第88棟目:プラウドタワー目黒MARC

出典元:公式HP

本日の物件

こんにちは、餅つき名人です。

本日レビューするマンションは「プラウドタワー目黒MARC」です。個人的には発表された時点で「検討する価値すらない」と早々にレビュー対象から抹消したタワーマンションです。当物件の立地を見れば即断できます。

しかし、毎回のことではありますが続々とレビューのリクエストが舞い込んできます。こんな崖の斜面を立地としたマンションのどこに検討の余地があるのか全く理解できないのですが、結局のところ新築マンションにしか興味がない人たちがいまだに存在するということなのでしょう。

新築マンションの供給がほぼ途絶えている状況にあってもなお新築マンションに固執して物件選びで苦労している姿は、管理組合の運営で奮闘している人と同じです。マンションを買わなければ管理組合に関わる必要がないのと同様で、中古や賃貸も選択肢に加えれば物件選びで苦労しなくて済むのです。

こうやってマンションの管理に少しでも触れると「管理組合の運営をやったこともないくせに管理についてとやかく言うな」というご指摘をいただきます。そんなご指摘に対しては「離婚してから当ブログにご意見ください」とお返事しています。経験しなければ語る権利がないというロジックはブーメランのように自らに返ってくるだけです。

マンションの管理組合は村上隆に負けないポップアートな看板を量産する大学の学生会や企業の労働組合によく似た性質を持っています。頭のいい人たちが、権利と正義に従って、情熱を持って、他人のために運営しているのに、なぜか近寄って欲しくない存在なのはそのためです。

決して「お前たちがやりたがらない仕事を無償でやってるのだから感謝くらいしろ」という恩着せがましい姿勢が気持ち悪いからではありません。八つ墓村の田治見要蔵のごとく正論を振り回してくる有様に可愛げのかけらもないからです。

アメリカに「面白い話を退屈な事実で邪魔をするな」という趣旨の格言があるように、あの中島らも大先生が「本当のことは面白くない」と言っているように、正しいことは面白くないのです。人は正しいものではなく面白いものを支持するのです。

整形していない普通の子よりも、整形した普通の子の方が可愛いに決まっています。たとえ人工的であったとしてもです。

山崎努のあのシーンはぜひ本編でお楽しみください

冒頭から話が脱線したので元に戻します。

最初に結論を書いておきます。当物件ことプラウドタワー目黒MARCは極端な二面性を持つマンションです。これからその結論に至った評価プロセスを順番に解説していきます。当物件を検討されている方の参考になれば幸いです。

それでは、しばらくの間よろしくお付き合いください。

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モデルルーム

評価

チェック1:東京・品川・新宿まで30分程度→合格

※ 当項目はどれだけ便利な駅なのかという最寄駅の駅力を判定します。

当物件は目黒を名乗っていますが東急東横線「不動前」駅を最寄駅とした品川区西五反田に建設される詐欺っぽさ溢れるマンションです。

しかし、不動前駅から東京駅まで30分、品川駅まで17分、新宿駅まで21分の結果は十分に合格でもあります。

最寄駅ではないけれど徒歩圏内ではあるJR山手線「目黒」駅からは東京駅まで22分、品川駅まで8分、新宿駅まで12分です。

山手線沿線駅の交通利便性の高さがわかる結果です。デベロッパーが無理矢理にでも最寄駅を目黒駅にしたくなる気持ちも理解できます。

チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格

当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。

最寄駅となる不動前駅で検索すると403件の結果になりました。目黒駅と五反田駅周辺のお店も含めてのギリギリ合格ラインです。目黒駅と五反田駅のいいとこ取りができるのが不動前駅だと好意的に解釈することにします。

なお、目黒駅で検索すると601件です。こちらは白金台駅周辺のお店もカバーしての件数ですがそれでも不動前の1.5倍の規模は見逃せません。品川区西五反田に建設される当物件が目黒の虎の威を借りるのも当然です。

もちろん西五反田がダメだと言うのではありません。今のような暑い季節であれば50mをノンストップで泳げる目黒区民センター屋外プール(200円)で2時間泳いだ帰り道の途中でTHE DODO HOUSEスマークリック チョップス 不動前あたりでクラフトビールを飲む生活は西五反田に住む人だけが味わえる特権です。50mのプールを20往復した後のクラフトビールの美味しさは格別です。

しかしながら、目黒の方が西五反田よりイメージが良いことは疑いのようない事実であり、違法ではない限りイメージを優先するのは営業判断として間違いではありません。今回のレビューはそんなデベロッパーの意向を尊重して現地調査は目黒駅周辺を中心に行いました。

ビストロ「ルカンケ」

目黒の飲食店で個人的な思い入れがあるのはビストロ「ルカンケ」です。正確な場所は白金台ですが目黒駅からタクシーで行くので私にとっては目黒の思い出になります。

2010年あたりの創刊から1年足らずで廃刊したグルメ雑誌「めしとも」を創刊号から廃刊まで購入していました。ライター各氏が忖度なく書ける意欲的な雑誌でしたが記事のクオリティとは裏腹にまったく発行部数が伸びず、途中から「せんべろ」など低予算企画に路線変更して延命を図りましたが、あっけなく廃刊となった経緯は雑誌が売れない時代のせいだとしておきましょう。

そんな「めしとも」の中でも最も忖度なく率直な記事を書いていたのがグルメ評論家「友里征耶」氏です。そして、そんな友里氏の著書である「絶品レストラン」の冒頭で紹介されたのが「ルカンケ」であり、私が初めてその存在を知るきっかけでもありました。

今ではミシュランで8年連続の星を獲得する超有名店ですが、開店当時は予約なしで気軽に来訪できて使い勝手のいいビストロでした。女性を「ルカンケ」に招待すると高確率で仲良くなれるというジンクスもあって本当によく通ったものです。

まだ誰にも知られていない隠れ家的な超美味しいビストロに招待したら無条件で仲良くなるものです。飲食店のオープン当初でありがちな控えめな価格設定(現在から3割ほど安い)であれば気前よく奢る気にもなります。

友里氏の書く文章は私と似ているものがあり、経営者ゆえの資金力を武器に自腹で高額店に通って、忖度のない素直な感想を述べる正々堂々としたスタイルに親近感を覚えつつブログも楽しく拝見していたのですが2018年から更新がなくとても残念です。食べログやGoogleマップの貧乏くさいレビューでは飲食店評価の参考にならないからです。

世間には金のない人間が書くレビューばかりが氾濫していてうんざりします。金がない人間が書くレビューは「コスパ」という単語が頻出するのですぐに見分けがつきます。コスパという単語を使うこと自体が資金力のなさだけでなく、語彙力のなさ、知性のなさまでもを自ら喧伝しているようなものです。

友里氏のブログでコスパという単語が使われていないのは当然です。もちろんマンションブログも同様です。皆さんのお気に入りのブログを覗いて「コスパ」で検索してみてください。まともなブログであれば安易に「コスパ」という単語を使っていないことがよく分かるはずです。

夜の現地調査(ペア)

さて、今回の現地調査の前半はペア(夫婦)で実施してきました。

1軒目:Another8

1軒目は目黒駅西口の横路地にある「Another8」。京都で系列店「BEFORE9」に行ったことがあり、その記憶から1軒目に選定しました。こじんまりとした店内は見事に満席で、一手間かけたおつまみが美味でクラフトビールの杯数が増えていきます。

2軒目:sibafu

ワインが飲みたくなったので「Another8」の裏路地にある「ワイン・ダイニング エノフィリア」に向かいます。近隣の「sibafu」と迷ったが奥さんの「正統派がいい」の一言でこちらを選択しました。

グラスワインが赤白それぞれ6種類くらいの選択肢があるのは嬉しい限りです。しかも1杯あたり600円〜1,300円の安心価格なのも好印象です。私たち夫婦はワインの良し悪しはわからないのですが、味の違いはわかるので、さまざまな味を堪能できてとても満足しました。

ちなみにコロナ前はグラスワインの選択が数十種類くらい用意していたが、コロナが流行してからは客足とのバランスで多種多様なグラスワインを提供できなくなってしまったとのことです。

ワインを美味しくするおつまみもボリュームはあるのに低価格という出血大サービスです。田舎風パテも他店なら1人前の大きさのパテが2個セットで900円です。

その他の料理もとにかくボリュームがあり、味は素朴ながらもしっかりとした旨味があり料理に手抜きはありません。この値段と味でなぜこんなに空いているのか理解できないというのが正直な感想です。地下というロケーションが影響しているのかもしれません。

