マンションに興味がない人間があえてマンションについて書くという意義はあるはずであり、この冷めた視点こそが当ブログの存在意義だと考えています。

さて、前置きはこの辺にして、そろそろ本題に入ります。本日のレビュー物件は「パークホームズ日本橋浜町 ザ レジデンス」です。読者の方から熱心なリクエストをいただきましたので簡易版としてお届けします。

簡易版のマンションレビューは読者の方から「価格」「間取り」「管理修繕費」の情報を提供いただき、簡単な現地調査をもって完成させるものです。モデルルームにも行きませんし、夜の現地調査も行いません。当ブログの「インターネットで調べれば15分程度でその新築物件の適正価値が分かる」という主張を証明するものであり、読者の方が真似できるようお手本を示すものです。

それでは、早速レビューをしてみます。しばらくの間よろしくお付き合いください。

お断り

当レビューは「夜遊びが大好きなサラリーマン(40代・バツイチ・都心在住)の私が買いたいか」という個人的主観が評価基準です。マンションに求める条件は十人十色であり、私の評価基準が皆さんの評価基準と異なって当然です。特に子育てを最優先事項にするファミリー層にとっては何の参考にもなりません

「離婚するような人間の言うことは信用できない」「錦糸町に住んでいる人間が偉そうなことを言うな」など聖人君子の皆様から心温まるご意見を頂戴することもあります。こんな台詞を平気で口にできる人間を親や子に持った家族がかわいそうだなと思いますが、指摘については全くもってその通りです。

ですから、当レビューの結果が気に食わなくてもご自身の評価基準で合格であれば迷うことはありません。他人が推奨する株を購入して金持ちになった人間がいないのと同じです。

他人が言うことを気にするのは自分の判断に自信がないことの裏返しでしかありません。当ブログの記事に悪態をつくよりもやることがあるはずです。過去のコメントを見るとお分かりになるかと思いますが、当ブログの素人レビューを真に受けて動揺される方がいますのであらかじめお断りしておきます。

>> レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。

【最新版】初心者が自宅でできる良質なマンションの見分け方

>> モデルルームに行く前にこちらをお読みください。

モデルルーム

初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由

得点

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという最寄駅の駅力を判定します。

最寄り駅となる都営新宿線の浜町駅からは東京駅まで13分、品川駅まで23分、新宿駅まで17分です。恒例の総武線沿線駅で例えれば錦糸町未満、亀戸以上の位置づけとなります。

  1. 錦糸町駅 東京駅まで9分、品川駅まで19分、新宿駅まで20分
  2. 浜町駅 東京駅まで13分、品川駅まで23分、新宿駅まで17分
  3. 亀戸駅 東京駅まで14分、品川駅まで26分、新宿駅まで23分

浜町駅は品川駅と東京駅には乗り換えが必須となりますが、乗り換え時間を含めてのこの結果ですから問題ありません。日本橋の名を冠してはいますが実態は日本橋のパンの耳という微妙な立地なのもご愛敬です。交通利便性に関しては問題ありませんので合格とします。

なお、個人的にこの程度の交通利便性の差なら相対的に価格が安い亀戸で十分なのではないかと感じます。もちろんプラウドタワー亀戸クロスは高値掴みのリスクが高いので慎重に検討する必要があります。

>> 亀戸の高値づかみマンションはこちら

第71棟目:プラウドタワー亀戸クロス

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格

※ 当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。

浜町駅で検索したところ1,122件の結果になりました。ちなみに錦糸町駅だと1,032件ですから飲食店の数もほぼ互角です。この結果の要因に浜町駅の駅力をあげる人はいないでしょう。もう一つの最寄駅である人形町駅の駅力が飛び抜けている恩恵が本当の要因です。もちろん要因が何であれ合格に変わりはありません。

当物件に住むのならぜひこの人形町界隈のグルメを満喫して欲しいと思いますし、室町や本町の方に足を伸ばしていただき日本橋を大いに満喫していただきたいものです。日本橋に慣れてきたら八丁堀方面に足を伸ばすのもオススメです。

重盛の人形焼

個人的にも食の多様性を誇るこの結果に文句はありませんし、大好きな重盛の人形焼きが歩いて買いに行けるのは魅力です。新入社員時代にランチ帰りに人形焼を1つ買ってデザートがわりに食べながら帰社したことや、甘党の前妻の両親に重盛の人形焼の詰め合わせを持参して大いに株をあげたのは懐かしい思い出です。