近くに住んでいたら定食屋として日常使いすること間違いなしのお店です。もし当物件の現地調査をこれからされるのであれば、一番人気のワイン6種ペアリングコース5,500円(公式HP経由で予約すると税込5,000円!!)を予約してこの驚きを体験してください。

3軒目:焼肉きゅうこん

ワインを飲んだらお肉を食べたくなるものです。今年の5月にオープンしたばかりの焼肉きゅうこんにお邪魔します。恵比寿の肉師こと山瀬氏が厳選したお肉を焼肉として食べられるお店です。

なお、この山瀬氏は恵比寿にて肉えびす 89BALというお店を経営しており、美味しい肉を惜しげもなく使ったメニューはランチでもディナーでも楽しめます。

味については希少部位やつまみの美味しさには満足でしたが、ホルモンは五反田で食べた方が美味しいです。単純な話で汚い街の方がホルモンが美味しくなるのです。広くて綺麗な店内でリラックししながらお酒も飲んで、適当に肉をつまんで1人あたり7,000円弱ですから箸休めの焼肉としては十分に合格です。

別の席のグループが頼んでいた1人あたり8,000円の熊本菊池を感じる和牛コースがボリュームとバラエティがあり美味しそうだったの次回はこのコースにしてみる予定です。

4軒目:鎮海楼

最後に口直しで餃子が食べたくなったので目黒駅東口の「鎮海楼」へ向かいます。1970年代から目黒で営業している老舗町中華です。このお店の餃子には小さなエビがそのまま入っていて、食べると口の中で肉の餡とエビが絶妙に混じり合って大変に美味です。

焼き餃子の命である焼き加減は表面カリカリで裏面は水餃子のようなしっとり感があり食感の独特なコントラストは〆の食事として最適です。具材や焼き具合が日本の餃子とは全く異なる餃子ですが、自分が作った餃子が一番美味しいと豪語する奥さんも唸る納得の逸品でした。

餃子と一緒に注文した春巻は甘めの味付けかつトロリとした餡のような具材だったため私の好みではありませんでした。春巻きは具がたっぷり入って具材の味が素直に感じられるほうが好きなのです。もちろんサイズは大きめに限ります。

目黒の客層は良い

お店の客層はそのエリアそのものであることは広く知られた事実です。目黒駅周辺のお店の客層は地元の親子連れ、デート中のカップル、同性同士、仕事の同僚同士、外国人など多様ですが、荒れた感じもなく当物件の周辺エリアへの印象が悪くなることはありません

また、目黒のイメージが悪くならない要因に目黒にいる女性の美しさがあるのは間違いありません。恵比寿は別格ですが、目黒にいる女性も負けず劣らずの美女具合であり、現地調査中は奥さん以外の女性に目が移ってしまったことを告白します。

後述する恵比寿のラウンジ嬢よりも綺麗な女性が普通の飲食店にお客としているのですからやむを得ません。しかも、普通の飲食店にいると当然のごとく素人感が強く出るので、ラウンジ嬢よりも魅力的に感じてしまうのです。

それにしてもこの美女たちは一体どこから来てるのかとても気になるのです。全員が目黒住民ではないでしょうが、夜の仕事で稼いでいる女性の居住地が目黒である確率などを考えると相当数の美女が目黒に住んでいることは間違いありません。

目黒や恵比寿には芸能関係者が多く住んでいることは知られた事実であり、裏路地のお店では有名人と遭遇することもあります。美女が多いのも当然なのかもしれません。

蕎麦屋「ゆう月」

ビストロ「ルカンケ」に言及したのであれば、蕎麦処「ゆう月 目黒店」にも触れないわけにはいきません。別店舗にはなりますが私が人生で最も食した蕎麦は「ゆで太郎」ではなく「ゆう月」の蕎麦だからです。

20代は毎日の昼食と夕食が「ゆう月」という頻度で食していました。さすがに毎日2食連続で冷たい蕎麦を食べ続けると飽きてくるので、昼食は冷たい蕎麦、夕食はあつもり(もりそばの麺が温かい版)にして味に変化をつけていたのは懐かしい思い出です。

また、このお店のつゆだく系のカツ丼が豚肉の甘さが引き立って大好なので、月蕎麦とセットでカツ丼を食べるのが定番です。毎日通っていたら半分くらいカツ丼を食べると店員さんが勝手にご飯を追加してくれる私専用のサービスもありました。

そんな思い出に誘われて別日での現地調査の際に「ゆう月 目黒店」に行って蕎麦とカツ丼を食べてきました。現地調査は日にちと時間を変えて何度も行うことが肝心なのです。

元来がボリュームと値段が勝負の店なので蕎麦の味はゆで太郎と大差ありません。眠庵@神田で蕎麦粉にこだわりまくった蕎麦を食べるようになってしまったこともあり、蕎麦の味に関しては美味しいとは言い難いものがあります。

しかし、まるで時間が経過したそうめんのような蕎麦を、おにぎりを食べるかのごとくむしゃむしゃと食べるこの感覚はまさに懐かしい思い出の「ゆう月」そのものです。

味については推奨しませんが本来の目黒らしさである下町風情を味わうという点においてお薦めします。各地で進行している下町のお洒落化の先陣を切ってはいますが、目黒は昔も今も下町なのです。

ゆえに金町や小岩に生息するタイプの人種にも遭遇します。この点は美しくなければ存在することが許されない恵比寿と異なります。駅前の昭和テイストあふれる飲食ビルをはじめそこかしこに漂う総武線臭を肩肘張らずに暮らせると解釈するかはその人次第です。

三代目だるま鮨 目黒本店

現地調査は平日と休日、朝と昼と夜など様々なパターンで行わなければなりません。とある平日の昼に現地調査した際にランチを食べようと目黒駅周辺で寿司屋を探したところ「鮨立」なるお店が見つかりました。しかし、ランチ営業はお休みとのこと。

そこで目黒駅東口の目の前にある寿司屋「三代目だるま鮨 目黒本店」に訪れた次第です。昼限定のお任せコース税込5,800円を頼んだ結果は以下の写真の通りです。さらにお酒を2杯追加しての総支払額は7,500円と驚くほどリーズナブルです。

私は握りにしか興味がないので、茶碗蒸しなどの余計な品がなくて大変ありがたい構成です。ネタもランチとしては文句なく上等でお酒を2杯だけにとどめることに苦労しました。

一方で私は勝手に味付けされた握り(強制醤油系)が苦手です。以前にコスパ病の患者が絶賛する「まんてん鮨」に行った際に単調な味の醤油を勝手に塗りたくる行為に我慢できず(味もイマイチだった)にコースの途中で退店したこともあるくらい、強制醤油系の握りが苦手です。

握りの最後の味付けである醤油加減は自分自身で調整したいのが寿司好きです。醤油はほんの僅かにつけるだけいいのです。この「強制醤油」は「コースのみ」「客席2回転」というセットになった最近の寿司屋のトレンドであり、清く正しい街の寿司屋だった先代から引き継いだ二代目や三代目が自分の色を出すために手を染める手法でもあります。

また、シャリが小さいのも最近の寿司屋のトレンドを見事に踏襲しています。大きめのシャリの握りを口いっぱいに頬張るのが好きな私としては残念です。

ただ、隣の席で食事をしている目黒マダムたちは「シャリが小さいから途中でお腹いっぱいにならなくて全部食べ切れて嬉しいわ」と喜んでいましたのでこれは好みに左右される問題です。シャリが小さければ2個食べればいいだけだからです。

「三代目だるま鮨」は私の好みの全てを満たした握りではありませんが、十分に訪れる価値のある寿司屋であることは間違いありません。たった5,800円でこれだけの品数を用意してくれるお店に文句を言うのは無償で奉仕してくれている管理組合の理事に文句を言うくらい野暮というものです。

なぜ行列ができるのか理解できないほど低レベルな寿司が提供される「回し寿司 活 アトレ目黒店」に行くくらいなら「三代目だるま鮨」に行くべきなのは明白です。「活」の寿司は心の底からがっかりしましたのでお化け屋敷にいく感覚で訪問してください。昼の現地調査のランチは三代目だるま鮨で決まりです。

夜の現地調査(ソロ)

後半戦となる夜の現地調査(ソロ)のレポートを書きます。目黒に住んだら恵比寿のラウンジに行くのは紳士の嗜みです。当物件のレビューを依頼してくれている男性読者の皆さんも「恵比寿のラウンジに行ってみたい」と異口同音です。