重盛の人形焼はコロナの影響でしばらく休業していましたが最近再開しました。当物件の現地調査の際は時間があれば訪問を検討してみてください。なお生産数を絞っているのか営業時間内に売り切れますので現地調査は午前中に実施することをオススメします。

夜の現地調査

簡易版のレビューなので未実施ですが、当物件を検討されている方は必ず夜の現地調査を行い、店や住民の雰囲気をご確認ください。夜の顔こそがその街の本当の顔なのです。人形町は総武線沿線ほどチャーミングな人たちはいませんので特に問題はないかと思います。

チェック3:駅から徒歩5分以内→合格

※ 当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。

当物件から最寄りの浜町駅まで徒歩4分なので合格です。ただ、道中に信号があるので信号待ちを加味すると実際には6分程かかると認識しておいた方がいいでしょう。

また、当物件は遠いながらも半蔵門線の水天宮前駅も利用できますが、こちらも信号を渡る必要があるので実際の所要時間は12分程を見込んでおいた方がいいでしょう。

チェック4:安定した地盤であること→落第

※ 当項目は地盤の強度を測定し、自宅が非常時の避難場所になり得るか判定します。

当物件の建設地は干拓地ですから落第にしかなりません。公式HPの現地案内図を見れば覚悟をもって住む土地であることが一目瞭然です。日本橋はいい街ですが、住む場合は場所を吟味する必要があります。

チェック5:残債割れにならないこと→落第

※ 当項目は残債割れのリスクを判定します。

候補の部屋

レビュー対象の部屋はAタイプ(南東向き・中層階・72m2・9,400万円)です。

当物件の現地を確認すれば妙に暗い雰囲気に圧倒されます。当物件が病院の跡地だからなのか、小さなマンションが乱立して日当たりが阻害されているからなのか、原因は分かりませんが梅雨の時期であることを差し引いてもこの妙に暗い雰囲気には違和感を感じてしまいます。

そんな淀んだ空気が漂う立地のマンションの部屋を選ぶのであれば南向き一択です。Googlemapのストリートビューで2010年の当物件の写真が確認できますが、それを見ても南向きが良いと感じます。ストリートビューの過去の写真はどんなマンションを検討する場合でも必ず確認しておくべき事項です。

試算結果

入居時 :価格9,400万円、売却9,400万円(坪単価431万円)、収支±0万円
5年後  :残債8,213万円、売却7,841万円(坪単価360万円)、収支▲372万円
10年後:残債6,977万円、売却7,187万円(坪単価330万円)、収支+210万円
15年後:残債5,691万円、売却6,534万円(坪単価300万円)、収支+843万円

周辺相場はブリリア日本橋浜町(駅徒歩2分/築7年/65m2/南向き7階)が7,490万円(坪単価380万円)、アスコットパーク日本橋浜町公園(駅徒歩3分/築14年/62m2/4階)が6,350万円(坪単価338万円)でSUUMOに出ています。売り出し価格は5〜10%程度の上乗せをしているので15年後に坪単価300万円程度になると保守的にみておけば大外れはしないでしょう。

結果を見ると10年後で残債割れを回避できるかどうかという微妙な結果になりました。0.8%の超低金利が15年も続くうえに、コロナの影響は加味しないという甘い前提ですらこの結果です。コロナが常態化して景気後退に陥れば入居と同時に収支がマイナスになるリスクがあります。

また、売買時の諸経費を考慮すれば実質的なマイナスになります。試算結果はプラスですが1億円近い物件価格からしてみれば誤差のようなものです。当物件は4,000万円台の郊外マンションではありませんので、ここは慎重に判断して落第とします。

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中古マンションのススメ

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無理のない適切な予算を計算する方法

チェック6:家賃よりも安いこと→落第

※ 当項目は賃貸との優劣を判定します。

パークアクシス日本橋浜町(駅徒歩3分/築15年/9階/70m2)が家賃27.0万円、管理共益費1.2万円の計28.2万円でSUUMOに掲載されています。築年数こそ15年と経過していますがJR総武快速線の馬喰町駅が徒歩10分の立地ですから交通利便性はこちらの方が上です。乗り換えなしで品川駅・東京駅・新宿駅に行けるのは大きなメリットです。