ラウンジとはなんぞやと申しますと、キャバクラはプロ意識の高いお姉さんが売上を求めてあの手この手で男性ゲストを楽しませるのに対し、ラウンジは自分自身の容姿の市場価値を客観視している小娘を金持ちのおっさんが接待するお店です。

要するにキャバクラとラウンジでは店と客の立場が正反対なのです。故に私はラウンジが苦手です。私の心の故郷である錦糸町にもベルベットなるラウンジがありますが、そこのラウンジ嬢と同伴しても感謝の言葉すらなく、財布の紐を緩める気がおきなかった記憶があります。

一方で、ラウンジの方が勤務条件が緩いことから、最上級の容姿をもった女性がお小遣い稼ぎで気軽に働けます。そのため、キャバクラよりもラウンジの方が容姿に優れた女性が多いと言われています。

当ブログのメインコンテンツはキャバクラ紹介であり、ラウンジは門外漢ではありますが、恵比寿のラウンジの御三家「チケッツ」「ヴァレラ」「38℃」に顔を出してきました。

チケッツ@恵比寿

誕生日にシャンパンを入れる程度に贔屓にしている上野のキャバ嬢に「恵比寿のラウンジに行くならどこ?」と聞いたところ「私、チケッツとヴァレラで働いていたよ。世間ではラウンジの女の子がもてはやされているけれど実際は大したことないよ。上野のお店の女の子とそんなに変わらないから」とのこと。

いきなり出鼻を挫く情報ですが、調べてみるとチケッツは恵比寿のラウンジではNo.1のお店のようです。あらゆる経験は最初が肝心です。No.1のお店を皮切りにすればその後のお店の評価がやりやすくなるのはマンション選びと同じです。

友人が開催してくれた結婚祝いの飲み会帰りにこっそりと潜入捜査を開始です。会員制とのことなので名刺を渡して入店です。バイクで日本全国を旅していたこともあり、私は関東のみならず日本全国のキャバクラを行脚しています。

そのため、お店に入って10歩ほど歩いたらほぼそのお店の良し悪しがわかります。チケッツの印象は「これは期待できないな」でした。若いのに覇気のないスタッフとサンオイルを塗りたくったような店の内装がその主要因です。そしてこの印象は現実のものになります。

また、深津絵里、黒谷友香、宮沢りえ、中谷美紀、藤原紀香、原沙知絵、持田香織などの美熟女が好きな私にとって、ラウンジ嬢(以後:キャスト)の年齢が若すぎるのは致命的でした。キャストと話していると小中学生の子供と話している気分になるのです。

さらに付け加えるのならキャストのタイプが「やせすぎ」かつ「身長が低い」のも私のタイプとは異なるため、輪をかけてテンションが下がってきます。ラウンジは客がキャストを接待するお店ですが、ガリガリに痩せた子供に酒を飲ませて何が楽しいのか私には理解できません。私にロリコンの趣味はこれっぽちもないのです。

ドリンクをご馳走してもお礼の一つも言わない失礼な子供を相手にしても楽しく飲めるほど私は大人ではありません。前述の「自分自身の容姿の市場価値を客観視している小娘」という表現はまさにチケッツのキャストに対する私の素直な感想です。

私が夜のお店に行った際にキャストに必ず聞くのが「周辺の美味しい飲食店情報」です。その地に根を下ろして営業している夜のお店には美味しい飲食店の情報が自然と集まるものです。

残念ながら私に着いてくれたチケッツのキャストは何も知りませんでした。自分が働いている街に無関心で時給にしか興味がないキャストと飲んでも楽しくないのは当然です。

料金はキャストのドリンクを含めて1時間あたり2.5万円程度。これなら上野や錦糸町のキャバクラで2時間飲む方が楽しめます。随分と延長もしてみましたが、自腹でチケッツへの再訪はありません

ヴァレラ@恵比寿

大変がっかりさせられたチケッツを後にして向かったのがヴァレラです。紹介者がいないと入店できないと言われましたが、50年近く生きていれば関係者はいるものです。関係者からの紹介ということですんなりと入店できました。

入店して10歩の印象は「明るいけどなんかチープ」でした。ボーイの服装もカフェの店員風でほんのりと漂うチープ感は竹下通りのパンケーキ屋そのものです。案の定、椅子の座り心地はルノアールのソファ以下です。これが会員制のお店とは随分と高飛車なお店です。

キャストはチケッツとは異なる方向性で、愛人タイプのチケッツに対し、ヴァレラのキャストはパパ活タイプです。目を見張るような美女の数はヴァレラの方が多い印象です。小娘っぽいキャストがいないのも好印象です。

ただ、チケッツよりは愛嬌がありますが、片手間で働いているのが透けて見えるのはヴァレラのキャストも同じです。ラウンジとはそういうお店なのは重々承知ですが、キャバクラやクラブのようにキャストからもスタッフからもおだてられて、ついつい財布の紐が緩むようなことにはなりません。

私が夜のお店に行くのは気持ちよくお金を使いたいからです。女性の容姿だけでは財布の紐は緩まないのです。スタッフや他のキャストも含めたチームワークにお金を払うのであり、シャンパンを開けるにはそれなりのおもてなしが必要です。

肝心の料金はチケッツと同価格帯でした。キャストのドリンクを含めて1時間あたり2.5万円程度。チケッツよりはましですが、ヴァレラへの再訪の可能性もほぼゼロです。

38℃@恵比寿

チケッツとヴァレラで門限の時間になったので別の日に訪問したのが38℃です。ヴァレラのキャストから「恵比寿のラウンジの代表格は38℃だと思うよ」との一言が期待値をあげてきます。

実際に受付スタッフの丁寧な対応にいい店である予感が漂います。入店して10歩の印象も好印象です。しかし、期待は裏切られることになります。この店は私が最も嫌う「女の子にも一杯飲ませてあげてください」と店員がおねだりをする店だったのです。

店員がおねだりをする店は全てがハズレです。客に飲ませてもらえないレベルのキャストしかいないことを暴露しているようなものだからです。私の隣に着いたキャストのレベルが低いことを本人を目の前に公言しているようなものでもあります。

それでは38℃のキャストのレベルが低いかと言うとそんなことはありません。小岩のキャバクラにいそうなレベルから、ヴァレラにいそうなレベルまで千差万別です。良く言えば玉石混合です。

ただ、38℃のキャストが最も愛嬌があり、キャバクラっぽいホスピタリティもありました。特にキャストがお店自体を褒めるのはいいお店の条件です。チケッツやヴァレラのキャストがお店を褒めることはありませんでした。チケッツやヴァレラのキャストは役務を提供して対価を得ているという労働意識が希薄なのでしょう。

また、前述の美味しい飲食店情報をきちんと持っていたのも38℃のキャストでした。キャストが同伴で通っているお店の情報は大いに参考になります。チケッツ、ヴァレラに比べて38℃がまともなお店であることは間違いありません。

私がTwitterでフォローしているJ君氏が提供している情報を見ていると、どうやら38℃が恵比寿のラウンジで最も時給が高いようです。やっと理解できました。38℃のプロ意識はキャストの待遇が優れていたからなのです。

https://twitter.com/j_kun_scout/status/1560300766660743168?s=21\u0026t=O0FcqD_-d0sK0uWgiIZa6w

そして、お店が執拗にドリンクを強制してくる理由も理解できました。キャストの高い時給の原資を確保するにはキャストのドリンクが必須だからです。

悪名高いな事件の現場となったお店でもありますから存続のために色々と必死なのが透けて見えます。この店はドリンクおねだりが基本のプリンスグループが経営しているので仕方がないと諦めるしかありません。

>> プリンスグループの総本山である横浜のキャバクラレビューはこちら

それにしても水商売系のTwitterアカウントを見るとhayatokyo氏とプードク氏がフォローしている確率が異様に高いことに気づいたのは微笑ましい発見です。美意識が高い人は昼も夜も貪欲だということでしょう。

しかし、38℃ではどんなに延長しても上位レベルのキャストがついてくれません。隣の席や向こうの席には見ているだけで笑顔になってしまう美女がついているのに何故か私の席には微妙なキャストばかりが送り込まれるのです。

結局、別の日に再訪しても満足のいくキャストが着くことはありませんでした。つけ回しでハズレばかりを送り込まれるのは私に問題があるのでしょう。場内指名をすれば解決する問題ですが、私は誰が来るかわからないランダム性が生み出すドキドキ感が好きなので指名はしないのです。

料金はキャストのドリンクを含めて1時間あたり2.2万円程度でした。チケッツやヴァレラよりも気持ち控えめの料金です。通うのであれば38℃ですが、わざわざ恵比寿まで足を伸ばすほどの魅力はないというのが正直な感想です。ホームタウンである錦糸町と上野の方が落ち着きます。

恵比寿のラウンジとは水と油

今回の夜の現地調査で恵比寿のラウンジが提供する価値と私の求めている価値は異なることが判明しました。熟女系美女が好きな私と小娘系が中心である恵比寿のラウンジではまさに水と油なのです。

恵比寿にはおしゃれな若い女性があらゆるところにいます。誰でも恵比寿に行きつけのお店くらいあるわけで、そのお店にいる女性たちに一杯ご馳走するほうがラウンジ嬢に一杯奢るよりもはるかに喜ばれます

誰かのためにお金を使ったら支払額以上に喜んでくれた場合に使う用語があります。そうです、コスパとはお金を自己の幸せではなく、他者の幸せのために使った場合に使う用語なのです。飲食店の評価で自己満足の度合いを表現する場合に使う用語ではありません。コスパを乱用する人間の書く文章がつまらないのは独りよがりだからなのです。

ラヴィエ@中目黒

さて、38℃だけで夜の現地調査を終わりにするわけには行きません。目黒に住むのであれば中目黒も生活圏になりますので中目黒のキャバクラ「ラヴィエ」に向かいます。このお店は錦糸町や上野で愛用している「蓮」を運営するKEIYOグループのお店でもあります。

3階の店舗まで行くのに階段しかないのは酔っ払いに優しくないお店です。入店10歩の印象は「なんか落ち着く」です。キャストもこの印象をそのまま具現化したような容姿です。

ガリガリでギラギラした恵比寿のラウンジ嬢とは正反対のドトールコーヒーの店員のような雰囲気のキャストに心が和みます。この落ち着く雰囲気に気が緩んでしまい、ついついウイスキーのボトルまで入れてしまいました。

ボトルを抜きにすれば、料金はキャストのドリンクを含めて1時間あたり1.3万円程度です。恵比寿から一駅離れただけで夜のお店の料金が半額になることに驚きます。中目黒の数少ないキャバクラの中でも最上位のお店ですら恵比寿の半額なのです。

しかし「キャバクラの価格は街の価格」と言うファインマンが発見した宇宙の真理を忘れてはいけません。目黒の価格は恵比寿の半額だということです。価格は価値に比例します。目黒の価値は恵比寿の半分しかないのです。

ちなみにラヴィエはボトルを入れてしまったので再訪します。同伴で利用したいので中目黒のおすすめの飲食店がありましたらコメント欄にてぜひお教えください。

>> ファインマンの理論を検証した論文はこちら

ララァ@六本木

妻帯者の呪縛である帰宅時間が迫ってきたので、クールダウンとして六本木に向かいます。ラウンジの女性の匂いを染み込ませた状態で帰宅するわけにはいかないからです。

クールダウンのお店として選んだのは六本木キャバクラ界の四天王の一角である「ララァ」です。以前に日曜日なのにどうしても六本木で飲みたくなった時にお邪魔した「THE GLOVE – ザ・グローブ」のキャストに「六本木で評判のいいお店」として教えてもらったキャバクラです。

日本の頂点に位置するのが六本木のキャバクラであることは小学校で九九の掛け算と一緒に暗記する常識です。六本木の四天王はつまるところ日本の四天王でもあるわけです。

ララァのインスタグラムがありますので紹介しておきます。四天王たる所以を刮目してください。なお、実物の方がインスタグラムの写真よりも魅力的であることを補足しておきます。身バレ防止のためのあえて不自然になる加工を外した実物の眩しさは相当なものです。

Club Lalah ララァ
https://www.instagram.com/roppongi_lalah/

入り口で待機しているスタッフの立ち振る舞いからして違います。物腰柔らかでおもてなしの姿勢に満ち溢れています。恵比寿のラウンジのスタッフとはホスピタリティが全く異なります。これぞ高級店です。

しかし、入店10歩の印象は「意外に簡素だな」でした。六本木の夜のお店をイメージしているとその質素な内装に面食らうことでしょう。錦糸町のキャバクラとなんら変わらないのです。

しかし、お店の心意気は四天王の名に恥じないものでした。初来店記念としてフルーツの盛り合わせを無料でプレゼントしてくれます。初来店のお客に気前よくサービスできるのは優良店の証拠です。

こちらも負けじとボトルでお返しします。受けたサービスにお礼を返さないのは人としてのマナーに反するからです。夜のお店でも刑務所の中でもマナーはあるのです。そして、お礼のキャッチボールはまだまだ続きます。お店はこのキープボトルの価格をおまけしてくれたのです。

キャストもこれぞ六本木というゴージャスで落ち着いた雰囲気がありリラックスして飲むことができます。銀座のような枯れた感じもなく、親しみやすいのに落ち着いていて、もれなく美女という、まさに「いい女」たちが揃っています

特に私のタイプである熟女系美女が在籍しているのは重要なポイントです。30代の8頭身熟女系美女が次々と自席にやってきたら営業時間内に帰宅することは不可能です。

今回の夜の現地調査で発見したのですが私は「ドレス姿の美女が好き」であることが分かりました。カジュアルな私服が制服となるラウンジ嬢とドレスが制服のキャバ嬢では後者の方が好ましく感じるのは西壁なので仕方がありません。

肝心の料金もボトルを除外すれば、キャストのドリンクを含めて1時間あたり2.5万円程度と恵比寿のラウンジと同額程度です。お店の気前の良さやスタッフのホスピタリティを考慮すれば恵比寿のラウンジよりも六本木のキャバクラで飲むことを選択するのは当然でしょう。

気に入ったお店で色々な女性とワイワイ飲みたい私にとってはやはりキャバクラがベストな選択です。当面のキャバクラはララァだけで十分かなと思う次第です。

結局、閉店まで延長してタクシーでこっそりと帰宅することになりました。クールダウンどころかオールアウト(生理学的に運動を継続できなくなる状態)してしまったことは大いに反省しなければなりません。

今回の夜の現地調査は不十分

夜遊び好きの諸兄姉はすでにお気づきだと思います、今回の夜の現地調査は不十分であることにです。冒頭で紹介した「ラウンジ嬢の方がキャバ嬢よりも容姿が優れている」という説を実証するには恵比寿のラウンジと六本木のキャバクラではなく、六本木のラウンジと六本木のキャバクラを比較しなくては駄目だからです。

六本木には「テラス」「ベッカン」「ジャングルラウンジ」など未知のラウンジが存在します。ラウンジvsキャバクラの決着は次回の夜の現地調査で明らかになる予定です。六本木周辺のマンションレビューのリクエストをお待ちしています

チェック3:駅から徒歩5分以内→落第

当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。

最寄駅となる不動前駅まで徒歩7分なので落第です。当物件が最寄駅としている目黒駅までは徒歩9分ですからさらに落第です。さらに現地調査をすればこの徒歩9分が千日回峰行と同等の苦行であることも確認できます。当物件の建設地は谷底に向かう坂の途中だからです。

現地調査の際にiPhoneに残しておいたメモを見返すと「坂、坂、そして坂」「目黒駅の日常使いは無理」「狭い道路」「車通る」「バイクも飛ばす」「路肩なし」「危ないねと目の前の親子」「一方通行だから帰宅時は背後からの車に気づかない」と現地調査の際に書いた生々しい気づきが記録されています。

当物件と同じ駅徒歩9分のマンションであれば、屋根とエアコンが完備された動く歩道「恵比寿スカイウォーク」がある恵比寿ガーデンプレイス敷地内のマンションの方が相対的にマシです。

富裕層は車で移動するのでこの千日回峰行は免除されますが、売却時の検討者が駅を使う人であれば当物件の目黒駅までの道中はマイナス点に感じることは明白です。

売却時のことを想定するのであれば自分都合で物事を考えてはいけません。自己満足度120%の豪華内装が原因で売れない物件をSUUMOで見れば想像できるはずです。

当物件を検討されている方は不動前駅までの道のりが日常使いに耐えうるのか現地調査で確認すべきです。西五反田で暮らすことになったら必ずお世話になるスーパー「オオゼキ」からの道のりも必ず確認してください。