そして結果を確認すると、築年数さえ我慢できるのであれば賃貸の方が圧倒的に優位です。コロナの影響が見通せないこのご時世に資産価値下落のリスクを背負ってまで購入する必要はありませんし、交通利便性を重視するのであれば尚更です。当項目は文句なく落第です。

なお、浜町No.1マンションのトルナーレ日本橋浜町(浜町駅徒歩5分/築15年/37階/79m2/南西角部屋)が家賃33.6万円、管理共益費0.8万円の計34.4万円でSUUMOに掲載されています。人形町駅にも中心街にも近く、おまけに37階の80m2近い角部屋であり、個人的には人形町界隈に住むならトルナーレ日本橋浜町で決まりです。

購入の場合

支払額    25.6 万円(10年固定0.8%)
管理費修繕費   4.3 万円
固定資産税    1.5 万円(仮)
諸経費         5.0 万円(往復)
専有部修繕費  1.0 万円
ローン控除     ▲3.3 万円
10年後の価値 ▲1.7 万円(お金が戻ってきます)
=====================================
合           計     32.4 万円(10年平均)

賃貸の場合

家賃    28.2 万円
諸経費       2.7 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================================
合        計   30.9 万円(10年平均)

>> マンションを購入しないという選択もあります。

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チェック7:目立つこと→落第

※ 当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。

マンション価格が高騰し、コロナで先行き不透明なこの時期に新築マンションを購入するのであれば地域No.1のマンションを購入しなければなりません。しかし、すでに指摘したように当物件は驚くほど微妙な立地に建設されるマンションです。とてもではないですがトルナーレ日本橋浜町のような華やかなランドマーク性はありません

当物件は古びた墓石が立ち並ぶ墓地に新たに設置された墓石のようなマンションです。唯一の目立つ点といえばデベロッパーが三井不動産レジデンシャルであることだけです。しかし、業界最大手のデベロッパーが手掛けても墓石が金堂になることは間違ってもありません。よって落第と判断します。

チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→落第

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

当物件の間取り図を見るとワイドスパンを採用するなど平面的には良さそうに見えます。しかし、柱の食い込みが目立ちますし、付随した梁の影響も懸念されます。狭い変形した土地を目一杯活用したマンションですから立体的に無理が出てしまうのは仕方のないところなのでしょうが、もちろん同情による加点はありません。当項目は落第です。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

※ 当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

当項目に関しては問題ありません。意地でも洗面所の入り口をリビングにしないというデベロッパーである三井不動産の心意気が伝わってきます。当物件のデベロッパーがもし野村不動産だったとしたら容赦なく洗面所の入り口をリビングに設置したはずです。もちろん合格です。

>> 間取りについてはこちらをご覧ください。

部屋選びで失敗しないためのポイント(前編:間取り)

部屋選びで失敗しないためのポイント(中編:階数)

部屋選びで失敗しないためのポイント(後編:方角)

チェック10:家族の思い→落第

※ 当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。

完全な主観ですが日本橋に住むならJRが使える本町か室町、飲食店が集中している人形町です。当物件の現地調査をした際も江東区の延長のような印象しか受けませんでした。

これは千代田区と聞いて神田を連想する人がいないのと同じようなものです。神田は千代田区の行政サービスが受けられる台東区であるように、浜町も日本橋のブランドが使える江東区と認識すると現地調査で感じたあらゆる違和感が附に落ちます。よって当項目は落第とします。

結果

結果は40点となりました。納得のいく交通利便性や豊かな飲食店が支える生活利便性と華やかさに欠ける立地や窮屈な間取りのアンバランスさが際立つマンションですから仕方がない結果です。

ただ、反対に交通利便性と生活利便性は高いので割り切り甲斐があるマンションでもあります。安心して通わせられる公立小学校の学区に、家族が窮屈な思いをせずに暮らせる広さの、新築マンションが欲しいのであれば尚更でしょう。

総評

残念すぎる立地

すでに指摘していますが、古びた小規模マンションに取り囲まれた歪な土地に無理やり建設される当物件は、墓地に新たに設置された墓石にしか見えませんでした。もちろん梅雨のこの時期の現地調査の感想ですから、相当な悪条件での現地調査だったことは理解しています。燦々と太陽光が降り注ぐ日に現地調査をすればもう少しいい印象になったとは思います。