チェック4:安定した地盤であること→落第

当項目は地盤の強度を測定し、自宅が非常時の避難場所になり得るか判定します。

当物件の立地は谷底に向かう途中、つまり崖ですから期待はできません。当然のように当物件の地盤は揺れやすく液状化もしやすい土地です。

地盤サポートマップで当物件の所在地である東京都品川区西五反田三丁目と検索すると標高は5mほど確保できていることが分かりますが、慰めにもなりません。

恵比寿ガーデンプレイス敷地内のマンションの標高は30mを超えてきますし、目黒駅周辺も標高は20mを超えてきます。いかに当物件が谷底に建設されているかがよくわかります。

私がお世話になっている富裕層を専門にした凄腕のコンサルタントは資産価値よりも駅距離よりも築年数よりも地盤を重視する方でした。そのコンサルタント曰く「家は家族を守るシェルターなのだから地盤が弱ければ全てが無意味」とのこと。

富裕層ほど地盤を重視するのは当然です。お金を基準に考える人(庶民)と家族を基準に考える人(富裕層)では観点が異なるのです。家族を守るためにも、売却時に富裕層に選ばれるためにも地盤を妥協してはいけません。当項目はもちろん落第です。

ブラタモリなら高評価

複数の読者の方から当項目がさらに落第となる燃料を投下いただきましたので加筆します。当物件の建設地の標高は16mとのことです。標高は確保されていても地震の際は揺れやすく、液状化しやすいという特質は変わりません。

一方で前述の通り西五反田三丁目で検索すると表示される標高は5mです。さらに目を凝らして確認するとその位置は当物件の南側道路を挟んだ隣地です。

つまり当物件は高さ11mの断崖絶壁の端に建設されていることがわかります。同じ町内でこれだけの標高差があるのは異様です。ブラタモリなら高評価ですが、居住地としての評価は異なります。

この衝撃はぜひとも地盤サポートマップや地理院地図で確認してみてください。ここはアルプス山脈ではありません。山手線の線路沿いという東京のど真ん中なのです。

地盤はエリア全体で判定する

マンションの建設地周辺エリアの地盤とマンションの建設地の地盤が異なるケースがあります。もちろん建設地周辺エリアの地盤に問題があれば落第であることは容易にお分かりいただけるはずです。

当ブログでもレビューしたプラウドシティ越中島はその一例です。建設地に問題がなくても周辺の土地に問題がある状況は、川の中洲にテントを張るようなものです。川が増水したら中洲から出ることができなくなるにも関わらずそれを安全と呼ぶのは無理があります。ましてや家族が一緒なら尚更です。

地盤は建設地周辺エリア全体で判断しなくてはいけません。周辺エリアが盤石な地盤でないのですから当項目は落第のままなのは当然です。

>> 当物件と似たような状況のマンションはこちら

チェック5:残債割れにならないこと→合格

当項目は残債割れのリスクを判定します。

候補の部屋

レビュー対象の間取りは60Hタイプ「東向き・高層階・2LDK・61.76m2(18.68坪)・12,678万円(坪単価678万円)」です。以下は見やすさを優先し全く同じ間取りの60Jのプランを掲載しています。

参照:物件公式HP

試算結果

入居時 :購入12,678万円、売却12,678万円(坪単価678万円)、収支±0万円
  5年後:残債11,076万円、売却11,481万円(坪単価614万円)、収支▲405万円
10年後:残債9,410万円、売却10,285万円(坪単価550万円)、収支+875万円

周辺相場は当物件よりもさらに谷底に位置するシティタワー目黒(駅徒歩10分/24階/北東角部屋/築5年/67.51m2)が価格改定(売れずに値下げ)して13,500万円(坪単価661万円)です。

また、当物件の先輩格でありすぐ隣に位置するドレッセ目黒インプレスタワー(駅徒歩5分/12階/南西/築18年/82.11m2)がフルリフォームされた状態で13,880万円(坪単価558万円)です。

そのほかに白金台レジデンス(駅徒歩9分/3階/北/築15年/65.66m2)がリフォームなしの状態で9,880万円(坪単価497万円)です。

周辺相場を無視した売主のスケベ心、割高なリフォーム費用をはじめ立地や築年数、階数や方角などを補正して試算すると、当物件の60Hタイプの部屋は10年後に坪単価550万円程度になるとみておけば大外れはしないでしょう。

5年後の短期売却では残債割れの危険性がありますが、10年後であれば残債割れはしないと判断します。また、9,800万円程度まで値下げ余地があるのも好ましいポイントです。1億円は中古検討者の心理的ハードルになる価格からです。よって当項目は合格となります。

>> 中古マンションにも目を向けて欲しいです。

チェック6:家賃よりも安いこと→落第

当項目は賃貸との優劣を判定します。

当物件は同じ敷地内に賃貸棟である目黒MARCレジデンスタワーも併設されます。レビュー対象の部屋と同等条件だと目黒MARCレジデンスタワー(駅徒歩6分/18階/西角部屋/新築/63.01m2/2LDK)が月額38.0万円でSUUMOに掲載されています。

購入した場合の支払額は月額35.9万円ですから「購入した方がお得だ」などと早まってはいけません。目黒駅徒歩2〜3分の場所にアクティやシティコートという巨大な賃貸マンションが存在するからです。

そのアクティ目黒駅前の家賃を調べてみると(駅徒歩3分/5階/南/築23年/60.05m2/2LDK)が月額27.0万円でSUUMOに掲載されています。シティコート目黒であれば(駅徒歩2分/2階/南/築20年/68.25m2/2LDK)が月額27.9万円です。

築20年程度の賃貸マンションですから室内設備こそ劣りますが、月々の支払額で5〜6万円もの差があるのであれば賃貸を選ぶべきなのは明白です。ましてやアクティやシティコートの方が立地に優れているのですから尚更です。

それに、ディスポーザーや各階ゴミ捨て場にこだわっても大した料理を作れるわけではありません。ディスポーザーや各階ゴミ捨て場があると料理の味が変わるのであれば、私の作る料理はなぜこんなにも不味いのでしょうか。マンションの設備にこだわることは無意味でしかないのです。

各階ゴミ捨て場に異様にこだわる人が駅距離にこだわらないのも滑稽です。駅徒歩15分のマンションをいい運動になると言うのなら、1階のゴミ捨て場への往復がいい運動にならない理由を教えてほしいものです。ゴミというウエイトを持っての移動は立派なトレーニングになるはずです。

立地が優れて賃料も安い賃貸物件があるのなら当項目が合格になることはありません。当然のごとく落第です。

月額6万円の差を軽く見てはいけません。全て貯金すれば10年後には720万円になります。株式で運用すればさらに増えます。サイゼリヤの全メニュー制覇もできますし、現地調査の項目で紹介した「三代目だるま鮨」のランチなら10回食せます。六本木のキャバクラなら2時間楽しむことができるのです。

購入の場合

支払額    34.6 万円(金利0.8%)
管理費修繕費   4.0 万円(仮)
固定資産税    1.5 万円(仮)
諸経費        5.0 万円(往復)
専有部修繕費  1.0 万円
ローン控除    ▲2.9 万円(長期優良住宅とのこと)
10年後の価値▲7.3 万円(お金が戻ってきます)
=====================================
合           計   35.9 万円(10年平均)

賃貸の場合

家賃    27.0 万円(管理共益費込み)
諸経費       2.7 万円(敷礼金・更新料・保険料等)
=====================================
合        計   29.7 万円(10年平均)

恵比寿の方がさらに良い

目黒駅よりもさらに人気がある隣駅の恵比寿駅周辺の家賃相場を調べてみます。恵比寿ガーデンプレイス敷地内にあるURの恵比寿ビュータワー(駅徒歩9分/19階/西/築28年/59.85m2/2LDK)が月額26.0万円でSUUMOに掲載されています。

下のスクリーンショットの右側が恵比寿ビュータワーです。標高30mの高台に位置する19階であれば当物件の25階程度に相当する眺望が得られます。はっきり言ってこの部屋で十分です。なんちゃって目黒の当物件とは異なる正真正銘の目黒区のマンションなのですから尚更です。

参照元:GoogleMap

確かにURの室内設備は必要最低限ではありますが、室内設備にこだわることは本末転倒で愚かな行為であることは前述の通りです。検討している分譲マンションよりも好立地で月々の支払いが安く済む賃貸物件があればそれが正解です。

品川区西五反田に建設されたマンションの大半が目黒を名乗っていますが、その根拠となる目黒駅は品川区に立地することは知られた事実です。それだけ目黒という地名にブランド力がある証明です。

さらに、その目黒区のマンションは恵比寿を名乗るのです。住所は目黒区でも物件名には恵比寿が冠されているのです。そこに恵比寿>目黒>品川(西五反田)という序列が読み取れます。そして、ほぼ目黒のマンションよりも、ほぼ恵比寿のマンションの方が月々の支払額が安いのであれば悩む理由はありません。

なお、個人的には恵比寿に住むのであれば代官山と恵比寿の中間地点で物件を探します。パークアクシス代官山あたりが手頃な家賃で候補になります。建物内モデルルームを家具付きで販売しているパークナード代官山でも結構です。

>> マンションを購入しないという選択もあります。

購入と賃貸

>> 金利は固定金利の方が安心です。

>> 手付金は満額払ってはいけません。

チェック7:目立つこと→合格

当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。

マンションを購入する場合、公開した売却ノウハウで指摘しているように「実需・投資・相続」の3つの用途を満たすエリアを選ぶことが肝心です。その上でさらに指名買いがされるような突き抜けた魅力が必要です。

しかし、当物件の周辺には名だたるデベロッパーの分譲マンションが乱立し、さらに目黒駅前の好立地にはリーズナブルな賃貸マンションが存在します。目黒駅周辺は賃貸の選択肢が豊富なエリアなのです。

さらに致命的なのが同じ敷地内に賃貸棟があることです。賃貸棟より高い家賃を取ることが不可能になります。もし賃貸棟が家賃を値下げしたら分譲棟も巻き込まれることになるのです。こんな分の悪い勝負をする投資家はいません。つまり投資家に選ばれる条件は満たしていないと考えるべきです。

相続は路線価と時価の乖離による評価額の圧縮幅が大きいほど評価されます。その点では当物件は合格です。また、相続人が相続した後はしばらくは賃貸運用することになります。今年4月の最高裁の判決を受けて相続した人は相続直後に売却することを躊躇するからです。

当物件の当初の表面利回りは3.5%程度なので運用の実態を税務署に印象付ける期間においての利回りとしては許容範囲です。長期間の投資先としては魅力はないけれど、相続後の数年間に限った運用先としては問題ないと判断します。

また、築浅であることは実需の中古検討者に対する最大のアピールポイントです。崖に建設されているとはいえ再開発の大規模タワーマンションです。前述のとおり10年後に坪単価550万円程度で売却するのなら苦労はしないでしょう。

投資・相続・実需によって評価が変わりますが、相続と実需が求める要件を満たしていますから当項目は合格とします。当物件は立地を重視する人には選ばれませんが、建物を重視する人には選ばれるマンションです。

>> 売却ノウハウも絶賛公開中です。

チェック8:カップボードが標準装備または柱が食い込んでいないこと→合格(補欠)

当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

タワーマンションが主流となった昨今において柱は大なり小なり食い込みます。タワーマンションを評価する際は柱の食い込みの影響を最小限にするよう配慮されているかに重点を置いてチェックする必要があります。

しかし、柱の食い込みに関しては当物件は合格です。タワーマンションにしては珍しく綺麗に柱が外出しされているからです。

一方で、デベロッパーのやる気を測るもう一つのシグナルが専有部と共用部の設備仕様です。キッチンのカップボードは一つの目安になります。まともなマンションであればカップボードは標準装備になっているものです。

当物件はカップボードに関しては落第です。この価格帯でカップボードが標準装備でないことに驚きます。前回レビューした「ブリリアタワー 池袋 West」は当物件よりも安い価格帯(坪単価542万円)でもカップボードは標準装備でした。

当物件のデベロッパーである野村不動産とブリリアタワー 池袋 Westのデベロッパーである東京建物の顧客に対する姿勢の違いがよくわかる結果です。なぜなら野村不動産が手がける「プラウド御茶ノ水」にはカップボードが標準装備だからです。

当物件にカップボードが標準装備されないのは、当物件の立地が価格を安くしないと売れない中途半端な立地だということを野村不動産が認めている証拠です。価格を少しでも下げるためにカップボードをオプション扱いにしたのです。

一方で御茶ノ水の立地は価格よりも品質を求められる価値のある立地だということでもあります。同じ坪単価600万円後半を出すのであればプラウド御茶ノ水の方が検討する価値があります。

最終的な判定をどうするか迷うところですが、これだけ綺麗に柱を外出しできているタワーマンションは昨今では希少である点を評価して合格(補欠)とします。全体でこれだけの設計ができているのであればそれ以外の部分にも期待できるはずです。

チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格

当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。

当項目は合格です。間取り図を見ても洗面所の入り口は廊下に設けられています。前項の結果も踏まえれば当物件はまともなマンションであると判断して差し支えないでしょう。多くの読者からレビュー依頼が届く理由がやっと理解できました。

実際に天井高や各種設備、駐車場などの仕様を見てもマンションとしての魅力は抜群です。もちろんまともな不動産かは別の話です。立地がダメなマンションは砂上の楼閣でしかないからです。そして当物件はまともな不動産ではないのはこのレビューの各項目の結果が示す通りです。

>> 間取りについてはこちらをご覧ください。

チェック10:家族の思い→落第

当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。

家族が増えましたので、さっそく奥さんにヒアリングしてみました。「今の家の方がいい」とのことなので当項目は落第です。

平凡な共働き夫婦にとって駅に向かう道中は大切なポイントです。駅距離を気にしない奥さんでも、前述の当物件から目黒駅までの道中の危険さと不愉快さは耐えられないとのことです。また、不動前駅を使うとオフィスまで遠回りすることになるので却下とのこと。

その他にも、スーパーで品物の品質を見極めながら買い物をしたい奥さんにとって目黒駅周辺のスーパーから重い荷物を持ってこの道中を移動しなければならないのもネックになるとのことでした。前述のスーパー「オオゼキ」からの道中も同様です。

コンビニを除けば、当物件の最寄りの商店が「すみっこ商店」であることは当物件の致命的な欠点です。九谷焼を筆頭に品揃えが愉快なお店ですが日常生活を支えるお店ではありません。当物件の敷地内にスーパーが併設されない理由は商売が成り立たない立地であること、つまり不動産として汎用性がないということでもあります。

一方で前述のアクティ目黒前やシティコート目黒であれば徒歩2〜3分の距離に東急ストアがあります。アトレ目黒1にある「魚力」の破壊的な安さも思う存分に享受できます。プレッセや成城石井も余裕の徒歩圏内です。生活利便性を追求すればするほど目黒駅周辺に住むのであれば賃貸が正解です。

結果

結果は60点となりました。得点こそ低いですが各項目の結果は何がなんでも新築のタワーマンションが欲しい人にとっては検討する価値のある物件であることを示しています。

一方で立地と経済合理性を大切にする人にとっては当物件は検討に値しない物件であることも各項目の結果が示しています。当物件はマンションを購入する目的と優先順位が明確になっている人であれば悩む必要がない物件です。

総評

目黒のマンションではない

当物件を目黒駅周辺のマンションとして取り扱ってきましたが、実態は品川区西五反田のマンションであることはすでに指摘したとおりです。最寄駅も目黒駅(徒歩9分)ではなく不動前駅(徒歩7分)です。

もちろん五反田は私のような庶民にとって居心地のいい街であり嫌いではありません。先日の五反田飲みではピンサロで準備運動して、居酒屋で消毒して、ホルモン屋でスタミナを補充して、キャバクラで涼をとり、イタリアンで口直しをして、天ぷらうどんで〆てきました。参加した全員が五反田を好きになったスペシャルコースです。

アトラスタワー五反田なる新築マンションに対するレビュー依頼も届いていますが、五反田の現地調査は歯止めが効かないのでレビューをSTOPしているくらい五反田は素晴らしい街です。インチキ不動産こと野村不動産が当物件に西五反田を冠していれば、五反田に対する愛情いっぱいのレビューになっただけに残念でなりません。

目黒に住むなら賃貸一択

目黒も西五反田も錦糸町と同じ安くて便利で楽しい街であることに異論はありません。その目黒に安い賃貸マンションがあるのならそれで十分であり、月々の支払額が安いアクティ目黒駅前かシティコート目黒で決まりです。JRの駅から徒歩2〜3分の立地になんの文句があるのでしょうか。

また、当物件の崖立地でも平気であれば品川区立民住宅ファミーユ西五反田も選択肢になります。60m2の2LDKに13万円という驚愕の家賃で住むことができます。ほぼ同じ立地で月々の支払いが当物件の1/3で済むのであれば迷う必要はないはずです。

お金を優先するのならファミーユ西五反田、目黒駅周辺を好むのであればアクティまたはシティコート、恵比寿駅周辺を好むのであれば恵比寿ビュータワーが正解です。当物件は検討すればするほどに購入するという結論から遠ざかる物件なのです。