ただ、それでも当物件の立地の微妙さを好意的に捉えることはできません。現地調査の途中で見かけたクレヴィア日本橋浜町(浜町公園目前の角地)のような立地だったら間違いなく印象は違ったはずです。当物件を検討されている方は昼夜問わず、天候を問わず現地調査を何度も行ってください。不動産を購入するのなら入念は現地調査は当然の義務でもあります。

上手に割り切れるか

一方で何度も指摘した通り当物件の交通利便性と生活利便性は十分に合格レベルでもあります。立地が微妙すぎるだけです。

当物件は機能性は抜群だけれどデザイン性はイマイチなワークマンの服のようなマンションなのかもしれません。ワークマンの服は割り切って使えば最高のパフォーマンスを発揮するように、マンション選びにおける優先順位が明確になっている検討者であれば一定の満足感を得られる可能性も感じます。

マンション選びで優先順位を明確にするのは初心者でもベテランでも必須なのですが、やはりマンション購入の一連を経験して成功と失敗を経験しないと優先順位を明確にするのは難しいのが現実です。読者の方とやりとりをしていてそう感じます。

室内空間にこだわる

当物件が限られた予算だけれど都心の新築マンションが欲しい人にとっては大いに悩ましい物件であることは十分に理解しています。

もし私が当物件を購入するのであればあらん限りのインテリアオプションを盛り込んで地域No.1と言えるほどの室内環境にします。当物件は立地と建物に華がありませんので、室内を華やかにすることでバランスを取るのです。

ただ、あらんかぎりのインテリアオプションを盛り込めるだけの予算があるならもっと違う物件が候補になってきてしまいますし、フルリフォームをすれば中古でも同じことが実現可能となるので、結局は当物件を選ぶ理由にはなりません。

アンバランスさを受け入れる

堂々巡りの問答も最後は当物件の交通利便性(◎)と生活利便性(◎)と立地(×)というアンバランスさに納得できるかどうかという点に落ち着きます。個人的には現地調査をした時点で購入意欲は失せましたが、現地調査をしてもなお購入意欲が残っているのであれば購入してもいいと思います。

私が今住んでいるマンションも完璧なマンションではありません。妥協した点は多々ありますし、住んでから気づいた欠点もあります。マンション選びで100点満点はあり得ませんので、上手に妥協することが大切なのです。

終わりに

お疲れ様でした。1日でレビューを書いて公開するという目標を達成するためほぼ下書きの状態で公開してみましたが、後半になるにつれて疲れで文体や論調が投げやりになっているのが手に取るように伝わってきてイマイチ感が拭えません。

普段であればこの下書きを何度も何度も精査して小ネタや怨念を込めていくのですが、簡易版のレビューですからこのくらいライトな文体でもいいのかなと思います。少し気が楽になったので次回のレビューは気負わずに書くことができそうです。

というわけで簡易版のマンションレビューに力を注いでいきますので、レビューをご希望の方は「価格」「間取り」「管理修繕費」の情報をご用意の上でご連絡いただければ幸いです。現地調査もやるので全てのリクエストに応えることはできませんが今までよりは応えることができると思います。

新築マンションを墓地の墓石に例えるという奇妙な表現もありましたが、当レビューはあくまで私の個人的な見解です。ですから当物件を検討している方は、ネット上の評論を読み、自分自身で納得するまで調べ上げてください。

そして、最終的にはご自身の判断を大切にしてください。他人の意見は参考にしてもいいですが、従ってはいけません。冒頭で述べたように他人の勧める株を買って金持ちになった人はいないのです。

なお、当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。多くの読者の方が不動産コンサルタントに相談して納得のいくマンションを購入されている事実を目の当たりにして、改めて強くそう思います。

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました。

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2 件のコメント

  • レビュー、ありがとうございます(^^)

    浜町は日本橋のパンの耳、日本橋ブランドが使える江東区、立地が微妙なマンション、
    どれもおっしゃる通りですね。笑

    営業マンの話は、メリットばかりに重点を置かれてしまいますが、こういった客観的な視点でのレビューは大変参考になります!

    これからも色々なマンションのレビューを読みたいので、更新楽しみにしております!

    • 人形焼のように甘口にするはずがいつの間にか超辛口になってしまいましたが、少しでもお役に立てたのなら幸いです。営業マンはメリットを伝えて購入意欲を刺激するのが仕事ですから、こういう興味がないレベルの客観的な話はしないですからね。また何かあれば遠慮なくご連絡ください。当ブログを末長くご贔屓にしていただけたら幸いです^^

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