気に入ったら迷うことはない

それでもなお当物件を買いたいと思うのなら迷うことはありません。新築マンションの選択肢がほぼない昨今において、何がなんでも新築マンションを購入したいのであれば当物件は有力な選択肢です。

その理由はすでに指摘しているようにマンション(建物)としては申し分のない「品質」と残債割れの可能性が低い「資産性」が保たれているからです。当物件を「生活利便性」「家族を守るシェルター」「経済合理性」という不動産が本来持ちうる観点で評価すると渋い結果になっただけです。

評価というものは多面的であり評価者によって結果が変わるのは当然です。当物件の60点という結果をどう解釈するかはその人次第でであり、多くの読者が当物件を検討して決断しきれないのは当物件の両極端な特性が原因だったのです。

小学生レベルの外野守備、打率は2割6部で物足りない、年齢も30歳と伸び代はなし、しかし本塁打を20本以上打てる、年俸3,400万円と格安な助っ人外国人に対する評価に迷うのと同じです。当物件は読売ジャイアンツに所属するアダム・ウォーカーのようなマンションなのです。

終わりに

お疲れ様でした。夫婦揃っての現地調査は当ブログの新しい可能性を示すものになりました。クリーンでピュアに生まれ変わったファミリー層向けの新しいレビュースタイルの第二弾をお楽しみいただけたでしょうか。

当ブログは公開した記事をどんどん更新していきます。特に物議を醸すような辛口の記述は公開して少し経過したあたりに更新しますのでぜひまた遊びにきてください。

最後にあらためてお断りしておきます。当レビューはあくまで私の個人的な見解です。他人の意見は参考にしてもいいですが、従ってはいけません。他人の勧める株を買って金持ちになった人はいないのですから、自分で責任を持ってご判断ください。

なお、当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。多くの読者の方が不動産コンサルタントに相談して納得のいくマンションを購入されている事実を目の当たりにして、改めて強くそう思います。

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました。ぜひ他の記事も読んでみてくださいね!!

>> 不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。

不動産コンサルタント

>> 反対に相談してはいけないプロもいます。

32件のコメント

外食大好き!キャバクラ大好き!な同年代としてとても楽しく記事を拝見しました。
初めてブログを読ませて頂き、他の記事も読ませて頂いたのですが、どうしても納得がいかないことがあり、質問させて頂きます。

今は購入は高すぎる!賃貸がいい!
→全面的に同意します。

今は新築が高すぎる!中古!
→?????

マンションという物がうまれてこの方、過去にこれほど新築と中古の価格が接近した事はない程中古が高い相場です。

当然ですが、新築を買うよりも遥かにお得な中古も極々一部ありますが、一般論で中古を買うのがいいと思われる理由はなんでしょうか?

新築未入居物件が相場よりも高く転売される程、この国は新築プレミアに価値を感じる国民性です。
余程お得な中古と余程割高な新築を比較しない限りは経済的には中古を買う理由はないと思うのですが。

極々一部のお得な中古を逃して割高な新築を買うな!という意味でおっしゃられているならば申し訳ありません。

ブログをお読みいただきありがとうございます。コメントを読むとご自身が何をしたいのかが書いていないため建設的なお返事ができません。誰がどのような認識をしようがそれは個人の自由であり、それを私がとやかく言う権利はないからです。中古は高いので心情的に納得できる新築にすべきだと考えているのであればそのアイディアを実行に移してください。

ご質問については「中古マンションのススメ」という記事で回答となる内容をまとめていますのでぜひお読みください。また中古の価格はネット上の価格ではなく、水面下での販売や値引きも反映された成約価格で算出してください。その上で中古価格の方が高いと認識されるのであればぜひご自身の主張を世間に広めてください。多種多様な主張こそがマンションを検討されている人のためになるからです。

つい先日も読者の依頼により某ヴィンテージマンションの成約価格を確認しましたが高値づかみもあれば、適正価格もありました。そして細かく見てみると高値づかみのケースは業者の利益が上乗せされたリノベーション物件でした。一方で適正価格だった部屋は所有者が売主のケースでした。リノベ物件は業者が売主から適正価格で買い取った上で業者の利益を上乗せしています。売主の事情で価格が大きくぶれるのが中古です。新築とは比較にならない大きな市場に、さまざまな事情を抱えた多様な売主がいることが中古を魅力的な市場にしています。中古市場の大きさを過小評価してはいけません。また、すべてのケースで値引きが行われてもいました。中古の価格は見かけよりも低いのです。

不動産売買の場はプロアマ入り乱れた鉄火場です。努力もしないで誰でもお買い得なマンションを購入することは不可能です。楽をする代わりに割高な新築を買うか、労を惜しまずにお買い得な中古を買うかのどちらかしかありません。もし「努力しない人間も含めて万人に中古マンションがおススメ」だと当ブログの主張を解釈されているのであればそれは明確に間違いです。

当ブログにはその努力の具体的なやり方が満載ですのでぜひ他の記事も読んでみてください。当ブログを読んでお買い得な中古マンションを購入した多数の読者がその証人です。納得のいくマンションを購入できることを祈っています^^

とてもご丁寧な返信を頂きありがとうございます。

>もし「努力しない人間も含めて万人に中古マンションがおススメ」だと当ブログの主張を解釈されているのであればそれは明確に間違いです。

私はマンションの事はほとんどわからないど素人(株などはそれなりに知識があり、資産も多少はあります)ですが、自分なりに調べて餅つき名人さんにも合格を頂けた新築マンションに居住しております。

現状で、私のようなマンションのど素人が購入を考えた際に、お得な中古を買うのと、お得な新築を買うのがどちらが簡単かは自明ではないではないでしょうか?

新築ならば簡単です。貴方のような高度な知識がある方のブログを読めばいいだけです。
中古の個々の物件にはそういうものがありません。

中古となれば、高度な知識がなければ価値がわからない上に、仮に素人なりに勉強し、毎日出物をチェックし、出た瞬間に申し込んでも、現金一括勢に簡単にもっていかれる状況です。
マンションを買うにあたって、中古も検討した私の主観です。

読者のほとんどは私のようなど素人かと思います。

何が言いたいか?というと、中古マンションを適正、あわよくばお得な価格で買う、ということは一般人にはとても難しいという事です。

簡単に情報を得られるお得な新築マンションを買う(もう絶滅危惧種ですが)、もしくはよりお得な賃貸を借りる方が中古を買うよりも遥かにリーズナブルだと思うのですが。

ご賛同いただけて嬉しいです!!おっしゃる通りでお得な新築マンションはもう絶滅危惧種なのです。再現性のある選択肢は中古か賃貸の二択であり、新築マンションを買うという選択肢は非現実的な夢物語でしかありません。新築マンションは絵画や宝石のように富裕層の趣味の領域でもあります。庶民が関わってはいけません。

当ブログには多数の相談が寄せられますがその中に一定の割合で富裕層の方の相談が混じっています。しかし、最初のうちは富裕層だと気づきません。なぜなら自慢話はしないからです。自慢話をするのは詐欺やマルチ商法であるのはよく知られた話であり、札束風呂で美女を両腕に抱えた広告はその典型です。嘘をついたり何かを隠したい時に自慢話をするのです。

レストランで食事をして「俺が作った料理の方が美味い」と言っても誰も信じないのは当然です。そのレストランの料理を踏み台にしてマウントを取っても他人の褌で相撲を取っているだけからです。料理の腕前は実際に料理をしなければ認めてもらえないものです。

「簡単に情報を得られるお得な新築マンションを買うこと(ただし再現性ゼロ)」が「新築よりも割高な中古を買うこと」よりも優位性があるという理論は大変興味深い理論です。大いに検証する価値がありますが、残念ながら当ブログは論文を掲載する場ではありません。ぜひ適切な場でご披露ください。その理論が自明の理であれば多くの賛同が得られることでしょう。マンションブログ界に新風を巻き起こしてくれることを楽しみにしています!!

すいません。もうコメントしないつもりだったのですが。
ご不快な思いをさせていなかったようで本当に良かったです。

恵比寿ではあり得ない程やっすいラウンジの雰囲気だからこそ愛せるおっさんとして今後も貴方のブログを愛読させて頂きます!
高級なお店には決してない良さがそこにはありますよね!
恵比寿なのに、ここは中野?赤羽?みたいな!そのギャップがまたいいですよね!

ぜひ何度も遊びに来ていただけたら嬉しいです。表現者にとっては無視こそが最高の否定だからです。予算に限りがあるが故の可愛げというのはよく分かります。今回のレビューで登場した中目黒のラヴィエなどはその好例です。いま気になっているのは恵比寿にあるニューヨークなる怪しいお店です。いつ調査結果を披露できるかわかりませんがその時が来るまで当ブログを引き続きよろしくお願いいたします^^

私のコメントでお気を悪くされたならば申し訳ありません。
繰り返しますが、私はマンションの事は全くど素人で何の知識もありません。

私がマンションブログを書いても誰も読まない事は自明ですので、何も言えませんのでもう何もいいません^^

書くことは簡単ですが、読んでもらうことは驚くほど難しいです。こうしてご意見をいただけるのは読んでもらえた結果なのでとても嬉しいのです。気を悪くするどころか、私の書いた文章が誰かのハートを揺さぶった証明であり、ガッツポーズをしているくらいなので気にしないでください(笑)

また、このコメント欄でのやり取りは密かに当ブログの愛読者が楽しみにしているコンテンツでもあります。頭のおかしい人を演じて大喜利を仕掛けてくる読者もいます。もちろんこのやりとりも大勢の読者が読んでいます。私がネタに対していい回答ができたかはわかりませんが、面白いやりとりになったのは間違いありません。コメントをくれてありがとうございました。引き続き当ブログをよろしくお願いいたします^^

途中から関係のない恵比寿と六本木の話に移ったので少々混乱しましたが、他に類を見ない独創的なレビューで面白かったです。
ただ、辛口コメントというより単なるディスりがここまであると、ここを買われる方や後々購入を検討される方のことを考えてしまいなんとも…。
(なお「コスパが良い」と「リーズナブル」はどう違うのか気になったのは内緒です笑)

コメントありがとうございます。当ブログは濡れ場さえあればあとは何をしてもよいという、ありし日の日活ロマンポルノのようなブログです。マンションの評価という軸は維持しつつも作者の好き勝手に話題を切り替えていきます。

文体のリズム感やグルーヴ感こそ統一していますが、内容に関しては行き当たりばったりでレポートとしての品質には大層なばらつきがあることは否定できません。それゆえに信頼性に欠けることから過激な表現も大過なく過ごすことができています。読者の方もそれほど初心(うぶ)ではないのです^^

コスパについては他のコメントに対する返信で記載したように、コスパという用語で全てを済ます安易な風潮に対する提言です。なのでコスパとリーズナブルの意味はご指摘のとおり一緒です(笑)他にも楽しめる記事が満載ですのでぜひ他の記事も読んでくれたら嬉しいです!!

いつも面白い記事を書いて下さり、ありがとうございます!現在タワマンを購入しようと思っているので非常に参考になりました。

今回の記事は3点だけ私が以前に調べた情報とちょっと乖離がありました:

チェック4:安定した地盤であること
・本物件は標高5mではなく16mだそうです。
https://maps.gsi.go.jp/#18/35.628931/139.717035/&base=std&ls=std&disp=1&vs=c1g1j0h0k0l0u0t0z0r0s0m0f1
・液状化の可能性が低い地域とされていますが、擁壁の上に建っているので土砂災害警戒区域ではあります。(今回の再開発プロジェクトで擁壁が造り替えられ強化されている様です。)
https://doboku.metro.tokyo.lg.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap2.aspx

チェック10:家族の思い
・最寄りスーパーはまいばすけっと(西五反田3丁目店)ですが、これは恐らく餅つき名人さんがおっしゃっている「すみっこ商店」のことだと思います。でもまいばすけっとの他にも徒歩5分以内に結構大きな東急ストア(不動前店)がありますので、10分も離れているオオゼキまでわざわざ行く必要はないと個人的に思いました。

引き続き面白いマンションのレビュー宜しくお願いします!

色々と釣り針が仕込まれているコメントなのでどのような返信にしたらいいか迷います(笑)真面目に返信しておくと、地盤については「目と鼻の先で10m以上の高低差があることを書け」というご指摘を踏まえて加筆修正しました。

液状化については評価手順を別記事で公開しているのでご確認ください。誰でも同じ結果になることがお分かりいただけます。また、加筆しておきましたが物件ピンポイントで地盤を判定するのは間違いです。

スーパーについて色々と書いていただいてますが、まずはすみっこ商店についてきちんと調べてください。そうするとオオゼキと同じく現地を知る人だけがニヤリとできるネタであることが分かります。「10分も離れているオオゼキまでわざわざ行く必要はない」と書かれているように私も10分も離れているオオゼキになんてわざわざ行きません。だからこそ東急ストアではなくオオゼキを選んでいるのです。

当ブログは意図的にツッコミどころを配置しているので、そこに気づいてニヤリとするのが正しい読み方です。くれぐれも書いてあることを真に受けてはいけません。ぜひその観点でもう一度本文を読んでいただけたら嬉しいです^^

今回、過去一番のレビューだと思いました!
コスパでのらえもんブログ内を検索してしまいました。最近だと晴海フラッグしか言ってませんでした。

励みになるコメントをありがとうございます!過去一番ということはこれまでの記事も読んでいただけているかと思うと感無量です。

何やらコスパに対する提言が思いのほか波紋を呼んでいるようでちょっとフォローしておこうかなと考えています。実際は「やばい」「えぐい」「ざっくり」など曖昧で意味不明な表現で全てを包括してしまう風潮に対する提言なのです。

あまりこういうこだわりを書くと無意識に自分が使用した時に格好がつかないのでソフトランディングさせておきます。関連する段落が何もなかったかのように消えていたらお察しください(笑)

いや、実際おっしゃる通りでして、レストランや居酒屋もコスパを追い求めている人たちって味を楽しむのではなく、この料理がこのお値段で!それを楽しむ私って素敵!
…なんだろうなと思ってしまいます。

弟子であり師匠であるマンションマニア先生は「その土地の女を抱かないと、その土地を知ったことにはならない」と我々に言い放ち全員が平伏しましたが、餅つき名人のおっしゃる通り、マンションはあくまでも土地の付属物であって夜のお店()含む総合的な人生の楽しみこそが価値、コスパという3文字で雑に評価することの愚を改めて認識させていただいた次第です。

おそらくですが根底に肥大化した承認欲求があるのだと思います。コスパと書くと全てを分かってる賢い人っぽく見られるからなのでしょう。コスパという用語にはほんのりとですが上から目線でな印象があります。ひろゆき氏がよく使うようなイメージを勝手に持っています。

また、検索されやすい単語なので使うことで多くの人目に触れることができる環境も背景にあると推察します。承認欲求を満たすには人目につかなければならないからです。コスパはSEO対策の一環なのでしょう。

一方でそんな風潮に文句を言うだけで何もしないのは格好がつかないので、曖昧で短絡的な用語を使わない表現に挑戦するがあまり「長文すぎて読む気がしない」と読者から拒絶されてしまう本末転倒な記事を書いてしまうのも極端だなとは自分自身でも思います(笑)

マンションよりタウン情報に重きが置かれていて、もう家を買う気のない自分にとってはとても面白く読ませていただきました。
記事も一瞬食べログを読んでいるのかと見紛うところでした。いい構成です。
やはり家というものは場所を買うというのが正解に近づくことかなというのが自分にとってもよく分かりました。

家というものは場所を買うというのが正解に近づくこと、とはまさに至言です。不動産として価値のある立地に住むからこそ価値があるのです。

そして住居にこだわった先のエルドラドは高級賃貸なのです。ネット上では分譲マンションの情報しかありませんが、まあそういうことなのだと思います。

次回はコスパに特化したZARAの服のようなレビューを書きますのでまた遊びにきてくださいね^ ^

コスパ厨を散々貶めてからの「料金はキャストのドリンクを含めて1時間あたり2.5万円程度。これなら上野や錦糸町のキャバクラで2時間飲む方が楽しめます」の流れは最高ですね。更に賃貸と仔細に条件比較してみたり、コスパへの強い執着を見せつける文章は流石です。次回作を期待しています。

ご賛同ありがとうございます。支払額の適正さをコスパというペラペラの用語でしか表現できないボキャブラリーの貧困さはその人の財政面そのものですよね。

私も興味のないマンションの現地調査で100万円程度しか使えない貧困層ではありますが武士は食わねど高楊枝の心意気で様々な表現に挑戦している次第です。

次回は買う気もない買える資産もないマンションのモデルルームに行ってチェーン店の1番安いメニューを食べただけのコスパのいいレビューを書きますので期待していてくださいね^_^

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